ទិញអាផាតមិនសម្រាប់ជួល៖ យុគមាសបានកន្លងផុតទៅហើយ!

អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញពីការជួលអាផាតមិនឥឡូវនេះមានត្រឹមតែ 3%-4% ទាបជាងប៉ុន្មានឆ្នាំមុន។

អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ ការទិញអាផាតមិនសម្រាប់ជួល គឺជាជម្រើសដែលមានសុវត្ថិភាព ផ្តល់ប្រាក់ចំណូលប្រចាំខែស្ថិរភាពសម្រាប់មនុស្សជាច្រើន ជាពិសេសអតិថិជនវ័យកណ្តាល។ ពួកគេមើលឃើញថា នេះមិនត្រឹមតែជាមធ្យោបាយមួយដើម្បីរក្សាទ្រព្យសម្បត្តិប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏ជាបណ្តាញប្រាក់ចំណេញប្រកបដោយនិរន្តរភាពផងដែរ ដោយសារការកើនឡើងនៃតម្លៃផ្ទះល្វែងតាមពេលវេលា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ការពិតបង្ហាញថា បញ្ហាប្រាក់ចំណេញពីការជួលកំពុងផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងឆាប់រហ័ស នៅពេលដែលតម្លៃទិញអាផាតមិន «ឡើងកប់ពពក» ខណៈតម្លៃជួលចេះតែកើនឡើង «ដូចខ្យង»។

សមាមាត្រប្រាក់ចំណេញបានថយចុះជាងពាក់កណ្តាល

ការស្ទង់មតិរបស់អ្នកយកព័ត៌មានពីកាសែត Lao Dong បង្ហាញថា ក្នុងរយៈពេល 3-4 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញបានកើនឡើងពី 30% ទៅ 50% គម្រោងខ្លះថែមទាំងកើនឡើងទ្វេដង។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃជួលបានកើនឡើងត្រឹមតែ 10% ទៅ 15% ប៉ុណ្ណោះ។ ភាពខុសគ្នានេះបានបណ្តាលឱ្យអត្រាប្រាក់ចំណេញការជួលធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង ក្នុងករណីជាច្រើនមានត្រឹមតែ 2%-3%/ឆ្នាំ ទាបជាងអត្រាការប្រាក់លើប្រាក់បញ្ញើសន្សំ។

តម្លៃអាផាតមិនកាន់តែឡើងថ្លៃ ប៉ុន្តែទិន្នផលជួលមានកម្រិតទាបគ្រប់ពេលវេលា។

អ្នកស្រី Thanh Dung (រស់នៅក្នុងសង្កាត់ Xuan Hoa) បាននិយាយថា ក្នុងឆ្នាំ 2015-2016 នាងបានទិញផ្ទះល្វែងពីរបន្ទប់នៅគម្រោង Masteri Thao Dien (សង្កាត់ An Khanh) ក្នុងតម្លៃត្រឹមតែ 2.4 ពាន់លានដុង/ផ្ទះល្វែង។ បន្ទាប់ពីបញ្ចប់ផ្នែកខាងក្នុង នាងបានជួលពួកគេចេញក្នុងតម្លៃ 1,000 ដុល្លារ/ខែ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បន្ទាប់ពីជំងឺរាតត្បាតនេះ តម្លៃជួលបានធ្លាក់ចុះមកត្រឹម 19 លានដុង/ខែ។ ផ្ទុយ​ទៅ​វិញ តម្លៃ​អាផាតមិន​ឡើង​ថ្លៃ។ នៅខែមេសា ឆ្នាំ 2025 នាងបានលក់ផ្ទះល្វែងមួយក្នុងតម្លៃ 6.9 ពាន់លានដុង កើនឡើងជិត 290% បើធៀបនឹងពេលដែលនាងទិញវា។ ប៉ុន្មានខែក្រោយមក ម្ចាស់ថ្មីបានផ្ទេរវាក្នុងតម្លៃ ៨ ពាន់លានដុង ខណៈដែលតម្លៃជួលផ្ទះនេះឥឡូវមានតម្លៃត្រឹមតែ ១-២ លានដុង ខ្ពស់ជាងពេលដែលនាងលក់។ អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការជួលដើមទុនគឺ 10% ក្នុងមួយឆ្នាំ ប៉ុន្តែឥឡូវនេះវាមានត្រឹមតែ 3.5% ប៉ុណ្ណោះ។

មិនត្រឹមតែលោក Masteri Thao Dien ប៉ុណ្ណោះទេ តំបន់ជាច្រើនដែលធ្លាប់ជា "ឋានសួគ៌" សម្រាប់ជួលផ្ទះល្វែងក៏ស្ថិតក្នុងស្ថានភាពស្រដៀងគ្នាដែរ។ នៅតំបន់ទីក្រុង Phu My Hung (ក្នុងសង្កាត់ Tan Hung និង Tan My) ដែលអត្រាប្រាក់ចំណេញធ្លាប់មានពី 6%-9% ក្នុងមួយឆ្នាំ ម្ចាស់ផ្ទះជាច្រើនបានដកខ្លួនចេញ។ អ្នកស្រី Minh ដែលជាវិនិយោគិនយូរឆ្នាំ បាននិយាយថា អ្នកស្រីមានអាផាតមិន 2-3 នៅទីនេះ ប៉ុន្តែបានលក់វាពេញមួយឆ្នាំនេះ។ ពីមុនអាផាតមិន 2 បន្ទប់គេងតម្លៃប្រហែល 4.2-4.5 ពាន់លានដុង អាចជួលបានយ៉ាងងាយ 20-21 លានដុង/ខែ ឥឡូវតម្លៃនេះពិបាកថែទាំ អាផាតមិនច្រើនឥឡូវត្រឹមតែ 17-18 លានដុង/ខែ ដោយសារការប្រកួតប្រជែងពីការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី។ ការជួលគឺលែងជា “ល្អ” រាល់ខែត្រូវបង់ពន្ធ 5% ដើម្បីលក់។ នៅក្នុងបណ្តាញផ្សេងទៀត" - នាងបាននិយាយ។

នៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃសមរម្យជាងនេះ ដូចជាអាផាតមិន Phu My (Phu Thuan ward) តម្លៃនៃអាផាតមិនពីរបន្ទប់គេងគឺប្រហែល 3.8-3.9 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែតម្លៃជួលត្រឹមតែ 12 លានដុង/ខែ ឬទិន្នផលប្រហែល 4% ។ គម្រោងនៅស្រុកទី៨ ប៊ិញតាន់ និងស្រុកទី៩ មានលក្ខណៈប្រហាក់ប្រហែលគ្នា ដោយមានតម្លៃពី ២,៧-៣,៥ពាន់លានដុង/អាផាតមិន ប៉ុន្តែតម្លៃជួលត្រឹមតែ ៨-១០លានដុង/ខែ ទទួលបានទិន្នផលពី ៣%-៣.៣%។

មិនមែន "ងាយស្រួល" ដូចពីមុនទេ។

អ្នកស្រី Huong ប្រធានផ្នែកលក់នៃក្រុមហ៊ុនជំនាញជួលអាផាតមិននៅតំបន់ Phu My Hung បានទទួលស្គាល់ថា កម្រិតតម្លៃបច្ចុប្បន្នគឺខ្ពស់ពេកបើធៀបនឹងចំណូលពីការជួល។ "អ្នកជួលបច្ចុប្បន្នចូលចិត្តអាផាតមិនថ្មីជាងផ្ទះចាស់ ប៉ុន្តែតម្លៃនៃការវិនិយោគដើមទុនបានកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សក្នុងរយៈពេល 4-5 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ។ ដូច្នេះហើយទោះបីជាតម្រូវការជួលមិនរលាយបាត់ក៏ដោយ អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញរបស់អ្នកវិនិយោគបានថយចុះគួរឱ្យកត់សម្គាល់" ។

រូបភាពទីផ្សារទាំងមូលក៏ឆ្លុះបញ្ចាំងពីនិន្នាការនេះផងដែរ។ យោងតាមរបាយការណ៍របស់ CBRE Vietnam បានឱ្យដឹងថា នៅត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2025 តម្លៃផ្ទះល្វែងបឋមជាមធ្យមនៅ ទីក្រុងហាណូយ បានឈានដល់ 79 លានដុង/m² កើនឡើង 13% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ តម្លៃបន្ទាប់បន្សំឈានដល់ 50 លានដុង / មការ៉េ កើនឡើង 15% ។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃបឋមឈានដល់ ៨២ លានដុង / មការ៉េ កើនឡើង ២៩%; តម្លៃបន្ទាប់បន្សំគឺ 53 លានដុង / មការ៉េ កើនឡើង 33% ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ទិន្នផលជួលសរុបនៅក្នុងទីក្រុងធំៗទាំងពីរគឺត្រឹមតែ 3.4%-3.7% ក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ។ តួលេខនេះគឺទាបជាងទីក្រុងបាងកក - ថៃ (៦.២%) គូឡាឡាំពួរ - ម៉ាឡេស៊ី (៥.១%) សេអ៊ូល - កូរ៉េ (៤.៣%) និងខ្ពស់ជាងតែហុងកុង - ចិន (៣.២%) និងសិង្ហបុរី (៣.៣%) ។

លោក Vo Huynh Tuan Kiet ប្រធាននាយកដ្ឋានទីផ្សារគម្រោងលំនៅដ្ឋានរបស់ CBRE Vietnam បានពន្យល់ថា មូលហេតុចម្បងសម្រាប់ការធ្លាក់ចុះនៃទិន្នផលជួលគឺការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមានកម្រិត ជាពិសេសនៅទីក្រុងហូជីមិញ ដែលនៅក្នុងត្រីមាសទី 1 និងទី 2 ឆ្នាំ 2025 មានតែផ្ទះល្វែងថ្មីចំនួន 1,676 ត្រូវបានបើកសម្រាប់លក់ ដែលជាកម្រិតទាបបំផុតចាប់តាំងពីចុងឆ្នាំ 2015 មក។ បណ្តាលឱ្យតម្លៃកើនឡើង។ ទោះបីជាទីក្រុងហាណូយមានការផ្គត់ផ្គង់ច្រើន (1,400 គ្រឿងក្នុងត្រីមាសទី 2) ក៏ដោយ 100% ស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីត ដែលជំរុញឱ្យតម្លៃកើនឡើងផងដែរ។

បន្ថែមពីលើកត្តាផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ ការចំណាយបន្ថែមដូចជាការថែទាំ ការគ្រប់គ្រង និងពន្ធក៏បំផ្លាញប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកវិនិយោគផងដែរ។ មិនត្រូវនិយាយនោះទេ និន្នាការនៃការជួលរយៈពេលខ្លីតាមរយៈ Airbnb និងការអភិវឌ្ឍន៍ដ៏រឹងមាំនៃលំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ កំពុងកាត់បន្ថយតម្រូវការសម្រាប់ការជួលអាផាតមិនរយៈពេលវែង ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកមធ្យម។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកជំនាញខ្លះជឿថានៅតែមានឱកាសប្រសិនបើអ្នកវិនិយោគដឹងពីរបៀបជ្រើសរើស។ លោក តា ទ្រុងគៀន នាយកក្រុមហ៊ុន វ៉ូហូម បានមានមតិថា "ប្រសិនបើអ្នកជ្រើសរើសគម្រោងទើបនឹងប្រគល់ឱ្យត្រឹមត្រូវ ទីតាំងល្អ បរិក្ខារច្រើន អត្រាជួលនៅតែអាចឡើងដល់ 4%-5% ក្នុងមួយឆ្នាំ រួមជាមួយនឹងតម្លៃកើនឡើងពី 10%-15% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ចំណុចសំខាន់គឺមិនអាចទិញបានច្រើនដូចពីមុនទេ ប៉ុន្តែត្រូវគណនាដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវផលិតផលនីមួយៗ"។

ការមើលឃើញពន្លឺ

CBRE បានកត់សម្គាល់ថា អាផាតមិនកម្រិតមធ្យមនៅក្នុងវួដនៃទីក្រុង Di An, Lai Thieu, Thu Dau Mot ក្នុងទីក្រុងហូជីមិញ កំពុងទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំង ដោយសារតម្រូវការពិតប្រាកដសម្រាប់លំនៅដ្ឋាន និងការជួលពីវិស្វករ និងអ្នកជំនាញនៅក្នុងសួនឧស្សាហកម្ម។ ប្រាក់ចំណេញពីការជួលនៅក្នុងតំបន់ទាំងនេះពិតជាមានភាពទាក់ទាញ ខណៈពេលដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅតែមានកន្លែងសម្រាប់កំណើនរយៈពេលវែង បន្ទាប់ពីការអភិវឌ្ឍន៍ឧស្សាហកម្ម។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm