ការបែងចែកដើមទុនសម្រាប់អចលនទ្រព្យ

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងចូលដល់ដំណាក់កាលនៃការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញដ៏សំខាន់មួយ ដោយសារលំហូរឥណទានលែងមានភាពរាយប៉ាយដូចពីមុនទៀតហើយ។ ដោយសារកំណើនឥណទានលើសពីកំណើនប្រាក់បញ្ញើ សម្ពាធសាច់ប្រាក់កំពុងកើនឡើង ដែលបង្ខំឱ្យនិយតករគ្រប់គ្រងលំហូរប្រាក់តាមរបៀបជ្រើសរើសជាងមុន។

ក្រាហ្វិក៖ ហុង អាន់

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកជំនាញ សេដ្ឋកិច្ច ជាច្រើនបានអះអាងថា ជំនួសឱ្យការស្មើភាពគ្នារវាងផ្នែកអចលនទ្រព្យទាំងអស់ជាមួយនឹងហានិភ័យ ចាំបាច់ត្រូវរចនាយន្តការឥណទានដាច់ដោយឡែកសម្រាប់ផ្នែកដែលបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ ខណៈពេលដែលក៏បើកបណ្តាញមូលធនរយៈពេលមធ្យម និងរយៈពេលវែងបន្ថែមទៀត ដើម្បីកាត់បន្ថយការពឹងផ្អែកលើឥណទានធនាគារ។

លំហូរវិនិយោគអចលនទ្រព្យជ្រើសរើស

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមកំពុងបង្ហាញសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញបន្ទាប់ពីរយៈពេលយូរនៃការជាប់គាំង។ ប្រតិបត្តិការកំពុងមានភាពប្រសើរឡើងជាលំដាប់ តម្រូវការលំនៅដ្ឋានកំពុងកើនឡើងម្តងទៀត ហើយការវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលបង្កើនល្បឿនបាននាំឱ្យមានតម្រូវការដើមទុនយ៉ាងច្រើនពីទាំងអាជីវកម្ម និងអ្នកទិញផ្ទះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មិនដូចរយៈពេលមុនទេ លំហូរឥណទានលែងត្រូវបានបញ្ចេញដោយមិនរើសអើងទៀតហើយ ប៉ុន្តែកំពុងត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹងជាងមុន ដោយផ្តល់អាទិភាពដល់ផ្នែកដែលមានសុវត្ថិភាពជាមួយនឹងតម្រូវការពិតប្រាកដ។

យោងតាមលោក Nguyen Phi Lan នាយកនាយកដ្ឋានព្យាករណ៍ និងស្ថិតិ និងជានាយកស្ថិរភាពរូបិយវត្ថុ និងហិរញ្ញវត្ថុ (ធនាគាររដ្ឋវៀតណាម) គិតត្រឹមថ្ងៃទី១៤ ខែឧសភា ឥណទានដែលមិនទាន់បានទូទាត់នៅក្នុងប្រព័ន្ធទាំងមូលបានឈានដល់ប្រមាណ ១៩,៤ លានពាន់លានដុង កើនឡើង ១៨,៣% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន ខណៈដែលការកៀរគរដើមទុនបានកើនឡើងប្រហែល ១៤,៩% ដោយឈានដល់ប្រមាណ ១៨,១ លានពាន់លានដុង។ គម្លាតដ៏ធំរវាងឥណទាន និងការកៀរគរដើមទុនកំពុងបង្កើតសម្ពាធយ៉ាងសំខាន់លើសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃប្រព័ន្ធធនាគារ។ នៅក្នុងបរិបទនេះ ធនាគាររដ្ឋវៀតណាមបន្តដឹកនាំលំហូរដើមទុនទៅក្នុងវិស័យផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម ឧស្សាហកម្មអាទិភាព និងកត្តាជំរុញកំណើនថ្មីៗ ដូចជាការផ្លាស់ប្តូរឌីជីថល ការផ្លាស់ប្តូរបៃតង សេដ្ឋកិច្ចរង្វង់ និង វិទ្យាសាស្ត្រ និងបច្ចេកវិទ្យា។

ទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យ ឥណទាននៅតែត្រូវបានរក្សា ប៉ុន្តែមានការគ្រប់គ្រងហានិភ័យយ៉ាងតឹងរ៉ឹងជាងមុន។ លោក Lan បានសង្កត់ធ្ងន់ថា ភ្នាក់ងារនិយតកម្មត្រូវតែគ្រប់គ្រងលំហូរមូលធនឱ្យបានត្រឹមត្រូវនៅទូទាំងឧស្សាហកម្ម និងវិស័យនានា ពីព្រោះការផ្តល់អាទិភាពលើសកម្រិតលើវិស័យណាមួយនឹងធ្វើឱ្យវិស័យជាច្រើនទៀត ជាពិសេសសហគ្រាសធុនតូច មធ្យម និងមីក្រូ ពិបាកទទួលបានមូលធន។

យោងតាមក្រុមហ៊ុន Vietcombank Securities (VCBS) ឥណទានអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ ២០២៦ ទំនងជានឹងបន្តកើនឡើង ប៉ុន្តែក្នុងល្បឿនយឺតជាង និងជ្រើសរើសច្រើនជាងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំ ២០២៥ ដោយសារតែការគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹងរបស់ធនាគាររដ្ឋវៀតណាមលើឥណទានបានពង្រីកដល់វិស័យដែលមានហានិភ័យខ្ពស់។ ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំ ២០២៦ អាជ្ញាធរនិយតកម្មបានទាមទារឱ្យស្ថាប័នឥណទានធានាថាកំណើនឥណទានអចលនទ្រព្យមិនលើសពីអត្រាកំណើនឥណទានសរុបនៃប្រព័ន្ធធនាគារទាំងមូល។

យោងតាមក្រុមហ៊ុន Vietcombank Securities (VCBS) ឥណទានអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ ២០២៦ ទំនងជានឹងបន្តកើនឡើង ប៉ុន្តែក្នុងល្បឿនយឺតជាង និងជ្រើសរើសច្រើនជាងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំ ២០២៥ ដោយសារតែការគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹងរបស់ធនាគាររដ្ឋវៀតណាមលើឥណទានបានពង្រីកដល់វិស័យដែលមានហានិភ័យខ្ពស់។ ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំ ២០២៦ អាជ្ញាធរនិយតកម្មបានទាមទារឱ្យស្ថាប័នឥណទានធានាថាកំណើនឥណទានអចលនទ្រព្យមិនលើសពីអត្រាកំណើនឥណទានសរុបនៃប្រព័ន្ធធនាគារទាំងមូល។

តាមពិតទៅ ធនាគាររដ្ឋវៀតណាមនៅតែបន្តសម្រួលដល់ការទទួលបានដើមទុនសម្រាប់វិស័យអចលនទ្រព្យ ដូចដែលបានបង្ហាញដោយកំណើនដ៏រឹងមាំជាបន្តបន្ទាប់នៃឥណទានអចលនទ្រព្យ។ យោងតាមក្រសួងសំណង់ គិតត្រឹមថ្ងៃទី 28 ខែកុម្ភៈ ឥណទានសរុបសម្រាប់សកម្មភាពអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបានឈានដល់ប្រហែល 2,235 ពាន់ពាន់លានដុង កើនឡើង 11.7% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2025 និងកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ 43% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អាជីវកម្មជាច្រើនរាយការណ៍ថា ការទទួលបានដើមទុនមានការលំបាកជាងក្នុងអំឡុងពេលនេះ។

លោក ឡេ ហ័ងចូវ ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានចែករំលែកថា ផែនការកំណើនឥណទានសម្រាប់ឆ្នាំ ២០២៦ គឺប្រហែល ១៥% ទាបជាង ១៩,១% នៃឆ្នាំមុន ខណៈដែលតម្រូវការមូលធនរបស់ទីផ្សារនៅតែខ្ពស់ខ្លាំង។ នេះបង្កសម្ពាធយ៉ាងខ្លាំង។

ក្រៅពីសម្ពាធឥណទាន អត្រាការប្រាក់កើនឡើងក៏កំពុងបន្ថែមបន្ទុកលើទីផ្សារផងដែរ។ ទោះបីជាអត្រាការប្រាក់នាមករណ៍មានទំនោរថយចុះក៏ដោយ ថ្លៃដើមដើមទុនជាក់ស្តែងសម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនៅតែខ្ពស់ដោយសារតែការចូលប្រើប្រាស់ដើមទុនកាន់តែតឹងរ៉ឹង។ លោក Phan Duy Hung អ្នកវិភាគជាន់ខ្ពស់នៅក្រុមហ៊ុន Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company ក៏បានព្រមានផងដែរថា ហានិភ័យនៃការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានឡើងវិញមានវត្តមានសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាន ឬអ្នកដែលប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់។

ឥណទានមិនអាចត្រូវបានអនុវត្តស្មើៗគ្នាបានទេ។

បញ្ហាមួយក្នុងចំណោមបញ្ហាដែលត្រូវបានពិភាក្សាច្រើនបំផុតនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះគឺការបែងចែកឥណទានទៅទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ យោងតាមអ្នកជំនាញ ការអនុវត្តយន្តការឥណទានឯកសណ្ឋានដែលទាក់ទងគ្នាចំពោះគ្រប់ផ្នែកអចលនទ្រព្យទាំងអស់កំពុងបង្កើតបញ្ហាធំៗ ដែលធ្វើឱ្យគម្រោងជាច្រើនដែលបម្រើតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដពិបាកក្នុងការទទួលបានដើមទុន។ លោក Tran Van Hieu អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន OBC Holding បានអះអាងថា ការដាក់ជាក្រុមផ្នែកអចលនទ្រព្យទាំងអស់ទៅជាកន្ត្រកឥណទានតែមួយបានបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយថ្លៃដើមដើមទុន និងប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ដល់ការទទួលបានលំនៅឋានរបស់ប្រជាជន។

លំនៅឋានសង្គម ឬលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យដែលបម្រើតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដមិនអាចទប់ទល់នឹងអត្រាការប្រាក់ និងដែនកំណត់ឥណទានដូចគ្នានឹងអចលនទ្រព្យដែលមានការកេងចំណេញ ឬលំនៅឋានរមណីយដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់នោះទេ។ លោក Hieu បានចែករំលែកបន្ថែមទៀតថា “គោលនយោបាយឥណទានឯកសណ្ឋានមិនត្រឹមតែបង្កើតអតុល្យភាពនៃថ្លៃដើមដើមទុនប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែនៅទីបំផុតបន្ថែមដោយផ្ទាល់ទៅលើតម្លៃលក់ ដែលធ្វើឱ្យក្តីស្រមៃនៃភាពជាម្ចាស់ផ្ទះកាន់តែមិនអាចទៅរួច”។ ដោយមានទស្សនៈដូចគ្នា លោក Chau ក៏បានជជែកវែកញែកផងដែរថា អចលនទ្រព្យគួរតែត្រូវបានចាត់ថ្នាក់ដើម្បីផ្តល់ឥណទានសមស្របជំនួសឱ្យការស្មើគ្រប់ផ្នែកទាំងអស់ថាមានហានិភ័យ។ លំនៅឋានសង្គមមានកម្រិតសុវត្ថិភាពរហូតដល់ 99% ខណៈដែលលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មក៏ជាកម្មសិទ្ធិរបស់ក្រុមដែលមានហានិភ័យទាបផងដែរ។

បច្ចុប្បន្ននេះ ធនាគាររដ្ឋវៀតណាមកំពុងពិនិត្យឡើងវិញនូវសំណើទាក់ទងនឹងការចាត់ថ្នាក់អចលនទ្រព្យ ដើម្បីបង្កើតយន្តការឥណទានសមស្របជាងមុននាពេលអនាគត។ ក្នុងអំឡុងពេលនៃកិច្ចប្រជុំជាមួយធនាគាររដ្ឋវៀតណាមនៅចុងខែមេសា ឆ្នាំ២០២៦ នាយករដ្ឋមន្ត្រី លេ មិញហ៊ុង បានស្នើសុំឱ្យវិស័យធនាគារស្រាវជ្រាវ និងចាត់ថ្នាក់អចលនទ្រព្យនីមួយៗ ដើម្បីអនុវត្តដែនកំណត់ឥណទានសមស្រប ព្រមទាំងលើកទឹកចិត្តដល់ការអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសង្គម និងតំបន់ឧស្សាហកម្មផងដែរ។

ថ្នាក់ដឹកនាំធនាគារពាណិជ្ជកម្មជាច្រើនក៏បានសង្កត់ធ្ងន់លើធាតុផ្សំ "ជ្រើសរើស" ក្នុងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីអចលនទ្រព្យផងដែរ។ លោក Ngo Chi Dung ប្រធានធនាគារ VPBank បានថ្លែងថា រឿងសំខាន់មិនមែនថាតើត្រូវវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យឬអត់នោះទេ ប៉ុន្តែត្រូវជ្រើសរើសផ្នែកត្រឹមត្រូវ។ ធនាគារ VPBank ផ្តល់អាទិភាពដល់ដើមទុនសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលបំពេញតម្រូវការពិតប្រាកដ ជាពិសេសលំនៅដ្ឋានសង្គម និងផ្នែកកម្រិតមធ្យម ខណៈពេលដែលកំណត់ការផ្តល់មូលនិធិសម្រាប់គម្រោងរមណីយដ្ឋាន ឬផ្នែកដែលមានការរំពឹងទុកខ្ពស់។

លោក Ho Hung Anh ប្រធានធនាគារ Techcombank ក៏បានបញ្ជាក់ផងដែរថា ធនាគារជ្រើសរើសផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់គម្រោងដែលមានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលល្អ ឯកសារផ្លូវច្បាប់ពេញលេញ និងអតិថិជនដែលមានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុច្បាស់លាស់។ ទន្ទឹមនឹងនេះ លោក Do Quang Hien ប្រធានធនាគារ SHB បានសង្កត់ធ្ងន់ថា ដើមទុនរបស់ធនាគារ SHB បច្ចុប្បន្នផ្តោតលើគម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ លំនៅដ្ឋានសង្គម លំនៅដ្ឋានសម្រាប់យុវជន និងអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម ដែលជាផ្នែកដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាមានតម្រូវការពិតប្រាកដ និងសមត្ថភាពស្រូបយកបានល្អ។

ឥណទានធនាគារត្រូវបានគេមើលឃើញថាជា «សសរស្តម្ភ» ដ៏សំខាន់សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មនុស្សជាច្រើនអះអាងថា ការពឹងផ្អែកខ្លាំងពេកលើប្រាក់កម្ចីធនាគារកំពុងធ្វើឱ្យទីផ្សារងាយរងគ្រោះដោយសារការប្រែប្រួលនៃអត្រាការប្រាក់ និងគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុ។

ឥណទានធនាគារត្រូវបានគេមើលឃើញថាជា «សសរស្តម្ភ» ដ៏សំខាន់សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មនុស្សជាច្រើនអះអាងថា ការពឹងផ្អែកខ្លាំងពេកលើប្រាក់កម្ចីធនាគារកំពុងធ្វើឱ្យទីផ្សារងាយរងគ្រោះដោយសារការប្រែប្រួលអត្រាការប្រាក់ និងគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុ។ លោកបណ្ឌិត Can Van Luc ប្រធានសេដ្ឋវិទូនៃ BIDV បានលើកឡើងថា ក្នុងរយៈពេលវែង ចាំបាច់ត្រូវអភិវឌ្ឍបណ្តាញកៀរគរមូលធនផ្សេងទៀត ដូចជាមូលបត្រសាជីវកម្ម មូលនិធិវិនិយោគអចលនទ្រព្យ (REITs) និងមូលនិធិលំនៅដ្ឋាន ដើម្បីកាត់បន្ថយសម្ពាធលើប្រព័ន្ធធនាគារ។

បញ្ហាប្រឈមបច្ចុប្បន្នសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនត្រឹមតែជាការបន្ធូរបន្ថយឥណទានប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែសំខាន់ជាងនេះទៅទៀត គឺការបែងចែកដើមទុនដោយជ្រើសរើស ការផ្តល់អាទិភាពដល់ផ្នែកដែលបម្រើតម្រូវការពិតប្រាកដ ខណៈពេលដែលកំពុងលើកកម្ពស់កំណែទម្រង់ស្ថាប័ន និងដោះស្រាយបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ដែលរារាំងគម្រោង។ តាមពិតទៅ យោងតាមស្ថិតិរបស់ HoREA នៅតែមានគម្រោងប្រមាណ ៤.៥០០ នៅទូទាំងប្រទេសដែលប្រឈមមុខនឹងឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ ដោយ «បង្កក» ដើមទុនវិនិយោគជាង ២,៥ ពាន់ពាន់លានដុង។

យោងតាមកាសែត Nhan Dan

ប្រភព៖ https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html