ពី "ចំណុចក្តៅ" នៃជាន់ទី 584

កិច្ចសន្យាខ្ចីប្រាក់ គឺជាប្រតិបត្តិការដែលវិនិយោគិនប្រើដើម្បី "គេចផុតពីច្បាប់" នៅពេលដែលគម្រោងអចលនទ្រព្យមិនទាន់បានបញ្ចប់គ្រប់មុខទំនិញវិនិយោគតាមការកំណត់ ហើយត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការ ឬបង្កើនដើមទុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយកិច្ចសន្យាប្រភេទនេះគឺជារឿងធម្មតាណាស់នៅក្នុងទីផ្សារសព្វថ្ងៃនេះ។ មួយផ្នែកដោយសារតែអ្នកទិញមានការលោភលន់ចង់បានប្រាក់ចំណេញ មួយផ្នែកដោយសារតែពួកគេមិនមានច្បាប់ច្បាស់លាស់ ហើយស្តាប់ការសន្យា "ស្លាប" របស់អ្នកវិនិយោគ ដែលនាំឱ្យ "ផ្លែល្វីង" នៅពេលដែលអាជីវកម្ម "បំពានការសន្យារបស់ពួកគេ" ។

MB 584 វួដ Quang Thanh (ទីក្រុង Thanh Hoa ) កំពុងត្រូវបានសាងសង់ក្នុងពេលដំណាលគ្នា ជម្លោះ និងការខ្វែងគំនិតគ្នាជាច្រើនកើតឡើងរវាងអតិថិជន និងវិនិយោគិន។

ចាប់ពីចុងឆ្នាំ 2023 ដល់បច្ចុប្បន្ន នៅគម្រោងតំបន់លំនៅដ្ឋាន Dong Phat Urban Southeast (ដែលគេស្គាល់ថា MB 584) Quang Thanh Ward (ទីក្រុង Thanh Hoa) ដែលវិនិយោគដោយក្រុមហ៊ុន BNB Company Limited ដីរាប់រយគ្រួសារកំពុងត្រូវបានសាងសង់យ៉ាងសកម្ម។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មានជម្លោះ និងការខ្វែងគំនិតគ្នាជាច្រើនរវាងអតិថិជន និងវិនិយោគិននៃគម្រោងនេះ ដែលពិបាកនឹងដោះស្រាយ។ ពីទីនេះ "ភាពមិនប្រក្រតី" ជាច្រើនរបស់អ្នកវិនិយោគត្រូវបាន "លាតត្រដាង" ។

ដី​១​ឡូត៍​«លក់»​ឲ្យ​មនុស្ស​ច្រើន?

គម្រោងលំនៅដ្ឋានទីក្រុង Dong Phat ភាគអាគ្នេយ៍ត្រូវបានទទួលស្គាល់ដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តថាជាលទ្ធផលឈ្នះៗនៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីក្នុងសេចក្តីសម្រេចលេខ 1055/QD-UBND ចុះថ្ងៃទី 26 ខែមីនា ឆ្នាំ 2020។ អាស្រ័យហេតុនេះ គម្រោងនេះមានផ្ទៃដីសរុបជាង 35,400 ម៉ែត្រការ៉េ ស្មើនឹង 257 ឡូតិ៍ រួមទាំងដី 257 ល្វែង។

