긍정적인 신호
2023년 9월 이후 국가은행이 기준금리를 4배나 인하하고 대출금리와 예금금리도 기존 대비 2~4% 인하함에 따라, 다른 투자처들도 은행 및 신용기관으로부터 자금을 조달할 수 있는 기회를 얻게 되었습니다. 최근 일부 비국영 상업은행들도 유동성 지원, 소비자 대출, 주택 건설 등을 위한 연 4.5~5% 수준의 단기 대출 상품을 발표했습니다.
베트남 국립은행 응에 안 지점 대표는 "사회주택 사업 투자를 위한 120조 동 규모의 지원 패키지와 관련하여, 주택 구매자와 사회주택 사업 투자자에게 각각 연 8.2%와 8.7%의 대출 금리가 고정되었지만, 국립은행이 6개월마다 금리를 조정하는 것을 고려할 것으로 예상된다"고 밝혔습니다.
2023년 11월까지 시중은행들은 작년과 마찬가지로 주택 건설 및 수리 투자 대출을 계속 제공할 예정입니다. 은행은 차용인의 유동성 평가에 따라 연 7.0%에서 8.5%까지의 금리를 적용할 예정입니다. 대출 기간이 짧을수록 금리는 낮아지고, 그 반대의 경우도 마찬가지입니다.
부동산 투자 대출과 관련하여, 지금까지 시중은행들은 적법성이 보장된 부동산 투자 프로젝트에만 대출을 제공해 왔습니다. 120조 VND 규모의 대출 패키지는 아직 대출 신청을 완료하지 않은 기업만 대상으로 조사 중이어서 미상환 부채는 발생하지 않았습니다.
국립은행 응에안 지점은 2023년 10월 30일 기준으로 해당 지역 부동산 부문의 미지급 대출금이 23조 8,650억 동으로 전체 미지급 대출금의 8.2%를 차지했으며, 2022년 말 대비 8.7% 증가했다고 밝혔습니다.
앞서 베트남국립은행 응에안지점 관계자는 기자들에게 "생산 및 경영 상황이 어려워지고 송금이 늘어나 이자율이 크게 낮아졌지만, 은행에 예치된 유휴자금은 꾸준히 늘고 있다"고 전한 바 있다.
한 경제 분석가에 따르면, 금리가 하락하고 베트남 동(VND) 가치가 하락했지만, 금이나 주식 등 다른 투자 수단이 상당히 위험한 상황에서 저축은 현재 안전한 피난처입니다. 가까운 미래에 부동산 시장, 특히 경매 시장이 이전보다 낮은 합리적인 가격을 제시한다면 투자자들은 이를 고려할 것이며, 현금 흐름이 반전되어 부동산 투자 수단으로 이동할 가능성이 매우 높습니다.
연말, 해외에서 일하는 자녀들이 송금하는 송금액이 늘어나면서 많은 가정이 토지 투자를 고려하고 있습니다. 디엔하이(Dien Hai) 사(社)에서 열린 토지 경매에 참석했을 때, 1번 마을의 두 가족이 토지 경매 참여를 논의하는 모습을 목격했습니다. 디엔하이 사 1번 마을의 NKK 씨는 아들이 1년 넘게 해외에서 일하고 결혼까지 했기 때문에, 시부모와 협의하여 180m² 면적의 계획 토지에 대한 입찰 서류 두 개를 구매했습니다. 입찰가는 6억 1,400만 동(VND)이며, 시부모는 최대 7억 동까지 입찰할 것으로 예상했습니다. 그러나 외부에서 입찰에 참여하는 서류가 많아 두 사람은 낙찰가가 7억 동을 넘거나 심지어 8억 동을 넘을 수도 있다는 우려를 표했습니다.
빈시 응이득사, 쉬안호아 마을에 있는 33개 토지구획의 계획구역 경매에 참여한 거래소 대표 레 뚜언 틴 씨는 다음과 같이 분석했습니다. "2년간 토지 가격이 정체되어 있고, 이전보다 20~30%가 감소했기 때문에, 좋은 계획구역과 적정한 시작 가격만이 경매에 참여하기 위해 신청했습니다."
노동보훈사회부에 따르면, 응에안성은 8만 8천 명이 넘는 계약직 근로자를 고용하고 있으며, 매년 해외 송금액이 미화 6억 5천만 달러(약 7천억 원), 즉 15조 동(VND)에 달합니다. 다른 경로를 통해 자유롭게 해외로 나가는 2만 명 이상의 근로자를 포함하면 연간 송금액은 약 14억 달러(약 1조 4천억 원), 즉 약 35조 동(VND)에 달합니다. 저축 금리가 낮은 수준을 유지하고 이 금액의 30%만 부동산 시장으로 이전된다면, 토지 경매는 점차 활기를 되찾을 수 있을 것입니다.
예측
부동산 시장은 언제 회복될까요? 지난 몇 년간 부동산 시장의 상황과 추이를 살펴보면, 이 질문에 쉽게 답할 수 없다는 것을 알 수 있습니다. 최근 비즈니스 포럼 신문이 주최한 컨퍼런스에서 전문가들과 경험 많은 부동산 투자자들은 매우 신중한 의견을 피력했습니다. 따라서 2024년 말까지는 금리가 하락하고 투자자들의 신뢰가 회복되기를 기대합니다.
응에안 부동산협회 부회장 응웬 반 바 씨는 "빈시와 디엔쩌우 지역에서 많은 참가자와 성공적인 경매가 진행된 최근 경매는 매우 긍정적이었습니다. 하노이 에서는 12월 초 도시화 예정 지역인 교외 지역에서 토지 경매가 진행되어 매수자가 더 많았습니다. 이는 작년과는 다른 양상입니다."라고 말했습니다. 하지만 부동산 시장이 "활기차게 회복"되었다고 단언하기에는 아직 이르다고 덧붙였습니다.
응에안 테코(Tecco) 거래소 관계자는 "올해 그룹이 응에안에 신제품을 출시하지는 않았지만, 3개월 전보다 시장이 활발해졌고, 실제 수요가 있는 고객만 주문을 냈다"고 덧붙였습니다. 현재 응에안 지역뿐만 아니라 전국 아파트 거래도 전반적으로 침체되어 있습니다. 올해 경기가 어려워 기업들의 주문이 부족하고, 근로자들의 일자리가 부족하기 때문에 이는 불가피한 현상입니다.
부동산 경매 서비스 센터(법무부)의 박 흥 하우 부국장은 실제 매수 수요가 있는 사람들의 수는 증가했지만, 토지 경매와 중개인들이 경매에 참여하여 수익을 노리는 상황은 여전히 존재한다고 말했습니다. 도 르엉, 응이록, 디엔쩌우, 빈시의 토지 경매는 아름다운 계획 지역, 높은 수익성, 그리고 적정한 초기 가격으로 인해 많은 매수자가 있습니다. 이러한 경매 지역은 경매장에서 토지의 절반 이상을 매입하고 경매가 완료된 후 토지당 5천만~1억 동(VND)의 차액에 양도되는 경우가 많습니다. 그러나 디엔 러이, 디엔 동(디엔쩌우), 응이 안(빈시)과 같은 계획 지역도 여러 차례 공고에도 불구하고 매수자가 없는 경우가 많습니다.
디엔쩌우구 경매 감독팀 멤버는 다음과 같이 말했습니다. 일반적으로 경매 참여자가 많고 입찰가가 높을수록 좋지만, 2021년처럼 층의 지배적 참여를 포함하여 입찰가가 너무 높아지면 보증금을 잃을 우려가 있습니다.
한편, 빈시 응이푸(Nghi Phu) 마을의 부동산 중개인 응웬 테 안(Nguyen The Anh) 씨는 다낭과 호치민시를 정기적으로 오가며 거래를 연결하고 있다고 말했습니다. 그는 "현재 전국 부동산 시장은 바닥권에 있으며, 주로 횡보하고 있어 거래량이 많지 않습니다. 시장을 살펴보면 응에안(Nghe An)과 하노이(Hanoi)의 경매 시장만 조금 더 활발하며, 사람들이 송금한 금액과 경매 참여 업체 덕분에 거래량이 더 많습니다."라고 말했습니다. 대도시에 비해 응에안 시장은 규모가 작기 때문에 조만간 대형 시장의 움직임이 "워밍업"될 것으로 예상됩니다. 이러한 분위기를 유지하고 내년을 위한 분위기를 조성하는 것은 투자 유치, 응에안으로의 근로자 및 전문가 유치에 달려 있습니다. 그리하여 집을 임대하고 소유해야 할 필요성이 생겨났습니다. 게다가 유로(유럽), 미국 달러, 일본 엔의 환율이 안정되고, 송금액이 많을 경우 농촌 토지 경매가 더욱 활발해질 것입니다.
응에안성 토지기금개발센터 대표는 시장 동향에 대해 다음과 같이 말했습니다. "2024년에 들어서 지방자치단체에서는 투자자를 유치하기 위해 계획된 지역을 검토하여 더 합리적인 가격으로 경매에 부쳐야 하며, 이를 통해 시장에 긍정적인 심리적 모멘텀을 조성해야 합니다."
내년 부동산 시장과 관련된 또 다른 중요한 정보는 주택법, 부동산사업법, 그리고 특히 통과될 새로운 토지법입니다. 국회가 2주택 이상 주택 소유자에 대한 세제 개편안을 확정하고, 정부가 토지 및 부동산 양도 거래 시 계좌이체를 의무화하고, 탈세 방지를 위한 검사 및 검증을 강화한다면, 부동산 시장에 어느 정도 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
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