តើយើងអាចដោះស្រាយបញ្ហាលំបាកៗដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងប្រឈមមុខដោយរបៀបណា?

* អ្នកយកព័ត៌មាន៖ លោកវេជ្ជបណ្ឌិត ត្រឹន ឌូលិច ដំណោះស្រាយជាច្រើនដើម្បីគាំទ្រទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវបានស្នើឡើង ប៉ុន្តែហេតុអ្វីបានជាអាជីវកម្មនានាបន្តរាយការណ៍ពីការលំបាក និងត្រូវការ «ការសង្គ្រោះ» ទាំងផ្នែកដើមទុន និងផ្នែកច្បាប់?

- លោកវេជ្ជបណ្ឌិត ត្រឹន ឌូ លិច៖ ខ្ញុំមិនយល់ស្របនឹងពាក្យថា «ជួយសង្គ្រោះ» ទេ។ ដំណោះស្រាយដ៏ទូលំទូលាយមួយគឺចាំបាច់ ប៉ុន្តែវាមិនគួរជា «ជួយសង្គ្រោះ» នោះទេ។

មិនត្រឹមតែថ្មីៗនេះទេ ប៉ុន្តែក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានទសវត្សរ៍កន្លងមកនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានអភិវឌ្ឍយ៉ាងឆាប់រហ័ស និងខ្លាំងក្លា ប៉ុន្តែក្នុងលក្ខណៈមិនល្អដូចដែលបានបង្ហាញដោយការរំពឹងទុកហួសហេតុ។ ជាការពិតណាស់ នៅក្នុង សេដ្ឋកិច្ច ទីផ្សារ ការរំពឹងទុកមាននៅគ្រប់វិស័យ ប៉ុន្តែនៅពេលដែលការរំពឹងទុកក្លាយជាហួសហេតុ វានាំឱ្យមានការបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយនៃការផ្គត់ផ្គង់ តម្រូវការ និងតម្លៃ។

ឧទាហរណ៍ ក្នុងអំឡុងពេលឆ្នាំ ២០០៩-២០១១ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានជាប់គាំងតែនៅក្នុងក្រុមផលិតផលលំដាប់ខ្ពស់ គម្រោងដែលមិនទាន់បានបញ្ចប់ ការបែងចែកដីសម្រាប់លក់ ឬគម្រោងដែលគ្រឹះត្រូវបានបញ្ចប់ ប៉ុន្តែបន្ទាប់មកត្រូវបានបោះបង់ចោល... ទន្ទឹមនឹងនេះ ផលិតផលសម្រេចនៅក្នុងផ្នែកតម្លៃមធ្យម និងតម្លៃទាបនៅតែបន្តជួញដូរធម្មតា ហើយថែមទាំងខ្វះខាតទៀតផង។

នៅឆ្នាំ ២០២២ រួមជាមួយនឹងការងើបឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ចយ៉ាងស្វាហាប់បន្ទាប់ពីជំងឺរាតត្បាតកូវីដ-១៩ ត្រូវបានគ្រប់គ្រង ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក៏បានជួបប្រទះនឹងការរីកចម្រើនយ៉ាងខ្លាំងនៅទូទាំងផ្នែកផលិតផលជាច្រើន ដោយរលកនៃការវិនិយោគ និងការរំពឹងទុកកំពុងក្លាយជារឿងធម្មតា។ ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យជាច្រើនបានសហការជាមួយធនាគារពាណិជ្ជកម្ម ដោយប្តេជ្ញាផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដើម្បីជំរុញការរំពឹងទុកជំនួសឱ្យការសម្រួលដល់ការទិញលំនៅដ្ឋានសម្រាប់មនុស្សដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដ។

ខណៈពេលដែលអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាន និងខុនដូតេលកំពុងរីកចម្រើន មិនមានលំនៅដ្ឋានច្រើននៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងទេ។ ឧទាហរណ៍ នៅទីក្រុងហូជីមិញ មិនមានគម្រោង ឬផលិតផលថ្មីៗនៅក្នុងផ្នែកលំនៅដ្ឋានសម្រាប់អ្នកមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម និងទាបអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំមកហើយ។

* ប្រសិនបើទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវការ «ជួយសង្គ្រោះ» តើលំដាប់អាទិភាពនឹងទៅជាយ៉ាងណា?

