តើការពិន័យមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទប់ស្កាត់ទេឬ?

ការបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយ និងភាពមិនប្រក្រតីនៃសកម្មភាពដេញថ្លៃដីធ្លីកំពុងបង្កឱ្យមានការខឹងសម្បារពីសាធារណជន ដោយមនុស្សជាច្រើនអះអាងថា អាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចត្រូវអន្តរាគមន៍ និងចាត់វិធានការឱ្យកាន់តែខ្លាំងក្លាដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហានេះឱ្យបានហ្មត់ចត់...

ទាក់ទងនឹងការដេញថ្លៃដីធ្លី ទីផ្សារអចលនទ្រព្យថ្មីៗនេះបានឃើញតម្លៃដេញថ្លៃដ៏បំបែកកំណត់ត្រាសម្រាប់ដីធ្លីនៅក្នុងសង្កាត់ជាយក្រុង នៃទីក្រុងហាណូយ ។

ឧទាហរណ៍​ដ៏​ល្អ​មួយ​គឺ​ការ​ដេញថ្លៃ​រយៈពេល 19 ម៉ោង ដែល​បាន​បញ្ចប់​នៅ​ម៉ោង 4:30 ព្រឹក ថ្ងៃទី 20 ខែសីហា។ ដីឡូត៍ចំនួន 19 នៅក្នុងឃុំទៀនយ៉េន ស្រុកហយឌឹក ទីក្រុងហាណូយ ត្រូវបានលក់ដោយជោគជ័យ។ ដីឡូត៍ដែលមានតម្លៃខ្ពស់បំផុតទទួលបាន 133.3 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ប្រហែល 30 ដងនៃតម្លៃចាប់ផ្តើម។ ក្រៅពីដីឡូត៍នេះ ដីឡូត៍ចំនួន 11 ផ្សេងទៀតក៏ទទួលបានតម្លៃលើសពី 100 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េផងដែរ។ ដីឡូត៍ពីរដែលមានការដេញថ្លៃឈ្នះទាបបំផុតគឺ 91.3 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដែលនៅតែខ្ពស់ជាង 12.5 ដងនៃតម្លៃចាប់ផ្តើម។

លទ្ធផលនេះត្រូវបានចាត់ទុកថាមិនធម្មតាខ្លាំង ពីព្រោះយោងតាមទិន្នន័យពី Batdongsan.com តម្លៃស្នើសុំទូទៅសម្រាប់ដីឡូត៍នៅក្នុងឃុំទៀនយ៉េនក្នុងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2024 គឺត្រឹមតែ 43 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េប៉ុណ្ណោះ។ លើសពីនេះ តម្លៃស្នើសុំនៅក្នុងឃុំជិតខាងនៅក្នុងស្រុកហយឌឹកក៏មានចន្លោះពី 22 ទៅ 62 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េក្នុងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2024។

មុននេះ នៅថ្ងៃទី១០ ខែសីហា ការដេញថ្លៃដីឡូត៍ចំនួន ៦៨ ឡូត៍បានធ្វើឡើងនៅក្នុងតំបន់ង៉ូបា ភូមិថាញ់ថាន់ ឃុំថាញ់កៅ ស្រុកថាញ់អូអាយ ទីក្រុងហាណូយ។ បន្ទាប់ពីការដេញថ្លៃបានបញ្ចប់ ការដេញថ្លៃដែលឈ្នះខ្ពស់បំផុតគឺលើសពី ១០០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដែលខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើមប្រាំបីដង។ ឡូត៍ធម្មតាក៏ទទួលបានការដេញថ្លៃឈ្នះចាប់ពី ៦៣ ទៅ ៨០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដែលខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើមពី ៥ ទៅ ៦,៤ ដង។

ដូច្នេះ បើប្រៀបធៀបទៅនឹងតម្លៃស្នើសុំធម្មតាចំនួន ២៧ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េក្នុងត្រីមាសទីពីរ តម្លៃដេញថ្លៃដែលឈ្នះចំនួន ៦៣ - ១០០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ សម្រាប់ដីឡូត៍នៅក្នុងឃុំថាញ់កៅ ក្នុងការដេញថ្លៃនៅថ្ងៃទី ១០ ខែសីហា គឺខ្ពស់ជាង ២,៣ ទៅ ៣,៧ ដង។

