តើ​ការ​ទិញ​យក​អចលនទ្រព្យ​ដោយ​ផ្ទាល់ (M&A) គួរ​ដើរ​ទៅ​ទិស​ណា?

TPO - អ្វីដែលទីផ្សារខ្វះខាតនៅក្នុងគម្រោង M&A អចលនទ្រព្យនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ មិនចាំបាច់ជាទុនបម្រុងដីធ្លី ឬលំហូរសាច់ប្រាក់ទាំងស្រុងនោះទេ។ វិនិយោគិនពិតជាត្រៀមខ្លួនរួចរាល់សម្រាប់រយៈពេលវែង នៅពេលដែលពួកគេយល់យ៉ាងច្បាស់អំពីសិទ្ធិរបស់ពួកគេ កាតព្វកិច្ចរបស់ពួកគេ និងថាតើសិទ្ធិទាំងនោះនឹងនៅតែត្រូវបានការពារបន្ទាប់ពីច្រើនឆ្នាំឬអត់។

បទប្បញ្ញត្តិត្រួតស៊ីគ្នា

ថ្លែងនៅក្នុងសិក្ខាសាលាស្តីពី "ច្បាប់ស្តីពីសកម្មភាពហិរញ្ញវត្ថុទាក់ទងនឹងការផ្ទេរ ការចូលរួមវិភាគទានដើមទុន និងការវិនិយោគលើគម្រោងអចលនទ្រព្យនៅវៀតណាម" លោក Tran Son Vu ប្រធានសមាគមស្រាវជ្រាវ និងប្រឹក្សាយោបល់លើគោលនយោបាយច្បាប់សម្រាប់សកម្មភាពវិនិយោគនៅវៀតណាម បានមានប្រសាសន៍ថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងប្រឈមមុខនឹងតម្រូវការសម្រាប់ការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញយ៉ាងរឹងមាំ បន្ទាប់ពីរយៈពេលនៃការប្រែប្រួលគួរឱ្យកត់សម្គាល់មួយ។

លោក ត្រឹន សឺន វូ បានថ្លែងនៅក្នុងសិក្ខាសាលា។

យោងតាមលោក Vu ការធ្វើឱ្យក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ទាក់ទងនឹងការផ្ទេរគម្រោង ការចូលរួមវិភាគទានដើមទុន និងសកម្មភាពរៃអង្គាសថវិកាមានភាពល្អឥតខ្ចោះមិនត្រឹមតែជួយអាជីវកម្មឱ្យយកឈ្នះលើការលំបាកប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងរួមចំណែកដល់ការបង្កើតបរិយាកាសវិនិយោគដែលមានតម្លាភាព សុវត្ថិភាព និងប្រកបដោយចីរភាពជាងមុនផងដែរ។

លោក Vu បានមានប្រសាសន៍ថា «ទីផ្សារត្រូវការក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ច្បាស់លាស់ និងស៊ីសង្វាក់គ្នា ដើម្បីធានាសិទ្ធិស្របច្បាប់របស់រដ្ឋ អាជីវកម្ម និងអ្នកវិនិយោគ ខណៈពេលដែលក៏ត្រូវកែលម្អប្រសិទ្ធភាពនៃការប្រើប្រាស់ធនធានដីធ្លីនៅក្នុងដំណាក់កាលអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីផងដែរ»។

ទន្ទឹមនឹងនេះ លោក ប៊ូយ ដាំងយុង អតីតអនុប្រធានគណៈកម្មាធិការហិរញ្ញវត្ថុ និងថវិកានៃ រដ្ឋសភា បានវាយតម្លៃថា បទប្បញ្ញត្តិថ្មីនេះបានរួមចំណែកដល់ការបង្កើនតម្លាភាពក្នុងការផ្ទេរគម្រោង បង្កើតមូលដ្ឋានច្បាប់សម្រាប់ការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធទីផ្សារឡើងវិញ និងទាក់ទាញដើមទុនវិនិយោគក្នុងស្រុក និងអន្តរជាតិ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លោក ឌុង ក៏បានចង្អុលបង្ហាញផងដែរថា បទប្បញ្ញត្តិត្រួតស៊ីគ្នារវាងច្បាប់ដីធ្លី ច្បាប់វិនិយោគ ច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ នៅតែជាឧបសគ្គដ៏ធំមួយ។ គម្រោងជាច្រើន សូម្បីតែគម្រោងដែលត្រូវការការផ្ទេរ ឬការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញក៏ដោយ នៅតែប្រឈមមុខនឹងពេលវេលាដំណើរការយូរដោយសារតែភាពខុសគ្នានៃការអនុវត្តច្បាប់ដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច។

