투자 유치에 유리한 점
통계청 자료에 따르면 2023년 5월 20일 기준 신규 외국인직접투자(FDI) 프로젝트 962건이 허가를 받았으며, 등록 자본금은 52억 6천만 달러에 달합니다. 이는 프로젝트 건수 기준으로 전년 동기 대비 66.4% 증가, 등록 자본금 기준으로는 27.8% 증가한 수치입니다. 산업단지 부동산과 FDI 간의 밀접한 관계를 고려할 때, 베트남으로 유입되는 자본 규모는 이러한 유형의 투자 개발 잠재력이 여전히 매우 크다는 것을 보여줍니다.
게다가 베트남의 많은 산업 단지는 위험 분산을 위해 중국에서 제조 공장을 이전하는 추세로 인해 외국 기업들의 관심을 계속해서 끌고 있습니다. 정치적 안정성과 전략적 위치를 갖춘 베트남은 많은 글로벌 대기업들에게 매력적인 목적지입니다.
기획투자부 산하 외국인투자진흥청 보고서에 따르면, 2023년 1월부터 5월까지 베트남에 등록된 외국인 투자 총액은 52억 6천만 달러를 넘어섰으며, 이는 2022년 동기 대비 27.8% 증가한 수치입니다. 총 82개 국가 및 지역이 베트남에 투자했으며, 싱가포르가 25억 3천만 달러 이상의 투자액으로 전체 투자액의 23.3% 이상을 차지하며 선두를 달리고 있습니다. 그 뒤를 이어 일본, 중국, 대만, 홍콩(중국), 한국 등이 투자를 유치하기에 유리한 조건을 갖춘 지역과 도시에 집중적으로 투자하고 있습니다.
베트남은 고유한 이점 덕분에 많은 대기업들을 계속해서 유치하고 있습니다.
베트남의 강점 중 하나는 역내 여러 국가에 비해 매력적인 임대료 수준입니다. 일부 보고서에 따르면, 현재 베트남 산업단지 임대료는 인도네시아, 말레이시아, 태국보다 30~36% 저렴하며 필리핀과 비슷한 수준입니다. 환율 측면에서도 미국 달러/베트남 동화 환율 변동폭이 다른 국가에 비해 작아 투자자들이 투자 시 손실을 최소화할 수 있습니다.
이러한 유형의 서비스는 정부의 관심도 받고 있으며, 정부는 물류 문제를 해결하고 산업단지 부동산 부문을 직접 지원하기 위해 교통 인프라를 개발하고 있습니다. 베트남의 물류 비용은 상품 가치의 약 16.8%를 차지하는 반면, 전 세계적으로 는 약 10.6%에 불과합니다.
교통 인프라가 점차 발달함에 따라 호치민시 순환도로 3호선, 하노이 순환도로 4호선, 특히 남북 고속도로와 같이 가속화되고 있는 프로젝트들은 베트남 산업용 부동산의 경쟁력 강화와 장기적인 발전에 기여할 것입니다.
교통 인프라의 가속화된 발전은 산업단지 부동산 개발에 있어 주요한 원동력입니다.
콜리어스 베트남의 부동산 서비스 및 관광·호텔 자문 담당 이사이자 싱가포르 상공회의소 베트남 지부 집행위원회 위원인 모건 울라가나탄은 베트남 투자 전망에 대해 다음과 같이 언급했습니다. "베트남은 기업의 운송 비용을 크게 절감할 수 있는 잠재력을 지닌 물류 허브로서 전략적으로 유리한 위치에 있습니다. 베트남의 노동 생산성은 역내 다른 국가들에 비해 상대적으로 경쟁력이 있습니다. 또한, 베트남은 비교적 안정적인 정치 환경, 강력한 내수, 그리고 높은 수준의 경제 개방성을 갖추고 있습니다."
이 전문가에 따르면 베트남의 토지 임대료는 다른 신흥 시장에 비해 상당히 경쟁력이 있어 산업용 부동산에 큰 이점이 있습니다. 그러나 최근 세계 최저세율 도입과 지정학적 경제 분열과 같은 몇 가지 변화는 베트남을 포함한 신흥 시장으로의 외국인 직접투자(FDI) 유입에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
앞으로도 많은 과제가 남아 있습니다.
산업단지 부동산은 상당한 잠재력과 장점에도 불구하고, 다른 유형의 부동산과 마찬가지로 법적 절차상의 장애물로 인해 공급 부족 문제에 직면하고 있습니다.
남부 지역에서는 2022년 초 공급이 급증한 이후 하반기부터 신규 산업단지 부지 공급이 전무한 상황입니다. 이로 인해 2023년에는 신규 프로젝트 추진에 어려움이 예상됩니다. 반면 북부 지역은 개발이 비교적 늦게 이루어졌기 때문에 산업단지 부지 공급이 풍부하고 가격도 합리적인 수준입니다.
VNDirect의 최근 보고서에 따르면, 공급 부족의 원인은 지방 당국이 결정하는 산업 단지 개발 계획의 분산된 특성 때문입니다. 더욱이, 많은 지역에서 고위 지도부 교체가 잇따르면서 사업 승인 절차가 지연되었고, 이로 인해 토지 수용 지연과 중복 개발이 발생했습니다. 최근 이러한 상황을 개선하기 위해 더 많은 사업이 승인되었지만, 공급 부족 현상은 적어도 2023년 말까지 지속될 것으로 예상됩니다.
게다가 산업용 부동산 부문에는 "글로벌 최저세"라는 새로운 과제가 등장했습니다. 이는 경제협력개발기구(OECD)가 시작하고 140개국 이상이 지지하는 세원 잠식 및 소득 이전(BEPS) 프로그램의 두 가지 주요 축 중 하나입니다.
이러한 유형의 사업은 앞으로도 인건비, 공급, 그리고 "글로벌 최저세"라는 새로운 문제 등 많은 어려움에 직면할 것입니다.
이에 따라 전 세계 최저 세율은 15%이며, 최근 4년 연속 중 2년 동안 총 매출액이 7억 5천만 유로(또는 8억 달러) 이상인 다국적 기업에 적용됩니다. OECD는 제2기둥 시행으로 다국적 기업의 전 세계 총 세수입이 2,200억 달러까지 증가할 것으로 추산합니다.
글로벌 최저 법인세 정책은 2024년 1월 1일부터 시행되어야 합니다. 전문가들은 베트남이 이에 대한 대응이 늦을 경우, 15%의 글로벌 최저 법인세율이 다국적 기업의 투자 전략, 운영 방식, 그리고 외국인 직접투자(FDI) 유치 전략에 잠재적인 차질을 초래할 수 있다는 우려를 제기하고 있습니다.
현재 베트남은 외국인 투자 유치를 위한 재정적 지렛대 수단으로 관세 특혜를 활용하고 있으며, 투자 분야, 산업, 규모 및 위치에 따라 10%, 15%, 17%의 세율을 적용하고 있습니다. 일부 특별한 경우에는 5%, 7%, 9%까지 낮은 우대 세율이 적용되기도 합니다. 그러나 세계 최저세율 정책이 시행되면 이러한 인센티브는 더 이상 효과를 발휘하지 못하게 되어 향후 베트남의 외국인 직접투자(FDI) 유치 전망에 다소 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
더욱이, 베트남의 저임금 이점은 크게 줄어들었습니다. 2013-2014년 베트남 근로자 평균 임금은 월 162달러로, 인도의 75%, 인도네시아의 69%, 태국의 44% 수준에 불과했습니다. 그러나 2022년에는 베트남 근로자 평균 임금이 월 277달러로 상승하여 인도의 84%, 인도네시아의 74%, 태국의 72% 수준에 이르렀습니다. 베트남의 2023년 예상 임금 인상률은 5.9%로 동남아시아에서 인도(8.7%)에 이어 두 번째로 높았지만, 베트남 근로자의 생산성 증가는 기업들이 기대하는 수준에 미치지 못했습니다.
현재 전국 63개 성 및 시 중 61개 시에 약 563개의 산업단지가 계획되어 있으며, 397개의 산업단지가 조성 완료되었고, 292개의 산업단지가 운영 중입니다. 이 중 자연 부지 면적은 총 87,100헥타르 이상, 산업 용지 면적은 58,700헥타르 이상입니다. 또한, 약 23,800헥타르 규모의 산업 부지를 포함하는 106개의 산업단지가 건설 중에 있습니다.
2023년 1분기 말 기준 전국 일급 산업단지 입주율은 지속적인 상승세를 보이며 80%를 넘어섰고, 특히 남부 지역의 평균 입주율은 85%로 전국 최고 수준을 기록했다.
북부와 남부 주요 시장의 산업단지 입주율은 2022년에도 90% 이상을 유지했습니다. 하노이, 호치민시, 동나이, 박닌, 박장, 빈즈엉의 여러 산업단지는 거의 만실에 가까웠으며, 특히 빈즈엉은 95%를 넘어 가장 높은 입주율을 기록했습니다.
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