វិសោធនកម្មច្បាប់ដីធ្លី៖ តើយុគសម័យនៃការកេងចំណេញ និងការស្តុកទុកដីធ្លីដើម្បីសំណងបានចប់ហើយឬនៅ?

យោងតាមអ្នកជំនាញ ការធ្វើវិសោធនកម្មច្បាប់ដីធ្លីនឹងជួយទប់ស្កាត់ការរំពឹងទុកនៃការទិញដីថោកៗ ដោយរំពឹងថានឹងមានសំណងខ្ពស់។

នៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីការធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមមាត្រាមួយចំនួននៃច្បាប់ដីធ្លី ដែល ក្រសួងកសិកម្ម និងបរិស្ថាន ទើបតែដាក់ជូនរដ្ឋាភិបាល ខ្លឹមសារមួយក្នុងចំណោមខ្លឹមសារដែលបានទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍ពីសាធារណជន គឺសំណើកែសម្រួលសិទ្ធិរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី នៅពេលដែលអាជ្ញាធរបានប្រកាសពីការទាមទារដីធ្លីមកវិញ ប៉ុន្តែមិនទាន់បានធ្វើការសម្រេចចិត្តនៅឡើយ។

រឹតបន្តឹងប្រតិបត្តិការដីធ្លី ខណៈពេលកំពុងរង់ចាំការទាមទារដីធ្លីឡើងវិញ។

តាមពិតទៅ ខណៈពេលកំពុងរង់ចាំការទិញយកដីធ្លី ម្ចាស់ដីនៅតែអាចផ្ទេរ ផ្តល់ជាអំណោយ ឬរួមចំណែកសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីរបស់ពួកគេ (វិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិដីធ្លី) ជាដើមទុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះអាចនាំឱ្យមានការទិញ និងលក់ដីធ្លីដោយរំពឹងថានឹងទទួលបានសំណង ដោយមានគោលបំណងកេងប្រវ័ញ្ចគោលនយោបាយសម្រាប់ផលប្រយោជន៍ផ្ទាល់ខ្លួន។

ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហានេះ ក្រសួងស្នើថា អ្នកដែលទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាការផ្ទេរ អំណោយ ឬការចូលរួមចំណែកដើមទុន គួរតែមានសិទ្ធិទទួលបានសំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មី ដែលត្រូវគ្នានឹងអ្នកដែលត្រូវបានដកហូតដីធ្លីពីមុន។

យោងតាម ក្រសួងកសិកម្ម និងបរិស្ថាន ការរឹតបន្តឹងប្រតិបត្តិការដីធ្លីក្នុងអំឡុងពេលរង់ចាំការទិញយកដីធ្លីនឹងទប់ស្កាត់ការកេងចំណេញ និងធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌ក្នុងគោលនយោបាយសំណង និងបោសសម្អាតដីធ្លី។

មានស្ថានភាពមួយដែលមនុស្សជាច្រើនកំពុងប្រមូលដីកសិកម្ម ដោយរង់ចាំឱ្យវាត្រូវបានបញ្ចូលក្នុងគម្រោងផែនការ ដើម្បីពួកគេអាចទទួលបានសំណង។ (រូបភាពបង្ហាញ)

ថ្មីៗនេះ បន្ទាប់ពីច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ២០២៤ ចូលជាធរមាន ស្ថានភាពមួយបានលេចឡើងនៅក្នុងទីផ្សារ ដែលមនុស្សជាច្រើនកំពុង «ស្តុកទុកដីធ្លីដោយរំពឹងថានឹងទទួលបានសំណង» ជាពិសេសនៅជុំវិញតំបន់ដែលមានគម្រោងសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ តំបន់ឧស្សាហកម្ម ផ្លូវហាយវេ ផ្លូវរង្វង់មូល អាកាសយានដ្ឋានជាដើម។ នេះក៏ព្រោះតែច្បាប់ថ្មីនេះផ្លាស់ប្តូររបៀបដែលតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានកំណត់ឱ្យកាន់តែខិតជិតតម្លៃទីផ្សារ ហើយក៏បន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិជាច្រើនលើការគាំទ្រដល់ការតាំងទីលំនៅថ្មី សំណងអចលនទ្រព្យ និងថ្លៃដើមវិនិយោគលើដីធ្លីផងដែរ។

លោក ផាម ឌឹក ទួន - នាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុន EZ Property Company - បានអត្ថាធិប្បាយថា សូម្បីតែមុនពេលច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤ ត្រូវបានអនុវត្តក៏ដោយ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានឃើញបុគ្គល ក្រុម និងអង្គការទិញដីរួចហើយ ដោយរំពឹងថានឹងមានការផ្លាស់ប្តូរក្រោមច្បាប់ថ្មី។