ដូច្នេះ លោក ឌុង បានស្នើឱ្យសិក្សាពីយន្តការមួយដែលអនុញ្ញាតឱ្យស្ថាប័នឥណទានដើរតួជាអ្នកធានា ឬបង្កើតគណនី escrow។ ដូច្នេះ ថវិកាពីអ្នកទិញអាចត្រូវបានកាត់ដោយផ្ទាល់ដើម្បីបង់កាតព្វកិច្ចពន្ធដីធ្លីជូនរដ្ឋក្នុងនាមអ្នកលក់។ ដំណោះស្រាយនេះនឹងជួយទប់ស្កាត់គម្រោងដែលជាប់គាំងដោយសារតែអសមត្ថភាពក្នុងការបង់ពន្ធរបស់អ្នកវិនិយោគមុន ខណៈពេលដែលធានាថារដ្ឋប្រមូលពន្ធបានត្រឹមត្រូវ និងពេញលេញ។

ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ ចាំបាច់ត្រូវបញ្ចប់ក្របខ័ណ្ឌច្បាប់យ៉ាងឆាប់រហ័សសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍមូលនិធិវិនិយោគអចលនទ្រព្យ (REITs) និងមូលនិធិភាគហ៊ុនឯកជន។ ទាំងនេះនឹងផ្តល់នូវមូលដ្ឋានគ្រឹះហិរញ្ញវត្ថុដ៏រឹងមាំ ដោយដើរតួជាអ្នកទិញដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈដើម្បីបង្រួបបង្រួមគម្រោងដែលបែកបាក់តាមរយៈការផ្ទេរភាគហ៊ុន ដែលកាត់បន្ថយការពឹងផ្អែកខ្លាំងពេកលើឥណទានធនាគារ។

គម្រោងមួយនៅ ខេត្តដុងណៃ ទើបតែចាប់ផ្តើមសាងសង់លើដីដែលទទួលបានតាមរយៈការរួមបញ្ចូលគ្នា និងទិញយក (M&A)។

លោក ឌុង បានមានប្រសាសន៍ថា «នីតិវិធីរដ្ឋបាលបន្ទាប់ពីការផ្ទេរត្រូវធ្វើឱ្យសាមញ្ញ។ ដំណើរការនៃការផ្លាស់ប្តូរអ្នកវិនិយោគលើវិញ្ញាបនបត្រវិនិយោគ និងវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិដីធ្លីគួរតែត្រូវបានអនុវត្តតាមរយៈយន្តការច្រកចេញចូលតែមួយ ដោយកាត់បន្ថយពេលវេលារង់ចាំ ដើម្បីឱ្យដើមទុនអាចហូរចូលទៅក្នុងការកសាងឡើងវិញនៃគម្រោងបានលឿនជាងមុន»។

តើយើងគួរធ្វើអ្វី?

ស្រដៀងគ្នានេះដែរ លោក ឡេ ហ័ងចូវ ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ បានមានប្រសាសន៍ថា ប្រព័ន្ធ នយោបាយ ទាំងមូលបច្ចុប្បន្នកំពុងប្តេជ្ញាចិត្តយ៉ាងខ្លាំងក្នុងការលុបបំបាត់ឧបសគ្គសម្រាប់គម្រោងនានា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បទប្បញ្ញត្តិដែលថាគម្រោងដែលចង់ផ្ទេរកម្មសិទ្ធិទាំងស្រុង ឬមួយផ្នែកត្រូវតែបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេកំពុងបង្កការលំបាកដល់អាជីវកម្ម។

ដើម្បីទទួលបានដីស្អាត អាជីវកម្មនានាត្រូវវិនិយោគដើមទុនយ៉ាងច្រើន។ នៅពេលដែលពួកគេចាប់ផ្តើមអនុវត្ត វិនិយោគិនជាច្រើនអស់លុយ ពីព្រោះច្បាប់តម្រូវឱ្យគម្រោងត្រូវតែមានវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិដីធ្លី ដើម្បីមានសិទ្ធិទទួលបានប្រាក់កម្ចី។ ដូច្នេះ វិនិយោគិនជាច្រើនត្រូវបង្ខំចិត្តលក់គម្រោងរបស់ពួកគេមុនអាយុ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅពេលដែលការផ្ទេរគម្រោងជួបប្រទះការលំបាក អាជីវកម្មនានាគេចវេះច្បាប់ដោយការផ្ទេរភាគហ៊ុនក្រុមហ៊ុន។ ក្នុងករណីនេះ "ស្នូល" នៃអាជីវកម្មផ្លាស់ប្តូរ ហើយម្ចាស់ថ្មីគឺជាអ្នកទិញគម្រោង។ ចន្លោះប្រហោងនេះមិនមែនជារឿងខុសដោយធម្មជាតិទេ ពីព្រោះច្បាប់មិនហាមឃាត់ការផ្ទេរភាគហ៊ុនក្រុមហ៊ុនទេ ប៉ុន្តែវាមានហានិភ័យមួយចំនួននៅពេលក្រោយ។

យោងតាមលោកមេធាវី Truong Anh Tu ប្រធានក្រុមហ៊ុនច្បាប់ TAT ការរួមបញ្ចូលគ្នា និងការទិញយកអចលនទ្រព្យ (M&A) លែងគ្រាន់តែជាការផ្ទេរទ្រព្យសម្បត្តិទៀតហើយ ប៉ុន្តែក្នុងករណីជាច្រើនវាបានក្លាយទៅជាការផ្ទេរក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ទាំងមូលនៃគម្រោងមួយ។ នេះក៏ជាមូលហេតុដែលទិដ្ឋភាពផ្នែកច្បាប់កំពុងក្លាយជាតម្រងដំបូងសម្រាប់លំហូរមូលធន។

បទប្បញ្ញត្តិដែលតម្រូវឱ្យអាជីវកម្មនានាបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេមុនពេលផ្ទេរកម្មសិទ្ធិលើគម្រោងទាំងមូល ឬផ្នែកខ្លះកំពុងបង្កើតការលំបាកសម្រាប់ពួកគេ។

លោកមេធាវី Tú បានមានប្រសាសន៍ថា «ពីមុន ស្ថាប័នឥណទានចាប់អារម្មណ៍ជាចម្បងលើតម្លៃនៃទ្រព្យបញ្ចាំ ប៉ុន្តែឥឡូវនេះពួកគេចង់ដឹងពីរបៀបដែលសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវបានទទួល កម្រិតណាដែលកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុត្រូវបានបំពេញ ថាតើគម្រោងនេះពាក់ព័ន្ធនឹងទ្រព្យសម្បត្តិសាធារណៈឬអត់ និងថាតើសិទ្ធិទ្រព្យសម្បត្តិទាំងនោះមានសមត្ថភាពរក្សាស្ថិរភាពក្នុងករណីមានការផ្លាស់ប្តូរនៅក្នុងបរិយាកាសច្បាប់ឬអត់»។

ដូច្នេះ ក្នុងអំឡុងពេលដំណើរការស៊ើបអង្កេតយ៉ាងម៉ត់ចត់សម្រាប់ M&A ហានិភ័យផ្នែកច្បាប់ចាប់ផ្តើមឆ្លុះបញ្ចាំងដោយផ្ទាល់នៅក្នុងតម្លៃប្រតិបត្តិការ។ គម្រោងដែលមានប្រវត្តិផ្នែកច្បាប់ស្មុគស្មាញនឹងត្រូវទទួលរងការបញ្ចុះតម្លៃកាន់តែខ្ពស់។ គម្រោងដែលមិនទាន់បានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ខ្លួននឹងចំណាយពេលយូរជាងមុនដើម្បីទទួលបានមូលនិធិ។ គម្រោងដែលមានប្រវត្តិផ្នែកច្បាប់មិនច្បាស់លាស់នឹងឆ្លងកាត់ដំណើរការស៊ើបអង្កេតយ៉ាងម៉ត់ចត់ និងយូរជាងមុន។

យោងតាមលោក Tú អ្វីដែលទីផ្សារកំពុងខ្វះខាតនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ មិនចាំបាច់ជាដីធ្លី ឬលំហូរសាច់ប្រាក់នោះទេ។ វិនិយោគិនពិតជាត្រៀមខ្លួនរួចជាស្រេចសម្រាប់រយៈពេលវែង នៅពេលដែលពួកគេយល់យ៉ាងច្បាស់អំពីសិទ្ធិ កាតព្វកិច្ចរបស់ពួកគេ និងថាតើសិទ្ធិទាំងនោះនឹងនៅតែត្រូវបានការពារបន្ទាប់ពីច្រើនឆ្នាំឬអត់។

លោកមេធាវី Tú បានមានប្រសាសន៍ថា «នោះក៏ជាមូលហេតុដែលរឿងរ៉ាវដ៏ធំបំផុតនៅក្នុងទីផ្សារ M&A អចលនទ្រព្យលែងនិយាយអំពីការប្រណាំងប្រជែងដើម្បីកាន់កាប់ដីធ្លីបន្ថែមទៀតទៀតហើយ ប៉ុន្តែនិយាយអំពីការកសាងសិទ្ធិអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លាភាព មានស្ថិរភាព និងអាចទុកចិត្តបានកាន់តែច្រើន។ នោះគឺជាការផ្លាស់ប្តូរដ៏ជ្រាលជ្រៅបំផុតដែលកំពុងកើតឡើងនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ»។

ប្រភព៖ https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo