ប្រតិបត្តិការ​អចលន​ទ្រព្យ​តាម​កិច្ចសន្យា​កម្ចី៖ អ្នក​ទិញ​រង​គ្រោះ! (មេរៀនទី២)

នៅក្រោមឈ្មោះនៃ "កិច្ចសហប្រតិបត្តិការដែលមានអត្ថប្រយោជន៍ទៅវិញទៅមក" ទោះយ៉ាងណាកិច្ចសន្យាប្រាក់កម្ចីគឺជា "ល្បិច" ដែលវិនិយោគិនអាចដើមទុនសមរម្យបានយ៉ាងងាយស្រួល; ឬ "ទាញយកប្រយោជន៍" នៃ "ទីតាំង" ដែលបានគណនាជាមុនដើម្បីគៀបសង្កត់អតិថិជន។ វាមិនត្រឹមតែធ្វើឱ្យអតិថិជននៅ MB 584 "ឈរ និងអង្គុយ" ដោយមិនខ្វល់ខ្វាយនោះទេ ប៉ុន្តែអ្នកទិញអចលនទ្រព្យរាប់រយនាក់ដែលបានចុះហត្ថលេខា "ដោយចៃដន្យ" កិច្ចសន្យាប្រាក់កម្ចីក៏ "ជាប់គាំង" នៅពេលដែលជម្លោះនិងជម្លោះកើតឡើង។

ដំណាក់កាលទីពីរនៃគម្រោងតំបន់លំនៅដ្ឋាន និងសួនបៃតងក្នុងតំបន់ទីក្រុងនៃទីក្រុង South Thanh Hoa ក៏កំពុងត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងខ្លាំងក្លាផងដែរ។ រូបថត៖ p.V

"កិច្ចព្រមព្រៀង" ដែលធ្វើឱ្យអ្នកទិញមានគុណវិបត្តិ ...

ចំណាយប្រាក់ជាង 1 ពាន់ 800 លានដុង ដោយមានបំណងចង់ទិញដីឡូតិ៍នៅគម្រោងលំនៅឋាន និងសួនបៃតងនៅតំបន់ទីក្រុងភាគខាងត្បូងនៃទីក្រុង Thanh Hoa ដំណាក់កាលទី 2 (ក្រោម MBQH 2125/QD-UBND ចុះថ្ងៃទី 11 ខែមិថុនា ឆ្នាំ 2015 របស់ប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត) នៅទីក្រុង Dong Hoa ទីក្រុង Thanh Vea ទីក្រុង M. បានកាន់នៅក្នុងដៃរបស់នាងនូវកិច្ចសន្យាប្រាក់កម្ចីជាមួយអ្នកវិនិយោគ - ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនរួម Hiraku ។

យោងតាមកិច្ចសន្យានេះអ្នកវិនិយោគស្ថិតនៅក្នុង "ដៃខាងលើ" នៅពេលដែលលក្ខខណ្ឌស្ទើរតែវិលជុំវិញផលប្រយោជន៍របស់សហគ្រាសហើយ "បំភ្លេច" ផលប្រយោជន៍របស់អតិថិជន។ ជាធម្មតា មាត្រា 1 បង្ហាញពីខ្លឹមសារ៖ គោលបំណងកម្ចី រយៈពេលកម្ចី ការប្រាក់កម្ចី - ខណៈពេលដែលរយៈពេលកម្ចីត្រូវបាន "មិនអើពើ" អត្រាការប្រាក់គឺ "ជាឯកច្ឆន្ទ 0% ក្នុងមួយឆ្នាំ" ។ នៅក្នុងប្រការ 3 ស្តីពីវិធីសាស្រ្តនៃការទូទាត់ប្រាក់ដើម និងការប្រាក់ "យោងតាម" មាត្រា 1 អត្រាការប្រាក់ជាការពិតណាស់ 0%; ប្រាក់ដើមត្រូវបាន "បង់ដោយភាគី ខ (អ្នកវិនិយោគ) ឱ្យភាគី ក (អតិថិជន) នៅចុងបញ្ចប់នៃរយៈពេលកម្ចី ប៉ុន្តែ "យោងទៅតាម" ប្រការ 1 វាមិនត្រូវបានគេដឹងថាពាក្យនោះនៅពេលណាទេ?

