បង្រួមវិធីសាស្រ្តអតិរេកនៃការវាយតម្លៃដី

ច្បាប់នៅឆ្ងាយពីការពិត

ចំណុច គ ប្រការ ៥ មាត្រា ១៥៩ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) ចែងអំពីគោលការណ៍កំណត់តម្លៃដីដោយប្រើវិធីអតិរេកដូចតទៅ៖ "វិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានអនុវត្តដើម្បីកំណត់តម្លៃដីឡូតិ៍ និងផ្ទៃដីមិនមែន កសិកម្ម ដែលមិនទាន់បានវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស ឬមិនទាន់បានវិនិយោគលើការងារសំណង់តាមផែនការសាងសង់លម្អិត លើកលែងតែករណីដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងចំណុចនេះ" ។

Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi): Thu hẹp phương pháp thặng dư định giá đất - Ảnh 1. — វាចាំបាច់ដើម្បីកំណត់វិធីសាស្រ្តសំណល់ដែលបានអនុវត្តចំពោះតម្លៃដីដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍។

ថ្មីៗនេះ សេចក្តីព្រាងវិសោធនកម្មអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤/២០១៤ របស់ រដ្ឋាភិបាល គ្រប់គ្រងតម្លៃដីធ្លីក៏បានបង្រួមវិសាលភាពស្រដៀងគ្នាទៅនឹងបទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម)។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មានការជំទាស់ជាច្រើនពីសាធារណជន ក៏ដូចជាអ្នកជំនាញ ដូច្នេះគណៈកម្មាធិការរៀបចំសេចក្តីព្រាង វិសោធនកម្ម អនុក្រឹត្យលេខ ៤៤/២០១៤ បានទទួលយក និងកែសម្រួលខ្លឹមសារនេះ ហើយរក្សាទុកជាបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន។ នោះគឺ វិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានអនុវត្តចំពោះតម្លៃដីឡូតិ៍ដែលមានសក្តានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ ដោយសារការផ្លាស់ប្តូរផែនការ ឬការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ដី នៅពេលកំណត់ចំណូលពីការអភិវឌ្ឍន៍សរុប និងការចំណាយប៉ាន់ស្មានសរុប។

តាមពិត វិធីសាស្ត្រអតិរេក គឺជាវិធីសាស្រ្តកំណត់តម្លៃដីដោយផ្អែកលើសក្តានុពលនៃការប្រើប្រាស់នាពេលអនាគត មិនមែនផ្អែកលើការប្រើប្រាស់បច្ចុប្បន្ន ដូចវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ឬវិធីសាស្ត្រចំណូលនោះទេ។ វិធីសាស្ត្រអតិរេកឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃទីផ្សារនៃដីដែលត្រូវវាយតម្លៃ រួមទាំងកត្តាដូចខាងក្រោម៖ គោលបំណងប្រើប្រាស់ដី; ពាក្យប្រើប្រាស់ដី; ដង់ស៊ីតេសំណង់; កម្ពស់អគារ; មេគុណការប្រើប្រាស់ដី; ឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃនៃលំហូរសាច់ប្រាក់ក្នុងការវិនិយោគ ផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម ជាមួយនឹងការអនុវត្តជាក់ស្តែងខ្ពស់។ ដូច្នេះហើយ បើយោងតាមអាជីវកម្មជាច្រើន នេះក៏ជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យទំនើបមួយដែរ ស្របតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ ព្រោះវាអាចឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់ពីលក្ខណៈហិរញ្ញវត្ថុនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យ រួមមាន ការចំណាយ ចំណូល ប្រាក់ចំណេញ។ល។

ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) លោក Le Hoang Chau បានវាយតម្លៃថា បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការអនុវត្តគោលការណ៍កំណត់តម្លៃដីតាមវិធីសាស្ត្រអតិរេក យោងតាមសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) គឺលុបចោលនូវមុខវិជ្ជាសំខាន់មួយគឺដីកសិកម្ម។ ដោយលើកឡើងពីរឿងរ៉ាវនៃគម្រោងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចពិសេសដែលក្រុមហ៊ុន Sama Dubai Group (United Arab Emirates - UAE) ធ្លាប់បានចុះបញ្ជីវិនិយោគនៅខេត្ត Phu Yen ដែលមានទុនវិនិយោគសរុបរហូតដល់ 250 ពាន់លាន USD លោក Le Hoang Chau បានវិភាគថា៖ លើផ្ទៃដីរហូតដល់ 300,000 ហិកតា មានដីកសិកម្ម បើគិតតម្លៃដីប្រភេទនេះមិនត្រូវនិយាយទេ គ្មានគម្រោងតំបន់ទីក្រុងដែលមានតែដីមិនមែនកសិកម្មទេ វាតែងតែជាដីចម្រុះ។

ដូច្នេះបទប្បញ្ញត្តិខាងលើគឺនៅឆ្ងាយពីការពិតពេក ហើយនាំទៅរកផលវិបាកដែលមានតែគម្រោងអចលនទ្រព្យតូចៗ និងតំបន់លំនៅដ្ឋានខ្នាតតូច និងមធ្យមប៉ុណ្ណោះដែលអាចអភិវឌ្ឍបាន។ តំបន់ទីក្រុងខ្នាតធំមិនអាចសាងសង់បានទេ។ ក្រៅពីនេះ ដីកសិកម្មដែលត្រូវបានបំប្លែងទៅជាតំបន់ទីក្រុង សួនឧស្សាហកម្ម ឬតំបន់លំនៅដ្ឋាន ពិតណាស់ត្រូវបានទទួលយកដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច ដូច្នេះវាគ្រប់គ្រាន់ទាំងស្រុងក្នុងការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រអតិរេកនៅពេលគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី។

«មិនបាច់និយាយទេថា បច្ចុប្បន្ននេះមានការចាត់ថ្នាក់នៃដីដែលទាមទារមកវិញពីសមុទ្រ រួមទាំងករណីដែលរដ្ឋធ្វើដោយផ្ទាល់ និងករណីដែលឯកជនធ្វើ។ ដូច្នេះតើដីដែលទាមទារមកវិញពីសមុទ្រជាអ្វី? តើដីមិនមែនកសិកម្ម ឬដីកសិកម្មដែលមានផ្ទៃទឹក? ឧទាហរណ៍ បឹងវារីវប្បកម្ម គឺជាដីឆ្នេរសមុទ្រ ដីឆ្នេរមានផ្ទៃទឹក បើគេហៅថាដីមិនមែនកសិកម្ម ដីកសិកម្មហ្នឹងត្រឹមត្រូវ»។ បានស្នើឱ្យអនុវត្តវិធីសាស្រ្តអតិរេកលើដីកសិកម្មទាំងអស់ ដែលអាចយោងទៅបាន ដើម្បីឲ្យស៊ីសង្វាក់គ្នាជាមួយបទប្បញ្ញត្តិក្នុងសេចក្តីព្រាងវិសោធនកម្មអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ នាពេលបច្ចុប្បន្ន៖ "វិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានអនុវត្តចំពោះតម្លៃដីដែលមានសក្តានុពលក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ ដោយសារការផ្លាស់ប្តូរផែនការ ឬការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដី នៅពេលដែលចំណូលពីការអភិវឌ្ឍន៍សរុប និងការចំណាយប៉ាន់ស្មានសរុបត្រូវបានកំណត់" ។

ស្របតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ

លោក Nguyen The Phuong អនុប្រធានសមាគមអ្នកវាយតម្លៃវៀតណាមបានមានប្រសាសន៍ថា ការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តអតិរេកដើម្បីកំណត់តម្លៃដីនៃប្រភេទដីដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍គឺផ្អែកលើវិទ្យាសាស្ត្រ ស្របតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ និងចាំបាច់ក្នុងការកំណត់តម្លៃដីធ្លីនៅក្នុងប្រទេសរបស់យើងនាពេលបច្ចុប្បន្ន។ ដោយសារវិធីសាស្រ្តនេះត្រូវបានអនុវត្តជាទូទៅដើម្បីកំណត់តម្លៃដីសម្រាប់ដីឡូតិ៍ និងដីឡូតិ៍ដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍ ដែលទីផ្សារមិនមានប្រតិបត្តិការសម្រាប់ដីស្រដៀងគ្នា និងដីឡូតិ៍ ដើម្បីអនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ឬវិធីសាស្រ្តផ្សេងទៀត។ ការប្រើវិធីសាស្រ្តគណនាតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន និងគុណនឹងភាគរយរវាងតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន និងប្រភេទដីផ្សេងទៀតក្នុងតារាងតម្លៃដីគឺមិនអាចទៅរួចនោះទេ។

កាលពីពេលថ្មីៗនេះ នៅពេលដែលក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន បានធ្វើសេចក្តីព្រាង និងដាក់ជូនយោបល់លើវិសោធនកម្ម អនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ នោះ មានមតិជាច្រើន ហើយលោកមានសេចក្តីសោមនស្សរីករាយជាខ្លាំង ដែលទីភ្នាក់ងារនេះទទួលយក និងរក្សាទុកនូវវិធីសាស្ត្រអតិរេកដូចបច្ចុប្បន្ន។ ដូច្នេះ សេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) ក៏ព្រាងដោយទីភ្នាក់ងារនេះ ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យឡើងវិញនូវបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីវិធីសាស្ត្រអតិរេក ដើម្បីឲ្យស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន។ ប្រសិនបើវិធីសាស្រ្តអតិរេកត្រូវបានអនុវត្តតែលើដីមិនមែនកសិកម្មទេនោះ វានឹងពិបាកក្នុងការអនុវត្ត ព្រោះដីចំរុះដែលមានតម្លៃធំគឺពិបាកអនុវត្តវិធីសាស្រ្តផ្សេងទៀត។

ជាឧទាហរណ៍ វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបអាចអនុវត្តបានតែលើអគារទាបប៉ុណ្ណោះ មិនមែនសម្រាប់អគារខ្ពស់ៗ អគារពហុមុខងារ ឬអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មនោះទេ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ វិធីសាស្ត្ររកប្រាក់ចំណូលត្រូវអនុវត្តតែលើដីកសិកម្ម ដែលសមស្របបំផុតសម្រាប់ដីសម្រាប់ដាំដំណាំប្រចាំឆ្នាំ... ដូច្នេះហើយ បទប្បញ្ញត្តិដូចក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ នឹងធ្វើឱ្យគម្រោងធំជាង ២០០ពាន់លានដុងត្រូវបានរារាំង។ ខណៈបច្ចុប្បន្ន គម្រោងអចលនទ្រព្យភាគច្រើនមានដើមទុនវិនិយោគច្រើនណាស់។ បទប្បញ្ញត្តិនេះ ថែមទាំងអាចបង្កការខូចខាតយ៉ាងធំដល់ថវិការដ្ឋ ដោយសារការពង្រីកទំហំដីឡូតិ៍ ដែលប្រើវិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដី...

លោក Le Hoang Chau បានផ្តល់អនុសាសន៍បន្ថែមថា៖ រដ្ឋាភិបាលគួរតែពិចារណា និងកែប្រែវិធីសាស្ត្រអតិរេក ដែលជាវិធីសាស្ត្រកំណត់តម្លៃដី ដោយយកចំណូលអភិវឌ្ឍន៍សរុប ដកតម្លៃប៉ាន់ស្មានសរុបនៃការអភិវឌ្ឍន៍ដី ឬផ្ទៃដីតាមផែនការប្រើប្រាស់ដី និងផែនការសាងសង់លម្អិតដែលត្រូវបានអនុម័តដោយស្ថាប័នរដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច ជំនួសឱ្យ "ផ្អែកលើមូលដ្ឋានប្រើប្រាស់ដីដែលមានប្រសិទ្ធភាពបំផុត (មេគុណការប្រើប្រាស់ដី ដង់ស៊ីតេសំណង់អតិបរមា)"។

លោកសាស្ត្រាចារ្យ Dang Hung Vo អតីតអនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានបានមានប្រសាសន៍ថា ការវាយតម្លៃគឺជាវិស័យឯកទេសមួយ។ បច្ចុប្បន្ននេះ សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ ក៏នៅខ្វះវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃជាច្រើនផងដែរ។ ដូច្នេះ ច្បាប់មិនគួរបញ្ជាក់លម្អិតអំពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីនោះទេ ប៉ុន្តែជាទូទៅគ្រាន់តែចែងថា ត្រូវតែអនុវត្តទៅតាមស្តង់ដារវាយតម្លៃរបស់វៀតណាមដែលបានប្រកាសឱ្យប្រើ។ នេះរួមបញ្ចូលទាំងវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃផ្សេងៗគ្នាជាច្រើន ហើយវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃនីមួយៗត្រូវបានពិពណ៌នាលម្អិត រួមជាមួយនឹងលំដាប់ ដំណើរការអនុវត្ត និងលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យដែលភ្ជាប់មកជាមួយ។

ប្រភពតំណ