ការបង្រួមវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លីដោយផ្អែកលើតម្លៃលើស។

Báo Thanh niên•10/10/2023

[ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម_1]

បទប្បញ្ញត្តិទាំងនោះហួសពីការពិត។

មាត្រា ១៥៩ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) មាត្រា គ ចំណុចទី ៥ បានចែងអំពីគោលការណ៍សម្រាប់កំណត់តម្លៃដីដោយប្រើវិធីសាស្ត្រលើសដូចខាងក្រោម៖ «វិធីសាស្ត្រលើសត្រូវបានអនុវត្តចំពោះការវាយតម្លៃដីឡូត៍មិនមែន កសិកម្ម និងតំបន់ដែលមិនទាន់មានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសវិនិយោគ ឬការងារសាងសង់តាមផែនការសាងសង់លម្អិត លើកលែងតែករណីដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងចំណុច ឃ នៃប្រការនេះ»។

Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi): Thu hẹp phương pháp thặng dư định giá đất - Ảnh 1. — ចាំបាច់ត្រូវកំណត់វិធីសាស្ត្រសំណល់ដែលត្រូវអនុវត្តក្នុងការវាយតម្លៃដីឡូត៍ដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍។

ថ្មីៗនេះ សេចក្តីព្រាងវិសោធនកម្មលើក្រឹត្យលេខ ៤៤/២០១៤ របស់រដ្ឋាភិបាល ស្តីពីការកំណត់តម្លៃដីធ្លី ក៏បានបង្រួមវិសាលភាពស្រដៀងគ្នាទៅនឹងបទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ដីធ្លី (ធ្វើវិសោធនកម្ម)។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយសារតែមានការជំទាស់ជាច្រើនពីសាធារណជន និងអ្នកជំនាញ គណៈកម្មាធិការរៀបចំសេចក្តីព្រាងនៃក្រឹត្យលេខ ៤៤/២០១៤ ដែលបានកែសម្រួល បានទទួលយក និងកែសម្រួលខ្លឹមសារនេះជាបន្តបន្ទាប់ ដោយរក្សាបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន។ នេះមានន័យថា វិធីសាស្ត្រលើសត្រូវបានអនុវត្តចំពោះដីឡូត៍តម្លៃដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍ ដោយសារតែការផ្លាស់ប្តូរផែនការ ឬការបំលែងការប្រើប្រាស់ដីធ្លី នៅពេលដែលប្រាក់ចំណូលអភិវឌ្ឍន៍សរុបដែលសន្មត់ និងការចំណាយប៉ាន់ស្មានសរុបអាចត្រូវបានកំណត់។

តាមពិតទៅ វិធីសាស្ត្រលើសតម្លៃគឺជាវិធីសាស្ត្រមួយសម្រាប់កំណត់តម្លៃដីដោយផ្អែកលើការប្រើប្រាស់អភិវឌ្ឍន៍នាពេលអនាគតដ៏មានសក្តានុពលរបស់វា ជាជាងការប្រើប្រាស់បច្ចុប្បន្នរបស់វាដូចនៅក្នុងវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ឬវិធីសាស្ត្រចំណូល។ វិធីសាស្ត្រលើសតម្លៃឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃទីផ្សារនៃដីដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ រួមទាំងកត្តាដូចជា៖ គោលបំណងប្រើប្រាស់ដី; រយៈពេលប្រើប្រាស់ដី; ដង់ស៊ីតេអគារ; កម្ពស់អគារ; មេគុណប្រើប្រាស់ដី; និងឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃជាក់ស្តែងនៃលំហូរសាច់ប្រាក់ក្នុងការវិនិយោគ ផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម។ ដូច្នេះ យោងតាមអាជីវកម្មជាច្រើន នេះក៏ជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យទំនើបមួយផងដែរ ស្របតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ ពីព្រោះវាអាចឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់អំពីលក្ខណៈហិរញ្ញវត្ថុនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យ រួមទាំងថ្លៃដើម ប្រាក់ចំណូល និងប្រាក់ចំណេញ។

លោក ឡេ ហ័ងចូវ ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានវាយតម្លៃថា បទប្បញ្ញត្តិដែលអនុវត្តវិធីសាស្ត្រលើសដើម្បីកំណត់តម្លៃដីធ្លីនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ដីធ្លីដែលបានធ្វើវិសោធនកម្ម គឺមើលរំលងប្រភេទដ៏សំខាន់មួយគឺ ដីកសិកម្ម។ ដោយលើកឡើងពីករណីគម្រោងតំបន់ សេដ្ឋកិច្ច ពិសេសដែលក្រុមហ៊ុន Sama Dubai Group (អារ៉ាប់រួម - UAE) ធ្លាប់បានចុះបញ្ជីវិនិយោគនៅខេត្តភូអៀន ជាមួយនឹងការវិនិយោគសរុបរហូតដល់ 250 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក លោក ឡេ ហ័ងចូវ បានវិភាគថា៖ ក្នុងផ្ទៃដីរហូតដល់ 300,000 ហិកតា មានដីកសិកម្ម។ ប្រសិនបើដីប្រភេទនេះមិនត្រូវបានលើកឡើងទេ វាមិនអាចគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីបានទេ។ គ្មានគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងណាមួយមានដីមិនមែនកសិកម្មតែមួយមុខនោះទេ។ វាតែងតែជាដីប្រើប្រាស់ចម្រុះ។

ដូច្នេះ បទប្បញ្ញត្តិខាងលើគឺនៅឆ្ងាយពីការពិតពេក ហើយនាំឱ្យមានផលវិបាកដែលមានតែគម្រោងអចលនទ្រព្យខ្នាតតូច និងអគារលំនៅដ្ឋានខ្នាតតូចប៉ុណ្ណោះដែលអាចអភិវឌ្ឍបាន។ តំបន់ទីក្រុងទ្រង់ទ្រាយធំមិនអាចសាងសង់បានទេ។ លើសពីនេះ នៅពេលដែលដីកសិកម្មត្រូវបានប្តូរទៅជាតំបន់ទីក្រុង ឧស្សាហកម្ម ឬលំនៅដ្ឋាន វាត្រូវបានអនុម័តដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចដោយធម្មជាតិ ដោយហេតុនេះផ្តល់នូវមូលដ្ឋានរឹងមាំសម្រាប់អនុវត្តវិធីសាស្ត្រលើសនៅពេលគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

«មិននិយាយពីថា បច្ចុប្បន្នមានការចាត់ថ្នាក់ដីដែលបានទាមទារយកមកវិញពីសមុទ្រ រួមទាំងករណីដែលរដ្ឋអនុវត្តការងារដោយផ្ទាល់ និងករណីដែលបុគ្គលឯកជនធ្វើវា។ ដូច្នេះតើដីប្រភេទណាដែលត្រូវបានទាមទារយកមកវិញពីសមុទ្រ? តើវាជាដីមិនមែនកសិកម្ម ឬដីកសិកម្មដែលមានផ្ទៃទឹក? ឧទាហរណ៍ បឹងដែលប្រើសម្រាប់ចិញ្ចឹមត្រីគឺជាដីឆ្នេរសមុទ្រដែលមានផ្ទៃទឹក។ ការហៅដីមិនមែនកសិកម្មនេះមិនត្រឹមត្រូវទេ។ វាគួរតែជាដីកសិកម្ម» លោក Chau បានលើកឡើង ហើយបានស្នើឱ្យអនុវត្តវិធីសាស្ត្រលើសទៅលើតំបន់ដីកសិកម្មផងដែរ ដែលអាចតម្រឹមវាជាមួយនឹងសេចក្តីព្រាងវិសោធនកម្មបច្ចុប្បន្នចំពោះក្រឹត្យលេខ ៤៤៖ «វិធីសាស្ត្រលើសត្រូវបានអនុវត្តចំពោះដីឡូត៍តម្លៃដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍ដោយសារតែការផ្លាស់ប្តូរផែនការ ឬការបំលែងការប្រើប្រាស់ដីធ្លីនៅពេលដែលប្រាក់ចំណូលអភិវឌ្ឍន៍សរុបដែលសន្មត់ និងការចំណាយប៉ាន់ស្មានសរុបត្រូវបានកំណត់»។

ស្របតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ

លោក ង្វៀន ធេភឿង អនុប្រធានសមាគមវាយតម្លៃវៀតណាម ជឿជាក់ថា ការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រលើសដើម្បីកំណត់តម្លៃដីដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍ គឺមានលក្ខណៈវិទ្យាសាស្ត្រត្រឹមត្រូវ ស្របតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ និងចាំបាច់ក្នុងការកំណត់តម្លៃដីនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមសព្វថ្ងៃនេះ។ វិធីសាស្ត្រនេះត្រូវបានគេប្រើជាទូទៅដើម្បីវាយតម្លៃដីឡូត៍ដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍ ដែលមិនមានប្រតិបត្តិការសម្រាប់ដីឡូត៍ស្រដៀងគ្នា ដែលធ្វើឱ្យវាមិនអាចអនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ឬវិធីសាស្ត្រផ្សេងទៀត។ ការប្រើប្រាស់វិធីសាស្ត្រគណនាតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន ហើយបន្ទាប់មកគុណនឹងសមាមាត្រភាគរយរវាងតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន និងប្រភេទដីផ្សេងទៀតនៅក្នុងតារាងតម្លៃដីគឺមិនអាចទៅរួចទេ។

ថ្មីៗនេះ នៅពេលដែលក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានកំពុងរៀបចំសេចក្តីព្រាង និងស្នើសុំយោបល់លើវិសោធនកម្មលើអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ មានការផ្តល់យោបល់ជាច្រើន ហើយលោកមានសេចក្តីសោមនស្សរីករាយយ៉ាងខ្លាំងដែលស្ថាប័ននេះបានបញ្ចូលវា និងរក្សាវិធីសាស្ត្រលើសបច្ចុប្បន្ន។ ដូច្នេះ សេចក្តីព្រាងច្បាប់ដីធ្លី (វិសោធនកម្ម) ដែលក៏ត្រូវបានរៀបចំឡើងដោយស្ថាប័ននេះផងដែរ ត្រូវពិចារណាឡើងវិញនូវបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីវិធីសាស្ត្រលើសដើម្បីឱ្យស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន។ ការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រលើសតែចំពោះដីមិនមែនកសិកម្មនឹងពិបាកអនុវត្ត ពីព្រោះសម្រាប់ដីប្រើប្រាស់ចម្រុះដែលមានតម្លៃខ្ពស់ វានឹងពិបាកអនុវត្តវិធីសាស្ត្រផ្សេងទៀត។

ឧទាហរណ៍ វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបអាចអនុវត្តបានតែចំពោះអគារទាបៗប៉ុណ្ណោះ ហើយមិនអាចអនុវត្តបានចំពោះអគារខ្ពស់ៗ អគារពហុមុខងារ ឬអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មទេ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ វិធីសាស្ត្រចំណូលអាចអនុវត្តបានតែចំពោះដីកសិកម្ម ដែលសមស្របបំផុតសម្រាប់ដីដែលប្រើប្រាស់សម្រាប់ដំណាំប្រចាំឆ្នាំ... ដូច្នេះ បទប្បញ្ញត្តិដែលបានព្រាងនឹងបណ្តាលឱ្យគម្រោងលើសពី 200 ពាន់លានដុងជាប់គាំង។ បច្ចុប្បន្ន គម្រោងអចលនទ្រព្យភាគច្រើនមានដើមទុនវិនិយោគច្រើន។ លើសពីនេះ បទប្បញ្ញត្តិនេះអាចបណ្តាលឱ្យមានការខាតបង់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរដល់ថវិការដ្ឋដោយសារតែការពង្រីកទំហំនៃដីឡូត៍ដែលស្ថិតនៅក្រោមវិធីសាស្ត្រមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដី...

លោក ឡេ ហ័ងចូវ បានផ្ដល់យោបល់បន្ថែមទៀតថា រដ្ឋាភិបាលគួរតែពិចារណាធ្វើវិសោធនកម្មវិធីសាស្ត្រលើស ដែលជាវិធីសាស្ត្រសម្រាប់កំណត់តម្លៃដីដោយដកថ្លៃដើមអភិវឌ្ឍន៍សរុបប៉ាន់ស្មាននៃដីឡូត៍ ឬតំបន់មួយចេញពីចំណូលអភិវឌ្ឍន៍ប៉ាន់ស្មានសរុប ស្របតាមផែនការប្រើប្រាស់ដី និងផែនការសាងសង់លម្អិតដែលត្រូវបានអនុម័តដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច ជំនួសឱ្យ "ផ្អែកលើការប្រើប្រាស់ដីដែលមានប្រសិទ្ធភាពបំផុត (មេគុណប្រើប្រាស់ដី ដង់ស៊ីតេអគារ ចំនួនជាន់អតិបរមានៃអគារ)" ដូចដែលបានចែងក្នុងសេចក្ដីព្រាង។

លោកសាស្ត្រាចារ្យ ដាំង ហ៊ុងវ៉ូ អតីតអនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ជឿជាក់ថា ការវាយតម្លៃដីធ្លីគឺជាវិស័យឯកទេសខ្ពស់។ បច្ចុប្បន្ននេះ សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះខ្វះវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃជាច្រើន។ ដូច្នេះ ច្បាប់មិនគួរបញ្ជាក់លម្អិតអំពីវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីធ្លីទេ ប៉ុន្តែគ្រាន់តែចែងថា វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីធ្លីទាំងនោះគួរតែត្រូវបានអនុវត្តស្របតាមស្តង់ដារវាយតម្លៃរបស់វៀតណាមដែលបានចេញផ្សាយរួចហើយ។ ស្តង់ដារទាំងនេះគួរតែរួមបញ្ចូលវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃផ្សេងៗ ដែលនីមួយៗត្រូវបានពិពណ៌នាលម្អិត រួមជាមួយនឹងនីតិវិធី ដំណើរការ និងលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យដែលភ្ជាប់មកជាមួយ។

[ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម_២]
តំណភ្ជាប់ប្រភព