ភ្លាមៗបន្ទាប់ពីឈ្នះការដេញថ្លៃ អ្នកវិនិយោគមិនទាន់បានសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធពេញលេញតាមបទប្បញ្ញត្តិទេ ប៉ុន្តែបានប្រមូលដើមទុនពីអតិថិជនរួចហើយក្នុងទម្រង់កិច្ចសន្យាខ្ចី ហើយ "ការចុះបញ្ជី" ឈ្មោះម្ចាស់ដីត្រូវបានស្របច្បាប់ដោយការចុះបញ្ជីតាមបំណង ដោយបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់អំពីចំនួនដីដែលអតិថិជនចង់ "ទិញ" ។ ក្នុងការចុះឈ្មោះតាមបំណងប្រាថ្នា វិនិយោគិនក៏បានបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់អំពីសិទ្ធិក្នុងការចុះកិច្ចសន្យាលក់ជាមួយអតិថិជន នៅពេលដែលគម្រោងបានបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការចុះកិច្ចសន្យាលក់ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំ 2023 នៅពេលដែលក្រុមហ៊ុន BNB Company Limited ចាប់ផ្តើមអនុញ្ញាតឱ្យអតិថិជនចុះឈ្មោះចង់បានដី និងសាងសង់ផ្ទះរដុបតាមការរចនា គ្រួសារជាច្រើនមានការភ្ញាក់ផ្អើលនៅពេលដែលដីរបស់ពួកគេត្រូវបាន "លក់" ទៅកាន់មនុស្សជាច្រើនក្នុងពេលតែមួយ។

ឧទាហរណ៍ ករណីលោក Le Ngoc H. នៅទីក្រុង Thanh Hoa។ នៅក្នុងខែតុលា ឆ្នាំ 2021 លោក H. ចង់ទិញផលិតផលនៅ MB 584 ដូច្នេះគាត់បានធ្វើប្រតិបត្តិការជាមួយក្រុមហ៊ុន BNB Company Limited តាមរយៈទម្រង់នៃការចុះកិច្ចសន្យាខ្ចីប្រាក់ រួមជាមួយនឹងការចុះបញ្ជីនូវបំណងចង់ "ទិញ" ដីឡូតិ៍ LK141។ លោក H. បានបង់ចំនួនសរុបចំនួន 1 ពាន់លាន 260 លានដុងក្នុង 3 ដំណាក់កាល ហើយត្រូវបានផ្តល់ឱ្យនូវកំណត់ត្រាប្រគល់ដី និងឯកសាររចនាដោយអ្នកវិនិយោគ។ ចាប់ពីពេលនោះរហូតដល់ដំណាច់ឆ្នាំ 2023 លោក H. មិនបានទទួលឯកសារ ការហៅទូរស័ព្ទ ឬព័ត៌មានណាមួយពីអ្នកវិនិយោគអំពីការរៀបចំសំណង់ និងការប្រមូលប្រាក់សម្រាប់ការសាងសង់រដុបតាមកាលវិភាគ ឬការអញ្ជើញឱ្យធ្វើការ និងដោះស្រាយបញ្ហាទាក់ទងនឹងការបញ្ជាក់ការស្នើសុំ។ នៅខែមីនា ឆ្នាំ 2024 លោក H. មានការភ្ញាក់ផ្អើលយ៉ាងខ្លាំងដែលបានទទួលការជូនដំណឹងពីអ្នកវិនិយោគអំពីការបញ្ចប់សំណើចុះបញ្ជីរបស់គាត់សម្រាប់ដី LK141 ។ រត់ចុះទៅទីតាំងដីដើម្បីពិនិត្យ លោក ហ. ឃើញមានគេសង់ផ្ទះត្រឹមត្រូវលើដីរបស់គាត់ ហើយបានបង់លុយ និងចុះឈ្មោះ។

ក្នុងញត្តិដែលបានផ្ញើទៅកាន់អ្នកសារព័ត៌មាន លោក H. បានបន្ថែមថា បន្ទាប់ពីធ្វើការជាមួយតំណាងវិនិយោគិន លោក Nguyen Huy Hoang ដែលជាប្រធានគណនេយ្យករ និងត្រូវបានចាត់តាំងដោយក្រុមហ៊ុនដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហានេះ លោក Hoang បានយល់ព្រមដោះស្រាយបញ្ហាជូនលោក H. ដោយក្រុមហ៊ុនបានទិញដីឡូតិ៍ LK141 វិញក្នុងតម្លៃ 1 billion 600 លានដុង និងបង់ជា 4 ដំណាក់កាល។ ការដំឡើងលើកទីមួយនៅថ្ងៃទី 16 ខែមេសា មានចំនួន 300 លានដុង ការដំឡើងលើកទីពីរនៅថ្ងៃទី 29 ខែមេសា មានចំនួន 200 លានដុង ការដំឡើងលើកទី 3 មានចំនួន 500 លានដុង និង ការដំឡើងលើកទី 4 ចំនួន 600 លានដុង។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ រហូតមកដល់ពេលនេះ បន្ទាប់ពីធ្វើការដោយផ្ទាល់ និងទូរស័ព្ទជាច្រើនដងរួចមក ក្រុមហ៊ុន BNB Company Limited បានបង់លុយជូនលោក H. 300 លានដុង កាលពីថ្ងៃទី 16 ខែមេសា។

យោងតាមការស៊ើបអង្កេតរបស់អ្នកយកព័ត៌មាន មូលហេតុដែលដីឡូតិ៍ LK141 ត្រូវបានប្រគល់ឱ្យអតិថិជនផ្សេងទៀតសម្រាប់ការសាងសង់គឺដោយសារតែដីរបស់អតិថិជននេះ (LK239) ត្រូវបាន "លក់" ដោយអ្នកវិនិយោគទៅឱ្យអតិថិជនផ្សេងទៀត។ ហើយដើម្បីដោះស្រាយ "ពាក្យបណ្តឹង" របស់អតិថិជននៅក្នុងដីឡូតិ៍ LK239 វិនិយោគិន "ផ្តល់សំណង" ដល់អតិថិជននៅក្នុងឡូតិ៍ LK141។

យោងតាមមតិរបស់អតិថិជនជាច្រើនចំពោះកាសែត Thanh Hoa ស្ថានភាពដីឡូតិ៍ចំនួន 1 ដែលត្រូវបានលក់ទៅមនុស្សជាច្រើននៅ MB 584 កំពុងបន្តមានភាពស្មុគស្មាញ។ មិនត្រឹមតែ "លក់" ឱ្យអតិថិជន 2 នាក់ទេ មានដីឡូតិ៍ ថែមទាំងជាន់គ្នាជាមួយអតិថិជន 3 ឬ 4 នាក់។ អតិថិជនជាច្រើន នៅពេលដែលមានការសង្ស័យ ឬរកឃើញការត្រួតស៊ីគ្នា ទូរស័ព្ទ ឬធ្វើការណាត់ជួប ស្នើសុំធ្វើការជាមួយអ្នកវិនិយោគ ប៉ុន្តែក្រុមហ៊ុន BNB Company Limited មិនទាន់បានបញ្ជូនបុគ្គលដែលមានសិទ្ធិអំណាចគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីឆ្លើយ និងជៀសវាងការដោះស្រាយបញ្ហានោះទេ។

ការមិនចុះសម្រុងគ្នានៃផលប្រយោជន៍, ជម្លោះជាប់លាប់

មិនមែនជា “សោកនាដកម្ម” ដូចអតិថិជនដែលត្រូវបានផ្តល់ដីត្រួតស៊ីគ្នានោះទេ ប៉ុន្តែអតិថិជនជាច្រើនដែលបានបង់ថ្លៃសាងសង់តាមកាលវិភាគ ឬទទួលបានដីដើម្បីចុះឈ្មោះសាងសង់ដោយខ្លួនឯង ក៏ស្ថិតក្នុងស្ថានភាព “យំពាក់កណ្តាល សើចពាក់កណ្តាល” ផងដែរ។

យោងតាមទម្រង់ពាក្យសុំដែលបានចុះហត្ថលេខាដោយក្រុមហ៊ុន BNB Company Limited នៅថ្ងៃតែមួយជាមួយនឹងកិច្ចសន្យាប្រាក់កម្ចី ផលិតផល "លក់" ខុសច្បាប់គឺជាផ្ទះឆៅដែលត្រូវបានសាងសង់ឡើងតាមការរចនាដែលត្រូវបានអនុម័តដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច។ ដូច្នេះហើយ ចាប់ពីដើមឆ្នាំ 2023 ក្រុមហ៊ុន BNB Company Limited បានចាប់ផ្តើមផ្ញើសេចក្តីជូនដំណឹងអំពីវឌ្ឍនភាពនៃការសាងសង់ឆៅ និងការបញ្ចប់ផ្នែកខាងក្រៅនៃគម្រោង។ អាស្រ័យហេតុនេះ វិនិយោគិននឹងចាប់ផ្តើមការសាងសង់ទីតាំងស្របគ្នាចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមីនា ឆ្នាំ 2023 ហើយតម្រូវឱ្យគ្រួសារបង់ប្រាក់ទៅតាមវឌ្ឍនភាព។ អតិថិជនមួយចំនួន តាំងពីដើមដំបូងមក “ធ្វើតាម” យ៉ាងតឹងរ៉ឹង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមមតិរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ វិនិយោគិនមិនបានបំពេញការប្តេជ្ញាចិត្តលើវឌ្ឍនភាពស្របតាមកិច្ចសន្យាសំណង់ឆៅនោះទេ ក៏ដូចជាគុណភាពសំណង់នៃគម្រោងមិនត្រូវបានធានានោះទេ។

ក្នុងករណីលោក NTV (ឈ្មោះតួអក្សរត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរ) នៅទីក្រុង Thanh Hoa គាត់មានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានបន្ទាន់ ដូច្នេះគាត់គឺជាអតិថិជនដំបូងគេដែល "អនុវត្តតាម" ការទូទាត់សម្រាប់ការសាងសង់ផ្ទះដ៏លំបាកតាមការស្នើសុំរបស់អ្នកវិនិយោគ។ ហើយអ្នកវិនិយោគក៏ចាប់ផ្តើមសាងសង់ផ្ទះឱ្យគាត់តាំងពីខែមីនា ឆ្នាំ 2023 មកម្លេះ។ ប៉ុន្តែរហូតមកដល់ពេលនេះ គាត់មិនទាន់ទទួលបានផ្ទះសម្រាប់រស់នៅនៅឡើយទេ លោក V. បាននិយាយថា សូម្បីតែអ្នកម៉ៅការសំណង់ក៏យំដែរ ព្រោះអ្នកវិនិយោគមិនបានបង់ថ្លៃសាងសង់ឱ្យពួកគេតាមកិច្ចសន្យាសាងសង់ដ៏រដុប ដែលនាំឱ្យប៉ះពាល់ទាំងការរីកចំរើន និងគុណភាពផ្ទះរបស់គាត់។ "បន្ទាប់ពីការស្នើសុំ និងញត្តិជាច្រើន វិនិយោគិនបានសម្របសម្រួលជាមួយអ្នកម៉ៅការ ដើម្បីស្វែងរកដំណោះស្រាយដើម្បីពង្រឹងប្រព័ន្ធជួរឈរសំខាន់ ដើម្បីជួសជុលវាសម្រាប់គ្រួសាររបស់ខ្ញុំ" - លោក V. មានការខកចិត្ត។

ពីការបាត់បង់កេរ្តិ៍ឈ្មោះ វឌ្ឍនភាព និងគុណភាព នៅពេលអនុវត្តគម្រោងសាងសង់ក្នុងដំណាក់កាលដំបូង រហូតដល់អ្នកវិនិយោគផ្តល់តម្លៃសំណង់រដុប ដែលអតិថិជនចាត់ទុកថា «ខ្ពស់កប់ពពក» បើធៀបនឹងតម្លៃទីផ្សារ អតិថិជនជាច្រើនមិនយល់ព្រមបង់ប្រាក់ឱ្យអ្នកវិនិយោគសាងសង់ទេ ប៉ុន្តែរៀបចំសំណង់ដោយខ្លួនឯង។

អ្វី​ដែល​គួរ​និយាយ​នៅ​ទី​នេះ​គឺ​នៅ​ពេល​អតិថិជន​រៀបចំ​ការ​សាងសង់​ផ្ទះ​របស់​ខ្លួន​ពួកគេ​ត្រូវ​ "បង្ខំ​" ដោយ​អ្នក​វិនិយោគ​ឱ្យ "​ក្លែង​បន្លំ​" នូវ​ចំនួន​ប្រាក់​មិន​សម​ហេតុផល​ជា​ច្រើន​។ ចំនួនទឹកប្រាក់ទាំងនេះមិនត្រូវបានបញ្ចូលទៅក្នុងគណនីរបស់អ្នកវិនិយោគទេ ប៉ុន្តែត្រូវបានផ្ទេរទៅក្នុងគណនីរបស់បុគ្គលផ្សេងៗគ្នា ដោយមិនដឹងថាពួកគេមានសិទ្ធិអំណាច ឬមុខតំណែងអ្វីនៅក្នុងក្រុមហ៊ុន BNB Company Limited ហើយមិនមានអ្នកដែលមានសិទ្ធិចុះហត្ថលេខា និងបោះត្រាទេ?

អាស្រ័យហេតុនេះ ចំពោះដីនីមួយៗដែលអតិថិជនសាងសង់ដោយខ្លួនឯង ក្រុមហ៊ុន ប៊ី.អិន.ប៊ី លីមីតធីត តម្រូវឱ្យអតិថិជនបង់ប្រាក់ចាប់ពី ៣០០ ទៅ ៣៥០ លានដុង។ អតិថិជនជាច្រើនបាននិយាយថា វិនិយោគិនបានពន្យល់ថា ទាំងនេះជាចំនួនដែលទាក់ទងនឹងតម្លៃរចនា ការចំណាយលើការគ្រប់គ្រង គំនរសំណង់តាមផែនការ... អតិថិជន LTC នៅស្រុក Tho Xuan មានការខកចិត្តថា៖ "ទឹកប្រាក់ជាង 350 លានដុង ដែលវិនិយោគិនតម្រូវឱ្យអតិថិជនបង់ត្រូវបាន "ពន្យល់" រួមមាន: 50 លានដុងសម្រាប់ការចំណាយ ... សម្រាប់ការបើកបរគំនរ 50 លានដុងសម្រាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់វិញ្ញាបនបត្រ 8 លានដុង។ ចំពោះ​ការ​ចំណាយ​លើ​ការ​គ្រប់​គ្រង គឺ​ជិត ១៧០​លាន​ដុង សម្រាប់​ចំណាយ​ធានា​ថា អ្នក​ម៉ៅការ​សាងសង់​តាម​ការ​រចនា»។

លោក C. បានបន្ថែមថា "អ្នកវិនិយោគបាននិយាយថាពួកគេនឹងសងប្រាក់កក់សម្រាប់ការធានារបស់អ្នកម៉ៅការសំណង់ ប្រសិនបើមិនមានការរំលោភលើការរចនា ប៉ុន្តែមិនមានការប្តេជ្ញាចិត្តជាលាយលក្ខណ៍អក្សរច្បាស់លាស់លើរយៈពេលសងប្រាក់វិញនោះទេ។ យើងបានបាត់បង់ទំនុកចិត្តលើវិនិយោគិននេះ ហើយតាមពិតទៅ មានអតិថិជនជាច្រើនបានសាងសង់ផ្ទះរួចរាល់ហើយ និងកំពុងរស់នៅដោយស្ថិរភាព ប៉ុន្តែមិនទាន់ទទួលបានប្រាក់នេះមកវិញទេ"។

