តើតម្លៃផ្ទះនឹងកើនឡើងទេ?
មុនពេលព័ត៌មានអំពីសំណើដើម្បីគណនាពន្ធ 20% លើប្រាក់ចំណេញផ្ទេរអចលនទ្រព្យ លោក Nguyen Minh Nhat - វិនិយោគិនដែលមានបទពិសោធន៍នៅ ទីក្រុងហាណូយ បានព្យាករណ៍ថាគោលនយោបាយនេះអាចបង្កើនតម្លៃលំនៅដ្ឋាននៅទីក្រុងធំៗដូចជា ហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ពីព្រោះម្ចាស់ផ្ទះនឹងបន្ថែមពន្ធលើតម្លៃលក់។
ប្រសិនបើពន្ធត្រូវបានអនុវត្តដោយផ្អែកលើរយៈពេលនៃភាពជាម្ចាស់ ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យត្រូវបានកាន់កាប់តិចជាង 2 ឆ្នាំ អត្រាពន្ធដែលរំពឹងទុករហូតដល់ 10% គឺខ្ពស់ពេក។ ឧទាហរណ៍៖ លក់ផ្ទះតម្លៃ ១០ ពាន់លានដុង ពន្ធឡើងដល់ ១ ពាន់លានដុង។ ក្នុងករណីនេះ ពន្ធក៏អាចបញ្ចូលភ្លាមៗទៅនឹងតម្លៃលក់ ដែលធ្វើឲ្យតម្លៃផ្ទះឡើងថ្លៃ។
អាស្រ័យហេតុនេះ បើតាមលោក ញ៉េត ដោយមានគោលបំណងទប់ស្កាត់ការរំពឹងទុក វាសមហេតុផលជាង ដោយគ្រាន់តែយកពន្ធលើការទិញ និងលក់ផ្ទះទី២ និងទី៣ តាមពេលវេលា។
ខ្ញុំគិតថា ពន្ធផ្ទេរខ្ពស់នឹងធ្វើឲ្យតម្លៃដីឡើងថ្លៃ ហើយថ្លៃនោះនឹងត្រូវបង់ទៅអ្នកទិញ អ្វីដែលត្រូវធ្វើគឺបង់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យទំនេរ អ្នកដែលទុកដីមិនប្រើ មិនធ្វើអាជីវកម្ម ឬមិនជួលត្រូវបង់ពន្ធ អ្នកដែលមានអចលនទ្រព្យច្រើនតែមិនប្រើ នឹងត្រូវបង់ពន្ធបន្ថែម។ ទាំងបុគ្គល និងក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យត្រូវគណនាពន្ធដីទំនេរ។ ទាល់តែតម្លៃដី ឬអាជីវកម្មដែលមានតម្លៃដូចការរស់នៅ និងតម្លៃពិតប្រាកដ។ ឥឡូវនេះ ” លោក Nhat បានចែករំលែកយោបល់របស់គាត់។
អ្នកជំនាញជាច្រើនក៏ជឿថាការដាក់ពន្ធ 20% លើប្រាក់ចំណេញពីការផ្ទេរអចលនទ្រព្យនឹងធ្វើឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង ដែលធ្វើឱ្យវាកាន់តែពិបាកសម្រាប់អ្នកដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដក្នុងការទិញផ្ទះ។
លោក Dinh Minh Tuan នាយកក្រុមហ៊ុន PropertyGuru Vietnam នៅភាគខាងត្បូងបានវិភាគថា៖ អ្នកលក់អចលនទ្រព្យតែងតែបន្ថែមថ្លៃដើមទាំងអស់ រួមទាំងពន្ធទៅតម្លៃលក់។ នៅពេលដែលអត្រាពន្ធកើនឡើង តម្លៃលក់ក៏នឹងកើនឡើងដែរ ហើយអ្នកទិញចុងក្រោយអាចនឹងត្រូវទទួលបន្ទុកបន្ថែមនេះ។
ពន្ធ 20% លើប្រាក់ចំណេញផ្ទេរអាចបង្កើនតម្លៃអចលនទ្រព្យ (រូបភាពរូបភាព)
លើសពីនេះ ប្រាក់ចំណេញជាក់ស្តែងរបស់អ្នកវិនិយោគត្រូវបានប៉ះពាល់ ដែលធ្វើឱ្យបណ្តាញវិនិយោគអចលនទ្រព្យមានភាពទាក់ទាញតិចជាងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងបណ្តាញផ្សេងទៀត។
លើសពីនេះ លោក ទួន ក៏បានលើកឡើងដែរថា ការគណនាពន្ធដោយផ្អែកលើតម្លៃលក់ និងរយៈពេលកម្មសិទ្ធិ ដែលខ្ពស់បំផុតគឺ 10% សម្រាប់រយៈពេលកាន់កាប់តិចជាង 2 ឆ្នាំ (ខ្ពស់ជាងបច្ចុប្បន្ន 5 ដង) អាចបណ្តាលឱ្យប្រតិបត្តិការថយចុះ ហើយទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំនឹងបង្កកជាបណ្តោះអាសន្ន។
ដោយសារតែផ្នត់គំនិត "ដើរលេង" ត្រូវបានបញ្ចូលយ៉ាងជ្រៅនៅក្នុងផ្នត់គំនិតវិនិយោគរបស់ប្រជាជនវៀតណាមជាច្រើន ដែលលាតសន្ធឹងផ្នែកជាច្រើនចាប់ពីដី ផ្ទះល្វែង រហូតដល់អគារទាប។ ជារឿយៗពួកគេមានទំនោរចង់ "លក់នៅពេលដែលតម្លៃត្រឹមត្រូវ" ដូច្នេះពួកគេផ្លាស់ប្តូរលំហូរដើមទុនដោយបត់បែនទៅទ្រព្យសកម្មផ្សេងទៀតដែលមានផលចំណេញច្រើនជាងរាល់ពេល។
លោក Pham Duc Toan អគ្គនាយក EZ Property ក៏បានព្រមានថា ប្រសិនបើគោលនយោបាយពន្ធដារមិនត្រូវបានអមដោយយន្តការត្រួតពិនិត្យតម្លៃប្រតិបត្តិការប្រកបដោយតម្លាភាព និងសមហេតុផលទេនោះ ទីផ្សារអាចនឹងមានប្រតិកម្មដោយ "នៅទ្រឹង" ក្នុងដំណាក់កាលដំបូង។ វិនិយោគិនអាចបញ្ឈប់ការទិញលក់ជាបណ្តោះអាសន្ន ដើម្បីរង់ចាំមើល។
ទន្ទឹមនឹងនេះ អ្នកដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដនឹងប្រឈមមុខនឹងតម្លៃខ្ពស់ជាងមុន ដោយសារតែអ្នកលក់បន្ថែមពន្ធលើតម្លៃផ្ទេរ។
លើសពីនេះ មូលដ្ឋានទិន្នន័យស្តីពីការចំណាយ និងការចំណាយមិនទាន់ត្រូវបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពពេញលេញនៅឡើយ ជាពិសេសសម្រាប់ប្រតិបត្តិការបន្ទាប់បន្សំពីមុនៗ ដោយគ្មានវិក្កយបត្រ និងឯកសារច្បាស់លាស់។ នេះអាចនាំឱ្យមានជម្លោះ នៅពេលដែលអាជ្ញាធរពន្ធដារមិនអាចផ្ទៀងផ្ទាត់តម្លៃថ្លៃដើម ហើយប្រជាជនជឿថាពួកគេកំពុងត្រូវបានបង់ពន្ធលើស។
ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោក Nguyen Quang Huy នាយកប្រតិបត្តិនៃមហាវិទ្យាល័យហិរញ្ញវត្ថុ-ធនាគារ (សកលវិទ្យាល័យ Nguyen Trai) ក៏បាននិយាយថា សំណើនេះក៏អាចបណ្តាលឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានកើនឡើងក្នុងរយៈពេលខ្លីផងដែរ។ ដោយសារតែក្នុងរយៈពេលខ្លី ចិត្តសាស្ត្ររបស់អ្នកលក់អាចកំណត់តម្លៃខ្ពស់ជាងមុន ដើម្បីឱ្យអ្នកទិញអាច "ទ្រាំ" នូវការចំណាយលើពន្ធ ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកប៉ាន់ស្មានបែបប្រពៃណីដូចជា៖ ដីឡូតិ៍ ផ្ទះល្វែង នៅតំបន់ដែលមានជំងឺគ្រុនក្តៅ...
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បើតាមលោក ហ៊ុយ ក្នុងរយៈពេលមធ្យម និងវែង ទីផ្សារនឹងត្រូវកែប្រែការរំពឹងទុកប្រាក់ចំណេញ។ អចលនទ្រព្យ "ទិញដើម្បីរស់នៅ ប្រើឱ្យពិតប្រាកដ" នឹងមានស្ថិរភាព មិនប៉ះពាល់។ អចលនទ្រព្យដែលរំពឹងទុកនឹងបាត់បង់ភាពទាក់ទាញ ដែលនាំឱ្យសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទាប ហើយតម្លៃត្រូវតែកាត់បន្ថយដើម្បីទាក់ទាញអ្នកទិញ។
លោកសាស្ត្រាចារ្យ Dang Hung Vo អតីតអនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន (បច្ចុប្បន្ន ជាក្រសួងកសិកម្ម និងបរិស្ថាន ) ក៏បានមានប្រសាសន៍ថា ការយកពន្ធលើការផ្ទេរប្រាក់ពីអចលនទ្រព្យទំនងជាមិនអាចជួយកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យបានទេ។
សំណើផ្ទេរប្រាក់ពន្ធផ្តោតលើប្រាក់ចំណូលពីសិទ្ធិប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យ។ នេះគឺជាវិធីសាស្រ្តគ្រប់គ្រងបែបទំនើប ប៉ុន្តែនៅពេលអនុវត្តវា ប្រទេសជាច្រើនបានជួបប្រទះនឹងការលំបាក ដោយសារហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធគ្រប់គ្រងមិនល្អ និងអសមត្ថភាពក្នុងការគណនាប្រាក់ចំណូល។ ដូច្នេះហើយ ពួកគេបន្តប្រឈមមុខនឹងករណីដែលប្រាក់ចំណូលមិនអាចគណនាបាន។
ផ្ទុយទៅវិញ ដើម្បីបន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន ត្រូវតែមានពន្ធផ្ទាល់លើអចលនទ្រព្យ ដូចជា ពន្ធអចលនទ្រព្យទីពីរ ឬពន្ធអចលនទ្រព្យដែលគេបោះបង់ចោល។
លោក វ៉ូ មានប្រសាសន៍ថា “ ខ្ញុំគិតថា យើងត្រូវពង្រឹងគុណភាពនៃការគ្រប់គ្រងដើម្បីគណនាចំណូល ជំនួសឲ្យការវិភាគលើករណីដែលប្រាក់ចំណូលមិនអាចគណនាបាន ធ្វើបែបនេះ ឬនោះ ដើម្បីគណនាចំណូល មធ្យោបាយតែមួយគត់គឺត្រូវដំឡើងតារាងតម្លៃរដ្ឋឱ្យនៅកម្រិតដូចគ្នាជាមួយតម្លៃទីផ្សារ ជាមួយនឹងកំហុសដែលអាចអនុញ្ញាតបាន ២០% នៃតម្លៃ ”។
វត្ថុដែលត្រូវបង់ពន្ធគួរតែត្រូវបានចាត់ថ្នាក់។
ដើម្បីធានាបាននូវគោលនយោបាយពន្ធត្រឹមត្រូវ និងសមហេតុផល យោងតាមអ្នកជំនាញ ចាំបាច់ត្រូវចាត់ថ្នាក់មុខវិជ្ជាដែលត្រូវអនុវត្ត។
អ្នកជំនាញនិយាយថា ចាំបាច់ត្រូវចាត់ថ្នាក់មុខវិជ្ជាសម្រាប់ដាក់ពន្ធ (រូបភាព៖ មិញ ឌឹក)
លោក Nguyen Quang Huy បានសម្តែងមតិថា ដើម្បីឲ្យគោលនយោបាយពន្ធដារមានប្រសិទ្ធភាព ចាំបាច់ត្រូវបែងចែកក្រុមមុខវិជ្ជាដែលត្រូវអនុវត្តពន្ធឲ្យបានច្បាស់លាស់។ ដូច្នោះហើយ ម្ចាស់តែមួយគត់នៃអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានគួរតែត្រូវបានលើកលែង ឬផ្តល់ការលើកទឹកចិត្តពិសេស។ ប្រតិបត្តិការក្នុងគ្រួសារ មរតក និងការដោះដូរផ្ទះដោយសារតម្រូវការរស់នៅ ក៏គួរតែមានយន្តការផ្ទាល់ខ្លួនដែរ។
គោលនយោបាយផ្តោតលើសកម្មភាពវិនិយោគប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈ ជាពិសេសការរំពឹងទុករយៈពេលខ្លី។ សម្រាប់ក្រុមនេះ ចាំបាច់ត្រូវរៀបចំការបង់ពន្ធរីកចម្រើនទៅតាមរយៈពេលកាន់កាប់ ឧទាហរណ៍ ការលក់ក្នុងរយៈពេល 1 ឆ្នាំនឹងមានអត្រាពន្ធខ្ពស់ពី 15-20% ។ ប្រសិនបើកាន់កាប់រយៈពេល 3-5 ឆ្នាំ អត្រាពន្ធនឹងថយចុះបន្តិចម្តងៗ ការកាន់កាប់លើសពី 5 ឆ្នាំនឹងត្រូវបានលើកលែង ឬកាត់បន្ថយយ៉ាងខ្លាំង។ នេះបង្កើតការលើកទឹកចិត្តសម្រាប់ការវិនិយោគរយៈពេលវែង ស្ថិរភាពទីផ្សារ។
លើសពីនេះទៀត ចាំបាច់ត្រូវបង្កើតប្រព័ន្ធទិន្នន័យតម្លៃសាធារណៈប្រកបដោយតម្លាភាព និងតម្លាភាព ដើម្បីជៀសវាងបាតុភូតនៃការប្រកាសតម្លៃនិម្មិត ដើម្បីគេចវេសពីពន្ធ ឬបង្កើតភាពខុសគ្នាសិប្បនិម្មិត។
លើសពីនេះទៀត គួរតែមានវិធីសាស្រ្តដែលអាចបត់បែនបាន ដោយមានផែនទីបង្ហាញផ្លូវ និងការគាំទ្រទីផ្សារ។ ជាពិសេស ជំនួសឱ្យការអនុវត្តភ្លាមៗនូវអត្រាពន្ធថេរ 20% វាអាចពិចារណាសាកល្បងនៅក្នុងទីក្រុងធំៗ ឬជាមួយនឹងអចលនទ្រព្យដែលប៉ាន់ស្មានយ៉ាងច្បាស់។ ផែនទីបង្ហាញផ្លូវនឹងកើនឡើងជាលំដាប់តាមពេលវេលា ដោយមានការវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់តាមកាលកំណត់។
លើសពីនេះ បើតាមលោក ហ៊ុយ ប្រសិនបើយើងគិតតែពន្ធដោយមិនព្រមដោះស្រាយបញ្ហាផ្គត់ផ្គង់ មូលនិធិដីធ្លី ភាពស្របច្បាប់នៃគម្រោង និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនោះ តម្លៃផ្ទះនឹងនៅតែស្ថិតក្រោមសម្ពាធកើនឡើងដោយសារតែទីផ្សារខ្វះខាត។
ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោក ង្វៀន ជីថាញ់ អនុប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមក៏បានមានប្រសាសន៍ថា ការគ្រប់គ្រងអ្នកដែលមានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ក្នុងការបង់ពន្ធគឺត្រឹមត្រូវ ប៉ុន្តែវិធីសាស្ត្រនៃការគណនាពន្ធដើម្បីជួយឱ្យទីផ្សារមានតម្លាភាព និងស្ថិរភាព ក៏ដូចជាជៀសវាងការជំរុញឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងប្រជាជនត្រូវប្រឈមនឹងការចំណាយកាន់តែច្រើនគឺជារឿងដែលត្រូវយកមកពិចារណា។
« យើងត្រូវតែទទួលស្គាល់ថាតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងតម្លៃផ្ទះខ្ពស់ពេកបើធៀបនឹងចំណូលរបស់ប្រជាជន បើយើងផ្តោតតែលើពន្ធដារដោយមិនបែងចែកមុខវិជ្ជាទេ យើងត្រូវមើលថាដីដែលបានវិនិយោគ និងសាងសង់ ទិញហើយមិនសាងសង់ក្រោយរយៈពេល 3 ឆ្នាំ គឺពិតជាខ្ជះខ្ជាយ ដូច្នេះយើងត្រូវយកពន្ធធ្ងន់លើមុខវិជ្ជាបែបនេះ។
ឬសម្រាប់ផ្ទះដែលទិញមិនទាន់សាងសង់រួច យើងក៏ត្រូវបង់ពន្ធតាមរយៈពេលជាក់លាក់មួយដែរ។ ប្រសិនបើយើងយកពន្ធទាំងអស់ក្នុងពេលតែមួយ យើងនឹងមិនសម្រេចបានគោលដៅត្រឹមត្រូវទេ ហើយនឹងជំរុញតម្លៃអចលនទ្រព្យដោយអចេតនា »។
លោក Nguyen Quoc Anh អគ្គនាយករងនៃក្រុមហ៊ុន PropertyGuru វៀតណាមក៏បានចង្អុលបង្ហាញពីបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនប្រសិនបើសំណើថ្មីត្រូវបានអនុម័ត។
ទីមួយគឺទាក់ទងទៅនឹងរឿងរ៉ាវនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានទទួលមរតកនិងអំណោយ។ ដោយសារតែនៅដំណាក់កាលដំបូង តម្លៃដែលបានកំណត់ និងតម្លៃប៉ាន់ស្មានមិនមានមូលដ្ឋានពេញលេញទេ។
ទីពីរ វាមានសារៈសំខាន់ខ្លាំងណាស់ដែលទិន្នន័យទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមមិនមានតម្លាភាព មិនមានការត្រួតពិនិត្យជាប់លាប់ និងមិនមានការធានាត្រឹមត្រូវនោះទេ។ ដូច្នេះវាពិបាកណាស់ក្នុងការកំណត់តម្លៃទិញពិតប្រាកដតាំងពីដំបូង។
ទី៣ បើនិយាយពីចំណូលគឺមានចំណូល និងចំណាយ។ ហើយការចំណាយនៅទីនេះ ដូចជាកម្រៃជើងសារ ថ្លៃជួសជុលជាដើម ត្រូវមានឯកសារភ្ជាប់មកជាមួយ ដើម្បីធានាបាននូវភាពត្រឹមត្រូវនៃប្រាក់ចំណេញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកប្រើប្រាស់មិនតែងតែរក្សា និងរក្សាទុកឯកសារទាំងនេះ ដែលនាំឱ្យមានការពិបាកជាច្រើនក្នុងការគណនាភាពត្រឹមត្រូវ។
ប្រភព៖ https://baolangson.vn/danh-thue-20-lai-chuyen-nhuong-bat-dong-san-co-lam-gia-nha-tang-5054055.html
Kommentar (0)