ការដេញថ្លៃដីធ្លីទាំងពីរនេះដែលមានតម្លៃខ្ពស់មិនធម្មតាមិនត្រឹមតែទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍ពីសាធារណជនប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងបាននាំមកនូវការដេញថ្លៃដែលមិនធ្លាប់មានពីមុនមកនៅតំបន់ទីក្រុង Thu Thiem ក្នុងទីក្រុង ហូជីមិញ នៅចុងឆ្នាំ ២០២១។

ជាពិសេស នៅថ្ងៃទី១០ ខែធ្នូ ឆ្នាំ២០២១ ក្រុមហ៊ុន Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (ក្រុមហ៊ុនបុត្រសម្ព័ន្ធរបស់ក្រុមហ៊ុន Tan Hoang Minh Group) បានឈ្នះការដេញថ្លៃដីឡូត៍ទំហំជាង ១០,០០០ ម៉ែត្រការ៉េនៅ Thu Thiem ក្នុងតម្លៃ ២៤,៥០០ ពាន់លានដុង ដោយបានបង្កើតកំណត់ត្រាមិនធ្លាប់មានពីមុនមកជាមួយនឹងតម្លៃ ២,៤ ពាន់លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ពោលគឺប្រាំបីដងនៃតម្លៃចាប់ផ្តើម ដែលបង្កឱ្យមានការភ្ញាក់ផ្អើលនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យអស់រយៈពេលយូរ។

យើងអាចមើលឃើញថា ការដេញថ្លៃនៅ Hoai Duc, Thanh Oai និង Thu Thiem ទោះបីជាមានទីតាំង ពេលវេលា និងតម្លៃចាប់ផ្តើមខុសគ្នាក៏ដោយ ក៏ការដេញថ្លៃទាំងអស់សុទ្ធតែមានចំណុចរួមមួយគឺ ការដេញថ្លៃដែលឈ្នះគឺខ្ពស់ជាងតម្លៃទីផ្សារទូទៅច្រើនដង។ តម្លៃដីធ្លីលើសពីតម្លៃពិតរបស់វាមិនត្រឹមតែបង្កើតការលំបាកក្នុងការវាយតម្លៃទ្រព្យសម្បត្តិសម្រាប់ការដេញថ្លៃជាបន្តបន្ទាប់នៅក្នុងតំបន់ដេញថ្លៃប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងមានផលប៉ះពាល់យ៉ាងទូលំទូលាយទៅលើកន្លែងជាច្រើននៅទូទាំងប្រទេសផងដែរ។

ស្ថានភាពនេះបង្កើនការសង្ស័យពីសាធារណជនអំពី «ការរៀបចំ» ដោយអ្នកវិនិយោគលើដីធ្លី និងឈ្មួញកណ្តាល ដើម្បីបង្កើតសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៅក្នុងតំបន់ជុំវិញ ដែលបច្ចុប្បន្ន «អសកម្ម»។ ការដេញថ្លៃដីធ្លីនេះមិនតំណាងឱ្យតម្លៃទីផ្សារបច្ចុប្បន្នទេ ហើយអាចក្លាយជាឧបករណ៍សម្រាប់អ្នកវិនិយោគលើដីធ្លី ដើម្បីជំរុញឱ្យតម្លៃដីធ្លីកើនឡើង។ ឥរិយាបថនេះប្រឈមនឹងហានិភ័យនៃការប៉ះពាល់អវិជ្ជមានដល់កិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងរបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន និងធានាបាននូវសុខុមាលភាពសង្គម ហើយថែមទាំងអាចបណ្តាលឱ្យមានស្ថានភាពជាប់គាំង ផ្នែកសេដ្ឋកិច្ច ដោយសារតែការរំពឹងទុកនៃការលក់ដីធ្លីក្នុងតម្លៃខ្ពស់។

ការបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយ និងភាពមិនប្រក្រតីនៃសកម្មភាពដេញថ្លៃដីធ្លីបានបង្កឱ្យមានការខឹងសម្បារពីសាធារណជន។ មតិជាច្រើនបានបង្ហាញថា ភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងដែលមានសមត្ថភាពត្រូវធ្វើអន្តរាគមន៍យ៉ាងឆាប់រហ័ស និងកែតម្រូវដំណើរការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីឱ្យបានឆាប់រហ័ស ដោយហេតុនេះត្រូវដោះស្រាយយ៉ាងតឹងរ៉ឹងចំពោះសកម្មភាពកេងប្រវ័ញ្ចការដេញថ្លៃដើម្បីរំខានដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។

