"សួនកុមារ" រាប់លានដុល្លារនៅតែខ្ជះខ្ជាយ

មេរៀនទី១៖ ការពិតដ៏សោកសៅ

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនដែលអាប់អួរដូចពេលនេះទេ។ គម្រោងអចលនទ្រព្យថ្មីៗកំពុងចាប់ផ្តើម ខណៈគម្រោងចាស់ស្ទើរតែ "អសកម្ម" ជាន់អចលនទ្រព្យជាច្រើនកំពុងដំណើរការតែក្នុងកម្រិតទាប ហើយពេលខ្លះត្រូវបិទ ដែលនាំឱ្យបុគ្គលិករាប់ពាន់នាក់ត្រូវលាឈប់ពីការងារ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ បំណុលសាជីវកម្ម និងបំណុលមូលបត្របំណុលកំពុងកើនឡើងពីមួយថ្ងៃទៅមួយថ្ងៃ និងមានហានិភ័យនៃ "ផ្ទុះ" នៅពេលណាក៏បាន។

ការទាក់ទាញ "វេទមន្ត" បានត្រជាក់ចុះ

អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យជាទូទៅ និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ ជាពិសេសគឺជា វិស័យសេដ្ឋកិច្ច ដ៏សំខាន់មួយ ដែលរួមចំណែកយ៉ាងធំធេងដល់កំណើន និង GDP របស់ប្រទេសទាំងមូល។ លើសពីនេះ អចលនទ្រព្យជួយកម្មកររាប់លាននាក់មានការងារ ប្រាក់ចំណូល និងពាក់ព័ន្ធយ៉ាងជិតស្និទ្ធជាមួយឧស្សាហកម្មជាច្រើនដូចជា៖ ការផលិតសម្ភារសំណង់ ទេសចរណ៍ - រមណីយដ្ឋាន ហិរញ្ញវត្ថុ និងធនាគារ សំណង់... ប៉ុន្តែក្នុងបរិបទនៃឥណទានដែលគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹង រួមជាមួយនឹងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់មួយចំនួនដែលមិនទាន់ត្រូវបានដោះស្រាយ អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យមិនមានកម្លាំងគ្រប់គ្រាន់ផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ ហើយឯកសារផ្លូវច្បាប់មិនទាន់ពេញលេញ ដូច្នេះ "អតិថិជន" ឆាប់ទូទាត់ដូចមុន ។ នេះនាំឱ្យការលក់យឺត ទីផ្សារអចលនទ្រព្យស្ទើរតែធ្លាក់ចុះដោយសេរី ហើយកំពុងបង្កើតទិដ្ឋភាពអាប់អួរដែលមិនធ្លាប់មានពីមុនមក។

ថ្មីៗនេះ ដោយសារឥទ្ធិពលនៃជំងឺរាតត្បាត Covid-19 សេដ្ឋកិច្ច ពិភពលោក បានជួបប្រទះនឹងការលំបាក អតិផរណា និងការកើនឡើងអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារបានជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសផ្នែកអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់។ គម្រោងអចលនទ្រព្យថ្មីៗជាច្រើនមិនទាន់ទទួលបានអាជ្ញាប័ណ្ណ គម្រោងចាស់ហួសពីកាលវិភាគដែលធ្វើឱ្យការផ្គត់ផ្គង់កាន់តែខ្វះខាត។ ជាមួយគ្នានេះ គម្រោងអចលនទ្រព្យជាច្រើនត្រូវបានលក់អស់ ប៉ុន្តែអ្នកវិនិយោគមិនទាន់បានសាងសង់រួចរាល់សម្រាប់ប្រើប្រាស់ដូចការគ្រោងទុក ដែលនាំឱ្យផ្ទះវីឡាបោះបង់ចោលជាបន្តបន្ទាប់ ស្មៅដុះពេញវ័យ បង្កឱ្យមានការខ្ជះខ្ជាយ។

វីឡាដែលគេបោះបង់ចោល ដុះស្មៅ ខ្ជះខ្ជាយធនធាន

វិនិយោគិនបរទេសជាច្រើនជឿថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងប្រទេសវៀតណាមមានប្រជាជនច្រើន និងតម្រូវការអចលនទ្រព្យខ្ពស់ ដែលតែងតែជាហេតុផលទាក់ទាញសម្រាប់ពួកគេក្នុងការបន្ត។ វៀតណាមកំពុងជំរុញនគរូបនីយកម្ម ខណៈ រដ្ឋាភិបាល ប្ដេជ្ញាកសាងឧស្សាហកម្មគ្មានផ្សែង ដើម្បីជាក្បាលម៉ាស៊ីនសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍ។ លើសពីនេះទៀតចំនួនអតិថិជនលំដាប់ខ្ពស់កំពុងកើនឡើងពួកគេមើលឃើញថានេះជាឆានែលវិនិយោគដែលមានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ទោះបីជាវាត្រូវបានគេកំណត់ថាមានហានិភ័យជាច្រើនក៏ដោយ។

“
យោងតាមទិន្នន័យរបស់ក្រសួងផែនការ និងការវិនិយោគ ប្រសិនបើនៅឆ្នាំ 2021 ទុន FDI ដែលបានចុះបញ្ជីក្នុងការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យមានត្រឹមតែ 2.6 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក នៅឆ្នាំ 2022 វាបានកើនឡើងដល់ 4.5 ពាន់លានដុល្លារ ហើយត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023 នៅតែមានសញ្ញាវិជ្ជមាន។ អចលនទ្រព្យគឺជាវិស័យទាក់ទាញ FDI ធំទីពីរបន្ទាប់ពីឧស្សាហកម្មកែច្នៃ និងផលិតកម្ម។

លោក Le Minh Hiep ដែលជាអាជីវករលក់អចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់នៅស្រុក Nam Tu Liem បាននិយាយថា “ខ្ញុំ និងមិត្តភ័ក្តិទាំងពីរបានវិនិយោគជាមួយគ្នាកាលពីប៉ុន្មានឆ្នាំមុន យើងទទួលបានប្រាក់ចំណេញល្អ និងមានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល ប៉ុន្តែចាប់ពីឆ្នាំ 2021 រហូតមកដល់ពេលនេះ យើងស្ទើរតែមិនទិញវីឡាទៀតទេ ខណៈដែលផ្ទះមួយចំនួនដែលយើងធ្លាប់បាន “កាន់កាប់” មិនទាន់បានលក់នៅឡើយ។ លោក ហៀប បន្ថែម៖ «សំណាងណាស់ ពេលយើងទិញ យើងមិនបានខ្ចីលុយពីធនាគារទេ បើយើងខ្ចីហើយ បង់ការប្រាក់រហូតមកដល់ពេលនេះ យើងត្រូវតែលក់ជាបន្ទាន់»។

គេអាចមើលឃើញថានៅពេលនេះអចលនទ្រព្យលែងមានចំណុចកំពូលដូចជាច្រើនឆ្នាំមុនទៀតហើយ។

តើការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការនិម្មិត?

អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យនិយាយថាសារពើភ័ណ្ឌនៃផ្នែកអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ (ជាពិសេសវីឡា) មានទំហំធំណាស់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនឹងកាន់តែខ្វះខាត ដោយសារមានគម្រោងអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ដ៏មានកិត្យានុភាពតិចតួចដែលមានសក្តានុពលហិរញ្ញវត្ថុគ្រប់គ្រាន់កំពុងត្រូវបានអនុវត្ត។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ការផ្គត់ផ្គង់ផ្ទះវីឡា និងផ្ទះលក់ទំនិញ (គំរូលំនៅឋានរួមបញ្ចូលគ្នាជាមួយអាជីវកម្មពាណិជ្ជកម្ម) នៅទីក្រុងហាណូយ និងខេត្តភាគខាងជើងមានការថយចុះយ៉ាងខ្លាំង។ បច្ចុប្បន្នការផ្គត់ផ្គង់គឺភាគច្រើននៅក្នុងគម្រោងអចលនទ្រព្យដែលបានអនុវត្តមុនឆ្នាំ 2020។ ចាប់ពីឆ្នាំ 2021 ដល់ត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2023 មានតែគម្រោងអចលនទ្រព្យមួយចំនួនដែលទាក់ទងនឹងផ្នែកកម្រិតខ្ពស់ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានអនុវត្តន៍ ខណៈដែលផ្នែកនេះភាគច្រើនសម្រាប់មនុស្សថ្នាក់ខ្ពស់ មិនមែនសម្រាប់ប្រជាជនដែលមានប្រាក់ចំណូលទាបនោះទេ។ ដូច្នេះ ទីផ្សារដែលអាប់អួររួចទៅហើយឥឡូវកាន់តែអាប់អួរ។

លោក Dinh Van Troi - នាយកផ្នែកលក់នៃក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនវិនិយោគរួមសំណង់ Dai Phong បានអត្ថាធិប្បាយថា៖ ការផ្គត់ផ្គង់ផ្ទះវីឡា និងទីប្រជុំជននៅទីក្រុងហាណូយ មានការខ្វះខាតជាយូរណាស់មកហើយ ខណៈដែលការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីក្នុងឆ្នាំ 2022 និងដើមឆ្នាំ 2023 ភាគច្រើនបានមកពីគម្រោងដែលកំពុងដំណើរការ ហើយប្រមូលផ្តុំនៅតំបន់ជាយក្រុងហាណូយ។ នៅក្នុងវិធីមួយចំនួន វានឹងផ្តល់ផលិតផលកាន់តែច្រើនទៅកាន់ទីផ្សារ ប៉ុន្តែមិនមានច្រើនសម្រាប់ការជ្រើសរើសនោះទេ។

គម្រោងនៃតំបន់ Thuy San Hill Villa ក្នុងតំបន់ Bai Chay Ward ទីក្រុង Ha Long (Quang Ninh) មានស្នាដៃជាច្រើនដែលមិនទាន់បានបញ្ចប់។

យោងតាមការស្ទង់មតិរបស់អ្នកសារព័ត៌មានក្នុងខេត្ត Quang Ninh ការផ្គត់ផ្គង់ផ្ទះវីឡា និងហាងទំនិញនៅតែមានច្រើន ប៉ុន្តែភាគច្រើនមកពីគម្រោងអចលនទ្រព្យចាស់ៗដូចជា៖ BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... ហើយស្ទើរតែគ្មានគម្រោងអចលនទ្រព្យថ្មីដែលកំពុងត្រូវបានអនុវត្ត ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីបានធ្លាក់ចុះ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ ការផ្គត់ផ្គង់នៅតំបន់ Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh... ក៏មិនសូវល្អប៉ុន្មានដែរ។ នៅក្នុងខេត្ត-ក្រុងទាំងនេះ មានគម្រោងអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់តិចតួច បរិមាណប្រតិបត្តិការមានកម្រិត ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ គម្រោងអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់តិចតួចបំផុតត្រូវបានអនុវត្ត។ ខណៈពេលដែលគម្រោងចាស់កំពុងដំណើរការនៅទ្រឹង ផ្ទះវីឡា និងហាងទំនិញជាច្រើន ទោះបីមានម្ចាស់ក៏ដោយ ក៏មិនត្រូវបានប្រើប្រាស់ដែរ ដែលនាំឱ្យមានការបោះបង់ចោល បង្កជាកាកសំណល់ និងអាចបង្កជាអំពើអាក្រក់ដល់សង្គម។

នោះគឺជាការផ្គត់ផ្គង់ ហើយបើនិយាយពីតម្រូវការ អ្នកជំនាញនិយាយថា និន្នាការនៃផ្ទះវីឡា និងផ្ទះលក់ទំនិញដែលជាប់ទាក់ទងនឹងលំហបៃតង ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ដ៏ល្អប្រសើរ ដែលមានទីតាំងនៅតំបន់ស្មុគស្មាញ និងការតភ្ជាប់ចរាចរណ៍ដ៏ងាយស្រួលនឹងក្លាយជាជម្រើសកំពូលរបស់អតិថិជន។ លើសពីនេះ អត្រានគរូបនីយកម្ម អត្រាកំណើនប្រជាជនធម្មជាតិ និងការកើនឡើងនៃវណ្ណៈកណ្តាល និងថ្នាក់ខ្ពស់ ក៏ជាកត្តាជំរុញដ៏សំខាន់ក្នុងការជំរុញតម្រូវការប្រើប្រាស់វីឡានាពេលខាងមុខ។

ជាក់ស្តែង នៅពេលដែលសេដ្ឋកិច្ចងើបឡើងវិញយ៉ាងខ្លាំងបន្ទាប់ពីជំងឺរាតត្បាត Covid-19 គោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងការលុបបំបាត់ឧបសគ្គ និងការលំបាកសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងយកចិត្តទុកដាក់ដោយមូលដ្ឋាន បូកនឹង "បន្ទប់ឥណទាន" ត្រូវបានបន្ធូរបន្ថយ មូលបត្របំណុលសាជីវកម្មត្រូវបានធានា នោះសាជីវកម្ម ក្រុមហ៊ុន និងបុគ្គលនឹងអាចទទួលបានដើមទុនចាំបាច់ភ្លាមៗ ពីទីនោះ គម្រោងអចលនទ្រព្យ និងផលិតផលអចលនទ្រព្យជាច្រើននឹងត្រូវដាក់ពង្រាយ។ ហាងទំនិញ រីសត ថែទាំសុខភាព... ដល់ទីផ្សារ អំណាចទិញលក់ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងមានភាពរស់រវើកម្តងទៀត។

ការរួមបញ្ចូលគ្នានិងការទិញយកលេចឡើង

នេះគឺជាច្បាប់ធម្មជាតិ អ្នកខ្លាំងគ្របសង្កត់អ្នកទន់ខ្សោយ អ្នកដែលខ្សោយត្រូវបានទទួល ហើយបញ្ចូលទៅក្នុងភាពខ្លាំង គឺជារឿងធម្មតានៅក្នុងឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយថ្មីៗនេះមាន "ឆ្លាម" នៅក្នុងប្រទេសនិងក្រៅប្រទេសពួកគេតាមរយៈមូលនិធិវិនិយោគជាច្រើនឬចំណាយប្រាក់ដើម្បីទិញត្រលប់មកវិញនូវគម្រោងអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់គម្រោងដែលមានឯកសារស្របច្បាប់សម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍។

គេអាចមើលឃើញថា ចាប់ពីដើមឆ្នាំ ២០២៣ រហូតមកដល់ពេលនេះ ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យវៀតណាមត្រូវបានបែងចែកជា ៤ ក្រុមធម្មតាគឺ ហានិភ័យ តុល្យភាព សក្ដានុពល និង "អ្នកលេងថ្មី"។ ក្នុងនោះក្រុម "អ្នកលេងថ្មី" រួមមានក្រុមហ៊ុន មូលនិធិវិនិយោគ... កំពុងស្វែងរកឱកាសដើម្បីជ្រៀតចូលទៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យតាមរយៈការច្របាច់បញ្ចូលគ្នា និងការទិញយក។

ឧទាហរណ៍ធម្មតារួមមាន FLC Group, Tan Hoang Minh... បន្ទាប់ពីមេដឹកនាំបានជាប់ពាក់ព័ន្ធក្នុងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ស៊េរីនៃ "អ្នកធំ" ចង់លោតចូលទៅក្នុងគម្រោងសក្តានុពលនៃក្រុមទាំងនេះ។ Bamboo Airways បានផ្តាច់ខ្លួនជាផ្លូវការពី FLC Group ដែលនាំឱ្យគម្រោងអចលនទ្រព្យជាច្រើនរបស់ក្រុមនេះនៅ Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... កំពុងស្ថិតក្នុងហានិភ័យនៃការបញ្ឈប់ការអនុវត្ត ឬត្រូវបានបង្ខំឱ្យផ្ទេរទៅដៃគូផ្សេងទៀតដើម្បីបន្តស្រាវជ្រាវ និងអនុវត្តគម្រោង។

គម្រោងអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុកលំដាប់ខ្ពស់ជាច្រើននាពេលបច្ចុប្បន្នកំពុងទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍អ្នកវិនិយោគបរទេស។

លើសពីនេះ ការទិញយកជាច្រើនទៀតកំពុងស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលចរចា។ យោងតាមអ្នកជំនាញផ្នែកសេដ្ឋកិច្ច និងអចលនទ្រព្យជាច្រើនបានឲ្យដឹងថា ជាមួយនឹងទីផ្សារអចលនវត្ថុដែលកំពុងធ្លាក់ចុះ គួបផ្សំនឹងស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុដ៏លំបាក ប្រសិនបើស្ថានភាពនេះនៅតែបន្តកើតមាន អ្នកវិនិយោគគម្រោងជាច្រើននឹងលែងមានសាច់ប្រាក់ដើម្បីបង្វិល ហើយពួកគេប្រហែលជាត្រូវគិតអំពីការផ្ទេរ ឬលក់គម្រោងអចលនទ្រព្យ។ នោះមិនមែនសំដៅលើក្រុមហ៊ុនជាច្រើន និងមូលនិធិវិនិយោគបរទេសកំពុងរៀបចំលុយដើម្បីរង់ចាំឱកាសទទួលបានគម្រោងអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុកនៅពេលដែលអាជីវកម្មជួបប្រទះការលំបាក ហើយត្រូវបង្ខំចិត្តលក់។

លោក Le Hoang Chau - ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានស្នើថា៖ រដ្ឋាភិបាល និងគណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភា ពិចារណាអនុញ្ញាតឱ្យសហគ្រាសផ្ទេរគម្រោងអចលនទ្រព្យដោយកិច្ចព្រមព្រៀងយោងតាមយន្តការសាកល្បងដែលមានចែងក្នុងសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ ៤២/២០១៧/QH14 ចុះថ្ងៃទី ២១ ខែមិថុនា ឆ្នាំ ២០១៧ នៃរដ្ឋសភា។ បើតាមលោក ចូវ ប្រសិនបើអនុវត្តបាន វានឹងដោះស្រាយការលំបាកក្នុងលំហូរសាច់ប្រាក់ និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលសម្រាប់សហគ្រាសអចលនទ្រព្យ រួមទាំងសហគ្រាសដែលចេញមូលបត្របំណុលដែលហៀបនឹងឈានចូលមកដល់។ តាមរយៈការអនុញ្ញាតឱ្យសហគ្រាសផ្ទេរគម្រោងដោយកិច្ចព្រមព្រៀងស្របតាមតម្រូវការ រដ្ឋនឹងប្រមូលពន្ធទាំងពីរ និងពង្រឹងប្រសិទ្ធភាព និងប្រសិទ្ធភាពនៃការគ្រប់គ្រងរដ្ឋនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ បង្កើនតម្លាភាព និងជំនះស្ថានភាពនៃការផ្ទេរគម្រោង "ខុសច្បាប់" ដែលក្លែងធ្វើជាការផ្ទេរភាគហ៊ុន ធ្វើឱ្យខាតបង់ថវិការដ្ឋ។

លោកស្រី Do Thu Hang - នាយកជាន់ខ្ពស់ នាយកដ្ឋានស្រាវជ្រាវ និងប្រឹក្សា ទីក្រុង Savills Hanoi បាននិយាយថា៖ ការផ្គត់ផ្គង់ដែលត្រូវបានលក់ដោយផ្ទាល់ពីអ្នកវិនិយោគនៅក្នុងគម្រោងបច្ចុប្បន្ននៅក្នុងផ្នែកនេះ គឺនៅមានកម្រិតខ្លាំង ដោយផ្តើមចេញពីចំនួនយូនីតថ្មីៗដែលកំពុងត្រូវបាននាំយកមកទីផ្សារ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ផ្ទះជួលនៅតែជាខ្សែផលិតផលចម្បង បន្ទាប់មកគឺវីឡា និងផ្ទះលក់ទំនិញ ដែលគិតតែពីសមាមាត្រតូចមួយនៃការផ្គត់ផ្គង់សរុបបច្ចុប្បន្ន។

មេរៀនទី 2: ការប្រណាំងដើម្បី "បញ្ចប់" យឺត ៗ
មានហេតុផលជាច្រើនដែលផ្តល់ដោយអ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែភាគច្រើននៃពួកគេគឺដោយសារតែការបោសសំអាតទីតាំងយឺត ការផ្លាស់ប្តូរយន្តការច្បាប់ និងគោលនយោបាយពន្ធ បូករួមទាំងសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុខ្សោយនៃអាជីវកម្មជាច្រើន... ដែលនាំឱ្យការបញ្ចប់គម្រោងយឺត។

គម្រោងអចលនទ្រព្យដែលកំពុងរីកចម្រើនយឺត "គ្របដណ្តប់" យ៉ាងទូលំទូលាយ

ភាគច្រើននៃខេត្ត-ក្រុងទាំង 63 មានគម្រោងអចលនទ្រព្យដែលកំពុងដំណើរការយឺត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ផ្នែកអចលនៈទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ ភាគច្រើនមានទីតាំងនៅក្នុងខេត្ត និងទីក្រុងធំៗ ដែលមានទីតាំងភូមិសាស្រ្តអំណោយផល សក្តានុពលសម្រាប់ការកេងប្រវ័ញ្ចទេសចរណ៍ ការដឹកជញ្ជូន និងការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។

តំបន់ដែលមានគម្រោងអចលនទ្រព្យយឺតយ៉ាវបំផុតគឺទីក្រុងហាណូយ។ យោងតាមស្ថិតិមិនពេញលេញ ទីក្រុងហាណូយបច្ចុប្បន្នមានគម្រោងជាច្រើនរយដែលហួសពីកាលកំណត់ ស្មើនឹងផ្ទៃដីជាង 5,000 ហិកតា ដែលមិនត្រូវបានធ្វើអាជីវកម្ម ដែលបណ្តាលឱ្យមានកាកសំណល់យ៉ាងច្រើន។

គម្រោងអចលនទ្រព្យមួយចំនួនត្រូវបានពន្យារពេលរហូតដល់ដប់ឆ្នាំ ដូចជា៖ Kim Chung - Di Trach Urban Area (ឥឡូវប្តូរឈ្មោះទៅជា Hinode Royal Park Urban Area - PV) នៅស្រុក Hoai Duc។ Or Nam An Khanh Urban Area របស់ក្រុមហ៊ុន Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico) ដែលធ្លាប់ត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយថាជាឋានសួគ៌នៃជីវិត។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី ការងារបោសសម្អាតការដ្ឋាននៅមិនទាន់បញ្ចប់នៅឡើយ ផ្ទះវីឡា និងបុរីជាច្រើននៅតែត្រូវបានបោះបង់ចោល ដែលបណ្តាលឱ្យខ្ជះខ្ជាយធនធាន។ អ្នកតំណាងប្រព័ន្ធផ្សព្វផ្សាយរបស់ Sudico បាននិយាយថា៖ ដោយសារតែទីផ្សារអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះនាពេលថ្មីៗនេះ អតិថិជនជាច្រើនដែលវិនិយោគលើវីឡាកាន់កាប់តែដីប៉ុណ្ណោះ ដោយរង់ចាំការផ្លាស់ប្តូរជាវិជ្ជមាននៅក្នុងទីផ្សារ។ នេះនាំឱ្យមានស្ថានភាពដែលផ្ទះវីឡាមួយចំនួនត្រូវបានគេបោះបង់ចោល ដែលធ្វើឱ្យបាត់បង់សោភ័ណភាពនៃគម្រោង។

នៅទីក្រុង Phu Tho គម្រោងរមណីយដ្ឋានទឹករ៉ែក្តៅ Thanh Thuy វិនិយោគដោយក្រុមហ៊ុន Song Thao Limited មានផ្ទៃដីជាង 87 ហិកតា ហួសពីកាលវិភាគអស់រយៈពេលជាង 2 ទសវត្សរ៍ និងមានការរំលោភជាច្រើន...

លោក Tran Van Kien - អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុង Thanh Thuy បាននិយាយដោយត្រង់ថា "បញ្ហានៃគម្រោងទឹកក្តៅ Thanh Thuy ឥឡូវនេះស្ថិតនៅក្នុងសមត្ថភាពរបស់អ្នកវិនិយោគ។ គម្រោងបច្ចុប្បន្នមានទីតាំងស្អាត ឯកសារស្របច្បាប់ពេញលេញ ប៉ុន្តែមិនអាចអនុវត្តបានទេ ដោយសារអ្នកវិនិយោគមានសមត្ថភាពខ្សោយ។ មូលដ្ឋានរបស់យើងក៏មានការអត់ធ្មត់ខ្លាំងដែរ ដោយសារអ្នកបោះឆ្នោតមានមតិច្រើន ប៉ុន្តែអាជ្ញាធរខេត្ត Phu ជាអ្នកដោះស្រាយ"។

រូបភាព-4.jpg — គម្រោងរមណីយដ្ឋានទឹករ៉ែក្តៅ Thanh Thuy បច្ចុប្បន្នត្រូវបានប្រជាជនក្នុងតំបន់បោះបង់ចោល និងប្រើប្រាស់ជាតំបន់វាលស្មៅសម្រាប់បសុសត្វ។

ខេត្ត Ha Nam មានគម្រោងអចលនៈទ្រព្យដែលរំភើបមិនតិចនោះទេ ពោលគឺប្រែក្លាយដីសាធារណៈ និងសេវាកម្មទៅជាលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម (ហាងទំនិញ) រួចបោះចោល។ នោះគឺជាអគារពាណិជ្ជកម្ម និងលំនៅឋានរបស់ក្រុមហ៊ុន Thang Loi Thanh Liem Company Limited។ មកទល់នឹងពេលនេះ គម្រោងបានបញ្ចប់ការសាងសង់ដ៏រដុប គ្រួសារខ្លះបានទិញផ្ទះ និងរុះរើផ្ទះ សម្ភារៈជាច្រើននៅក្នុងផែនការមិនទាន់បានសាងសង់ ខណៈគម្រោងខ្លះបង្ហាញសញ្ញានៃការថមថយ និងបោះបង់ចោល។

នៅក្នុងសេចក្តីជូនដំណឹងស្តីពីការសន្និដ្ឋានរបស់អធិការកិច្ចលេខ ១៦១/TB-TTCP ចុះថ្ងៃទី ១៧ ខែមករា ឆ្នាំ ២០២៣ របស់អធិការដ្ឋានរដ្ឋាភិបាល ស្តីពីគម្រោងមជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មនៃក្រុមហ៊ុន Thang Loi Thanh Liem ខេត្ត Ha Nam បានបែងចែកដីប៉ុន្តែមិនបានឆ្លងកាត់ទម្រង់នៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ដោយបំពានលើមាត្រា ១០១៣ នៃច្បាប់ស្តីពីដីធ្លី។ ធ្ងន់ធ្ងរជាងនេះទៅទៀត ដីនេះត្រូវបានគ្រោងទុកជាដីសាធារណៈ សេវា និងដីពាណិជ្ជកម្ម ដោយគ្មានមុខងារដីលំនៅដ្ឋាន រំលោភលើមាត្រា 26 នៃច្បាប់ស្តីពីផែនការទីក្រុងឆ្នាំ 2009 និងមាត្រា 14 នៃក្រឹត្យលេខ 37/2010/ND-CP ចុះថ្ងៃទី 7 ខែមេសា ឆ្នាំ 2010 របស់រដ្ឋាភិបាល។

យក "ដុំសាច់"

តំបន់ដែលមានគម្រោងអចលនៈទ្រព្យដែលហួសកាលកំណត់ សូម្បីតែនៅទ្រឹងអស់ជាច្រើនឆ្នាំគឺ៖ ហាណូយ ក្វាងនិញ ភូថូ ហាប៊ិញ... នៅទីក្រុងហាណូយតែមួយ បច្ចុប្បន្នមានគម្រោងអចលនទ្រព្យរាប់រយដែលហួសកាលកំណត់ និងមិនទាន់បានអនុវត្ត ដែលក្នុងនោះគម្រោងជាច្រើនត្រូវបានប្រកាសអាសន្នក្រហម ហើយគម្រោងមួយចំនួនត្រូវបានលុបចោលភ្លាមៗដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនហាណូយ។

ឧទាហរណ៍ធម្មតាគឺគម្រោងលំនៅដ្ឋានប្រណិត Phuong Vien នៅស្រុក Me Linh ដែលវិនិយោគដោយក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនរួមនៃសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្ម Phuong Vien និងទេសចរណ៍។ គម្រោងនេះត្រូវបានបែងចែកដីក្នុងឆ្នាំ 2008 ប៉ុន្តែមានការយឺតយ៉ាវក្នុងការអនុវត្ត ដូច្នេះគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហាណូយបានចេញសេចក្តីសម្រេចលេខ 4058/QD-UBND ស្តីពីការរុះរើដី ដោយលុបចោលសេចក្តីសម្រេចបែងចែកដីសម្រាប់គម្រោងខាងលើ។ ក្រៅពីនោះមានគម្រោង៖ ក្រុមហ៊ុនសំណង់ Truong Giang ជាមួយនឹងគម្រោងសាងសង់វីឡាសួនច្បារ; ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនរួម Anh Duong ជាមួយគម្រោងសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសសម្រាប់តំបន់វីឡា Sunny Light; ក្រុមហ៊ុនរួមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Vinalines Vinh Phuc ជាមួយនឹងគម្រោង Vinalines New Urban Area... គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហាណូយបានចេញសេចក្តីសម្រេចចិត្តទាមទារយកដីមកវិញ។

តំបន់ផ្ទះវីឡា និងទីប្រជុំជននៃគម្រោងតំបន់ទីក្រុង Tan Viet ស្រុក Hoai Duc នៅតែមានចំនួនប្រជាជនតិច។

ទាក់ទងនឹងគម្រោងរមណីយដ្ឋានទឹករ៉ែក្តៅ Thanh Thuy ដែលវិនិយោគដោយក្រុមហ៊ុន Song Thao Limited លោក Ha Minh Duc - អនុប្រធាននាយកដ្ឋានរៀបចំដែនដី មន្ទីរធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានខេត្ត Phu Tho បានមានប្រសាសន៍ថា៖ "នៅក្នុងឯកសារលេខ 2308/UBND-KGVX ចុះថ្ងៃទី 21 ខែមិថុនា ឆ្នាំ 2022 គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត Phu Thox ប្រមូលដីខេត្ត Phu Thox បានបញ្ជាឱ្យក្រុមហ៊ុន Tao Rent របស់ខេត្ត។ ហើយទន្ទឹមនឹងនោះ លោកបានចាត់ឱ្យមន្ទីរផែនការ និងវិនិយោគខេត្ត គណៈកម្មាធិការប្រជាជនស្រុក Thanh Thuy និងស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធពិនិត្យ និងបំបែកផ្ទៃដីប្រមាណ ៣៧ ហិកតា លើផ្ទៃដីសរុបនៃគម្រោង ដើម្បីឲ្យក្រុមហ៊ុនអនុវត្តបាន លោក Duc បន្ថែមថា៖ បច្ចុប្បន្ននេះ វិនិយោគិនមិនទាន់អនុវត្តនីតិវិធីសម្រាប់អនុម័តលើផ្ទៃដីដែលកំណត់ដោយឡែកលេខ ០១ និងលេខ ៥ នៅឡើយទេ។ យោងតាមការណែនាំរបស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត Phu Tho នៅថ្ងៃទី 25 ខែមីនា ឆ្នាំ 2022 គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត Phu Tho បានចេញសេចក្តីសម្រេចដកហូតវិញ្ញាបនបត្រលើកទឹកចិត្តវិនិយោគនៃគម្រោងខាងលើ។

លោក Tran Nhu Long - ប្រធានមន្ទីរធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានខេត្ត Quang Ninh បានឲ្យដឹងថា៖ នាពេលខាងមុខ ខេត្ត Quang Ninh នឹងបន្តពិនិត្យ ត្រួតពិនិត្យ និងពិនិត្យការប្រើប្រាស់ដីរបស់គម្រោងដែលហួសកាលកំណត់ អូសបន្លាយការបញ្ចប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស ដោះស្រាយយ៉ាងម៉ឺងម៉ាត់តាមច្បាប់ មិនឱ្យស្ថានភាពគម្រោង "ផ្អាក" គម្រោងការប្រាក់ ទប់ស្កាត់ និងបង្រួបបង្រួម។ ការបាត់បង់ថវិកា ការខ្ជះខ្ជាយធនធានដីធ្លី រួមចំណែកដល់សុខភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ទាំងនេះជាគម្រោងធម្មតាមួយចំនួនដែលត្រូវបានអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានដកហូតយ៉ាងម៉ឺងម៉ាត់និងអនុវត្តដោយច្បាប់។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី នៅមានគម្រោងជាច្រើនដែលហួសពីកាលវិភាគ ត្រូវបានពង្រីកជាច្រើនដង ហើយត្រូវបានស្មៅដុះពេញទំហឹង ប៉ុន្តែមិនត្រូវបានដោះស្រាយ។ ជាឧទាហរណ៍ នៅខេត្ត Quang Ninh មានគម្រោងជាច្រើនដូចជា៖ Cao Xanh - Ha Khanh New Urban Area; គម្រោងសេវាកម្មអាផាតមេន និងអាផាតមេនសម្រាប់ពាណិជ្ជកម្មប្រើចម្រុះ Bay View Tower (ទីក្រុង Ha Long) ... ដែលហួសកាលកំណត់។ លើសពីនេះ គម្រោងអចលនទ្រព្យជាច្រើនត្រូវបានដាក់ឱ្យប្រើប្រាស់ ប៉ុន្តែអត្រាកាន់កាប់មិនខ្ពស់ ផ្ទះវីឡា និងផ្ទះលក់ទំនិញជាច្រើនមានម្ចាស់តែមិនទាន់ដាក់ឱ្យស្នាក់នៅ បង្ហាញសញ្ញាកាន់តែយ៉ាប់យ៉ឺន ធ្វើឱ្យខ្ជះខ្ជាយធនធាន និងបាត់បង់សោភ័ណភាពទីក្រុង។

លោក Nguyen Huu Nha - អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុង Ha Long បានឲ្យដឹងថា៖ នាពេលថ្មីៗនេះ ទីក្រុងបានអនុវត្តយ៉ាងម៉ឺងម៉ាត់នូវការត្រួតពិនិត្យ រាយការណ៍ និងស្នើខេត្តពិចារណា ដោះស្រាយ និងដកហូតគម្រោងរាប់សិបដែលហួសកាលកំណត់ និងបំពានច្បាប់ ដើម្បីបញ្ចៀសស្ថានភាព "កាន់កាប់ដី" រយៈពេលយូរ បណ្តោយឱ្យស្មៅដុះលូតលាស់ បង្កការខ្ជះខ្ជាយធនធានដី ប៉ះពាល់បរិស្ថាន។

សម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ អាជ្ញាធរមូលដ្ឋានត្រូវមានវិធានការខ្លាំងក្នុងការត្រួតពិនិត្យ និងដោះស្រាយឱ្យបានហ្មត់ចត់នូវគម្រោងដែលមានការរំលោភបំពានធ្ងន់ធ្ងរ ដំណើរការយឺត យូរអង្វែង យូរអង្វែង លុបបំបាត់គម្រោងយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរជាមួយនឹងផែនការមិនល្អ សក្តានុពលហិរញ្ញវត្ថុមានកម្រិត និងចេតនា "កាន់កាប់ដី" ដោយមិនអនុវត្ត។

យើងត្រូវបំបាត់ផ្នត់គំនិតថា បើខេត្តនេះមានគម្រោងអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ ខេត្តយើងក៏ត្រូវមានមួយដែរ។
មេរៀនទី៣៖ ស្នាក់នៅបណ្តោះអាសន្នក្នុងវីឡាតម្លៃមួយលានដុល្លារ
អ្នកដែលមានចំណូលទាប រស់នៅក្នុងវីឡារាប់លានដុល្លារ គេជួលវីឡា ផ្ទះលក់ទំនិញ ដើម្បីរស់នៅ បើកហាងលក់គ្រឿងទេស លក់បន្លែ បារស្រាបៀរ... ដើម្បីរកស៊ីចិញ្ចឹមជីវិត វាជារឿងកំប្លែងមួយ ប៉ុន្តែវាមាននៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងភាគច្រើន (KDT) ដែលរំពឹងថាអាចរស់នៅបាន ស៊ីវិល័យ និងទំនើប។

ប្រែក្លាយផ្ទះវីឡា និងផ្ទះលក់ទំនិញទៅជា “ផ្សារ”

វាមិនពិបាកទេក្នុងការមើលឃើញថា ផ្ទះវីឡា និងហាងទំនិញជាច្រើនដែលមានមុខផ្ទះធំទូលាយ ជាប់នឹងតំបន់លំនៅដ្ឋាន ឬនៅជើងអគារផ្ទះល្វែងក្នុងទីក្រុងហាណូយ ជារឿយៗត្រូវបានប្រើប្រាស់សម្រាប់ជួលសម្រាប់បើកហាងកាហ្វេ ភោជនីយដ្ឋាន ហាងលក់គ្រឿងទេស ហាងលក់អាហាររហ័ស ហាងលក់អាហារស្រស់ៗ។

នៅជាប់គ្នា ផ្ទះលក់ដូរត្រូវបានមនុស្សជួលដើម្បីបើកហាងលក់ដូរ...ធ្វើអាជីវកម្ម។

លោក Nguyen Quang Truong រស់នៅស្រុក Hoai Duc ជួលផ្ទះលក់ទំនិញនៅតំបន់ទីក្រុងថ្មី Tan Tay Do ស្រុក Dan Phuong បាននិយាយថា “ខ្ញុំនិងមិត្តភ័ក្តិពីរនាក់បានជួលផ្ទះលក់អាហាររហ័ស កាហ្វេ… ដំបូងឡើយ យើងបានជួលផ្ទះនោះដើម្បីលក់ទំនិញក្នុងតម្លៃ ៥ លានដុង/ខែ (ជួលពីម្ចាស់ផ្ទះ - លក់ទៅឲ្យ ២ លានដុង) នៅយប់ថ្ងៃក្រោយ។ ស្នាក់នៅមួយយប់។

