អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងសន្សំប្រាក់ដោយខ្លួនឯងតាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀង M&A

"លក់ខ្លួនឯង" ដើម្បីរស់

ការពិតដែលថាអាជីវកម្មជាច្រើនត្រូវបានទទួលតាមរយៈការច្របាច់បញ្ចូលគ្នា និងការទិញយក (M&A) ត្រូវបានព្រមានដោយអ្នកជំនាញជាច្រើនក្នុងអំឡុងពេលដ៏លំបាកនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2022។ អាជីវកម្មវៀតណាមធ្លាប់គ្រប់គ្រងទីផ្សារ កាន់កាប់មូលនិធិដីធ្លីដ៏ធំ និងរក្សាចំណែកទីផ្សារផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនៅក្នុងគ្រាលំបាក ការបាត់បង់សាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងលំហូរសាច់ប្រាក់បានបង្ខំឱ្យអាជីវកម្មជាច្រើន "លក់ខ្លួន" ដើម្បីរស់។

គួររំលឹកថា នៅពេលនោះ គម្រោងដែលបានលក់ក្នុងតម្លៃទាបបានក្លាយជាឱកាសសម្រាប់វិនិយោគិនបរទេសដែលមានធនធានហិរញ្ញវត្ថុខ្លាំងដើម្បីកាន់កាប់ទីផ្សារ ដោយហេតុនេះលុបបំបាត់គុណសម្បត្តិដែលមានស្រាប់របស់សហគ្រាសអចលនទ្រព្យវៀតណាម។

កិច្ចព្រមព្រៀង M&A ដ៏សំខាន់មួយគឺជាកិច្ចព្រមព្រៀងដែល Keppel Group និង Keppel Vietnam Fund (KVF) ដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា Keppel Consortium បានចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចព្រមព្រៀងចងដើម្បីទទួលបានភាគហ៊ុន 49% នៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានពីរនៅជាប់គ្នានៅទីក្រុង Thu Duc ។ គេរំពឹងថា ការទិញភាគហ៊ុននៃគម្រោងទាំងពីរនេះ ជាមួយនឹងការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍ជាង 10,000 ពាន់លានដុងនឹងត្រូវបញ្ចប់នៅឆ្នាំនេះ។

អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងត្រូវបានជួយសង្គ្រោះតាមរយៈការទិញយកនិងការរួមបញ្ចូលគ្នារូបភាពទី 1 — គម្រោងជាច្រើនត្រូវបាន "លក់" តាមរយៈការរួមចំណែកដើមទុន ដូច្នេះអាជីវកម្មអាចសន្សំប្រាក់ដោយខ្លួនឯង។

នេះត្រូវបានគេដឹងថាជាការវិនិយោគរួមគ្នាលើកទីពីររវាង Keppel និង KVF បន្ទាប់ពីការទិញយកដីចំនួនបីនៅ ហាណូយ ក្នុងឆ្នាំ 2022។ លោក Joseph Low ប្រធានក្រុមហ៊ុន Keppel នៅប្រទេសវៀតណាម ក៏បាននិយាយផងដែរថា ការទិញដើមទុនក្នុងគម្រោងទាំងពីរខាងលើគឺស្របនឹងគំរូអាជីវកម្មរបស់ Keppel ដែលអនុញ្ញាតឱ្យក្រុមហ៊ុនធ្វើអាជីវកម្មមូលនិធិដីធ្លីរបស់ភាគីទីបីសម្រាប់កំណើន។ Keppel ក៏ចង់បង្កើនការវិនិយោគនៅវៀតណាមក្នុងបរិបទដែលអាជីវកម្មមានយុទ្ធសាស្ត្រធ្វើពិពិធកម្មការវិនិយោគ និងមិនផ្តោតលើប្រទេសចិនដើម្បីកាត់បន្ថយហានិភ័យ។

កាលពីមុន ក្រុមហ៊ុន Frasers Property Vietnam ដែលជាក្រុមហ៊ុនមួយនៅក្នុងប្រព័ន្ធអេកូឡូស៊ី Frasers Property Group ដែលជាសាជីវកម្មចម្រុះជាតិសាសន៍ដែលមានបទពិសោធន៍យ៉ាងទូលំទូលាយក្នុងការធ្វើជាម្ចាស់ ប្រតិបត្តិការ និងអភិវឌ្ឍផលិតផល និងសេវាកម្មចម្រុះក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ ក៏បានប្រកាសកិច្ចសហប្រតិបត្តិការរបស់ខ្លួនជាមួយសាជីវកម្មនៅប្រទេសវៀតណាម ដើម្បីអភិវឌ្ឍសួនឧស្សាហកម្មនៅភាគខាងជើង ជាមួយនឹងការវិនិយោគសរុបស្មើនឹង 250 លានដុល្លារ។ នៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងនេះ FPV បានចូលរួមចំណែក 49% នៃដើមទុនធម្មនុញ្ញ។