- មនុស្សគ្រប់គ្នាដឹងហើយថា អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ គឺជាអាជីវកម្មដែលធ្វើឡើងដោយប្រើប្រាស់ប្រាក់របស់អ្នកដទៃ រួមទាំងប្រាក់កម្ចីឥណទាន ការចេញមូលបត្របំណុល ប្រាក់បុរេប្រទានរបស់អតិថិជន និងផ្នែកមួយនៃដើមទុនផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ក្រុមហ៊ុន។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវការការអនុញ្ញាតឱ្យគ្រប់គ្រងដោយខ្លួនឯង និងសម្អាតដោយខ្លួនឯង រួមជាមួយនឹងកម្មវិធីកែទម្រង់ដ៏ទូលំទូលាយពីរដ្ឋាភិបាល ជំនួសឱ្យការផ្តោតលើការសង្គ្រោះជាបន្ទាន់។ (រូបថត៖ ហ័ង ទ្រីវ)

នៅក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុដែលមានភាពប្រែប្រួលខ្លាំង នៅពេលដែលប្រភពទុនទាំងបួនសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម លែងមាន កង្វះទុនគឺជៀសមិនរួច។ លើសពីនេះ គម្រោងមួយចំនួនដែលត្រៀមរួចជាស្រេចសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍ និងការអនុវត្តបន្ថែមទៀត ត្រូវបានរារាំងដោយឧបសគ្គនីតិវិធី និងផ្លូវច្បាប់ ដែលរារាំងការផ្គត់ផ្គង់បន្ថែម។ នេះបង្កើតជាវដ្តដ៏កាចសាហាវមួយ៖ គម្រោងដែលកំពុងអភិវឌ្ឍខ្វះទុនចាំបាច់ដើម្បីបន្ត ខណៈដែលគម្រោងថ្មីៗប្រឈមមុខនឹងឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់។

ដោយសារស្ថានភាពនេះ ខ្ញុំជឿជាក់ថា គោលដៅធំបំផុតរបស់ រដ្ឋាភិបាល មិនមែនគ្រាន់តែដោះស្រាយបញ្ហាបន្ទាន់នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនោះទេ ប៉ុន្តែផ្ទុយទៅវិញ គឺដើម្បីបង្កើតផែនការដែលមានរចនាសម្ព័ន្ធល្អ ដើម្បីធ្វើឱ្យទីផ្សារមានភាពរស់រវើកឡើងវិញក្នុងរយៈពេលមធ្យមទៅវែង។

*តើ​មាន​ដំណោះស្រាយ​ជាក់លាក់​អ្វីខ្លះ​លោក?

- មានទំនាក់ទំនងជិតស្និទ្ធបំផុតរវាងទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុ និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ដូច្នេះ ដំណោះស្រាយដើម្បីកែលម្អសុខភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវតែធ្វើសមកាលកម្មជាមួយនឹងការដោះស្រាយបញ្ហានៅក្នុងទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុតាមរយៈផែនការសកម្មភាពដ៏ទូលំទូលាយមួយ។

តាមស្ថាប័ន ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យឡើងវិញនូវបទប្បញ្ញត្តិផ្លូវច្បាប់ទាំងអស់ដែលទាក់ទងនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ចាប់ពីការចាប់ផ្តើមគម្រោងរហូតដល់ប្រតិបត្តិការ និងការអភិវឌ្ឍរបស់វា រួមមាន៖ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីប្រព័ន្ធឥណទាន បទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋាន ច្បាប់ស្តីពីដីធ្លី ច្បាប់ស្តីពីសំណង់ជាដើម។ ពីទីនោះ ការកែតម្រូវគួរតែត្រូវបានធ្វើឡើងដើម្បីដោះស្រាយចំណុចខ្វះខាតនៅក្នុងប្រព័ន្ធច្បាប់ទាំងមូល ជាជាងគ្រាន់តែដោះស្រាយបញ្ហានៅក្នុងច្បាប់មួយ ឬពីរ។

