ដើម្បីឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយសុវត្ថិភាព និងគ្មានហានិភ័យ

ទីផ្សារអចលនៈទ្រព្យរបស់វៀតណាមកំពុងបង្ហាញពីតួនាទីដ៏អស្ចារ្យ និងសំខាន់របស់ខ្លួនកាន់តែខ្លាំងឡើង ដោយទទួលបានការយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេសពីប្រជាជន អ្នកវិនិយោគ ក៏ដូចជាអ្នកបង្កើតគោលនយោបាយ។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមនៅតែមានសក្ដានុពល និងកន្លែងជាច្រើនសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ ប៉ុន្តែតម្លៃផ្ទះកំពុងកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស លើសពីប្រាក់ចំណូលពិត និងពង្រីកគម្លាតរវាងអ្នកដែលមានអចលនទ្រព្យ និងអ្នកដែលមិនមានផ្ទះ។

យោងតាមការិយាល័យស្ថិតិទូទៅ ការរួមចំណែកជាមធ្យមនៃឧស្សាហកម្មសំណង់ និងអចលនទ្រព្យចំពោះ GDP សរុបរបស់ប្រទេសក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះមានប្រហែល 10% ។ ក្នុងនោះ ឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យផ្ទាល់មានប្រហែល 3.5% ដែលរួមចំណែកជាមធ្យមប្រហែល 0.5 ភាគរយដល់កំណើន GDP ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការរួមចំណែកជាមធ្យមនៃឧស្សាហកម្មនេះចំពោះ GDP របស់វៀតណាមមានត្រឹមតែប្រហែល 50% បើធៀបនឹងប្រទេសផ្សេងទៀតនៅក្នុងតំបន់។

ទំហំនៃអចលនទ្រព្យធៀបនឹងទ្រព្យសកម្ម សេដ្ឋកិច្ច សរុបមានត្រឹមតែប្រហែល 21% - ទាបជាងអត្រា 35% នៅក្នុងប្រទេសអភិវឌ្ឍន៍យ៉ាងខ្លាំង។

ការផ្គត់ផ្គង់កើនឡើង ប៉ុន្តែរចនាសម្ព័ន្ធមិនមានតុល្យភាព

សមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមបានបញ្ជាក់ថា ក្នុងរយៈពេលបីឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាននៅលើទីផ្សារបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ប៉ុន្តែរចនាសម្ព័ន្ធផ្គត់ផ្គង់នៅតែមិនមានតុល្យភាព។ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីភាគច្រើនផ្តោតលើគម្រោងដែលមានតម្លៃខ្ពស់ បម្រើតម្រូវការវិនិយោគ ដែលគម្រោងខ្លះជាការរំពឹងទុក។

សូម្បីតែនៅតំបន់ជាយក្រុង ដែលត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងផ្តល់លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យក៏ដោយ ក៏តម្លៃលក់ជាក់ស្តែងនៅតែខ្ពស់ជាងប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមរបស់អ្នកស្រុក ដោយគ្រាន់តែ "ទាបជាង" ជាងនៅតំបន់កណ្តាល។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្រូវការដ៏ធំបំផុតនៅក្នុងទីផ្សារគឺនៅក្នុងផ្នែកលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ។

ដំណើរការអភិវឌ្ឍទីផ្សារបច្ចុប្បន្ននៅតែបង្ហាញសញ្ញាជាច្រើននៃភាពមិនស្ថិតស្ថេរ ជាពិសេសភាពមិនស៊ីគ្នារវាងរចនាសម្ព័ន្ធផលិតផល និងលទ្ធភាពបង់ប្រាក់របស់មនុស្ស។

អតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការបានបណ្តាលឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋាន ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែងក្នុងទីក្រុងធំៗ កើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង បង្កើតកម្រិតតម្លៃថ្មី និងលើសពីអត្រាកំណើននៃប្រាក់ចំណូលពិតប្រាកដ។ វាមិនត្រឹមតែបង្រួមឱកាសក្នុងការទទួលបានលំនៅដ្ឋានសម្រាប់ប្រជាជនភាគច្រើនប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែវាថែមទាំងបង្កើនហានិភ័យនៃការបង្កើតពពុះតម្លៃផងដែរ។

ដោយសន្មតថាតម្លៃផ្ទះ និងប្រាក់ចំណូលនៅតែដដែល លទ្ធភាពទិញផ្ទះកំពុងធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។ សម្រាប់អាផាតមិន 2 បន្ទប់គេង ក្នុងតំបន់ទីក្រុងដែលមានតម្លៃប្រហែល 5 ពាន់លានដុង ប្រសិនបើគ្រួសារមួយមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់ប្រហែល 50 លានដុង/ខែ វានឹងចំណាយពេលប្រហែល 8 ឆ្នាំ ប្រសិនបើពួកគេចំណាយប្រាក់ចំណូលទាំងអស់របស់ពួកគេលើការទិញផ្ទះ និង 25 ឆ្នាំប្រសិនបើពួកគេធ្វើតាមគោលការណ៍នៃតម្លៃផ្ទះដែលមិនលើសពី 1/3 នៃប្រាក់ចំណូលរបស់ពួកគេ។

យោងតាមគោលការណ៍នេះ សូម្បីតែផ្នែកលំនៅឋានសង្គមដែលត្រូវបានរចនាឡើងសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាបនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងក៏លែង "ថោក" ជាមួយនឹងតម្លៃប្រហែល 1,5 ពាន់លានដុងសម្រាប់អាផាតមិន 60 ម 2 ដោយបង្ខំសូម្បីតែគ្រួសារដែលមានប្រាក់ចំណូលសរុប "នៅកម្រិតខ្ពស់បំផុត" យោងទៅតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យអនុម័ត - 40 លានដុង / ខែ ដើម្បីសន្សំបានប្រហែល 10 ឆ្នាំ។

តាមពិតចំនួននេះគឺធំជាងនៅពេលប្រើជម្រើសប្រាក់កម្ចី។ ជាលទ្ធផល គម្លាតរវាងក្រុមដែលមានទ្រព្យសកម្មរួចហើយ និងក្រុមដែលមិនមានទ្រព្យសកម្មត្រូវបានជួសជុលកាន់តែខ្លាំងឡើង នៅពេលដែលកំណើនអចលនទ្រព្យពិតជាធ្វើឱ្យមនុស្សមួយក្រុមតូចដែលមានទ្រព្យសកម្មរួចទៅហើយ។

នៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់មានទំហំធំល្មម តម្លៃទីផ្សារនឹងគ្រប់គ្រងដោយខ្លួនឯង យោងទៅតាមសមតុល្យការផ្គត់ផ្គង់-តម្រូវការពិតប្រាកដ។

ដំណោះស្រាយចំនួនបួនដើម្បី "បំបែក" ការកើនឡើងតម្លៃលំនៅដ្ឋាន

ដូច្នេះ សមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមជឿជាក់ថា ដើម្បីឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យបន្តរីកចម្រើនដោយគ្មានហានិភ័យដល់ទីផ្សារខ្លួនឯង និងសេដ្ឋកិច្ច ចាំបាច់ត្រូវមានដំណោះស្រាយមួយដើម្បី "បំបែក" កំណើនដ៏ក្តៅគគុកនៃតម្លៃលំនៅដ្ឋាន។

ជាដំបូង ចាំបាច់ត្រូវពន្លឿនការបំពេញឯកសារណែនាំអំពីការអនុវត្តប្រព័ន្ធច្បាប់ថ្មី ស្របនឹងការពង្រឹងសមត្ថភាពអនុវត្តរបស់ភ្នាក់ងារមូលដ្ឋាន។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ត្រូវពង្រឹងវិមជ្ឈការ និងការធ្វើប្រតិភូកម្មអំណាចទៅមូលដ្ឋាន ក្នុងការកែសម្រួលគោលនយោបាយ ធានាភាពបត់បែនសម្រាប់តំបន់នីមួយៗ រាល់ពេល និងស្របតាមគោលដៅអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម ក៏ដូចជាកម្រិតនៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងការបញ្ចប់ទីក្រុងនៃតំបន់នីមួយៗ។

ភាពរាំងស្ទះក្នុងការបោសសម្អាតទីតាំងក៏ចាំបាច់ត្រូវដោះស្រាយប្រកបដោយតម្លាភាព និងប្រសិទ្ធភាព ដោយកាត់បន្ថយពេលវេលាអនុវត្តសម្រាប់អាជីវកម្ម ខណៈដែលនៅតែធានាសិទ្ធិរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ។

ដោយពិចារណាលើការលុបចោលបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការប្រមូលបន្ថែម 5.4%/ឆ្នាំ លើការទូទាត់យឺតយ៉ាវនៃថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ក្នុងករណីដែលប្រជាពលរដ្ឋមានការសម្រេចចិត្តបែងចែក/ជួលដីមុនថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ប៉ុន្តែមិនទាន់បានកំណត់តម្លៃដី និងប្រកាសឱ្យប្រើប្រាស់នូវវិធីសាស្រ្តច្បាស់លាស់ និងស្ថិរភាពក្នុងការកំណត់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីនឹងជួយកាត់បន្ថយថ្លៃដើមគម្រោងសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋាន។

ទីពីរ ចាំបាច់ត្រូវធ្វើពិពិធកម្មបណ្តាញមូលធន ដើម្បីកាត់បន្ថយការពឹងផ្អែកលើឥណទានរបស់ធនាគារ។ រៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធទីផ្សារមូលបត្រសាជីវកម្មឡើងវិញ ដើម្បីក្លាយជាប្រភពដើមទុនរយៈពេលមធ្យម និងរយៈពេលវែងដ៏មានប្រសិទ្ធភាព។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ចាំបាច់ត្រូវជំរុញការបង្កើតមូលនិធិជាតិលំនៅឋាន និងអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យវិនិយោគ Trusts (REITs)។

ទីបី គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម និងតម្លៃសមរម្យត្រូវតែមានអាទិភាពក្នុងការរៀបចំផែនការ និងមានយន្តការលើកទឹកចិត្ត។ ការអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងត្រូវតែភ្ជាប់ជាមួយហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូន ជាពិសេសផ្លូវខ្សែក្រវ៉ាត់ ផ្លូវរថភ្លើងក្រោមដី និងផ្លូវហាយវេ ដើម្បីពង្រីកទំហំទីក្រុង និងកាត់បន្ថយសម្ពាធលើតម្លៃដីនៅកណ្តាល។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ត្រូវអភិវឌ្ឍទីផ្សារជួលប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈ កាត់បន្ថយចិត្តគំនិត “ត្រូវមានផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួន ដើម្បីរក្សាលំនឹងជីវិត”។

ទី៤៖ ចាំបាច់ត្រូវពន្លឿនវឌ្ឍនភាពនៃការសាងសង់ និងការបំពេញនូវមូលដ្ឋានទិន្នន័យដែលរួបរួម ស៊ីសង្វាក់គ្នា និងតម្លាភាពលើទីផ្សារដីធ្លី លំនៅដ្ឋាន និងអចលនទ្រព្យទូទាំងប្រទេស។ ការបង្កើតប្រព័ន្ធទិន្នន័យបើកចំហ ទំនាក់ទំនងគ្នារវាងក្រសួង សាខា និងមូលដ្ឋាន រួមទាំងព័ត៌មានស្តីពីការធ្វើផែនការ ប្រតិបត្តិការ តម្លៃ ស្ថានភាពច្បាប់ និងការផ្លាស់ប្តូរការប្រើប្រាស់ដីធ្លី មិនត្រឹមតែជួយលើកកម្ពស់ប្រសិទ្ធភាពនៃការត្រួតពិនិត្យ និងការបង្កើតគោលនយោបាយប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងរួមចំណែកដល់ការបង្កើនតម្លាភាព កាត់បន្ថយហានិភ័យ ទប់ស្កាត់ការរំពឹងទុក ការរៀបចំតម្លៃ និងការការពារសិទ្ធិស្របច្បាប់របស់ប្រជាពលរដ្ឋ និងអាជីវកម្ម។

ប្រភព៖ https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/