ក្រៅពីប្រតិបត្តិការទិញ-លក់ និងការរួមវិភាគទានដើមទុនជាមួយក្រុមហ៊ុនវិនិយោគបរទេស សហគ្រាសអចលនវត្ថុវៀតណាមក៏បន្តមានប្រតិបត្តិការវិនិយោគ និងទិញយកគ្នាទៅវិញទៅមកតាមរយៈការទិញ និងលក់ភាគហ៊ុន។ អរគុណចំពោះបញ្ហានេះ សហគ្រាសដែលកំពុងជួបការលំបាកអាចបន្តរក្សា និងបញ្ចប់គម្រោងដែលមិនទាន់បានបញ្ចប់ក្នុងបរិបទនៃការលំបាកក្នុងការទទួលបានប្រភពទុន។

ក្នុងរបាយការណ៍របស់ក្រុមហ៊ុនមូលបត្រ Bao Viet (BSC) ក៏ត្រូវបានវាយតម្លៃដែរថា សកម្មភាព M&A អចលនទ្រព្យអាចនឹងឡើងកម្តៅក្នុងអំឡុងឆ្នាំ 2023 - 2024 ព្រោះរយៈពេលនៃប្រាក់ថោកបានបញ្ចប់។ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងជួបប្រទះនឹងរយៈពេលនៃការខ្វះខាតសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៅពេលដែលប្រភពកៀរគរមូលធនត្រូវប្រឈមនឹងឧបសគ្គច្រើនឬតិច។

ពន្យល់សេចក្តីថ្លែងការណ៍ខាងលើ BSC បាននិយាយថា វាគឺដោយសារតែការលំបាកក្នុងការលក់ ដោយសារតែអារម្មណ៍ទីផ្សារអវិជ្ជមាន ផលិតផលមិនឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការជាក់ស្តែង ទាំងអាជីវកម្ម និងអ្នកទិញផ្ទះពឹងផ្អែកលើប្រាក់កម្ចី។ ទីពីរ ក្នុងអំឡុងពេលដែលឥណទានក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅតែត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹង ខណៈពេលដែលបណ្តាញមូលធនផ្សេងទៀតដូចជាមូលបត្របំណុល និងភាគហ៊ុនមិនអំណោយផល។ ទីបំផុត អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ ហើយចំណុចកំណត់នៃសញ្ញាប័ណ្ណត្រូវបានប្រមូលផ្តុំនៅឆ្នាំ 2023 - 2024។ ជាមួយនឹងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនជុំវិញ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនឹងត្រូវជ្រើសរើសផ្លូវនៃការច្របាច់បញ្ចូលគ្នា និងការទិញយក ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាលំបាក។

លើសពីនេះទៀត អ្នកជំនាញជាច្រើនជឿថា ការពិតដែលថាអាជីវកម្មត្រូវលក់ផ្នែកមួយនៃគម្រោងរបស់ពួកគេក៏កើតចេញពីការរីករាលដាលនៃការវិនិយោគលើសពីសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ។ អាជីវកម្មខ្លះស្វែងរកតែប្រាក់ចំណេញ ដូច្នេះពួកគេមិនធានាបាននូវភាពសុខដុមរមនារវាងផលប្រយោជន៍របស់អាជីវកម្ម និងអតិថិជន។

ភាពលំបាកមិនត្រឹមតែក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះទេ

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បើក្រឡេកទៅចុងឆ្នាំ 2022 ដល់ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 បញ្ហា សេដ្ឋកិច្ច បានប៉ះពាល់ដល់គ្រប់វិស័យ មិនមែនតែវិស័យអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះទេ។ នេះត្រូវបានបង្ហាញដោយការពិតដែលថាកិច្ចព្រមព្រៀង M&A បានបង្ហាញខ្លួននៅក្នុងវិស័យផ្សេងទៀតជាច្រើន នៅពេលដែលអាជីវកម្មជាច្រើនត្រូវលក់ទ្រព្យសម្បត្តិក្នុងតម្លៃទាបទៅឱ្យអ្នកវិនិយោគបរទេសដោយសារតែការលំបាកក្នុងផលិតកម្ម និងកង្វះដើមទុន។