លោក Toan បានលើកឡើងថា ច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤ បានធ្វើឱ្យយន្តការ និងគោលនយោបាយសម្រាប់ការគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់ដីកសិកម្មមានភាពល្អឥតខ្ចោះ ដោយពង្រីកដែនកំណត់សម្រាប់ការទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីកសិកម្មដល់មិនលើសពី ១៥ ដងនៃដែនកំណត់បែងចែកដីនៅក្នុងតំបន់។

ហើយ​ដរាបណា​ឧបសគ្គ​ភាគច្រើន​ត្រូវបាន​ដកចេញ ដីកសិកម្ម​ក៏ចាប់ផ្តើម​ត្រូវបាន​ស្វែងរក​ម្តងទៀត។ វា​បានក្លាយ​ជា​រឿង​ធម្មតា​សម្រាប់​អាជីវកម្ម​ជាច្រើន​ក្នុងការ​ទិញ​ដី​ប្រភេទ​នេះ​នៅតាម​តំបន់​នានា ដើម្បី​សាងសង់​កសិដ្ឋាន គំរូ​កសិកម្ម​បច្ចេកវិទ្យា​ខ្ពស់ ឬ​គំរូ​ឧស្សាហកម្ម។ ម្យ៉ាងវិញទៀត វិនិយោគិន​ជាច្រើន​បាន​ទិញ​ដីកសិកម្ម​ដោយ​រំពឹងទុក​ថា​នឹង​ទទួលបាន​ការឈូសឆាយ​ដី និង​សំណង​ក្នុង​តម្លៃ​ខ្ពស់។

ដោយមានទស្សនៈដូចគ្នា លោក ង្វៀន ក្វាង ហ៊ុយ (Nguyen Quang Huy) នាយកប្រតិបត្តិនៃមហាវិទ្យាល័យហិរញ្ញវត្ថុ និងធនាគារ (សាកលវិទ្យាល័យង្វៀនត្រាយ) ក៏បានវាយតម្លៃផងដែរថា តាមពិតទៅ ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំមកនេះ នៅពេលណាដែលព័ត៌មានអំពីការធ្វើផែនការ ឬគម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធធំៗលេចចេញមក ទីផ្សារតែងតែឃើញរលកនៃការស្តុកទុកដីធ្លីរយៈពេលខ្លីដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញពីភាពខុសគ្នានៃសំណង។ នេះមិនត្រឹមតែជំរុញឱ្យតម្លៃដីធ្លីកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សបើប្រៀបធៀបទៅនឹងតម្លៃពិតរបស់វាប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងបង្កើនថ្លៃដើមនៃការឈូសឆាយដីផងដែរ ដែលប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ដល់ប្រសិទ្ធភាពនៃការវិនិយោគសាធារណៈ និងវឌ្ឍនភាពគម្រោង។

អ្វីដែលសំខាន់ជាងនេះទៅទៀត ប្រសិនបើការរំពឹងទុកដោយផ្អែកលើព័ត៌មានផែនការត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យបន្ត ទីផ្សារនឹងអភិវឌ្ឍបន្តិចម្តងៗនូវផ្នត់គំនិតនៃ "ការវិនិយោគដោយផ្អែកលើការរំពឹងទុកគោលនយោបាយ" ជំនួសឱ្យការផ្អែកលើតម្រូវការប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាក់ស្តែង និងតម្លៃកេងប្រវ័ញ្ចពិតប្រាកដនៃដីធ្លី។ នេះបង្កគ្រោះថ្នាក់ដល់ការអភិវឌ្ឍស្ថិរភាពនៃ សេដ្ឋកិច្ច ។

លោក ហ៊ុយ បានព្យាករណ៍ថា « ការធ្វើវិសោធនកម្មច្បាប់ដីធ្លី រួមទាំងការកែសម្រួលសិទ្ធិរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី នឹងជួយទប់ស្កាត់ស្ថានភាពនេះ »។

សំណងគួរតែផ្អែកលើតម្លៃដីនៅពេលដែលផែនការត្រូវបានប្រកាស។

ប្រសិនបើការរំពឹងទុកដោយផ្អែកលើព័ត៌មានផែនការត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យបន្ត ទីផ្សារនឹងអភិវឌ្ឍបន្តិចម្តងៗនូវផ្នត់គំនិតនៃ "ការវិនិយោគដោយផ្អែកលើការរំពឹងទុកគោលនយោបាយ" ជំនួសឱ្យការផ្អែកលើតម្រូវការប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាក់ស្តែង និងតម្លៃកេងប្រវ័ញ្ចពិតប្រាកដនៃដីធ្លី។ នេះគឺជាការបង្កគ្រោះថ្នាក់ដល់ការអភិវឌ្ឍស្ថិរភាពនៃសេដ្ឋកិច្ច។

លោក ង្វៀន ក្វាង ហ៊ុយ - នាយកប្រតិបត្តិនៃមហាវិទ្យាល័យហិរញ្ញវត្ថុ និងធនាគារ (សាកលវិទ្យាល័យង្វៀន ត្រាយ)

ដោយធ្វើអត្ថាធិប្បាយលើសំណើធ្វើវិសោធនកម្មច្បាប់ដីធ្លី អ្នកជំនាញជឿជាក់ថា នៅក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលកំពុងចូលដល់ដំណាក់កាលរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញឆ្ពោះទៅរកតម្លាភាព និងការអភិវឌ្ឍប្រកបដោយចីរភាពកាន់តែច្រើន វិសោធនកម្មដែលបានគ្រោងទុកចំពោះច្បាប់ដីធ្លី ជាពិសេសខ្លឹមសារស្តីពីការគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការដីធ្លីក្នុងអំឡុងពេលរង់ចាំការទិញយកដីធ្លី ដើម្បីកំណត់ "ការទិញ និងលក់ដោយរំពឹងថានឹងទទួលបានសំណង" បង្ហាញពីកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងដ៏គួរឱ្យសរសើររបស់ភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងក្នុងការកែលម្អក្របខ័ណ្ឌស្ថាប័ន និងកាត់បន្ថយការបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយទីផ្សារ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមលោក Nguyen Quang Huy ដើម្បីទប់ស្កាត់ការរំពឹងទុក "ការរំពឹងទុកសំណង" វិធីសាស្រ្តនេះគួរតែផ្តោតលើការគ្រប់គ្រងអត្ថប្រយោជន៍ដែលកើតឡើងបន្ទាប់ពីការប្រកាសទិញយកដីធ្លី ជាជាងការហាមឃាត់ទាំងស្រុងនូវប្រតិបត្តិការ។

ទីមួយ ចាំបាច់ត្រូវកំណត់ «រយៈពេលផ្លូវច្បាប់» ឲ្យបានច្បាស់លាស់ គិតចាប់ពីថ្ងៃជូនដំណឹងជាផ្លូវការអំពីការទទួលបានដីធ្លី ឬការប្រកាសអំពីផែនការ។ បន្ទាប់ពីពេលនេះ ប្រតិបត្តិការនៅតែអាចអនុវត្តបាន ប៉ុន្តែសិទ្ធិទទួលបានសំណង ការគាំទ្រ ឬគោលនយោបាយតាំងទីលំនៅថ្មីគួរតែត្រូវបានកំណត់ទៅតាមអ្នកប្រើប្រាស់ដីដើម។ វិធីសាស្រ្តនេះទាំងរក្សាតម្លាភាពទីផ្សារ និងកាត់បន្ថយការលើកទឹកចិត្តរយៈពេលខ្លី។

លើសពីនេះ តម្លាភាពនៃព័ត៌មានគឺមានសារៈសំខាន់ណាស់។ នៅពេលដែលព័ត៌មានផែនការមិនមានជាសាធារណៈ និងមិនមានជាប់លាប់ ភាពខុសគ្នាក្នុងការទទួលបានព័ត៌មានច្រើនតែកើតឡើង ដែលផ្តល់ឱ្យក្រុមអ្នកវិនិយោគជាក់លាក់មួយនូវអត្ថប្រយោជន៍លើទីផ្សារ។ ដូច្នេះ ចាំបាច់ត្រូវលើកកម្ពស់ការធ្វើឌីជីថលូបនីយកម្មទិន្នន័យដីធ្លី បង្ហាញព័ត៌មានផែនការជាសាធារណៈទាន់ពេលវេលា និងធានាថាប្រជាពលរដ្ឋមានសិទ្ធិទទួលបានព័ត៌មានស្មើៗគ្នា។

បន្ថែមពីលើឧបករណ៍រដ្ឋបាល ការស្រាវជ្រាវបន្ថែមគួរតែត្រូវបានធ្វើឡើងលើឧបករណ៍ហិរញ្ញវត្ថុ ដូចជាការដាក់ពន្ធខ្ពស់លើប្រតិបត្តិការរយៈពេលខ្លី ឬតម្លៃបន្ថែមដែលជាលទ្ធផលនៃការផ្លាស់ប្តូរផែនការ។ នេះគឺជាដំណោះស្រាយទន់ភ្លន់ ប៉ុន្តែមានប្រសិទ្ធភាពរយៈពេលវែង ហើយក៏ស្របតាមនិន្នាការអភិបាលកិច្ចទំនើបរបស់ប្រទេសជាច្រើន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមលោក Huy វិធានការត្រួតពិនិត្យត្រូវរចនាឡើងដោយចុះសម្រុងគ្នា ពីព្រោះសិទ្ធិក្នុងការផ្ទេរដីធ្លីនៅតែជាសិទ្ធិកាន់កាប់ស្របច្បាប់របស់ប្រជាជន។ គោលដៅគួរតែកំណត់ការកេងប្រវ័ញ្ចគោលនយោបាយសម្រាប់ផលប្រយោជន៍ផ្ទាល់ខ្លួន មិនមែនដើម្បីរំខានដល់ប្រតិបត្តិការស៊ីវិលស្របច្បាប់នោះទេ។

លើសពីនេះ សំណើដែលថាអ្នកដែលទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាការផ្ទេរ អំណោយ ឬការចូលរួមចំណែកដើមទុន មានសិទ្ធិទទួលបានសំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មីតែប៉ុណ្ណោះ ដែលត្រូវគ្នានឹងអ្នកដែលត្រូវបានដកហូតដីធ្លីពីមុន គឺជាវិធីសាស្រ្តសមហេតុផល និងអាចធ្វើទៅបាន។

អ្នកជំនាញព្យាករណ៍ថា ការធ្វើវិសោធនកម្មច្បាប់ដីធ្លីនឹងទប់ស្កាត់ការកេងចំណេញ និងការស្តុកទុកដីធ្លីដោយរំពឹងថានឹងទទួលបានសំណង។

ទិដ្ឋភាពវិជ្ជមានគឺថា សំណើនេះប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ទៅលើការលើកទឹកចិត្តបែបស្មាន។ នៅពេលដែលអត្ថប្រយោជន៍សំណងលែងកើនឡើងជាមួយនឹងការលក់ដីឡើងវិញក្នុងអំឡុងពេលមុនការទាមទារយកមកវិញ ភាពទាក់ទាញនៃ "ការទិញដើម្បីរំពឹងទុកសំណង" នឹងថយចុះគួរឱ្យកត់សម្គាល់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដើម្បីឱ្យគោលនយោបាយនេះមានប្រសិទ្ធភាពពេញលេញ វាតម្រូវឱ្យមានប្រព័ន្ធទិន្នន័យដីធ្លីដែលមានទំនាក់ទំនងគ្នាទៅវិញទៅមក បទប្បញ្ញត្តិច្បាស់លាស់ស្តីពីកាលកំណត់ "បញ្ចប់សិទ្ធិ" និងការបង្កើនតម្លាភាព និងការត្រួតពិនិត្យប្រតិបត្តិការមិនប្រក្រតីនៅក្នុងតំបន់ដែលដីធ្លីកំពុងត្រូវបានរៀបចំសម្រាប់ការទិញយក។

លោក Huy បានសង្កត់ធ្ងន់ថា « ប្រសិនបើអនុវត្តបានទូលំទូលាយ នេះនឹងមិនត្រឹមតែជាដំណោះស្រាយមួយដើម្បីដោះស្រាយបាតុភូតទីផ្សាររយៈពេលខ្លីប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែវាក៏រួមចំណែកដល់ការកសាងបរិយាកាសអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លាភាពជាងមុន កាត់បន្ថយការកេងចំណេញ និងដឹកនាំធនធានដីធ្លីឆ្ពោះទៅរកការអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ចប្រកបដោយចីរភាព និងប្រកបដោយចីរភាពជាងមុនក្នុងរយៈពេលវែង »។

ថ្នាក់ដឹកនាំក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យមួយនៅទីក្រុងហាណូយក៏បានផ្តល់យោបល់ផងដែរថា ដើម្បីទប់ស្កាត់ការរំពឹងទុកសំណងលើដីធ្លី ដើម្បីកាត់បន្ថយការរំពឹងទុកនៃសំណង ច្បាប់ដីធ្លីគួរតែផ្តល់សំណងដោយផ្អែកលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លីបច្ចុប្បន្ននៅពេលដែលផែនការត្រូវបានប្រកាស ហើយមិនរាប់បញ្ចូលការកើនឡើងតម្លៃមិនប្រក្រតីបន្ទាប់ពីព័ត៌មានគម្រោងត្រូវបានចេញផ្សាយនោះទេ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ អ្នកដែលទិញដីបន្ទាប់ពីការប្រកាសផែនការក៏គួរតែមានសិទ្ធិសំណងរបស់ពួកគេមានកំណត់ផងដែរ។

ចូវ អាញ

ប្រភព៖ https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html