សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃអាផាតមិន "បំបែកទឹកកក" ដោយសារគោលការណ៍អនុគ្រោះ

បញ្ហាប្រឈមរបស់អ្នកទិញផ្ទះ។

យោងតាមក្រុមហ៊ុនស្រាវជ្រាវទីផ្សារ តម្រូវការអាផាតមិនក្នុងប៉ុន្មានខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 បានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងបើធៀបនឹងចុងឆ្នាំ 2022។

វាច្បាស់ណាស់ថាតម្រូវការអចលនទ្រព្យក្នុងចំណោមប្រជាជនតែងតែមានវត្តមាន ហើយសូម្បីតែនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់នៅក្នុងទីក្រុងធំៗដែលមានប្រជាជនរស់នៅច្រើនដូចជា ហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញជាដើម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកទិញផ្ទះកំពុងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាបីគឺការផ្គត់ផ្គង់ តម្លៃ និងហិរញ្ញប្បទាន។

នៅក្នុងបរិបទនេះ តម្លៃផ្គត់ផ្គង់ និងការលក់មានទំនាក់ទំនងគ្នាយ៉ាងជិតស្និទ្ធ។ អតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ រួមជាមួយនឹងកត្តាផ្សេងៗទាក់ទងនឹងតម្លៃ ភាពមានដី និងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ នៅតែបន្តជំរុញឱ្យតម្លៃផ្ទះល្វែងឡើងថ្លៃ។

ជាក់ស្តែងនៅក្នុងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 ចំនួនអាផាតមិនថ្មីដែលដាក់លក់នៅទីក្រុងហាណូយបានថយចុះ 30% ពីមួយត្រីមាសទៅមួយត្រីមាស ខណៈដែលតម្លៃលក់បឋមជាមធ្យមឈានដល់ 52 លានដុង/ ^{ម៉ែតការ៉េ} ដែលជាការកើនឡើង 22% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ទោះបីជាសាច់ប្រាក់យឺតក៏ដោយ។

ក្នុងតំបន់ ភាគខាងលិចនៃទីក្រុងហាណូយនៅតែបន្តរស់រវើកជាមួយនឹងគម្រោងផ្ទះល្វែងលំដាប់ខ្ពស់ ដោយខ្លះមានអាផាតមិនមានតម្លៃធៀបនឹងបណ្តាស្រុកនៅកណ្តាល។ ឧទាហរណ៍៖ Masteri West Heights (Tay Mo, Nam Tu Liem - ទីផ្សារបឋម) មានតម្លៃចាប់ពី 60-80 លានដុង/ ^m² ; The Zei (My Dinh - ទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ) តម្លៃចាប់ពី 55-80 លានដុង/ ^m² ; Matrix One (Le Quang Dao - ទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ) តម្លៃលក់បន្តពី 52-64 លានដុង/ ^m² ។

Hoang Thanh Pearl (Nguyen Van Giap) គឺជាគម្រោងទីផ្សារចម្បងដ៏កម្រមួយ ដែលបច្ចុប្បន្នកំពុងដាក់លក់នៅតំបន់ My Dinh ដែលផ្តល់ជូនក្នុងតម្លៃចាប់ពី 50-53 លានដុង/ ^m2 ទោះបីជាវានៅជិត The Zei និង The Matrix One ក៏ដោយ។

សន្ទនីយភាពនៃអាផាតមិនត្រូវបានសម្របសម្រួលដោយការលើកទឹកចិត្តផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ និងការសន្យាទិញត្រឡប់មកវិញ (រូបភាពទី 1) ។ — ផ្នែកដែលមានតម្លៃខ្ពស់មានចំណែកធំនៃការផ្គត់ផ្គង់នៅហាណូយខាងលិច។

ស្ថិតនៅប្រហែល 8 នាទីពី My Dinh ផ្ទះល្វែង Moonlight 1 ក្នុងតំបន់ទីក្រុង Anlac Green Symphony ដែលបានដាក់លក់ក្នុងខែមេសា ឆ្នាំ 2023 ក៏ផ្តល់ជូននូវតម្លៃប្រកួតប្រជែងផងដែរចាប់ពី 39-45 លានដុង/ ^m² ។

នៅភាគខាងត្បូងហាណូយ តម្លៃគឺទាបជាង ហើយមិនមានភាពប្រសើរឡើងច្រើនក្នុងការផ្គត់ផ្គង់ទេ។ នៅស្រុក Hoang Mai គម្រោងគួរឱ្យកត់សម្គាល់មួយចំនួនរួមមាន Feliz Home (ទីផ្សារបឋម) ដែលមានតម្លៃចាប់ពី 40-47 លានដុង/ ^m² , Hanoi Melody Residences (ទីផ្សារបឋម) តម្លៃចាប់ពី 31-44 លានដុង/ ^m² , Rose Town (ទីផ្សារបឋម) ពី 42-52 លានដុង/ ^m² , និង Seconary Green Park (តម្លៃ 42-48 លានដុង/ m²) VND/ ^m² …

ស្ថិតនៅចំកណ្តាលនៃតំបន់ទីក្រុង Tu Hiep (Thanh Tri) ដោយគ្រាន់តែជិះ 5 នាទីពីស្ថានីយ៍រថយន្តក្រុង Nuoc Ngam Tecco Garden គឺជាគម្រោងទីផ្សារចម្បងដ៏កម្រមួយនៅទីក្រុងហាណូយ ជាមួយនឹងតម្លៃលក់ចាប់ពី 25-28 លានដុង/ ^m² ។

បច្ចុប្បន្ននេះ អ្នកទិញផ្ទះមានជម្រើសនៅមានកម្រិតនៅពេលស្វែងរកអាផាតមិន ជាពិសេសអ្នកដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ មនុស្សជាច្រើនសង្ឃឹមថានឹងទិញផ្ទះឥឡូវនេះ មុនពេលតម្លៃបន្តកើនឡើង ប៉ុន្តែនៅតែមានការព្រួយបារម្ភអំពីហិរញ្ញវត្ថុ ទោះបីជាអត្រាការប្រាក់កម្ចីធនាគារត្រូវបានកែសម្រួលចុះក្រោមក៏ដោយ ភាគច្រើននៅតែលើសពី 10% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ចាប់ផ្តើមគោលការណ៍ "ដ៏ធំ" ដើម្បីបំបែកការបង្កកសាច់ប្រាក់។

ក្រៅពីការធានានូវវឌ្ឍនភាពគម្រោង គុណភាព និងការអនុលោមតាមច្បាប់ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក៏យល់ថាការពិចារណាផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុគឺជាកត្តាសំខាន់ដែលមានឥទ្ធិពលលើការសម្រេចចិត្តទិញផ្ទះរបស់អតិថិជន។

ដូច្នេះហើយ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍មួយចំនួនបានដាក់ចេញនូវគោលនយោបាយជំរុញទឹកចិត្តយ៉ាងខ្លាំងក្លា ដូចជាការបញ្ចុះតម្លៃដោយផ្ទាល់លើតម្លៃលក់ ការគាំទ្រការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដោយមានការប្រាក់ 0% សម្រាប់រយៈពេលជាក់លាក់មួយ ឬសូម្បីតែការប្តេជ្ញាចិត្តក្នុងការទិញផ្ទះល្វែងឡើងវិញ។

តាមពិត គោលនយោបាយទាំងនេះពិតជាបានផ្តល់នូវលទ្ធផលល្អទាក់ទងនឹងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលសម្រាប់គម្រោងបឋម។ គួរកត់សម្គាល់ថា អគារផ្ទះល្វែង Moonlight 1 (Anlac Green Symphony) នៅភាគខាងលិចទីក្រុងហាណូយ បើទោះបីជាទើបតែត្រូវបានបើកដំណើរការនៅចុងខែមេសាក៏ដោយ ប៉ុន្តែបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការប្រមាណ 65 រួចហើយ ដែលជាចំនួនដ៏គួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍ ជាពិសេសនៅក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារដែលមិនទាន់បានជាសះស្បើយពេញលេញនៅឡើយ។

សន្ទនីយភាពនៃអាផាតមិននៅ Pha Bang ត្រូវបានសម្របសម្រួលដោយការលើកទឹកចិត្តផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ និងការសន្យាទិញត្រឡប់មកវិញ (រូបភាពទី 2) ។ — អគារ Moonlight Tower 1 ត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការ ហើយជាន់បង្ហាញបានបើកសម្រាប់ភ្ញៀវទេសចរណ៍។

ក្រៅពីកន្លែងរស់នៅពណ៌បៃតង និងការប្រមូលផ្តុំនៃបរិក្ខារដ៏គួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍ Moonlight 1 ក៏ឈ្នះលើអតិថិជនជាមួយនឹងគោលការណ៍លើកទឹកចិត្តដែលអាចបត់បែនបាន។ ចំនុចពិសេសមួយគឺការបញ្ចុះតម្លៃរហូតដល់ 15% ដែលត្រូវបានអនុវត្តចំពោះអតិថិជន 90 នាក់ដំបូងដែលធ្វើការកុម្ម៉ង់។ ជាមួយនឹងគោលការណ៍នេះ អ្នកទិញផ្ទះទទួលបានការកាត់បន្ថយដោយផ្ទាល់ពី 500-760 លានដុងលើតម្លៃអាផាតមិន ដែលសមរម្យសម្រាប់អ្នកដែលមានហិរញ្ញវត្ថុដែលអាចរកបាន។

លើសពីនេះទៀតមានកញ្ចប់គាំទ្រអត្រាការប្រាក់សម្រាប់រយៈពេល 18-24 ខែ; កាលវិភាគនៃការបង់ប្រាក់ត្រូវបានបែងចែកជា 10 លើកចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ចុងឆ្នាំ 2024។

ទន្ទឹមនឹងនេះ អតិថិជនដែលទិញអាផាតមិននៅ Hoang Thanh Pearl ទទួលបានការបញ្ចុះតម្លៃ 2.5% សម្រាប់ការបង់ប្រាក់មុន ឬអត្រាការប្រាក់ 0% សម្រាប់រយៈពេល 12 ខែ ជាមួយនឹងការប្រគល់ជូនក្នុង Q1/2024។ ទោះបីជាគោលការណ៍នេះមិនមានភាពច្បាស់លាស់ក៏ដោយ ក៏គម្រោងនេះនៅតែត្រូវបានចាត់ទុកថាមានតម្លៃលក់ល្អបើប្រៀបធៀបទៅនឹងសក្តានុពលរបស់វា ជាមួយនឹងបន្ទប់ដ៏សំខាន់សម្រាប់ការកើនឡើងតម្លៃបន្ថែមទៀត។

ទន្ទឹមនឹងនេះ នៅគម្រោង Tecco Garden អ្នកចែកចាយ Dat Xanh ភាគខាងជើងប្រទេសវៀតណាម បានរាយការណ៍ថា ត្រឹមតែមួយខែបន្ទាប់ពីអនុវត្តគោលនយោបាយធានាទិញផ្ទះល្វែងឡើងវិញក្រោយរយៈពេល 18 ខែ ប្រតិបត្តិការចំនួន 35 បានកើតឡើង ដែលបរិមាណសាច់ប្រាក់កើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់បើធៀបនឹងរយៈពេលមុន។

លំហូរនៃអាផាតមិនត្រូវបានសម្របសម្រួលដោយការលើកទឹកចិត្តផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ និងការសន្យាទិញត្រឡប់មកវិញ (រូបភាពទី 3) ។ — ទោះបីជាអាផាតមិនត្រូវបានប្រគល់ឱ្យអ្នកទិញ Tecco Garden នៅតែទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ជាច្រើន។

អគារផ្ទះល្វែង Tecco Garden ត្រូវបានប្រគល់រួចហើយ និងមានវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិ។ យូនីតដែលនៅសល់គឺទាំងអស់ 3 បន្ទប់គេង + 1 អាផាតមិន ចាប់ពី ^{127-141 ម៉ែត្រការ៉េ} ។ ទោះបីជានៅតែមានតម្រូវការសម្រាប់អាផាតមិនធំទាំងនេះក៏ដោយ អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់លើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះកំពុងធ្វើឱ្យអតិថិជនស្ទាក់ស្ទើរ។

ដើម្បីជំរុញតម្រូវការ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងបានផ្តល់ជម្រើសជំនួយហិរញ្ញវត្ថុចំនួនបីសម្រាប់អតិថិជនក្នុងការជ្រើសរើស។ ប្រសិនបើជ្រើសរើសកម្ចីពីធនាគារ អ្នកទិញផ្ទះនឹងទទួលបានការប្រាក់ 0% រយៈពេល 18 ខែ។ ប្រសិនបើពួកគេមានលំហូរសាច់ប្រាក់គ្រប់គ្រាន់ អតិថិជនអាចជ្រើសរើសបង់រំលោះក្នុងរយៈពេល 24 ខែ ឬបង់មុនដើម្បីទទួលបានការបញ្ចុះតម្លៃរហូតដល់ 9%។

ជាពិសេសបន្ទាប់ពីរយៈពេល 18 ខែនៃការកាន់កាប់ ប្រសិនបើអតិថិជនមិនអាចបង់ការប្រាក់តាមធនាគារ ឬមានអារម្មណ៍ថាអចលនទ្រព្យមិនសមស្របទេនោះ ពួកគេអាចប្រគល់ផ្ទះវិញ និងទទួលបានសំណងពេញលេញនៃការទូទាត់របស់ពួកគេ ដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍គ្របដណ្តប់លើថ្លៃផ្ទេរប្រាក់។

ជាមួយនឹងគោលការណ៍នេះ អតិថិជនទទួលបានច្រើនជាងពួកគេចាញ់ ដោយសារតែការទូទាត់ចុះដំបូងនៅពេលទិញផ្ទះល្វែង Tecco Garden គឺ 40% ស្មើនឹង 1.2-1.5 ពាន់លានដុង។ បើដាក់ក្នុងធនាគារដើម្បីទទួលបានការប្រាក់ វានឹងផ្តល់ផលប្រហែល ៧-៨,៥ លានដុងក្នុងមួយខែប៉ុណ្ណោះ។

ខណៈពេលដែលតម្លៃជួលសម្រាប់អាផាតមិន 3 បន្ទប់គេង + 1 នៅ Tecco Garden បច្ចុប្បន្នមានចាប់ពី 12 លានដុង/ខែ ឡើងទៅ ជាមួយនឹងដើមទុនបង្គរ 1.2 ពាន់លានដុង អតិថិជនដែលទិញអាផាតមិននៅ Tecco Garden នៅពេលនេះនឹងមានកន្លែងរស់នៅរយៈពេល 18 ខែ ដោយគ្មានហានិភ័យផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ។

លើសពីនេះ អាផាតមេន Tecco Garden បច្ចុប្បន្នកំពុងត្រូវបានធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងទៅជាស្តង់ដារប្រគល់ទំនិញលំដាប់ខ្ពស់ និងដាក់ជា "ផ្ទះវីឡា" សម្រាប់គ្រួសារពហុជំនាន់ និងអ្នកដែលចូលចិត្តកន្លែងរស់នៅធំទូលាយ ដូច្នេះតម្លៃត្រូវបានរំពឹងថានឹងកើនឡើងនាពេលខាងមុខនេះ។

យោងតាមការគណនារបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ បន្ទាប់ពីរយៈពេលឧបត្ថម្ភធនអត្រាការប្រាក់ អត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារបានធ្លាក់ចុះ ហើយអតិថិជនលែងប្រឈមមុខនឹងសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុដូចពីមុនទៀតហើយ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើពួកគេរង់ចាំរហូតដល់អត្រាការប្រាក់ត្រូវបានបន្ទាបដើម្បីទិញផ្ទះ វាត្រូវបានគេព្យាករណ៍ថាតម្លៃផ្ទះល្វែងនឹងបានបង្កើតជួរតម្លៃថ្មីមួយរួចហើយ។

ប្រភព