ជាមួយនឹងលក្ខខណ្ឌ "ចង" ខាងលើ នៅពេលដែលបានចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាប្រាក់កម្ចីនេះ អតិថិជននឹងមិនហ៊ានលុបចោលឡើយ។ ទោះបីជា "កិច្ចព្រមព្រៀងផ្សេងទៀត" តែងតែនៅទីនោះដើម្បី "ក្លែងបន្លំ" នៅក្នុងប្រភេទនៃកិច្ចសន្យាទាំងនេះក៏ដោយ អ្នកគ្រប់គ្នាអាចយល់ថាអាជីវកម្មនឹងមិន "សម្របសម្រួល" ចំពោះគុណវិបត្តិរបស់ពួកគេទេ ហើយនេះមិនមែនជាលក្ខខណ្ឌចាំបាច់នោះទេ។

ត្រលប់ទៅ តំបន់លំនៅដ្ឋានដុងណាមនៃតំបន់ទីក្រុងដុងផាត់ (MB 584) វួដក្វាងថាញ់ (ទីក្រុងថាញ់ហ្វា) វិនិយោគដោយក្រុមហ៊ុនប៊ីអិនប៊ី លីមីតធីត។ ក្នុងកិច្ចសន្យាខ្ចីប្រាក់ រួមជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ 0% ជាមួយនឹងលក្ខខណ្ឌនៃការបំពានកិច្ចសន្យា អតិថិជនតែងតែមានគុណវិបត្តិដូចជា៖ ប្រសិនបើភាគី ក (អ្នកវិនិយោគ) យឺតយ៉ាវក្នុងការសងប្រាក់កម្ចី ការផាកពិន័យត្រឹមតែ 0.01% ការប្រាក់/ថ្ងៃ ប៉ុន្តែភាគី ខ (អតិថិជន) បំពានលើការចេញប្រាក់កម្ចីតាមកាលវិភាគ ការផាកពិន័យគឺការប្រាក់ 0.05% ។ ប្រសិនបើភាគី A បញ្ចប់កិច្ចសន្យាដោយឯកតោភាគីនោះ ភាគីត្រូវបង់ពិន័យចំនួន 184 លានដុង។ ប៉ុន្តែភាគី ខ "មិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យបញ្ចប់កិច្ចសន្យាកម្ចីជាឯកតោភាគី ឬដកប្រាក់កម្ចីមុនកាលបរិច្ឆេទកំណត់ដោយហេតុផលណាមួយឡើយ"។ អ្វីដែលគួរឱ្យហួសចិត្តជាងនេះទៅទៀត ប្រសិនបើភាគី ក បញ្ចប់កិច្ចសន្យាដោយឯកតោភាគី ដោយសារតែភាគី ខ មិនបានបើកប្រាក់តាមកាលកំណត់ទេ ភាគី ខ នឹងត្រូវពិន័យជាប្រាក់ស្មើនឹង 50% នៃតម្លៃដែលភាគី ខ បានបញ្ចេញ។

វាអាចត្រូវបានគេមើលឃើញថាកិច្ចសន្យាប្រាក់កម្ចីទាំងនេះត្រូវបានស្រាវជ្រាវយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្ននិង "រៀបចំ" ក្នុងទិសដៅនៃការបង្កើនប្រសិទ្ធភាពនៃអត្ថប្រយោជន៍នៃអាជីវកម្មដោយរុញច្រានហានិភ័យទាំងស្រុងដល់អតិថិជន។ អតិថិជន - អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចី មិនអាចអានកិច្ចសន្យាដោយប្រុងប្រយ័ត្នដើម្បីរកមើលកិច្ចព្រមព្រៀង និងលក្ខខណ្ឌដ៏លំបាក។ ពួកគេក៏អាចដឹងដែរ ប៉ុន្តែនៅតែធ្វើប្រតិបត្តិការដោយចេតនា ពីព្រោះបំណងប្រាថ្នារបស់ពួកគេគឺចង់ចុះកិច្ចសន្យាដើម្បីមានសិទ្ធិទិញផលិតផលអចលនវត្ថុ មិនមែនសម្រាប់គោលបំណងដើម្បីទទួលបានការប្រាក់នោះទេ។

តាមទស្សនៈមួយផ្សេងទៀត ក្នុងអំឡុងពេលទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងរីកចម្រើន មានអ្នកវិនិយោគបន្ទាប់បន្សំជាច្រើនចូលរួមនៅក្នុងទីផ្សារ អ្នកវិនិយោគជាច្រើននៅពេលនោះនៅតែ "តម្រង់ជួរ" ជាជួរវែង។ សូម្បីតែប្រើទំនាក់ទំនងជាច្រើនដើម្បី "ដាក់ប្រាក់" ទៅក្នុងគម្រោងដោយមានបំណងចង់ "រុករក" ដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ រីករាយនឹងភាពខុសគ្នា ដូច្នេះពួកគេមិនបានយកចិត្តទុកដាក់ច្រើនចំពោះការអភិវឌ្ឍន៍នៅពេលក្រោយនៃគម្រោងនោះទេ។

... ជាប់គាំងនៅពេលដែលអាជីវកម្ម "ត្រឡប់"

បញ្ចេញចំនួនទឹកប្រាក់កម្ចីទាំងអស់ដល់វិនិយោគិនទៅតាមវឌ្ឍនភាព រួមជាមួយនឹងការចុះបញ្ជីការចង់ទិញដីនីមួយៗ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ឧបសគ្គរលុងលើទំនួលខុសត្រូវរបស់វិនិយោគិនចំពោះកិច្ចសន្យាប្រភេទនេះ ធ្វើឱ្យពួកគេងាយស្រួល "លាងដៃ" និងបោះបង់ចោលផលប្រយោជន៍របស់អតិថិជនរបស់ពួកគេ។

នៅ MB 584 មកទល់ពេលនេះ គម្រោងនេះបានបញ្ចប់ធាតុហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសទាំងអស់។ សហគ្រាសបានបំពេញកាតព្វកិច្ចថវិការដ្ឋរបស់ខ្លួនសម្រាប់គម្រោងនេះចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 6 ខែសីហា ឆ្នាំ 2020 (យោងតាមឯកសារលេខ 3419/CCT-TTTBBTK ចុះថ្ងៃទី 6 ខែសីហា ឆ្នាំ 2020 របស់នាយកដ្ឋានពន្ធដារទីក្រុង Thanh Hoa - Dong Son)។ នៅថ្ងៃទី 13 ខែមេសា ឆ្នាំ 2021 គម្រោងក៏ត្រូវបានចេញសេចក្តីជូនដំណឹងលេខ 2314/SXD-QLN ដោយនាយកដ្ឋានសំណង់ ស្តីពីការប្រកាសលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគតដែលមានសិទ្ធិលក់ និងជួល-ទិញ (ដំណាក់កាលទី 1) ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ វិនិយោគិននៅតែមិនទាន់ធ្វើឱ្យស្របច្បាប់នូវកិច្ចព្រមព្រៀង "សន្យាទិញ សន្យាលក់" ដូចជាការចុះបញ្ជីការចង់បានរបស់អតិថិជន និងបំប្លែងកិច្ចសន្យាកម្ចីទៅជាកិច្ចសន្យាលក់លំនៅឋាននាពេលអនាគត។

អតិថិជនជាច្រើននៅតំបន់នេះកំពុងជួបបញ្ហា បើមិនសង់ផ្ទះទេ ដីនឹងត្រូវលក់ទៅអ្នកផ្សេង។ ប៉ុន្តែ​ប្រសិនបើ​ពួកគេ​សាងសង់​ផ្ទះ ប៉ុន្តែ​នៅតែ​មាន​កិច្ចសន្យា​ខ្ចីប្រាក់ ពួកគេ​មិនអាច​ធានាបាន​ឡើយ​។ លោក LTC - អតិថិជនដែលបានទិញដីនៅលើ MB 584 ព្រួយបារម្ភថា "យើងបានស្នើសុំជាច្រើនដងដើម្បីផ្លាស់ប្តូរកិច្ចសន្យាប្រាក់កម្ចីទៅជាកិច្ចសន្យាលក់ប៉ុន្តែអ្នកវិនិយោគនៅតែជៀសវាងការដោះស្រាយបញ្ហា" ។

នៅក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍មួយផ្សេងទៀត ដោយសារតែកិច្ចសន្យាប្រាក់កម្ចីមិនបង្ហាញព័ត៌មានជាក់លាក់អំពីផលិតផលលំនៅដ្ឋាន វឌ្ឍនភាពសំណង់ ការប្រគល់... អតិថិជនជាច្រើនមានការអសកម្ម និងសោកស្តាយនៅពេលដែលពួកគេទទួលបានផលិតផលដែលមិនសមស្របនឹងមុខងារក៏ដូចជាផែនការហិរញ្ញវត្ថុរបស់គ្រួសារ។ ហើយដើម្បីរក្សាសិទ្ធិក្នុងការទិញផលិតផល អតិថិជនត្រូវតែ "ខាំគ្រាប់កាំភ្លើង" និងទទួលយកបទប្បញ្ញត្តិដែលអ្នកវិនិយោគថ្មី "ផ្តល់កំណើត" ។

អង្គុយក្បែរផ្ទះ 4 ជាន់ដែលកំពុងសាងសង់នៅ MBQH 2125 លោក NH នៅទីក្រុង Thanh Hoa បានដកដង្ហើមធំថា៖ «ដោយសារដីស្អាត និងងាយស្រួលធ្វើដំណើរ ខ្ញុំនិងភរិយាបានស្រាវជ្រាវ និងទិញវា ដោយគ្រោងសន្សំប្រាក់ច្រើនដើម្បីសាងសង់ផ្ទះក្នុងរយៈពេលពីរបីឆ្នាំ ប៉ុន្តែតាំងពីឆ្នាំមុនមក ក្រុមហ៊ុនបានបង្ខំគ្រួសារសាងសង់តាមកាលវិភាគ ហើយបើក្រុមហ៊ុននឹងសាងសង់មិនបាន។ បង់​ឱ្យ​ក្រុមហ៊ុន បើ​មិន​ដូច្នេះ​ទេ ក្រុមហ៊ុន​នឹង​សង​ប្រាក់​កម្ចី​វិញ​តាម​ការ​ព្រមព្រៀង​ក្នុង​កិច្ចសន្យា»។

គួរបញ្ជាក់ផងដែរថា ដីឡូត៍ដែលលោក NH ទិញនោះ ត្រូវបានលក់ទៅឲ្យប្រជាពលរដ្ឋជាច្រើននាក់ ដូច្នេះហើយតម្លៃគឺខ្ពស់ជាងតម្លៃដើមដែលក្រុមហ៊ុនចុះកិច្ចសន្យាទិញ។ ឥឡូវនេះ ប្រសិនបើផ្ទះមិនទាន់សាងសង់ទេ ក្រុមហ៊ុននឹងសងប្រាក់វិញតាមកិច្ចសន្យាខ្ចីប្រាក់ដើម ដោយមានការប្រាក់ 0% ដែលជាការខាតបង់ទ្វេដង។ ដូច្នេះហើយ ទោះបីមិនមានលុយគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់សាងសង់ផ្ទះតាមកាលវិភាគរបស់ក្រុមហ៊ុនក៏ដោយ ក៏ប្តីប្រពន្ធនៅតែរកវិធីខ្ចីលុយគេសង់សែលតាមបទប្បញ្ញត្តិ ហើយបញ្ចប់តែពេលមានលុយប៉ុណ្ណោះ។

ប៉ុន្តែនៅពេលបញ្ចប់នីតិវិធីសាងសង់ផ្ទះ ក្រុមហ៊ុនបានតម្រូវឱ្យលោក NH ដាក់ប្រាក់ចំនួន ៥០លានដុង ទៅក្រុមហ៊ុនដើម្បីត្រួតពិនិត្យការសាងសង់តាមការរចនាដែលបានអនុម័ត បង់ ២០លានដុងសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនក្នុងការរចនាផ្ទះ ហើយលោក H. ក៏រំពឹងថានឹងចំណាយប្រាក់ជាង ១០០លានដុងសម្រាប់នីតិវិធីបញ្ចប់ ប៉ុន្តែរាប់សិបលានដុងដើម្បីធ្វើប្លង់ផ្ទះរបស់ក្រុមហ៊ុនខាងក្នុងមិនសមស្រប... ការប្រើប្រាស់ លោក H. ត្រូវចំណាយប្រាក់ជិត 20 លានដុងបន្ថែមទៀត ដើម្បីជួលស្ថាបត្យករម្នាក់ទៀត ដើម្បីរចនាវាឡើងវិញឱ្យសមស្រប។ តម្រូវការលក្ខខណ្ឌ ឯកសារ និងនីតិវិធីទាក់ទងនឹងការបញ្ចប់ផ្ទះក៏មានភាពស្មុគស្មាញផងដែរ ដូច្នេះលោក H. ត្រូវជួលក្រុមហ៊ុនមួយទៀតដើម្បីធ្វើវា។

យោងតាមការស្រាវជ្រាវ និងមតិយោបល់ពីប្រជាពលរដ្ឋរបស់យើង មានទីតាំងមួយចំនួនដែលដោយសារសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុមានកម្រិត អ្នកវិនិយោគមានចេតនាអូសបន្លាយពេលវេលាដើម្បីបំពេញនីតិវិធីច្បាប់ ដើម្បីស្នើសុំឱ្យភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋចេញលិខិតបញ្ជាក់កម្មសិទ្ធិផ្ទះ និងទ្រព្យសម្បត្តិភ្ជាប់ជាមួយដីជូនអតិថិជនជា "ការសន្យា" នៅពេលខ្ចីដើមទុន។ ក្នុងករណីខ្លះបន្ទាប់ពីទទួលបាន "សៀវភៅទូទៅ" អ្នកវិនិយោគបានបញ្ចាំនៅធនាគារ ហើយមិនអាចឆ្លើយអំពីកាលបរិច្ឆេទនៃការបញ្ចប់ការទទួលខុសត្រូវជូនអតិថិជនបានទេ ទោះបីជាពួកគេបានប្រមូល 100% នៃចំនួនដីឡូតិ៍ មិនមែន 95% តាមការកំណត់ក៏ដោយ។

ជាធម្មតានៅ MBQH 2125 ដំណាក់កាលទី 1 ស្ថិតនៅក្នុងសង្កាត់ Dong Ve ទីក្រុង Thanh Hoa គ្រួសារបានសាងសង់ផ្ទះជាង 3 ឆ្នាំមុន ប៉ុន្តែរហូតមកដល់ពេលនេះ អ្នកវិនិយោគមិនទាន់បានបញ្ចប់នីតិវិធីក្នុងការចេញវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិផ្ទះ និងទ្រព្យសម្បត្តិភ្ជាប់ជាមួយដីនោះទេ។ អ្នកស្រី TA ប្រជាពលរដ្ឋនៅទីនេះបានមានប្រសាសន៍ថា “គ្រួសារក្នុងសង្កាត់បានស្នើសុំអ្នកវិនិយោគម្តងហើយម្តងទៀត ដើម្បីបំពេញបែបបទចេញលិខិតបញ្ជាក់ផ្ទះ និងទ្រព្យសម្បត្តិជាប់ដីជូនប្រជាពលរដ្ឋ ប៉ុន្តែអស់ជាច្រើនឆ្នាំមកនេះ ពួកគេនៅស្ងៀម កង្វះឯកសារផ្លូវច្បាប់ច្បាស់លាស់លើដីរបស់គ្រួសារ បានធ្វើឲ្យគ្រួសារជាច្រើនមានអសន្តិសុខ ហើយថែមទាំងបាត់បង់ឱកាសជាច្រើននៅពេលពួកគេចង់វិនិយោគលើធនាគារ។

ឬក្នុងករណីរបស់លោក Le Van H. នៅទីក្រុង Thanh Hoa ក្នុងឆ្នាំ 2020 តាមរយៈទម្រង់កិច្ចសន្យាវិភាគទានដើមទុន គ្រួសាររបស់គាត់បានទិញដីទំហំ 240 ម៉ែត្រការ៉េនៅគម្រោងតំបន់អេកូឡូស៊ី Nui Long ទីក្រុង Thanh Hoa។ នៅឆ្នាំ 2022 លោក ហ.បានបង់ 100% នៃទំហំដីឱ្យក្រុមហ៊ុន ហើយក្រុមហ៊ុនបានបំប្លែងកិច្ចសន្យាវិភាគទានដើមទុនទៅជាកិច្ចសន្យាលក់ និងទិញលំនៅឋាន ប៉ុន្តែរហូតមកដល់ពេលនេះ គ្រួសាររបស់គាត់ ក៏ដូចជាគ្រួសារជុំវិញមិនទាន់មានក្រុមហ៊ុនបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់ ដើម្បីស្នើសុំទៅទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋក្នុងការចេញលិខិតបញ្ជាក់កម្មសិទ្ធិផ្ទះ និងទ្រព្យសម្បត្តិភ្ជាប់ជាមួយដី។ ទោះបីជាគ្រួសារដែលរស់នៅលើគម្រោងនេះ បានសរសេរញត្តិទៅអាជ្ញាធរជាបន្តបន្ទាប់ក៏ដោយ ក៏បញ្ហានេះមិនទាន់ត្រូវបានដោះស្រាយនៅឡើយ។

ពី "កិច្ចព្រមព្រៀង" ដែលដាក់អ្នកទិញនៅក្នុង "ទីតាំងខ្សោយ" តាមរយៈទម្រង់នៃកិច្ចសន្យាប្រាក់កម្ចីជាមួយអ្នកវិនិយោគ "ដើមទុនខ្សោយ" អតិថិជនរាប់រយនាក់ស្ថិតក្នុងស្ថានភាព "យំពាក់កណ្តាលសើចពាក់កណ្តាល" "ឈរ អង្គុយ" ដោយស្ទាក់ស្ទើរដោយសារតែខ្វះលុយសាងសង់ផ្ទះ ដោយសារតែសញ្ញានៃការសន្យាខូច អាកប្បកិរិយានៃ "ការបដិសេធចំពោះកិច្ចព្រមព្រៀង" របស់អ្នកវិនិយោគ។ ពីទីនេះ គ្រួសារជាច្រើន “គ្មានសន្តិភាព គ្មានស៊ុបផ្អែម” ដោយសារពួកគេ “ចាក់” លុយចូលដី ផ្ទះសម្បែង ថែមទាំងត្រូវសងប្រាក់កម្ចីធនាគារជារៀងរាល់ខែ។

ក្រុមអ្នករាយការណ៍

មេរៀនចុងក្រោយ៖ ស្វែងយល់ពីច្បាប់ កំណត់ហានិភ័យ។

ប្រភព៖ https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-2-hop-tac-hay-bay-huy-dong-von-217407.htm