ក្នុងការពន្យល់នាពេលថ្មីៗនេះទៅកាន់គណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍ រដ្ឋសភា អំពីបញ្ហាសេដ្ឋកិច្ចសង្គម រដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងផែនការ និងវិនិយោគ លោក Nguyen Chi Dung ក៏បានចង្អុលបង្ហាញថា សហគ្រាសធំៗជាច្រើនត្រូវលក់ទ្រព្យសកម្មត្រឹមតែ 50% នៃតម្លៃពិត ហើយអ្នកទិញគឺជាសហគ្រាសបរទេស ដោយសារស្ថានភាពផលិតកម្ម និងអាជីវកម្មពិបាក និងសមត្ថភាពស្រូបយកដើមទុនមានកម្រិត។

យោងតាមការស្ទង់មតិរបស់សហគ្រាសជិត 10,000 ដោយក្រុមប្រឹក្សាស្រាវជ្រាវអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចឯកជន សហគ្រាសជាច្រើនកំពុងជួបប្រទះនូវស្ថានភាពលំបាកជាពិសេស។ រហូតដល់ 82.3% នៃសហគ្រាសដែលចូលរួមក្នុងផែនការស្ទង់មតិដើម្បីកាត់បន្ថយទំហំរបស់ពួកគេ ផ្អាក ឬបញ្ឈប់ប្រតិបត្តិការជាបណ្តោះអាសន្ននៅក្នុងខែដែលនៅសល់នៃឆ្នាំ 2023។

អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងត្រូវបានសង្គ្រោះតាមរយៈការទិញយកនិងការរួមបញ្ចូលគ្នារូបភាពទី 2 — ក្រៅពីវិស័យអចលនទ្រព្យ អាជីវកម្មជាច្រើនក៏ត្រូវលក់ទ្រព្យសម្បត្តិជាច្រើនប្រភេទដើម្បីរស់។

ក្នុងចំណោមសហគ្រាសដែលនៅតែដំណើរការនៅឆ្នាំ 2023 71.2% រំពឹងថានឹងកាត់បន្ថយកម្លាំងពលកម្មរបស់ពួកគេច្រើនជាង 5%, 22.2% រំពឹងថានឹងកាត់បន្ថយច្រើនជាង 50%។ 80.7% នៃសហគ្រាសរំពឹងថានឹងកាត់បន្ថយប្រាក់ចំណូលលើសពី 5% អត្រានៃការកាត់បន្ថយប្រាក់ចំណូលច្រើនជាង 50% គឺ 29.4% ។ ជាពិសេស ទំនុកចិត្តអាជីវកម្មលើម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច និងសេដ្ឋកិច្ចឧស្សាហកម្មក្នុងបរិបទនេះគឺមានកម្រិតទាប ជាពិសេសដោយសហគ្រាស 81.4% វាយតម្លៃវាអវិជ្ជមាន និងអវិជ្ជមានខ្លាំង។

ការស្ទង់មតិបង្ហាញថាការលំបាកដែលអាជីវកម្មកំពុងជួបប្រទះគឺស្ថានភាពសណ្តាប់ធ្នាប់ (59.2%); លទ្ធភាពទទួលបានប្រាក់កម្ចី (51.1%); ការអនុវត្តនីតិវិធីរដ្ឋបាល និងបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ (45.3%) និងការភ័យខ្លាចនៃការប្រព្រឹត្តបទល្មើសសេដ្ឋកិច្ច (31.1%) ។ គួរជម្រាបថា ទោះបីជួបការលំបាកយ៉ាងណាក៏ដោយ ក៏មានការជួយជ្រោមជ្រែងពីអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន មិនទាន់បានតាមតម្រូវការនៅឡើយ។ រហូតដល់ 84% នៃអាជីវកម្មវាយតម្លៃប្រសិទ្ធភាពនៃការគ្រប់គ្រង និងការគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងតំបន់ថាមិនមានប្រសិទ្ធភាព។

យោងតាមទីភ្នាក់ងារវិនិយោគបរទេស ក្នុងរយៈពេល 4 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ ប្រទេសមានប្រតិបត្តិការចំនួន 1,044 នៃការរួមចំណែកមូលធនដើម្បីទិញភាគហ៊ុនរបស់សហគ្រាសក្នុងស្រុកដោយអ្នកវិនិយោគបរទេសដែលមានតម្លៃវិភាគទានដើមទុនសរុបជាង 3.1 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក កើនឡើងជាង 70% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ មានសហគ្រាសចំនួន 77,001 បានដកខ្លួនចេញពីទីផ្សារ 25.1% ច្រើនជាងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន ដែលមានសហគ្រាសជាមធ្យមជាង 600 បានចាកចេញពីទីផ្សារជារៀងរាល់ថ្ងៃ។

ប្រភព