“ឈ្មួញកណ្តាលសេវាកម្ម” ឯកទេសជួលផ្ទះលក់ទំនិញនៅទីនេះ បាននិយាយថា៖ អ្នកជួលភាគច្រើនជាកម្មករមកពីខេត្ត ពួកគេជួលក្នុងតម្លៃថោក បើកហាងអាហារពេលព្រឹក លក់បន្លែ បារស្រាបៀរ… ការជួលមិនជាប់កាតព្វកិច្ច មិនបាច់កក់ប្រាក់ច្រើន ពេលម្ចាស់យកត្រូវសងវិញ ។

ការពិតដែលថាអាជីវករតូចតាចបានប្រមូលផ្តុំជួលផ្ទះលក់ទំនិញដើម្បីរៀបចំអាជីវកម្មបានប្រែក្លាយកន្លែងនេះទៅជាផ្សារចៃឆ្នៃដោយឯកឯង។ ប្រជាពលរដ្ឋម្នាក់រស់នៅក្នុងអគារផ្ទះល្វែង HHA ក្នុងតំបន់ទីក្រុង Tan Tay Do បាននិយាយថា៖ ការទិញ-លក់មានភាពងាយស្រួល ប៉ុន្តែជារៀងរាល់ព្រឹក និងចុងសប្តាហ៍ មានអ្នកទិញ-លក់ច្រើន យានយន្តជាច្រើនចូល និងក្រៅទីក្រុង ដែលអាចបង្កបញ្ហាសុវត្ថិភាពចរាចរណ៍។ នេះមិនមែននិយាយពីហាងចែកចាយទឹកស្អុយ សំរាម... កខ្វក់ណាស់។

អ្នកយកព័ត៌មានបានទៅវាលស្រែនៅតំបន់ទីក្រុងមួយចំនួននៅ Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, ស្រុក Hoang Mai... ហើយបានរកឃើញថា ស្ថានភាពផ្ទះវីឡា និងផ្ទះសំណាក់ដែលត្រូវម្ចាស់ជួល... លេចឡើងគ្រប់ទីកន្លែង កន្លែងនីមួយៗមានលក្ខណៈខុសៗគ្នា និងតម្លៃជួលខុសៗគ្នា។ ប៉ុន្តែទាំងអស់មានដូចគ្នា ដែលពួកគេបានរួមចំណែកធ្វើឱ្យរូបរាងនៃតំបន់ទីក្រុងដ៏ស៊ីវិល័យ និងទំនើបកាន់តែអាប់អួរ។

នៅខេត្ត ក្រុង Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa… ស្ថានភាពមិនមានសុទិដ្ឋិនិយមខ្លាំងទេ។ ទោះបីមានអ្នកជួលតិចជាង ហើយតម្លៃថោកជាងក៏ដោយ ក៏វានៅតែរញ៉េរញ៉ៃដដែល។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ផ្ទះដែលគេបោះបង់ចោលមានស្មៅដុះពេញខ្លួន ហើយបង្ហាញសញ្ញានៃការខូចខាត។

ផ្ទះវីឡាតម្លៃរាប់លានដុល្លារ

ក្នុងតួនាទីជាអ្នកជួលផ្ទះវីឡាស្នាក់នៅបណ្ដោះអាសន្ន ពួកយើងត្រូវបានលោកស្រី ង្វៀន ធីប៊ីច ដឹកនាំដំណើរកម្សាន្តជុំវិញតំបន់ទីក្រុងណាមអានខាញ់ ស្រុកហូយឌឹក ទីក្រុងហាណូយ។ នៅទីនេះ យើងបានឃើញផ្ទះវីឡា និងហាងទំនិញមួយចំនួនដែលមានមនុស្សរស់នៅទីនោះ។ ទោះបីខាងក្រៅផ្ទះវីឡាមិនទាន់សាងសង់រួចរាល់ក៏ដោយ ទ្វារត្រូវបានដំឡើងជាបណ្តោះអាសន្នដោយបន្ទះប្លាស្ទិក ទ្វារខ្លះធ្វើពីបន្ទះដែកស្តើងៗ... ខាងក្នុងខោអាវត្រូវបានព្យួរយ៉ាងអណោចអធ័ម កន្លែងដេកត្រូវបានធ្វើពីក្តារឈើបណ្តោះអាសន្នដោយកម្មករ កន្លែងខ្លះកម្រាលពូកត្រង់ជាន់បេតុង ផ្ទះបាយត្រូវបានដំឡើងជាបណ្តោះអាសន្ននៅទីនេះ និងបង្គន់អនាម័យ។

អ្នកស្រី ប៊ីច បានសួរថា "តើអ្នកគ្រោងជួលវីឡានេះប៉ុន្មាននាក់? បើមានមនុស្សច្រើន អ្នកគួរជួលវីឡាទាំងមូល ផ្ទៃដីចាប់ពី ២០០ ទៅ ៣០០ ម២ តម្លៃត្រឹមតែ ៦ - ៨ លានដុង/ខែ អ្នកអាចជួលបានច្រើនតាមចិត្ត។ បើអ្នកយល់ព្រមប្រាប់ខ្ញុំមក ខ្ញុំអាចហៅម្ចាស់បាន"។

កម្មករភាគច្រើនមកពី Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... ពួកគេរស់នៅក្នុងផ្ទះវីឡា ហាងទំនិញ ពេលថ្ងៃពួកគេធ្វើការជាអ្នកអនាម័យ កម្មករសំណង់ មេកានិក... នៅពេលយប់ពួកគេប្រមូលផ្តុំគ្នានៅវីឡាតម្លៃរាប់លានដុល្លារ ប៉ុន្តែ "ខ្វះ" អ្វីៗទាំងអស់៖ គ្មានភ្លើង គ្មានទឹកស្អាត បង្គន់មិនដំណើរការ...

anh-4(1).jpg — ជីវិតបណ្ដោះអាសន្នក្នុងវីឡាតម្លៃមួយលានដុល្លាររបស់កម្មករឯករាជ្យ - រូបថតដោយ ង៉ុក វូ

Le Khac Nam (មកពី Thanh Hoa) បច្ចុប្បន្នកំពុងរស់នៅបណ្ដោះអាសន្នក្នុងវីឡាមួយក្នុងស្រុក Hoang Mai។ គាត់បាននិយាយថា "ខ្ញុំបានឈប់រៀននៅថ្នាក់ទី៩ ហើយដើរតាមអ្នកជិតខាងនៅទីនេះមកធ្វើការជាកម្មករសំណង់។ ពេលនេះខ្ញុំជាកម្មករសំណង់។ ប្រសិនបើមិនមែនសម្រាប់ការគាំទ្រ និងការណែនាំពីអ្នកទាំងអស់គ្នាទេ ខ្ញុំមិនដឹងថាពេលនេះខ្ញុំទៅទីណាទេ"។

ប៉ុន្មានថ្ងៃនេះ សិស្សានុសិស្សកំពុងវិស្សមកាលរដូវក្តៅ ក្មេងៗជាច្រើនត្រូវបានឪពុកម្តាយនាំទៅទីក្រុងហាណូយ ហើយជាលើកដំបូងដែលពួកគេបានស្នាក់នៅវីឡាតម្លៃរាប់លានដុល្លារជាមួយឪពុកម្តាយរបស់ពួកគេ។ អ្នកស្រី Le Thi Hai (មកពីខេត្ត Nghe An) បាននិយាយថា៖ កូនរបស់ខ្ញុំកំពុងវិស្សមកាលរដូវក្តៅ ហើយគាត់និយាយថាគាត់នឹកឪពុកម្តាយរបស់គាត់ ដូច្នេះខ្ញុំត្រលប់មកយកគាត់មកលេងនៅទីនេះ។ មិនមានម៉ាស៊ីនត្រជាក់ទេ ហើយថ្ងៃខ្លះក្តៅខ្លាំងពេក គេងមិនលក់រហូតដល់យប់ជ្រៅ។ ខ្ញុំអាណិតកូនណាស់ ប៉ុន្តែខ្ញុំគ្មានជម្រើសទេ។ ខ្ញុំមានគម្រោងទុកឱ្យគាត់ស្នាក់នៅ១-២សប្តាហ៍ រួចនាំនាងត្រឡប់ទៅស្រុកកំណើតរស់នៅជាមួយជីដូនជីតា ។

អ្នកស្រី Hoang Thi Sy មេចុងភៅមេចុងភៅជាង៣០នាក់ មានប្រសាសន៍ថា៖ “ថ្ងៃនេះឡើងផ្ទះសំណាក់កាន់តែសប្បាយ មានកូន៥នាក់ត្រូវបានឪពុកម្តាយរើសមកលេង ពេលថ្ងៃខ្ញុំធ្វើម្ហូប និងធ្វើជាមេដោះ។ អ្វីដែលល្អគឺពួកគេម្នាក់ៗមកពីស្រុកកំណើត ប៉ុន្តែពួកគេលេងជាមួយគ្នាដោយសាមគ្គីភាព”។

នៅតំបន់ទីក្រុងមួយចំនួននៅ Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... នៅទីនេះ កម្មករដែលមានចំណូលទាបរស់នៅបណ្ដោះអាសន្ននៅក្នុងវីឡា។

ផ្ទះលក់ទំនិញនៅតែមាន ទោះបីជាមិនមានច្រើនក៏ដោយ។ នៅពេលដែលយើងចូលទៅជិតពួកគេក្នុងនាមជាអ្នកយកព័ត៌មាន ពួកគេបដិសេធមិនឆ្លើយ ឬក្នុងករណីខ្លះសួរយ៉ាងសកម្មមិនបង្ហាញព័ត៌មាន មិនថតរូប… ដោយហេតុផលដែលពួកគេខ្លាចម្ចាស់ផ្ទះ ឬអ្នកវិនិយោគមិនបន្តជួលពួកគេ។

(ចំណាំ៖ ឈ្មោះតួអក្សរក្នុងអត្ថបទនេះត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរដើម្បីការពារភាពឯកជន)។

មេរៀនទី៤៖ ស្ថាប័នល្អឥតខ្ចោះ នាំយកអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់មកតម្លៃពិតរបស់វា។
អ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យ និងអ្នកវិនិយោគត្រូវលះបង់អត្ថប្រយោជន៍រយៈពេលខ្លី ដើម្បីផលប្រយោជន៍រយៈពេលវែង រៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធអាជីវកម្មឡើងវិញយ៉ាងសកម្ម ផ្តោតលើគម្រោងស្នូល កាត់បន្ថយបំណុល គ្រប់គ្រងមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មឱ្យបានល្អ និងកំណត់ការពឹងផ្អែកខ្លាំងលើស្ថាប័នឥណទាន។ ចំពោះស្ថាប័នគ្រប់គ្រង រដ្ឋត្រូវបញ្ចប់ឱ្យបានឆាប់នូវប្រព័ន្ធច្បាប់ប្រកបដោយតម្លាភាពពីថ្នាក់កណ្តាលដល់ថ្នាក់មូលដ្ឋាន និងបែងចែកអំណាចគ្រប់គ្រងឱ្យបានច្បាស់លាស់ ជៀសវាងការត្រួតស៊ីគ្នា និងខ្វះការរួមរស់ដូចបច្ចុប្បន្ន។

លះបង់ផលប្រយោជន៍តិចតួច

សម្រាប់អាជីវកម្ម អត្ថប្រយោជន៍តែងតែត្រូវបានផ្តល់ជាអាទិភាពកំពូល ការលះបង់អត្ថប្រយោជន៍រយៈពេលខ្លីសម្រាប់ជារួម និងរយៈពេលវែងគឺពិតជាជម្រើសដ៏លំបាកបំផុត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សម្រាប់អាជីវកម្មដែលមានឯកទេសលើអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ ចាំបាច់ត្រូវមានភាពក្លាហាន ចក្ខុវិស័យ និងការយល់ដឹងជាក់លាក់ ដើម្បីប្រឈមមុខនឹងតម្រូវការលះបង់គម្រោង ឬគម្រោងដែលមិនទទួលបានផលចំណេញទាប ទន្ទឹមនឹងនោះ រៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធអាជីវកម្មឡើងវិញ កាត់បន្ថយបំណុល ផ្តោតលើអាជីវកម្មសំខាន់ គម្រោងស្នូល... នោះគឺជាការសម្រេចចិត្តដ៏ឈ្លាសវៃ។

លោក Dinh Van Nghi - ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាល - អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន VinaPol Joint Stock Company - ជាអង្គភាពដែលមានបទពិសោធន៍ជាច្រើនឆ្នាំក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យបានចែករំលែកដោយស្មោះត្រង់ថា៖ សហគ្រាសអចលនទ្រព្យគួរតែឆ្លៀតយកឱកាសនេះដើម្បីក្រឡេកមើលខ្លួនឯងឡើងវិញ ត្រូវតែរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធសហគ្រាសឡើងវិញ កាត់បន្ថយបំណុល កាត់បន្ថយការពឹងផ្អែកលើស្ថាប័នឥណទាន កាត់គម្រោងដែលមានហានិភ័យខ្ពស់ដោយក្លាហាន កុំបណ្តាក់ទុនក្នុងលក្ខណៈបែកបាក់។ ជៀសវាងការដេញតាមបរិមាណ និងការអភិវឌ្ឍយ៉ាងប្រញាប់ប្រញាល់ ព្រោះពេលជួបនឹងការលំបាក វានឹងយឺតពេលក្នុងការត្រឡប់មកវិញ។

សម្រាប់ "ព្រះ" បន្ថែមពីលើការមានលុយវាចាំបាច់ត្រូវសិក្សាដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវទិដ្ឋភាពច្បាប់នៃគម្រោងអចលនទ្រព្យដែលអ្នកមានបំណងវិនិយោគឬទិញសម្រាប់លំនៅដ្ឋានរយៈពេលវែង។ នេះមិនពិបាកទេ ប៉ុន្តែតម្រូវឱ្យអ្នកវិនិយោគពិចារណាឱ្យបានហ្មត់ចត់ ដើម្បីចៀសវាង "ចាំទាល់តែគោបាត់ទើបសង់ជង្រុក" ។ ជាក់ស្តែង បច្ចុប្បន្ននេះមានគម្រោងអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ជាច្រើនដែលទោះបីជាសាងសង់រួច សូម្បីតែអតិថិជនផ្លាស់លំនៅក៏ដោយ ក៏នីតិវិធីច្បាប់មិនទាន់បានបញ្ចប់ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធក៏មិនស៊ីសង្វាក់គ្នាដែរ។ កត្តានេះនាំឲ្យមានស្ថានភាពផ្ទះវីឡា និងផ្ទះលក់ដូរមានម្ចាស់ ប៉ុន្តែគ្មានអ្នករស់នៅទីនោះ ត្រូវបានគេទុកចោល ស្មៅដុះពេញខ្លួន នាំឲ្យខ្ជះខ្ជាយធនធាន។

ហិហិ.jpg — អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុកត្រូវរឹតបន្តឹងខ្សែក្រវាត់របស់ខ្លួន កាត់បន្ថយបំណុល កាត់បន្ថយការពឹងផ្អែកលើស្ថាប័នឥណទាន និងកាត់បន្ថយគម្រោងដែលមានហានិភ័យខ្ពស់ដោយក្លាហាន មិនវិនិយោគក្នុងលក្ខណៈដែលខ្ចាត់ខ្ចាយ និងបែកខ្ញែក - រូបភាពរូបភាព។

មូលដ្ឋានក៏គួរជ្រើសរើសដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវវិនិយោគិនល្បីឈ្មោះដែលមានសក្ដានុពលហិរញ្ញវត្ថុខ្លាំង មិនគួរធ្វើតាមនិន្នាការ ជៀសវាងផ្នត់គំនិតក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ដោយមិនរើសអើង ខ្វះផែនការ និងការតម្រង់ទិស។ នេះជាការគិតខុសដែលអាចនាំឱ្យមានផលវិបាកជាច្រើននៅពេលក្រោយ។ លើសពីនេះ មូលដ្ឋានត្រូវពង្រឹងការត្រួតពិនិត្យ និងត្រួតពិនិត្យដោយស្មោះត្រង់ ដោះស្រាយអ្នកវិនិយោគដែលបំពានបទប្បញ្ញត្តិ ពន្យារពេលដំណើរការ សូម្បីតែលុបចោលគម្រោង ជៀសវាងការបោះបង់ចោល ធ្វើឱ្យខ្ជះខ្ជាយធនធាន ខណៈរដ្ឋខាតបង់ចំណូលពន្ធ និងថ្លៃសេវា។

ត្រូវការ "ដៃ " របស់រដ្ឋ

ជាក់ស្តែង ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទូទៅ និងអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ ជាពិសេសគឺ "ធូររលុង" តាំងពីយូរយារណាស់មកហើយទាក់ទងនឹងតម្លៃ ខណៈដែលពន្ធ និងកម្រៃសម្រាប់វិស័យនេះនៅមានកម្រិតទាប មិនសមស្របនឹងល្បឿននៃការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារ ដែលនាំឱ្យមានការរំពឹងទុក និងអតិផរណាតម្លៃដែលបង្កការលំបាកសម្រាប់អ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។ មិននិយាយពីភាពខុសគ្នានៃតម្លៃអចលនទ្រព្យរវាងទីក្រុង និងជនបទ សូម្បីតែនៅក្នុងទីក្រុងធំៗដូចជា ហាណូយ ហាយហ្វុង ហូជីមិញ ជាដើម ក៏មានភាពខុសប្លែកគ្នាយ៉ាងច្បាស់ផងដែរ។ ដូច្នេះហើយ អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យជាច្រើនជឿថា រដ្ឋត្រូវចូលរួមដោយផ្ទាល់ក្នុងការគ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ព្រោះបច្ចុប្បន្នរដ្ឋមានឧបករណ៍ច្បាប់គ្រប់គ្រាន់ដើម្បីគ្រប់គ្រងរឿងនេះ។

យោងតាមអ្នកជំនាញជាច្រើន ទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់កំពុងត្រូវបានរារាំង ដែលនាំឱ្យមានអតុល្យភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ ដែលជាហេតុកាត់បន្ថយសន្ទុះនៃកំណើននៃឧស្សាហកម្មជាច្រើនទៀត។ ដូច្នេះហើយ ចាំបាច់ត្រូវបិទទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាបន្ទាន់ ដោយបង្កើនលំហូរសាច់ប្រាក់ពីក្នុង និងក្រៅប្រទេសចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យ ហើយការទិញ លក់ ការរួមបញ្ចូលគ្នានៃសហគ្រាស និងគម្រោងអចលនទ្រព្យនឹងប្រព្រឹត្តទៅស្របតាមច្បាប់ទីផ្សារ ... អាស្រ័យហេតុនេះ រួមចំណែកលើកកម្ពស់កំណើនសេដ្ឋកិច្ច និងបង្កើតឥទ្ធិពលហៀរសំបោរសម្រាប់គ្រប់ឧស្សាហកម្មផ្សេងទៀតក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍។

“
សេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ 18-NQ/TW ចុះថ្ងៃទី 16 ខែមិថុនា ឆ្នាំ 2022 នៃគណៈកម្មាធិការមជ្ឈិមបានចង្អុលបង្ហាញថា "បន្តការច្នៃប្រឌិត និងស្ថាប័ន និងគោលនយោបាយដ៏ល្អឥតខ្ចោះ ធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវប្រសិទ្ធភាព និងប្រសិទ្ធភាពនៃការគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់ដីធ្លី បង្កើតសន្ទុះដើម្បីប្រែក្លាយប្រទេសរបស់យើងទៅជាប្រទេសអភិវឌ្ឍន៍ដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់" ដែលរំពឹងថានឹងមានឥទ្ធិពលខ្លាំងលើទិដ្ឋភាពជាច្រើននៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមនាពេលខាងមុខ។

ម្យ៉ាងវិញទៀត ទោះបីជានីតិវិធីរដ្ឋបាលសម្រាប់អាជីវកម្មដើម្បីអនុវត្តគម្រោងដីធ្លីត្រូវបានដោះស្រាយក៏ដោយ ក៏វានៅតែជាប់គាំង និងអូសបន្លាយពេល។

វដ្តដ៏កាចសាហាវនេះកើតឡើងម្តងហើយម្តងទៀត ពីគម្រោងមួយទៅគម្រោងមួយ ពីសហគ្រាសមួយទៅសហគ្រាស ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ... ហេតុនេះហើយទើបមានពាក្យថា "ខ្លាចមិនមានមូលដ្ឋានច្បាប់គ្រប់គ្រាន់" ឬ "រង់ចាំការណែនាំពីថ្នាក់លើ" ធ្វើឱ្យគម្រោងវិនិយោគត្រូវជាប់គាំង មិនអាចអនុវត្តបាន និងធ្វើឱ្យធនធានសង្គមប្រើប្រាស់មិនមានប្រសិទ្ធភាព។

ទាក់ទងនឹងជំនួយទុនវិនិយោគ ធុរកិច្ចជំនាញផ្នែកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យ (ឈ្មោះរក្សាទុក) បាននិយាយថា "បច្ចុប្បន្ន ស្ថាប័នឥណទានកំពុងធ្វើការងារបានល្អក្នុងការពន្យារ និងពង្រីកបំណុលសម្រាប់អាជីវកម្ម៖ រដ្ឋាភិបាលបានណែនាំឱ្យ "បន្ធូរបន្ថយ" បន្ទប់ឥណទានសម្រាប់អចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែតាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ វាគួរតែត្រូវបានអមដោយការបិទមូលបត្របំណុលសម្រាប់អាជីវកម្ម។ បច្ចុប្បន្ននេះ ធនាគារមានការលំបាកខ្លាំងណាស់សម្រាប់យើងក្នុងការទទួលបានប្រាក់កម្ចី។ ប្រែទៅជា "ជំងឺសង្គម" ។

អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យជាច្រើនជឿថា រដ្ឋត្រូវចូលរួមដោយផ្ទាល់ក្នុងការគ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ព្រោះបច្ចុប្បន្នរដ្ឋមានឧបករណ៍ផ្លូវច្បាប់គ្រប់គ្រាន់ដើម្បីគ្រប់គ្រងរឿងនេះ។

ការបញ្ចប់ស្ថាប័ន និងគោលនយោបាយស្តីពីការគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់ដីធ្លីប្រកបដោយភាពស៊ីសង្វាក់គ្នា និងស៊ីសង្វាក់គ្នាជាមួយស្ថាប័នសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ចទីផ្សារតាមបែបសង្គមនិយម នឹងធ្វើឱ្យមានធនធានដីធ្លី ជួយរដ្ឋគ្រប់គ្រង ធ្វើអាជីវកម្ម និងប្រើប្រាស់ដី ដើម្បីធានាបាននូវការប្រើប្រាស់សន្សំសំចៃបំផុត និរន្តរភាព និងប្រសិទ្ធភាព។ To do that, the completion of amendments to the Land Law, Housing Law, Real Estate Business Law, etc. must ensure synchronization and unity, which is an urgent requirement. In addition, it is necessary to perfect the organization of the State land management apparatus, ensuring streamlining and unity, eliminating intermediaries, promoting decentralization and delegation of power, accompanied by a mechanism for inspection, supervision, and control of power.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

ប្រភព