ក្នុងនាមជាអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈ លោក ឡេ មិញ ទ្រុង (រស់នៅក្នុងស្រុកកូវ យ៉ាយ ទីក្រុងហាណូយ) បាននិយាយថា លោកបានតាមដានការដេញថ្លៃដីធ្លីជាច្រើននាពេលថ្មីៗនេះ ហើយបានសួរខ្លួនឯងថា តើអ្នកណាជាអ្នកនៅពីក្រោយការបំប៉ោងតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងការដេញថ្លៃទាំងនោះ? ពីព្រោះបន្ទាប់ពីការដេញថ្លៃដីធ្លីដែលមិនច្បាស់លាស់ទាំងនេះ មានតែមនុស្សមួយចំនួនតូចប៉ុណ្ណោះដែលទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ ខណៈដែលវិនិយោគិនភាគច្រើន រួមទាំងឈ្មួញកណ្តាលផងដែរ ទទួលរងការខាតបង់។

«ការពិតគឺថា ភាពទាក់ទាញនៃប្រាក់ចំណេញពីអចលនទ្រព្យគឺធំធេងពេក។ គ្រាន់តែនៅព្រឹកមួយនៃការដេញថ្លៃ ប្រាក់ចំណេញគឺស្មើនឹងប្រាក់ចំណូលច្រើនឆ្នាំសម្រាប់កម្មករជាមធ្យម។ នោះហើយជាមូលហេតុដែលវិនិយោគិននៅតែប្រញាប់ប្រញាល់ចូលមកដោយមិនគិតពីរឿងនេះ» លោក Trung បានមានប្រសាសន៍ថា ដោយសង្កត់ធ្ងន់ថា ដើម្បីដោះស្រាយឱ្យបានហ្មត់ចត់នូវការអនុវត្តការដេញថ្លៃដីធ្លីសម្រាប់ការរំពឹងទុក និងការរៀបចំតម្លៃ គេមិនអាចពឹងផ្អែកតែលើការយល់ដឹងដោយខ្លួនឯងរបស់វិនិយោគិននោះទេ ប៉ុន្តែពឹងផ្អែកយ៉ាងខ្លាំងទៅលើសកម្មភាពសម្រេចចិត្តរបស់ភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋ។

ស្រដៀងគ្នានេះដែរ អ្នកស្រី ត្រឹន គីមង៉ា (រស់នៅក្នុងស្រុកហ្គោវ៉ាប ទីក្រុងហូជីមិញ) ដែលបានជួបប្រទះទាំងប្រាក់ចំណេញ និងការខាតបង់ក្នុងអំឡុងពេលនៃការផ្ទុះឡើងនៃពពុះអចលនទ្រព្យ ក៏ជឿជាក់ថា អ្នកវិនិយោគត្រូវតែតស៊ូដើម្បីការរស់រានមានជីវិតរបស់ពួកគេ ប៉ុន្តែតួនាទីរបស់ការគ្រប់គ្រងរដ្ឋគឺមិនអាចជំនួសបានក្នុងការធានាតម្លាភាពនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

លោកស្រី ង៉ា បានមានប្រសាសន៍ថា «ជំនួសឲ្យការដេញតាមពពុះនៃការកេងចំណេញ មានន័យថារង់ចាំពពុះនោះផ្ទុះឡើងមុនពេលធ្វើការប្រកាស និងការព្រមាន អាជ្ញាធរមូលដ្ឋានគួរតែមានតម្លាភាពអំពីផែនការ និងគម្រោងតាំងពីដំបូង។ ដោយមានតម្លាភាព គ្មានឈ្មួញកណ្តាល ឬអ្នកកេងចំណេញណាម្នាក់អាចផ្សព្វផ្សាយពាក្យចចាមអារ៉ាមដើម្បីបង្កភាពវឹកវរ និងអស្ថិរភាពនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានទៀតទេ»។

ពីទស្សនៈអាជីវកម្ម លោក Tran Khanh Quang អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Viet An Hoa បានបញ្ជាក់ថា អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមិនទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីការកើនឡើងនៃតម្លៃដីធ្លីទេ ព្រោះវាត្រូវការពេលច្រើនឆ្នាំចាប់ពីដំណាក់កាលធ្វើផែនការរហូតដល់ការបញ្ចប់នីតិវិធីផ្លូវច្បាប់សម្រាប់ការលក់។ តម្លៃដីធ្លីដែលកើនឡើងខ្ពស់នៅតំបន់ផ្សេងទៀត រួមផ្សំជាមួយនឹងគម្រោងដែលមិនទាន់ទទួលបានសំណងពេញលេញ អាចប៉ះពាល់អវិជ្ជមានដល់អាជីវកម្ម។

ទន្ទឹមនឹងនេះ អ្នកសេដ្ឋកិច្ច ផាន ឌុងខាញ់ បានវិភាគថា អចលនទ្រព្យគឺជាទីផ្សារពិសេសមួយ ដោយសារតែតម្រូវការដើមទុនដ៏ធំ និងច្រើនរបស់វា។ ដូច្នេះ រូបភាពនៃមនុស្សដែលតម្រង់ជួរតាំងពីព្រឹកដល់យប់ ដើម្បីទទួលបានដីឡូត៍ លក់ដីឡើងវិញ និងទទួលប្រាក់កក់... គ្រាន់តែជាសេណារីយ៉ូដែលបានរៀបចំទុកជាមុនប៉ុណ្ណោះ។ នេះមិនត្រឹមតែធ្វើឱ្យបុគ្គលម្នាក់ៗខាតបង់លុយកាក់ប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងជំរុញឱ្យទីផ្សារធ្លាក់ចុះដល់កម្រិតដែលមិនអាចនឹកស្មានដល់ទៀតផង ពីព្រោះតម្លៃអចលនទ្រព្យត្រូវបានជំរុញឱ្យដល់កម្រិតដែលមិនអាចនឹកស្មានដល់។

លោក ខាញ់ បានសង្កត់ធ្ងន់ថា «ជាមួយនឹងការដេញថ្លៃដីធ្លី ក្នុងរយៈពេលខ្លី យើងអាចបង្កើនចំនួនទឹកប្រាក់កក់ គិតថ្លៃសម្រាប់ដីឡូត៍ដែលបានផ្ទេរមុនកាលកំណត់បន្ទាប់ពីការដេញថ្លៃជាដើម ប៉ុន្តែក្នុងរយៈពេលវែង ដើម្បីជាការទប់ស្កាត់ឱ្យបានគ្រប់គ្រាន់ ដំណោះស្រាយជាសកល និងទូលំទូលាយមួយដែលអាចពិចារណាបានគឺការចោទប្រកាន់អ្នកដែលរៀបចំទីផ្សារ»។

ដោយមានទស្សនៈដូចគ្នា មេធាវី Le Thu Thao មកពីសមាគមមេធាវីទីក្រុងហូជីមិញ ក៏បានបញ្ជាក់ផងដែរថា ការរៀបចំទីផ្សារអចលនទ្រព្យគឺមានគ្រោះថ្នាក់ខ្លាំងណាស់ ប៉ុន្តែទណ្ឌកម្មដែលដាក់ចេញមិនទាន់ជាការរារាំងគ្រប់គ្រាន់នៅឡើយទេ។

យោងតាមលោកមេធាវី Le Thu Thao ច្បាប់វៀតណាមបច្ចុប្បន្នមានបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីបទឧក្រិដ្ឋនៃ "ការរៀបចំទីផ្សារភាគហ៊ុន" ដោយគូសបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់អំពីសញ្ញានៃការរៀបចំទីផ្សារ និងការរំខានជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការទទួលខុសត្រូវព្រហ្មទណ្ឌចំពោះការរំលោភបំពាន។ ដូច្នេះ ទង្វើនៃការរំខានទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដែលបង្កផលវិបាកដ៏គ្រោះថ្នាក់ដល់សង្គម ក៏អាចត្រូវបានចាត់ទុកថាជាបទឧក្រិដ្ឋផងដែរ។

លោកមេធាវី Thao បានផ្ដល់យោបល់ថា «តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ ចាំបាច់ត្រូវសិក្សា និងបង្កើតបទឧក្រិដ្ឋថ្មីមួយនៅក្នុងក្រមព្រហ្មទណ្ឌដែលទាក់ទងនឹងការរៀបចំទីផ្សារអចលនទ្រព្យដើម្បីផលប្រយោជន៍ផ្ទាល់ខ្លួន។ យើងមិនអាចអនុញ្ញាតឱ្យមានការស្មានទុកជាមុនជាសាធារណៈ ការថប់បារម្ភ និងការព្រួយបារម្ភអំពីការដេញថ្លៃដីធ្លីដែលសង្ស័យថាត្រូវបាន «បំប៉ោង» ឡើយ ព្រោះវាទាំងធ្វើឱ្យបាត់បង់ទំនុកចិត្តពីសាធារណជនលើអាជ្ញាធរ និងធ្វើឱ្យថយចុះភាពតឹងរ៉ឹងនៃការអនុវត្តច្បាប់»។

០៩:២៨ ១៨/០៩/២០២៤

ប្រភព៖ https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html