ដោយសារតែ​មាន​ការ​កកស្ទះ​ផ្នែក​ច្បាប់ គេ​អាច​ស្នើ​ឲ្យ​ក្រុមការងារ​ដោះស្រាយ​ការលំបាក និង​ឧបសគ្គ​សម្រាប់​គម្រោង​អចលនទ្រព្យ​ជ្រើសរើស​ករណី​គំរូ​មួយចំនួន​សម្រាប់​ដោះស្រាយ ដោយ​បង្កើត​មូលដ្ឋាន​ច្បាប់​សម្រាប់​វិស័យ​ផ្សេងទៀត​ដើម្បី​អនុវត្តតាម និង​ធ្វើ​តាម​ដំណោះស្រាយ​នោះ។

សូមកត់សម្គាល់ថា ឧបករណ៍ហិរញ្ញវត្ថុគួរតែត្រូវបានប្រើប្រាស់ដើម្បីគ្រប់គ្រង និងកំណត់ការរំពឹងទុកលើអចលនទ្រព្យ។ អាទិភាពគួរតែត្រូវបានផ្តល់ទៅឱ្យគម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្រូវការទីផ្សារពិតប្រាកដ ដោយផ្តោតលើការផ្តល់ការគាំទ្រផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុដល់ទាំងអ្នកទិញផ្ទះ និងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់សមហេតុផលដល់ទីផ្សារ។ តាមពិតទៅ មានតំបន់ទីក្រុងជាច្រើនដែលត្រូវបានបោះបង់ចោល ដែលមានដើមទុនច្រើនជាប់គាំងនៅទីនោះ។

ដូច្នេះតើប្រាក់មកពីណាដើម្បីផ្តល់មូលនិធិដល់គម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលពិតជាចាំបាច់សម្រាប់មនុស្សដែលខ្វះខាត? ស្ថានភាពនេះគឺស្រដៀងគ្នាទៅនឹងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ។ ចំណុចសំខាន់គឺត្រូវអនុញ្ញាតឱ្យទីផ្សារសម្អាតដោយខ្លួនឯង និងគ្រប់គ្រងដោយខ្លួនឯង។ តើយើងអាចជួយសង្គ្រោះវាដោយរបៀបណា ហើយអ្នកណាអាចធ្វើបាន?

ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យធំៗត្រូវបានណែនាំថា ត្រូវរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញជាមុន ដើម្បីកាត់បន្ថយសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុ។ វិនិយោគិនអាចរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធខ្លួនឯងឡើងវិញដោយការលក់គម្រោងដែលបង្កបញ្ហាបំណុល ឬគម្រោងដែលជាប់ទាក់ទងគ្នាខ្លាំងពេកជាមួយវិស័យច្រើន។

វិនិយោគិនត្រូវការប្រព័ន្ធគ្រប់គ្រងហានិភ័យ។ ពួកគេមិនអាចធ្វើសកម្មភាពដោយមិនរើសអើង ឬប្រើប្រាស់ឧបករណ៍ហិរញ្ញវត្ថុច្រើនពេកបានទេ។ ថ្មីៗនេះ ធនាគាររដ្ឋបានលើកឡើងពីឧទាហរណ៍នៃក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យមួយដែលកំពុងអភិវឌ្ឍគម្រោងរាប់សិបក្នុងពេលដំណាលគ្នានៅទូទាំងប្រទេស - តើពួកគេអាចជួយសង្គ្រោះពួកគេដោយរបៀបណា? ពីទស្សនៈរបស់ធនាគារ ពួកគេអាចជ្រើសរើសមិនចាត់ថ្នាក់បំណុលឡើងវិញទេ ប៉ុន្តែផ្ទុយទៅវិញ ពួកគេអាចរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ ពង្រីក ឬពន្យារពេលបំណុលសម្រាប់ក្រុមហ៊ុននៅក្នុងប្រភេទនេះ។

រឿងសំខាន់បំផុតគឺត្រូវចាប់ផ្តើមភ្លាមៗ; អ្នកពន្យារពេលកាន់តែយូរ វានឹងកាន់តែពិបាក!

(នៅមានបន្ត)

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm