តើអាជីវកម្មរកលុយពីណាមកសងបំណុល?

ការចេញមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមានការថយចុះយ៉ាងខ្លាំង៖ តើអាជីវកម្មយកលុយទៅសងបំណុលនៅឯណា?

ការចេញមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងខែមីនា ឆ្នាំ 2024។ វាត្រូវបានគេព្យាករណ៍ថានៅឆ្នាំនេះ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនឹងមានការលំបាកក្នុងការបង្កើនប្រាក់នៅពេលដែលមូលបត្របំណុលចាស់ទុំ។

ការចេញមូលបត្របំណុលបានធ្លាក់ចុះ 61% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នា។

យោងតាមទិន្នន័យពីផ្សារហ៊ុន ហាណូយ ក្នុងខែមីនាឆ្នាំ 2024 (គិតត្រឹមថ្ងៃទី 25 ខែមីនា) មានសហគ្រាសចំនួន 2 ប៉ុណ្ណោះដែលទទួលបានជោគជ័យក្នុងការបោះផ្សាយមូលបត្របំណុលគឺក្រុមហ៊ុន Viet An Investment, Business and Trade Development Company Limited (ចេញ 1,250 ពាន់លានដុង) និងក្រុមហ៊ុនវិនិយោគនិងអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ Hai Dang Limited (ចេញចំនួន 2 សរុបចំនួន 2,500 ពាន់លានដុង)។

ដូច្នេះ ក្នុងរយៈពេល 25 ថ្ងៃដំបូងនៃខែមីនា ឆ្នាំ 2024 (គិតចាប់ពីថ្ងៃប្រកាសព័ត៌មាន) បរិមាណនៃមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មបានឈានដល់ត្រឹមតែ 3.750 ពាន់លានដុង ធ្លាក់ចុះ 85.5% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងខែមីនា ឆ្នាំ 2023។ បង្គរក្នុងរយៈពេល 3 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ (រហូតដល់ថ្ងៃទី 25 ខែមីនា) បរិមាណនៃសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មធ្លាក់ចុះចំនួន 7,15 ពាន់លានដុង។ 61.5% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។

ខណៈពេលដែលការចេញសញ្ញាប័ណ្ណថ្មីបានថយចុះយ៉ាងខ្លាំង សម្ពាធលើអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យចំពោះសញ្ញាប័ណ្ណចាស់ទុំចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ដំណាច់ឆ្នាំគឺមានទំហំធំ។ ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក អាជីវកម្មត្រូវចំណាយប្រាក់ជិត 14,000 ពាន់លានដុងដើម្បីទិញមូលបត្របំណុលមកវិញមុនពេលកាលកំណត់ (ក្នុងនោះច្រើនជាង 41% ជាមូលបត្របំណុលអចលនទ្រព្យ)។

យោងតាមការប៉ាន់ប្រមាណរបស់ FiinGroup បរិមាណនៃមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មនឹងចាស់ទុំនៅឆ្នាំ 2024 នឹងកើនឡើងដល់ជាង 300.000 ពាន់លានដុង ដែលក្នុងនោះមូលបត្របំណុលអចលនទ្រព្យតែម្នាក់ឯងនឹងមានច្រើនជាង 130.000 ពាន់លានដុង។

លោក Nguyen Quang Thuan អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន FiinRatings បានមានប្រសាសន៍ថា លទ្ធភាពក្នុងការសងមូលបត្របំណុលនៅតែជាបញ្ហាប្រឈមដ៏ធំមួយសម្រាប់សហគ្រាសអចលនទ្រព្យ។ ទោះបីជាមូលធនឥណទានមួយផ្នែកជួយដល់លំហូរសាច់ប្រាក់សម្រាប់សហគ្រាសអចលនៈទ្រព្យក៏ដោយ សហគ្រាសដែលចេញប័ណ្ណមិនអាចពឹងផ្អែកទាំងស្រុងលើប្រភពដើមទុននេះដើម្បីបំពេញកាតព្វកិច្ចសងបំណុលរបស់ពួកគេបានទេ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យពិតជាមិនមានភាពប្រសើរឡើងនោះទេ។

នៅឆ្នាំ 2023 បរិមាណនៃមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មហួសកាលកំណត់នឹងឈានដល់ជិត 190,000 ពាន់លានដុង (បំណុលអាក្រក់មានចំនួនប្រហែល 23.5% នៃតម្លៃដែលនៅសេសសល់សរុបនៅចុងឆ្នាំ 2023)។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងទៅតាមអ្នកវិភាគ រឿងវិជ្ជមាននោះគឺថា បរិមាណនៃសញ្ញាប័ណ្ណដែលហួសកាលកំណត់នឹងថយចុះយ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងឆ្នាំ 2024។

"នៅឆ្នាំ 2024 ចំនួនមូលបត្របំណុលហួសកាលកំណត់ត្រូវបានរំពឹងថានឹងថយចុះយ៉ាងខ្លាំងរហូតដល់ 40.000 ពាន់លានដុង ដែលចេញដោយសហគ្រាសចំនួន 35 ។ ពាក់កណ្តាលនៃទាំងនេះគឺជាសហគ្រាស "សែល" ដែលជាសហគ្រាសដែលបង្កើតឡើងក្នុងគោលបំណងតែមួយគត់ក្នុងការចេញមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម ដោយគ្មានសកម្មភាពអាជីវកម្មស្នូល នៅសល់គឺជាសហគ្រាសផ្សេងទៀត។ លោក Nguyen Dinh Duy នាយកផ្នែកវិភាគ វាយតម្លៃ និងស្រាវជ្រាវ (VIS Ratings)។

តើអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យរកលុយពីណាមកសងបំណុលគេ?

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានចាប់ផ្តើមបង្ហាញសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញចាប់តាំងពីចុងឆ្នាំ 2023 ប៉ុន្តែអត្រានៃការងើបឡើងវិញនៅតែមានភាពយឺតយ៉ាវ ដែលភាគច្រើនឡើងកំដៅនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែង។ សកម្មភាពផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណគម្រោងនៅតែមានភាពយឺតយ៉ាវ ដែលធ្វើឱ្យការផ្គត់ផ្គង់មានការលំបាកក្នុងការកែលម្អយ៉ាងឆាប់រហ័សក្នុងពេលខាងមុខនេះ។ ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក វិនិយោគិនជាច្រើនបានធ្វើការផ្លាស់ប្តូរដើម្បីបើកលក់។ នេះគឺជាសញ្ញាវិជ្ជមានសម្រាប់ឆ្នាំ 2024 ទាំងមូល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សមតុល្យការផ្គត់ផ្គង់-តម្រូវការមិនអាចប្រសើរឡើង ដែលនាំឱ្យមានការពិបាកបន្តនៅក្នុងសុខភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកវិនិយោគ។

"សមត្ថភាពក្នុងការសងអ្នកវិនិយោគគឺនៅកម្រិតទាបបំផុតក្នុងរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំនៅចុងឆ្នាំ 2023 ហើយសមត្ថភាពនេះមិនមានភាពប្រសើរឡើងយ៉ាងច្បាស់នៅឆ្នាំ 2024 ប្រសិនបើមើលពីអានុភាពហិរញ្ញវត្ថុដែលប្រើប្រាស់ដោយសហគ្រាសទាំងនេះ ជាពិសេសបរិមាណនៃសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មដែលមានភាពចាស់ទុំ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ខ្ញុំជឿថាសហគ្រាសអចលនទ្រព្យនឹងមិនប្រឈមមុខនឹងការឆក់សាច់ប្រាក់ណាមួយនៅឆ្នាំ 2024 ទេ ជាពិសេសគឺការទទួលបានឥណទានពីធនាគារ។ លោក Duong Duc Hieu នាយកវិភាគជាន់ខ្ពស់ផ្នែកវាយតម្លៃ និងស្រាវជ្រាវ (VIS Ratings) មានប្រសាសន៍ថា ក្នុងឆ្នាំនេះ ឥណទានអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមានការកើនឡើងជាវិជ្ជមាន ទោះបីជាឥណទានទូទៅមានការកើនឡើងអវិជ្ជមានក៏ដោយ ។

បន្ថែមពីលើលំហូរសាច់ប្រាក់ពីឥណទានធនាគារ និងការចេញភាគហ៊ុន អ្នកជំនាញ សេដ្ឋកិច្ច ក៏រំពឹងថា ការចេញសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មនៅឆ្នាំ 2024 នឹងមានភាពប្រសើរឡើងជាលំដាប់នៅក្នុងឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំនេះ ដែលជួយអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបំពេញកាតព្វកិច្ចសងបំណុលរបស់ពួកគេ។

ចាប់ពីឆ្នាំនេះតទៅ ក្រិត្យលេខ 65/2022/ND-CP នឹងត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងពេញលេញ ការការពារវិនិយោគិនកាន់តែប្រសើរ រំពឹងថានឹងនាំមកនូវទំនុកចិត្តដល់វិនិយោគិនបុគ្គល ក៏ដូចជាទាក់ទាញការចូលរួមកាន់តែច្រើនពីវិនិយោគិនស្ថាប័ន។

អ្នកវិភាគរំពឹងថាទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មនឹងងើបឡើងវិញនៅឆ្នាំ 2024 ដែលដឹកនាំដោយវិស័យធនាគារ និងអចលនទ្រព្យ។ ចំពោះមូលបត្របំណុលអចលនទ្រព្យ អត្រានៃការងើបឡើងវិញនឹងពឹងផ្អែកភាគច្រើនលើល្បឿននៃការធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងក្នុងក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ ក៏ដូចជាវឌ្ឍនភាពនៃការផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណគម្រោងតាមមូលដ្ឋាន។

កត្តាមួយទៀតដែលគាំទ្រដល់ការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារមូលបត្របំណុលគឺអត្រាការប្រាក់។ សេដ្ឋវិទូបណ្ឌិត Le Xuan Nghia ជឿជាក់ថា អត្រាការប្រាក់នៅឆ្នាំ 2024 នឹងបន្តនៅទាប ដែលបង្កើតភាពទាក់ទាញ និងការគាំទ្រដ៏ល្អសម្រាប់ទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មក្នុងការងើបឡើងវិញ។

ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយសារតែចំនួនអ្នកចូលរួមក្នុងទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មមានការរួមតូច (ក្រឹត្យលេខ 65/2022/ND-CP បានរឹតបន្តឹងលក្ខខណ្ឌសម្រាប់បុគ្គលក្នុងការចូលរួមក្នុងការទិញ និងលក់មូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម) កត្តាសំខាន់បំផុតសម្រាប់ទីផ្សារនេះមានភាពរស់រវើកឡើងវិញគឺការកែលម្អនីតិវិធីសម្រាប់ការចេញប័ណ្ណបំណុលដល់សាធារណជន និងពង្រីកមូលដ្ឋាននៃអ្នកវិនិយោគស្ថាប័ន។ ដើម្បីធ្វើដូច្នេះបាន បទប្បញ្ញត្តិទាក់ទងនឹងមូលនិធិវិនិយោគមូលបត្រ មូលបត្រមូលបត្របំណុល មូលនិធិសោធននិវត្តន៍ ក្រុមហ៊ុនធានារ៉ាប់រង។ល។ ចាំបាច់ត្រូវពង្រីក ដើម្បីជំរុញតម្រូវការមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម។ វិនិយោគិនបុគ្គលអាចចូលរួមក្នុងការវិនិយោគលើមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម តាមរយៈមូលនិធិ ឬមូលបត្របំណុលដែលគ្រប់គ្រងដោយវិជ្ជាជីវៈ ដែលចេញជាសាធារណៈ។

អត្រាការប្រាក់ទាបនៅឆ្នាំ 2024 នឹងបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់ទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម។ អត្រាការប្រាក់ទាបក៏ធ្វើឱ្យវាកាន់តែងាយស្រួលសម្រាប់អ្នកចេញប័ណ្ណដើម្បីចូលប្រើប្រភពដើមទុនផ្សេងទៀត បង្កើនសមត្ថភាពសងបំណុលរបស់អ្នកចេញ ដោយហេតុនេះជួយរក្សាស្ថិរភាពអារម្មណ៍ទីផ្សារ និងទាក់ទាញវិនិយោគិនឱ្យត្រលប់ទៅទីផ្សារមូលបត្របំណុលវិញ។

ក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ មូលបត្របំណុលសាជីវកម្មបានក្លាយទៅជារសើប សហគ្រាសដែលមានសមត្ថភាពផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុជាច្រើន ថែមទាំងបានទិញមូលបត្របំណុលទាំងអស់វិញមុនកាលកំណត់ ដោយទូទាត់ចេញនូវមូលបត្របំណុលដែលនៅសល់ទាំងអស់។ សង្ឃឹមថា នៅពេលមនោសញ្ចេតនាអ្នកវិនិយោគងើបឡើងវិញ សហគ្រាសទាំងនេះនឹងវិលមកកាន់ទីផ្សារវិញ។ តាមទស្សនៈរបស់វិនិយោគិន ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់សន្សំទាបដូចដែលពួកគេមាននៅពេលនេះ គម្លាតដ៏ធំរវាងអត្រាការប្រាក់សញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្ម និងអត្រាការប្រាក់សន្សំនឹងបង្កើនភាពទាក់ទាញនៃមូលបត្របំណុល។

លោក Nguyen Dinh Duy នាយកផ្នែកវិភាគ វាយតម្លៃ និងស្រាវជ្រាវ (VIS Ratings)

ប្រភព