នៅក្នុងមតិយោបល់របស់ពួកគេចំពោះកាសែត Thanh Hoa អតិថិជនជាច្រើនមានការខកចិត្តដែលក្នុងអំឡុងពេលដំណើរការសាងសង់ អ្នកវិនិយោគមិនបានសហការជាមួយអតិថិជនដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហា និងស្តាប់ការពិភាក្សា និងការផ្តល់យោបល់ ប៉ុន្តែក៏បានផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយជាបន្តបន្ទាប់ក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លី។ ពេលខ្លះពួកគេបានបង្ខំអ្នកវិនិយោគឱ្យរៀបចំការសាងសង់; ពេលខ្លះពួកគេបានបង្ខំមនុស្សឱ្យសាងសង់ខ្លួនឯង។ គោលការណ៍ប្រមូលក៏ខុសគ្នាដែរ អាស្រ័យលើប្រធានបទ ទំនាក់ទំនង និង... "អាកប្បកិរិយា" របស់អតិថិជន។

លោក Tr.D.T នៅទីក្រុង Thanh Hoa បាននិយាយថា “ខ្ញុំមានដី 2 ដីជាប់គ្នានៅ MB 584 ។ ក្រឡេកទៅមើល "មេរៀន" របស់អតិថិជនដែលបានចំណាយលុយឱ្យក្រុមហ៊ុនដើម្បីសាងសង់ផ្ទះមិនទាន់រួចរាល់ ខ្ញុំពិតជាមិនហ៊ានចំណាយប្រាក់បន្ថែមទៅឱ្យក្រុមហ៊ុននេះទេ។ ប៉ុន្តែប្រសិនបើខ្ញុំមិនបន្តការសាងសង់ទេ ចុះបើវិនិយោគិន “ចុះកិច្ចសន្យាសម្ងាត់” ទៀតនោះ ខ្ញុំក៏នឹងទទួលរងនូវការខ្ចីប្រាក់បន្ថែមទៀតដែរ។ អ្នកវិនិយោគប្រគល់ដីសាងសង់ ខ្ញុំក៏ត្រូវបង់លុយ ២០០លានដុង មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណឹងទេ រៀងរាល់ពីរបីថ្ងៃម្តង មានអ្នកអះអាងថាខ្លួនជាបុគ្គលិកក្រុមហ៊ុន ផ្ញើសារមកសុំផ្ទេរលុយបន្ថែម “មិនបញ្ចេញឈ្មោះ” ខ្ញុំពិតជាពិបាកចិត្តណាស់ដែលបង់លុយ ៣០០ ទៅ ៣៥០លានដុង សុំទិញផ្ទះវិញហើយស្រួលណាស់ ។ ខ្ញុំ​ខ្លាច វា​មិន​ពិត​ទេ!»។

អតិថិជនជាច្រើនក៏បានរាយការណ៍ប្រាប់អ្នកសារព័ត៌មានថា បន្ទាប់ពី "បំបែកការជឿទុកចិត្ត" ជាច្រើនដងជាមួយអតិថិជន ក្រុមហ៊ុន BNB Company Limited បន្តផ្លាស់ប្តូរតំណាងនៅសាខា Thanh Hoa ។ ការហៅទូរសព្ទមិនអាចផ្ញើសារបាន ការទៅជួបគេត្រូវចៀសវាង ការបញ្ជូនមនុស្សដែលគ្មានសមត្ថកិច្ចទៅធ្វើការ... ដូច្នេះហើយ អតិថិជនរាប់រយនាក់ដែលបានចំណាយប្រាក់រាប់ពាន់លានដុល្លារក្នុងបរិវេណនេះ បានទិញត្រឡប់មកវិញអស់ហើយ អស់កង្វល់ បារម្ភ ច្របូកច្របល់ និងជាប់គាំង!

ក្រុមអ្នករាយការណ៍

មេរៀនទី២៖ កិច្ចសហប្រតិបត្តិការ ឬ «អន្ទាក់» ក្នុងការចល័តមូលធន។

ប្រភព៖ https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-1-tu-diem-nong-mat-bang-584-217352.htm