ការសាកល្បងយន្តការត្រឹមត្រូវនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ

(VARS) - សមាគមអ្នកអចលនវត្ថុវៀតណាម (VARS) ជឿជាក់ថា គម្រោងសាកល្បងដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកវិនិយោគយល់ព្រមទទួលសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី កសិកម្ម និងមិនមែនកសិកម្មសម្រាប់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំ គឺជាយន្តការត្រឹមត្រូវ ដែលនឹងលុបបំបាត់ការលំបាកផ្នែកច្បាប់សម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែល "ជាប់គាំង" ដោយសារតែពួកគេមិនមានធាតុផ្សំនៃដីលំនៅដ្ឋាន។

ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2014 មក ច្បាប់លំនៅឋានបានចែងថា សហគ្រាសត្រូវតែមានដីលំនៅដ្ឋាន 100% ដើម្បីអាចអនុវត្តគម្រោងបាន។ នៅឆ្នាំ 2022 រដ្ឋសភា បានចេញច្បាប់លេខ 03/2022/QH15 វិសោធនកម្មច្បាប់ចំនួន 9 ដែលអនុញ្ញាតឱ្យសហគ្រាសទទួលបានការផ្ទេរដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋានស្របតាមផែនការអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគ។ បញ្ញត្តិនេះបន្តទទួលមរតកនៅចំណុច ខ ប្រការ ១ និងប្រការ ៦ មាត្រា ១២៧ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤។

បន្ថែមលើនេះ ប្រការ 1 មាត្រា 126 នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ចែងថា ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2025 នឹងមាន 02 ករណីដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវបានបែងចែកដីដោយរដ្ឋជាមួយនឹងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីដែលប្រមូលបាន ដីជួលតាមរយៈការដេញថ្លៃដើម្បីជ្រើសរើសអ្នកវិនិយោគដើម្បីអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគប្រើប្រាស់ដី រួមទាំងគម្រោងវិនិយោគសាងសង់តំបន់ទីក្រុង និងគម្រោងវិនិយោគផលប្រយោជន៍ជាតិ និងសាធារណៈ។

សង្ឃឹម​នឹង​សញ្ញា​វិជ្ជមាន​ពី​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ (រូបថត៖ Minh Tham)

នេះមានន័យថា សហគ្រាសអចលនវត្ថុក្នុងប្រទេសវៀតណាម មិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យទទួលដោយផ្ទាល់នូវការផ្ទេរដីកសិកម្មពីបុគ្គល ឬអង្គការផ្សេងៗ ដើម្បីបំប្លែងទៅជាដីលំនៅដ្ឋាននោះទេ។ សហគ្រាសដែលមានបំណងអភិវឌ្ឍគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មត្រូវរង់ចាំរដ្ឋបែងចែកដី ឬជួលដីសម្រាប់សាងសង់គម្រោងក្នុងតំបន់ទីក្រុង។ ក្នុងករណីដែលសហគ្រាសអភិវឌ្ឍគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មតូចៗដោយគ្មានការអន្តរាគមន៍ពីរដ្ឋ សហគ្រាសត្រូវកាន់កាប់ ឬទទួលការផ្ទេរដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀត ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម។ ដូចនេះ VARS ជឿជាក់ថា ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មនឹងបន្តខ្វះខាត នៅពេលដែលគម្រោងជាបន្តបន្ទាប់នៅតែត្រូវ "ហ៊ុមព័ទ្ធដោយដែកជ្រុង" ព្រោះ "មិនមានដីលំនៅដ្ឋាន 1 ម៉ែត្រការ៉េនៅក្នុងតំបន់សាងសង់គម្រោង" និងគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មជាច្រើនទៀតក៏ពិបាកអនុវត្តផងដែរ ព្រោះមូលនិធិដីភាគច្រើនដែលសហគ្រាសបង្កើតជាច្រើនឆ្នាំកន្លងមក ភាគច្រើនស្ថិតនៅលើដីកសិកម្ម និងមិនមែនដីកសិកម្ម។ ទន្ទឹមនឹងនេះ មានអាជីវកម្មតិចតួចណាស់ដែលមានសក្ដានុពលគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍មូលនិធិដីធ្លី និងប្រកួតប្រជែងក្នុងការដេញថ្លៃ និងអនុវត្តគម្រោងទីក្រុង ជាពិសេសនៅតំបន់ដែលមានតម្លៃដីខ្ពស់ និងតម្រូវការអភិវឌ្ឍន៍ខ្លាំង។

នៅពេលនោះតម្លៃលំនៅដ្ឋាននឹងបន្តកើនឡើង អាជីវកម្មខ្នាតតូចនឹងពិបាកក្នុងការចូលរួមក្នុងទីផ្សារ ដោយសារពួកគេមិនមានធនធានហិរញ្ញវត្ថុគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ទិញដី ឬការដេញថ្លៃនៅតំបន់ដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍។ អ្នកវិនិយោគធំដែលមានគុណសម្បត្តិក្នុងមូលនិធិដីធ្លីសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងពាណិជ្ជកម្ម នៅក្នុងតំបន់ដែលមានតម្រូវការខ្ពស់ នឹងបន្តគ្រប់គ្រងតម្លៃលក់ដើម្បីបង្កើនប្រាក់ចំណេញ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ទន្ទឹមនឹងការកើនឡើងថ្លៃដើមទាក់ទងនឹងដីធ្លី ការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងទីក្រុង ជាមួយនឹងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ប្រកបដោយភាពស៊ីសង្វាក់គ្នា និងទំនើប ក៏បង្ខំឱ្យអ្នកវិនិយោគរក្សាតម្លៃលក់យុថ្កាឱ្យខ្ពស់ ដើម្បីជៀសវាងការខាតបង់។

ប្រឈមមុខនឹងស្ថានភាពនោះ នៅព្រឹកថ្ងៃទី១៣ ខែវិច្ឆិកា ក្រោមការអនុញ្ញាតពីនាយករដ្ឋមន្ត្រី រដ្ឋមន្ត្រីក្រសួង ធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន លោក Do Duc Duy បានបង្ហាញសេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេចរបស់រដ្ឋសភាស្តីពីការសាកល្បងពង្រីកដីសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។

ជាពិសេស រដ្ឋាភិបាលស្នើឱ្យអ្នកវិនិយោគចរចា ដើម្បីទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីកសិកម្ម ដីមិនមែនកសិកម្ម ដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀតនៅលើដីដូចគ្នាដើម្បីធ្វើគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម ដោយឈរលើមូលដ្ឋានសាកល្បងរយៈពេល 5 ឆ្នាំ។ គម្រោងសាកល្បងដែលបានជ្រើសរើសត្រូវតែអនុវត្តនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង មិនមែនជាផ្នែកនៃគម្រោងដែលត្រូវតែយកមកវិញទេ។ គម្រោងសាកល្បងត្រូវតែមានអតិបរមា 30% នៃផ្ទៃដីលំនៅដ្ឋានបន្ថែមក្នុងអំឡុងពេលផែនការ (បើធៀបនឹងស្ថានភាពប្រើប្រាស់ដីបច្ចុប្បន្ន) ស្របតាមផែនការបែងចែកដី និងកំណត់តំបន់នៃផែនការខេត្ត រហូតដល់ឆ្នាំ 2030។ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តនឹងពិចារណា និងផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណដល់អង្គភាពអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដើម្បីទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ទន្ទឹមនឹងនោះ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យត្រូវតែបំពេញលក្ខខណ្ឌលើដី ច្បាប់លំនៅដ្ឋាន អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ និងការវិនិយោគ។ ក្នុងករណីអ្នកវិនិយោគទទួលបានការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាមួយដីដែលមានប្រភពចេញពីដីការពារជាតិ និងសន្តិសុខនោះ ពួកគេត្រូវការការយល់ព្រមជាលាយលក្ខណ៍អក្សរពីក្រសួងការពារជាតិ និងសន្តិសុខសាធារណៈ។

VARS ជឿជាក់ថាកម្មវិធីសាកល្បងដែលអនុញ្ញាតឱ្យអាជីវកម្មទិញដីមិនមែនលំនៅឋានសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានគឺជាយន្តការដ៏ត្រឹមត្រូវ មិនត្រឹមតែលុបបំបាត់ការលំបាកផ្នែកច្បាប់សម្រាប់គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែល "ជាប់គាំង" ដោយសារកង្វះដីលំនៅដ្ឋានប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងបង្កើនលទ្ធភាពទទួលបានដី លើកទឹកចិត្តអ្នកវិនិយោគក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង និងរួមចំណែកគាំទ្រដល់ការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការបំប្លែង និងការទទួលយកការប្រែចិត្តនៅតែត្រូវការការគាំទ្រពីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋ។ ព្រោះការចរចាជាមួយប្រជាពលរដ្ឋដែលមានដីនៅក្នុងគម្រោងដីលំនៅឋានសម្រាប់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មនៅតែពិបាក ព្រោះប្រជាពលរដ្ឋមិនចង់ប្តូរ ឬចង់ផ្ទេរក្នុងតម្លៃខ្ពស់ពេក។ ដូច្នេះក្នុងរយៈពេលវែង VARS ជឿជាក់ថា ការគ្រប់គ្រងក្នុងទិសដៅដែលរដ្ឋដើរតួនាទីជាអ្នកផ្តល់មូលនិធិដីធ្លីធំជាងគេ ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមតាមរយៈការដេញថ្លៃ ឬការដេញថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី នឹងក្លាយជាដំណោះស្រាយដ៏សំខាន់មួយដើម្បីធានាឱ្យមានទីផ្សារមានតុល្យភាពក្នុងរយៈពេលយូរ និងកែលម្អលទ្ធភាពទទួលបានលំនៅដ្ឋានសម្រាប់ប្រជាជន។ អាស្រ័យហេតុនេះ អង្គការអភិវឌ្ឍន៍មូលនិធិដីធ្លីត្រូវពិនិត្យ និងរៀបចំបង្កើតមូលនិធិដីធ្លីសមស្របតាមតម្រូវការមូលដ្ឋាន។ ដើម្បីបំពេញតម្រូវការលំនៅឋានរបស់គ្រួសារដែលមានចំណូលទាប រដ្ឋអាចទុកផ្នែកមួយនៃមូលនិធិដីដើម្បីអភិវឌ្ឍគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម លំនៅដ្ឋានតម្លៃទាប និងតំបន់តាំងលំនៅថ្មី។ គម្រោងទាំងនេះនឹងត្រូវបានអនុវត្តតាមរយៈការដេញថ្លៃ ឬការបែងចែកដីដល់អាជីវកម្មសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ជាមួយនឹងលក្ខខណ្ឌដែលតម្លៃអាចសមហេតុផលជាង។

ទន្ទឹមនឹងនោះ បង្កើតមូលនិធិដីដ៏ធំល្មមសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម ដើម្បីរៀបចំការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីសម្រាប់សហគ្រាសប្រកួតប្រជែង។ ត្រូវប្រាកដថាសហគ្រាសធុនតូច និងមធ្យមក៏អាចចូលរួមក្នុងការប្រកួតប្រជែងដោយយុត្តិធម៌ផងដែរ។ ដំណើរការដេញថ្លៃដោយមាននីតិវិធីច្បាស់លាស់ និងការបង្ហាញព័ត៌មានពេញលេញ ដើម្បីជៀសវាងការរំពឹងទុក និងកាត់បន្ថយសម្ពាធលើតម្លៃដីសម្រាប់សហគ្រាសធុនតូច។ ដោយសារតែការពិត សហគ្រាសអចលនទ្រព្យណាមួយចង់ចូលរួមក្នុង "ល្បែង" នៃសិទ្ធិទទួលបានដីធ្លីប្រកបដោយតម្លាភាពតាមរយៈការដេញថ្លៃ និងការដេញថ្លៃ។

ហ្គេមដែលមានតម្លាភាពជាងមុននេះនឹងទុកឱ្យអង្គភាពទន់ខ្សោយស្ទើរតែគ្មានកន្លែងសម្រាប់ "អនុវត្ត" ហើយមនុស្សនឹងលែងត្រូវ "រងទុក្ខ" នៅពេលទិញគម្រោងយឺតយ៉ាវពីសហគ្រាស "ដៃទទេ" ។ ទីផ្សារនឹងទទួលបានការផ្គត់ផ្គង់ចម្រុះកាន់តែច្រើនពីគម្រោងអចលនទ្រព្យខ្នាតធំ ដោយហេតុនេះបំពេញតម្រូវការជាក់ស្តែងរបស់មនុស្ស រួមចំណែកដល់ការកែលម្អទេសភាពទីក្រុង កាត់បន្ថយសម្ពាធលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសាធារណៈនៅតំបន់កណ្តាល និងបង្កើនការតភ្ជាប់រវាងតំបន់ក្នុងទីក្រុង។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ តំបន់ទីក្រុងដែលមានការអភិវឌ្ឍន៍ស្របគ្នានឹងអាចរួមបញ្ចូលធាតុផ្សំប្រកបដោយនិរន្តរភាព ដោយហេតុនេះរួមចំណែកដល់ការសម្រេចបាននូវគោលដៅសូន្យសុទ្ធ។

ដើម្បីបន្តរស់រានមានជីវិត សហគ្រាសធុនតូចត្រូវតែមានយុទ្ធសាស្ត្របង្កើនដើមទុន ប្រមូលទុនពីមូលនិធិវិនិយោគ/ដៃគូយុទ្ធសាស្ត្រ ដើម្បីបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការចូលដំណើរការដេញថ្លៃ និងការដេញថ្លៃ។ ឬពិចារណាកិច្ចសហប្រតិបត្តិការជាមួយសហគ្រាសផ្សេងទៀតដើម្បីបង្កើតមូលដ្ឋានគ្រឹះហិរញ្ញវត្ថុដ៏រឹងមាំសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងដោយផ្អែកលើ "អត្ថប្រយោជន៍ដែលចុះសម្រុងគ្នា និងហានិភ័យរួម"។

លើសពីនេះទៀត ជំនួសឱ្យការប្រកួតប្រជែងដោយផ្ទាល់ អាជីវកម្មខ្នាតតូចអាចផ្តោតលើទីផ្សារពិសេស អភិវឌ្ឍគម្រោងតូចៗ ដោយផ្តោតលើអតិថិជនដែលមានតម្រូវការជាក់លាក់ ដូចជាលំនៅដ្ឋានតម្លៃទាប ផ្ទះជួល ឬគម្រោងដែលមានមាត្រដ្ឋានសមស្របទៅនឹងសក្តានុពលហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ។/.

ប្រភព៖ https://dangcongsan.vn/kinh-te/thi-diem-mot-co-che-dung-dan-trong-thi-truong-bat-dong-san-684013.html