ការវាយតម្លៃដីធ្លី - តំណភ្ជាប់ដែលត្រូវបញ្ជាក់នៅពេលធ្វើវិសោធនកម្មច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024

បន្ទាប់ពីការអនុវត្តអស់រយៈពេលជាងមួយឆ្នាំ ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 បានបង្ហាញនូវចំណុចខ្វះខាតជាច្រើន ដែលក្នុងនោះមានបញ្ហាជាមួយនឹងការវាយតម្លៃដីធ្លី ដែលជាកត្តា "ឆ្អឹងខ្នង" ដែលកំណត់ប្រសិទ្ធភាពនៃគោលនយោបាយជាច្រើនទាក់ទងនឹងការស្តារដីធ្លី សំណង ការតាំងទីលំនៅថ្មី និងការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ដើម្បីឱ្យគោលនយោបាយនេះ យកទៅអនុវត្តប្រកបដោយស្ថិរភាព និងធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌ ការធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមច្បាប់ភូមិបាល ក្នុងទិសដៅធ្វើឱ្យល្អឥតខ្ចោះនូវយន្តការវាយតម្លៃដីធ្លីជារឿងបន្ទាន់។

វានៅតែមាន "បញ្ហាស្ទះ" ជាច្រើនទាក់ទងនឹងការវាយតម្លៃដីធ្លី។ រូបថត៖ Quoc Dung/VNA

"ការស្ទះ" ជាច្រើន

ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងយកឈ្នះលើដែនកំណត់នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2013 ជាពិសេសក្នុងការកំណត់តម្លៃដីនៅជិតតម្លៃទីផ្សារ បង្កើតភាពយុត្តិធម៌សម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋដែលដីត្រូវបានយកមកវិញ និងលុបបំបាត់ឧបសគ្គសម្រាប់គម្រោងវិនិយោគ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការអនុវត្តបង្ហាញថា នៅមាន "ឧបសគ្គ" ជាច្រើនទាក់ទងនឹងការវាយតម្លៃដីធ្លី ដែលត្រូវដោះស្រាយក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ។

បើតាមអ្នកជំនាញ តាំងពីយូរយារណាស់មកហើយ តារាងតម្លៃដីបានទាបជាងទីផ្សារ ធ្វើឱ្យមានការបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយក្នុងការទូទាត់សងការឈូសឆាយដី។ ជាមួយនឹងច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ក្របខណ្ឌតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានលុបចោលជាផ្លូវការ ហើយបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានបង្កើតឡើងជារៀងរាល់ឆ្នាំ ដោយសង្ឃឹមថានឹងអាចជួយសម្រួលបានទាន់ពេលវេលា និងជាក់ស្តែងបន្ថែមទៀត។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅតាមតំបន់មួយចំនួន តម្លៃដីនៅតែត្រូវបានកំណត់ក្នុងកម្រិតទាបជាងតម្លៃដីជាក់ស្តែងនៅលើទីផ្សារ ដែលនាំឱ្យមានគម្លាតធំរវាងតម្លៃសំណង និងតម្លៃ "បើក" នៃដីគម្រោង។ នេះបានបង្កឱ្យមានការត្អូញត្អែរ ប្រតិកម្មរបស់ប្រជាជន និងអាជីវកម្មត្រូវពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវធនធានហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេនៅពេលចូលរួមក្នុងគម្រោង។

នាយកដ្ឋាន កសិកម្ម និងបរិស្ថានទីក្រុងហាណូយបានរាយការណ៍ថា យោងតាមមាត្រា 159 នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 តម្លៃចាប់ផ្តើមសម្រាប់ការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ដីឡូតិ៍ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសដែលបានវិនិយោគត្រូវតែកំណត់តាមតារាងតម្លៃដី។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តារាងតម្លៃដីនៅកន្លែងជាច្រើនគឺទាបជាងតម្លៃទីផ្សារ មិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការចំណាយលើការវិនិយោគ ការបោសសំអាតទីតាំង និងការបង្កើតមូលនិធិដីថ្មី។

តាមទ្រឹស្ដី តម្លៃដីជាក់លាក់ គឺជាតម្លៃដែលកំណត់ដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចនៅពេលបែងចែកដី ឬធ្វើប្រតិបត្តិការ គឺនៅជិតទីផ្សារជាងតារាងតម្លៃទូទៅ។ ប៉ុន្តែក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង ការកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់គឺពិបាកណាស់។ ព្រោះការកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់តម្រូវឱ្យផ្អែកលើកត្តាជាច្រើន (ទីតាំង ភាពស្របច្បាប់ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ សក្ដានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍) ប៉ុន្តែបច្ចុប្បន្នយន្តការ និងវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃលម្អិតមិនទាន់មានភាពច្បាស់លាស់នៅឡើយ នៅតែពឹងផ្អែកច្រើនលើបទពិសោធន៍របស់អ្នកវាយតម្លៃ។

សូម្បីតែពេលវេលាកំណត់តម្លៃជាក់លាក់ក៏មិនត្រូវបានព្រមព្រៀងគ្នាដែរ (ឧទាហរណ៍ នៅពេលដែលទីភ្នាក់ងាររដ្ឋសម្រេចបែងចែក ឬជួលដីនឹងត្រូវបានកំណត់ ប៉ុន្តែនៅពេលនេះតម្លៃដីមានការប្រែប្រួលច្រើនបើធៀបនឹងតម្លៃទីផ្សារមុន)។ មិន​បាច់​និយាយ​ទេ ការ​កំណត់​តម្លៃ​ជាក់លាក់​រវាង​មូលដ្ឋាន និង​អាជ្ញាធរ​នៅ​តែ​ជាន់​គ្នា ងាយ​បង្ក​ជម្លោះ និង​បណ្ដឹង​រវាង​ប្រជាពលរដ្ឋ និង​ស្ថាប័ន​រដ្ឋ...

នេះក៏ជាហេតុផលមួយក្នុងចំណោមហេតុផលដែលធ្វើឲ្យអ្នកស្រុកជាច្រើននៅតែស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការអនុវត្តយ៉ាងទូលំទូលាយនូវតម្លៃដីជាក់លាក់ ឬនៅពេលដាក់ពាក្យស្នើសុំ ពួកគេងាយនឹងសួរសំណួរ និងប្រតិកម្ម។ លើសពីនេះ ឯកសារណែនាំសម្រាប់ការអនុវត្តច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 នៅតែយឺតយ៉ាវក្នុងការបញ្ចប់ ដែលធ្វើឲ្យមូលដ្ឋាន “នៅស្ងៀម” ក្នុងការអនុវត្តការវាយតម្លៃដីធ្លី។

បញ្ហាជាក់ស្តែងទាំងនេះកំពុងបង្កើត "ឧបសគ្គ" ដែលរារាំងច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ពីការបង្ហាញពីឧត្តមភាពរបស់ខ្លួនយ៉ាងពេញលេញដូចការរំពឹងទុក។ កាលពីពេលថ្មីៗនេះ ឧបនាយករដ្ឋមន្ត្រី ត្រាន់ ហុងហា បានដឹកនាំកិច្ចប្រជុំដើម្បីស្តាប់របាយការណ៍ ស្តីពីការទទួលយោបល់ពីសមាជិករដ្ឋាភិបាល លើសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពី វិសោធនកម្ម និងបន្ថែមមាត្រាមួយចំនួន នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ២០២៤ (សេចក្តីព្រាងច្បាប់) និងបានស្នើឱ្យថ្នាក់ដឹកនាំក្រសួង ស្ថាប័ន សាខា សមាគម... យកចិត្តទុកដាក់លើការវិភាគ និងពិភាក្សាលើខ្លឹមសារបន្ទាន់ ដែលត្រូវធ្វើវិសោធនកម្មច្បាប់ភូមិបាល លេខ២០២៤។ - ការអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ច; ដោះស្រាយ​ភាព​ខ្វះខាត​ពេល​អនុវត្ត​តារាង​តម្លៃ​ដី​ដើម្បី​ចូល​ទីផ្សារ...

បន្ធូរភាពតានតឹង

ការពិតដែលមិនអាចជៀសបាននោះគឺថាតម្លៃដីនៅក្នុងតំបន់ជាច្រើនមានការប្រែប្រួលក្នុងនិន្នាការកើនឡើង ជាពិសេសនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងដែលពង្រីក។ នៅពេលដែលគម្រោងមួយមានរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ ប្រសិនបើតម្លៃដីត្រូវបានកំណត់ម្តងតាមតារាងតម្លៃ ឬតម្លៃជាក់លាក់ដំបូង អ្នកវិនិយោគអាចនឹងទទួលរងការខាតបង់ ប្រសិនបើតម្លៃដីកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សក្នុងដំណាក់កាលអនុវត្ត។ មិនត្រូវនិយាយទេ ប្រសិនបើប្រជាពលរដ្ឋដែលដីត្រូវបានយកមកវិញត្រូវទទួលយកតម្លៃទាបជាងអត្ថប្រយោជន៍ដីដែលសហគ្រាសទទួលបាននៅពេលលក់បន្ត នោះវាងាយនឹងនាំឱ្យមានអារម្មណ៍នៃ "គុណវិបត្តិ" ។

ផ្ទុយទៅវិញ ប្រសិនបើតម្លៃដីត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យកែតម្រូវតាម "តម្លៃទីផ្សារ" កម្រិតមធ្យមក្នុងអំឡុងពេលនៃការអនុវត្តគម្រោង នោះវាក៏ងាយនឹងបង្កជា "អតិផរណាតម្លៃ" ដោយទាញយកផលប្រយោជន៍ពីការឃុបឃិតគ្នាដើម្បីបំប៉ោងតម្លៃដីសម្រាប់គោលបំណងនៃប្រាក់ចំណេញ។ ដូច្នេះហើយ អាជីវកម្ម និងអ្នកជំនាញជាច្រើនបានឆ្លុះបញ្ចាំងថា វិធីនៃការវាយតម្លៃដីធ្លីបច្ចុប្បន្ននៅតែមានហានិភ័យដែលអាចកើតមាន ហើយមិនធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌។

លោក Ngo Gia Cuong នាយកក្រុមហ៊ុន Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI) បានអត្ថាធិប្បាយថា នៅពេលសាងសង់តារាងតម្លៃដី ការកំណត់តម្លៃដីប្រើប្រាស់សម្រាប់គោលបំណងផលិត ឬពាណិជ្ជកម្ម ដីសេវាកម្មគឺស្ទើរតែមិនអាចអនុវត្តបានតាមវិធីកំណត់តម្លៃដែលបានកំណត់នោះទេ ប៉ុន្តែត្រូវដាក់បញ្ចូលតាមភាគរយធៀបនឹងតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន។

ការសម្រេចចេញបញ្ជីតម្លៃដីនៅតាមមូលដ្ឋានជាច្រើននៅតែអនុវត្តវិធីគណនានេះ ដោយបង្ហាញថា ក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃបញ្ជីតម្លៃដីមិនអាចអនុវត្តតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាល ដែលតម្រូវឱ្យតម្លៃដីក្នុងបញ្ជីតម្លៃដីត្រូវតែកំណត់តាមវិធីវាយតម្លៃដីធ្លី (គ្មានវិធីសាស្ត្រណាអនុញ្ញាតឲ្យមានការអន្តរាយ)។ នេះមានន័យថា ទោះបីជាច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 បានដកចេញនូវក្របខណ្ឌតម្លៃដីធ្លីក៏ដោយ ក៏ការសាងសង់តារាងតម្លៃដីស្របតាមគោលការណ៍ទីផ្សារសម្រាប់ឆ្នាំ 2026 នៅតែប្រថុយនឹងការកំណត់នេះដដែល។

យោងតាមលោក គួង ការកំណត់គោលការណ៍ដាច់ដោយឡែក និងបន្ថែមនៃការវាយតម្លៃដីធ្លីនៅពេលសាងសង់តារាងតម្លៃដីខុសពីគោលការណ៍ទីផ្សារដែលបានអនុវត្តក្នុងការកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់នឹងជួយឱ្យគោលនយោបាយមានភាពស៊ីសង្វាក់គ្នានឹងទ្រឹស្តី និងមិនបង្កើតភាពប្រែប្រួលនៃគោលនយោបាយ។ បទប្បញ្ញត្តិនៃគោលការណ៍បន្ថែមនៃការវាយតម្លៃដីធ្លីនៅពេលសាងសង់តារាងតម្លៃដីក៏បង្កើតមូលដ្ឋានច្បាប់ច្បាស់លាស់សម្រាប់មូលដ្ឋានមានសិទ្ធិអំណាចគ្រប់គ្រាន់ និងគំនិតផ្តួចផ្តើមក្នុងការសាងសង់តារាងតម្លៃដីស្របតាមស្ថិរភាពចំណូលថវិកា ប៉ុន្តែមិនបង្កើតភាពប្រែប្រួលសម្រាប់មុខវិជ្ជាដែលត្រូវកែតម្រូវនោះទេ។

ការសាងសង់តម្លៃដីនៅក្នុងតារាងតម្លៃដីដោយឯករាជ្យនៃតម្លៃទីផ្សារនឹងបង្កើតស្ថេរភាពសម្រាប់ប្រធានបទនៃការកែតម្រូវ (តម្លៃផលិតកម្មនៃសមាសធាតុសេដ្ឋកិច្ច) ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃដីដែលប្រើជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការគណនាកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុនឹងមិនត្រូវបានប៉ះពាល់ដោយការប្រែប្រួលស្មុគស្មាញ វដ្ត និងមិនអាចទាយទុកជាមុនបាននៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម - លោក Cuong វិភាគ។

សាស្ត្រាចារ្យរងបណ្ឌិត ង្វៀន ធឿងឡាង សាស្ត្រាចារ្យជាន់ខ្ពស់នៃសាកលវិទ្យាល័យសេដ្ឋកិច្ចជាតិបានអត្ថាធិប្បាយថា ជំហានសំខាន់ដំបូងដែលត្រូវពិចារណាគឺការកែសម្រួលតម្លៃដីបឋម ដែលជាតម្លៃដែលរដ្ឋកំណត់នៅពេលបែងចែកដីជាលើកដំបូង។ តម្លៃមិនអាចកំណត់ទាំងស្រុងតាមតម្លៃទីផ្សារបានទេ។ ផ្ទុយទៅវិញ តម្លៃចម្បងត្រូវតែមានលក្ខណៈអនុគ្រោះ ដោយបង្កើតការលើកទឹកចិត្តសម្រាប់អាជីវកម្មក្នុងការវិនិយោគ និងអភិវឌ្ឍន៍ ជាជាងត្រូវបានកំណត់ក្នុងកម្រិតខ្ពស់ដើម្បីបង្កើនចំណូលថវិកា។

លោក Lang បានផ្តល់អនុសាសន៍ថា "ប្រសិនបើតម្លៃដីបឋមត្រូវបានជំរុញឱ្យឡើងខ្ពស់ពេក វានឹងមិនត្រឹមតែបង្កើនថ្លៃដើមទុនសម្រាប់អាជីវកម្មប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងនាំឱ្យតម្លៃដីនៅក្នុងទីផ្សារទាំងមូលនឹង "អតិផរណា" ដែលបង្កឱ្យមានសម្ពាធរាលដាលដល់សេដ្ឋកិច្ចទាំងមូល" ។

លើសពីនេះ អ្នកជំនាញរូបនេះបានស្នើថា បទប្បញ្ញត្តិតម្លៃដីធ្លីគួរតែផ្អែកលើប្រព័ន្ធក្របខណ្ឌតម្លៃយោង ដែលខុសគ្នាតាមតំបន់ និងគោលដៅអភិវឌ្ឍន៍។ ឧទាហរណ៍ នៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង ឬតំបន់ដែលមានសក្តានុពលប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ តម្លៃអាចត្រូវបានកំណត់ក្នុងកម្រិតខ្ពស់។ ខណៈពេលដែលនៅក្នុងតំបន់ដែលត្រូវការលើកទឹកចិត្តការវិនិយោគ ឬមានសក្តានុពលប្រាក់ចំណេញទាប តម្លៃគួរតែត្រូវបានកំណត់នៅកម្រិតទាប និងសមហេតុផលជាងនេះ។ ទាំងអស់ត្រូវតែស្ថិតនៅក្នុងផែនការមេដែលមានចក្ខុវិស័យយ៉ាងហោចណាស់ 3-5 ឆ្នាំដើម្បីធានាស្ថិរភាព។

លើសពីនេះ រដ្ឋត្រូវប្រើប្រាស់យ៉ាងសកម្មនូវឧបករណ៍គ្រប់គ្រងតម្លៃជាច្រើន ដើម្បីធានាបាននូវតម្លាភាព យុត្តិធម៌ និងប្រសិទ្ធភាព។ ការ​ដេញថ្លៃ​ដី​ត្រូវ​មាន​ការ​គ្រប់គ្រង​ឱ្យ​បាន​ត្រឹមត្រូវ​ដើម្បី​ចៀសវាង​ការ​ជំរុញ​ឱ្យ​តម្លៃ​ខ្ពស់​ពេក​ធ្វើឱ្យ​ខូច​ទីផ្សារ ។ ឧបករណ៍និយតកម្មត្រូវតែធានានូវភាពសុខដុមនៃផលប្រយោជន៍រវាងរដ្ឋ អាជីវកម្ម និងប្រជាជន។ មិនត្រឹមតែប្រើប្រាស់វិធានការរដ្ឋបាលដូចជា ការធ្វើផែនការ ការកំណត់តម្លៃ ការកំណត់ការប្រើប្រាស់ដី... ប៉ុន្តែក៏ត្រូវពង្រីកដល់ឧបករណ៍សេដ្ឋកិច្ចដូចជា ពន្ធ អត្រាការប្រាក់ ការលើកទឹកចិត្តវិនិយោគ និងគោលនយោបាយគាំទ្រសារពើពន្ធផ្សេងទៀត។

ប្រភព៖ https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm