ការផ្ទេរគម្រោងនៅតែជាប់គាំង។

នេះ​គឺជាការវាយតម្លៃរបស់អ្នកជំនាញនៅក្នុងសិក្ខាសាលា៖ ច្បាប់ស្តីពីសកម្មភាពហិរញ្ញវត្ថុទាក់ទងនឹងការផ្ទេរ ការចូលរួមវិភាគទានដើមទុន និងការវិនិយោគលើគម្រោងអចលនទ្រព្យនៅវៀតណាម ដែលរៀបចំឡើងដោយសមាគមស្រាវជ្រាវ និងប្រឹក្សាយោបល់លើគោលនយោបាយ និងច្បាប់សម្រាប់សកម្មភាពវិនិយោគនៅវៀតណាម នៅថ្ងៃទី៣០ ខែឧសភា។

ដើម្បី​លក់​គម្រោង​នេះ ពួកគេ​ត្រូវ​តែ​បំពាន​ច្បាប់។

យោងតាមលោក ឡេ ហ័ងចូវ ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម ប្រព័ន្ធ នយោបាយ ទាំងមូលបច្ចុប្បន្នកំពុងប្តេជ្ញាចិត្តយ៉ាងខ្លាំងក្នុងការលុបបំបាត់ឧបសគ្គសម្រាប់គម្រោងនានា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បទប្បញ្ញត្តិដែលតម្រូវឱ្យគម្រោងនានាបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេមុនពេលត្រូវបានផ្ទេរទាំងស្រុង ឬមួយផ្នែកកំពុងបង្កការលំបាកដល់អាជីវកម្ម។

ដោយសារតែការទទួលបានដីស្អាតតម្រូវឱ្យមានការវិនិយោគយ៉ាងច្រើនពីអាជីវកម្ម។ នៅពេលដែលពួកគេចាប់ផ្តើមអនុវត្ត វិនិយោគិនជាច្រើនអស់លុយ ពីព្រោះច្បាប់តម្រូវឱ្យគម្រោងត្រូវតែមានវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិដីធ្លីដើម្បីមានសិទ្ធិទទួលបានប្រាក់កម្ចី។ ដូច្នេះ វិនិយោគិនជាច្រើនត្រូវបង្ខំចិត្តលក់គម្រោងរបស់ពួកគេមុនអាយុ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅពេលដែលការផ្ទេរគម្រោងជួបប្រទះការលំបាក អាជីវកម្មនានាគេចវេះច្បាប់ដោយការផ្ទេរភាគហ៊ុនក្រុមហ៊ុន។ នៅពេលនោះ "ស្នូល" នៃអាជីវកម្មផ្លាស់ប្តូរ ហើយម្ចាស់ថ្មីគឺជាអ្នកទិញគម្រោង។ ចន្លោះប្រហោងនេះមិនមែនជារឿងខុសដោយធម្មជាតិទេ ពីព្រោះច្បាប់មិនហាមឃាត់ការផ្ទេរភាគហ៊ុនក្រុមហ៊ុនទេ ប៉ុន្តែវាមានហានិភ័យមួយចំនួននៅពេលក្រោយ។

បច្ចុប្បន្ននេះ គម្រោងជាច្រើនមិនអាចផ្ទេរបានទេ ដោយសារតែបទប្បញ្ញត្តិតឹងរ៉ឹងពេក។

រូបថត៖ ឌិញ សុន

យោងតាមលោកបណ្ឌិត ហូ ទ្រុងភឿក អតីតសមាជិកគណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍នៃគណៈកម្មាធិការបក្សខេត្តប៊ិញធ្វឹន ទីក្រុងហូជីមិញតែមួយបច្ចុប្បន្នមានគម្រោងជាង ១០០ ដែលប្រឈមមុខនឹងឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ និងមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការផ្ទេរ ដោយមានប្រាក់រាប់រយរាប់ពាន់ពាន់លានដុងជាប់គាំង។ នេះធ្វើឱ្យអ្នកដែលចង់លក់មិនអាចធ្វើដូច្នេះបានទេ ហើយអ្នកដែលចង់ទិញក៏មិនអាចធ្វើដូច្នេះបានដែរ។

មូលហេតុចម្បងគឺកើតចេញពីជម្លោះក្នុង «ម៉ាទ្រីស» ផ្នែកច្បាប់។ ជាពិសេស ច្បាប់វិនិយោគអនុញ្ញាតឱ្យមានការផ្ទេរនៅពេលមានការអនុម័តផែនការវិនិយោគ ខណៈដែលច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ និងច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤ តម្រូវឱ្យបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ។ នេះបង្កើតជា «តំបន់ពណ៌ប្រផេះ» ផ្នែកច្បាប់៖ ការវិនិយោគត្រូវបានអនុញ្ញាត ប៉ុន្តែការចូលប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវបានរារាំង។

ច្បាប់នេះក៏តម្រូវឱ្យមានការបញ្ចប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធថ្មីមុនពេលអាចផ្ទេរដីធ្លីបាន ប៉ុន្តែភាគរយមិនត្រូវបានបញ្ជាក់ច្បាស់លាស់នោះទេ។ លើសពីនេះ មានការកកស្ទះក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី ដោយដំណើរការវាយតម្លៃដីធ្លីអូសបន្លាយពេលគ្មានកំណត់ និងកង្វះយន្តការកំណត់តម្លៃផ្អែកលើទីផ្សារដែលអាចបត់បែនបាន ដែលបណ្តាលឱ្យដើមទុនត្រូវបានរឹតបន្តឹង និងគម្រោងនានាត្រូវជាប់គាំង។

អ្នកទិញបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីជំនួសវិញ។

ដោយសារស្ថានភាពនេះ លោកមេធាវី Truong Anh Tu ប្រធានក្រុមហ៊ុនច្បាប់ TAT បានអះអាងថា ការរួមបញ្ចូលគ្នា និងការទិញយកអចលនទ្រព្យលែងគ្រាន់តែជាការផ្ទេរទ្រព្យសម្បត្តិទៀតហើយ ប៉ុន្តែក្នុងករណីជាច្រើនវាបានក្លាយជាការផ្ទេរ "ការចងចាំផ្នែកច្បាប់" ទាំងមូលនៃគម្រោង។ នេះក៏ជាហេតុផលដែលទិដ្ឋភាពផ្នែកច្បាប់កំពុងក្លាយជាតម្រងដំបូងសម្រាប់លំហូរមូលធន។

លោកមេធាវី Truong Anh Tu បានមានប្រសាសន៍ថា “ពីមុន ស្ថាប័នឥណទានភាគច្រើនចាប់អារម្មណ៍លើតម្លៃនៃទ្រព្យបញ្ចាំ ប៉ុន្តែឥឡូវនេះពួកគេចង់ដឹងពីរបៀបដែលសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវបានទទួល កម្រិតណាដែលកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុត្រូវបានបំពេញ ថាតើគម្រោងនេះពាក់ព័ន្ធនឹងទ្រព្យសម្បត្តិសាធារណៈឬអត់ និងថាតើសិទ្ធិទ្រព្យសម្បត្តិទាំងនោះមានសមត្ថភាពរក្សាស្ថិរភាពក្នុងករណីមានការផ្លាស់ប្តូរនៅក្នុងបរិយាកាសច្បាប់ដែរឬទេ”។

នៅពេលដែលសំណួរទាំងនេះក្លាយជាចំណុចកណ្តាលនៃដំណើរការស៊ើបអង្កេតត្រឹមត្រូវ ហានិភ័យផ្នែកច្បាប់ចាប់ផ្តើមឆ្លុះបញ្ចាំងដោយផ្ទាល់នៅក្នុងតម្លៃនៃប្រតិបត្តិការ។ គម្រោងដែលមានប្រវត្តិផ្នែកច្បាប់ស្មុគស្មាញនឹងត្រូវទទួលរងការបញ្ចុះតម្លៃកាន់តែខ្ពស់។ គម្រោងដែលមានកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុមិនពេញលេញនឹងចំណាយពេលយូរដើម្បីទទួលបានមូលនិធិ។ គម្រោងដែលមានប្រវត្តិផ្នែកច្បាប់មិនច្បាស់លាស់នឹងឆ្លងកាត់ដំណើរការស៊ើបអង្កេតត្រឹមត្រូវដ៏តឹងរ៉ឹង និងវែងជាង។

ម្យ៉ាង​ទៀត ហានិភ័យ​ផ្នែក​ច្បាប់​សព្វថ្ងៃ​លែង​មាន​នៅ​ក្នុង​របាយការណ៍​របស់​មេធាវី​ទៀត​ហើយ ប៉ុន្តែ​កំពុង​ត្រូវ​បាន​បកប្រែ​ទៅ​ជា​លក្ខខណ្ឌ​រូបិយវត្ថុ​តាម​រយៈ​ថ្លៃដើម​ដើមទុន លក្ខខណ្ឌ​នៃ​ការ​ចំណាយ សមាមាត្រ​ប្រាក់កម្ចី​ទៅ​នឹង​តម្លៃ និង​ការ​វាយតម្លៃ​គម្រោង​ខ្លួនឯង។

នៅក្នុងកម្រិតស៊ីជម្រៅជាងនេះ យោងតាមលោក Truong Anh Tu អ្វីដែលទីផ្សារកំពុងខ្វះខាតនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ មិនចាំបាច់ជាដីធ្លី ឬលំហូរសាច់ប្រាក់នោះទេ។ វិនិយោគិនពិតជាត្រៀមខ្លួនរួចរាល់សម្រាប់រយៈពេលវែង នៅពេលដែលពួកគេយល់យ៉ាងច្បាស់អំពីសិទ្ធិ កាតព្វកិច្ចរបស់ពួកគេ និងថាតើសិទ្ធិទាំងនោះនឹងនៅតែត្រូវបានការពារបន្ទាប់ពីច្រើនឆ្នាំឬអត់។

នោះហើយជាមូលហេតុដែលរឿងរ៉ាវដ៏ធំបំផុតនៅក្នុងទីផ្សារ M&A អចលនទ្រព្យលែងនិយាយអំពីការប្រណាំងប្រជែងដើម្បីកាន់កាប់ដីធ្លីបន្ថែមទៀតទៀតហើយ ប៉ុន្តែនិយាយអំពីការកសាងសិទ្ធិអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លាភាព មានស្ថិរភាព និងអាចទុកចិត្តបានកាន់តែច្រើន។ នោះគឺជាការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងជ្រាលជ្រៅបំផុតដែលកំពុងកើតឡើងនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម។

ដើម្បីជំនះការលំបាកទាំងនេះ ដំណោះស្រាយជាច្រើនត្រូវបានស្នើឡើង។

រូបថត៖ ឌិញ សុន

ដើម្បីដោះស្រាយឧបសគ្គដែលគម្រោងទាំងនេះកំពុងប្រឈមមុខ លោកបណ្ឌិត ប៊ូយ ដាំងយុង អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការហិរញ្ញវត្ថុ និងថវិកានៃ រដ្ឋសភា បានស្នើឱ្យសិក្សាពីយន្តការមួយដែលអនុញ្ញាតឱ្យស្ថាប័នឥណទានផ្តល់ការធានា ឬបង្កើតគណនី escrow។ ដូច្នេះ ថវិកាពីអ្នកទិញអាចត្រូវបានប្រើប្រាស់ដោយផ្ទាល់ដើម្បីបង់កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុទាក់ទងនឹងដីធ្លីទៅឱ្យរដ្ឋក្នុងនាមអ្នកលក់។ ដំណោះស្រាយនេះនឹងជួយទប់ស្កាត់គម្រោងដែលជាប់គាំងនាពេលបច្ចុប្បន្នដោយសារតែអ្នកវិនិយោគមុនមិនអាចបង់ពន្ធបាន ខណៈពេលដែលធានាថារដ្ឋប្រមូលពន្ធបានត្រឹមត្រូវ និងពេញលេញ។

ចាំបាច់ត្រូវបញ្ចប់ក្របខ័ណ្ឌច្បាប់យ៉ាងឆាប់រហ័សសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍមូលនិធិវិនិយោគអចលនទ្រព្យ (REITs) និងមូលនិធិភាគហ៊ុនឯកជន។ ទាំងនេះនឹងផ្តល់នូវមូលដ្ឋានគ្រឹះហិរញ្ញវត្ថុរឹងមាំ ដោយដើរតួជាអ្នកទិញដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈដើម្បីបង្រួបបង្រួមគម្រោងដែលបែកបាក់តាមរយៈការផ្ទេរភាគហ៊ុន ដោយកាត់បន្ថយការពឹងផ្អែកខ្លាំងពេកលើឥណទានធនាគារ។

ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ គោលការណ៍ណែនាំលម្អិត និងស៊ីសង្វាក់គ្នាលើវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លីក្រោមច្បាប់ដីធ្លីថ្មីគួរតែត្រូវបានចេញផ្សាយ។ ការវាយតម្លៃដីធ្លីច្បាស់លាស់នឹងជួយអាជីវកម្មកំណត់ថ្លៃដើមឱកាសបានយ៉ាងត្រឹមត្រូវ ដោយហេតុនេះវាយតម្លៃប្រតិបត្តិការ M&A យ៉ាងឆាប់រហ័ស និងកាត់បន្ថយពេលវេលាចរចាដ៏យូរ។

លោក ប៊ូយ ដាំងឌុង បានផ្ដល់យោបល់ថា «នីតិវិធីរដ្ឋបាលបន្ទាប់ពីការផ្ទេរត្រូវធ្វើឱ្យសាមញ្ញ។ ដំណើរការនៃការផ្លាស់ប្តូរអ្នកវិនិយោគលើវិញ្ញាបនបត្រវិនិយោគ និងវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិដីធ្លីគួរតែត្រូវបានអនុវត្តតាមរយៈយន្តការច្រកចេញចូលតែមួយ ដោយកាត់បន្ថយពេលវេលារង់ចាំ ដើម្បីឱ្យដើមទុនអាចហូរចូលទៅក្នុងការកសាងឡើងវិញនៃគម្រោងបានលឿនជាងមុន»។

ប្រភព៖ https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm