투자 유치의 장점
통계청 자료에 따르면, 2023년 5월 20일 기준으로 신규 허가된 외국인 직접 투자(FDI) 프로젝트는 962건으로, 등록 자본금은 52억 6천만 달러에 달했습니다. 이는 프로젝트 수 기준 작년 동기간에 비해 66.4%, 등록 자본 기준 27.8% 증가한 수치입니다. 산업단지(IP) 부동산과 FDI 간의 매우 긴밀한 관계로 인해 베트남으로 유입되는 자본의 규모는 이러한 유형의 개발 잠재력이 여전히 매우 크다는 것을 보여줍니다.
게다가 베트남의 많은 산업단지는 위험 분산을 위해 중국에서 생산 공장을 이전하는 추세로 인해 여전히 많은 외국 기업의 관심을 끌고 있습니다. 정치적 안정과 중요한 입지 조건 덕분에 베트남은 전 세계 많은 대기업에게 매력적인 목적지입니다.
외국인투자청(외국인투자청)의 보고서에 따르면, 2023년 1~5월 베트남에 등록된 외국인 투자 자본 총액은 52억 6천만 달러를 넘어섰으며, 이는 2022년 같은 기간 대비 27.8% 증가한 수치입니다. 베트남에 투자하는 국가와 지역은 82개입니다. 싱가포르는 총 투자 자본이 25억 3천만 달러가 넘으며, 베트남 총 투자 자본의 23.3% 이상을 차지하며 선두를 달리고 있습니다. 그 뒤를 일본, 중국, 대만, 홍콩(중국), 한국이 따르고 있으며, 투자 유치에 많은 이점이 있는 지방과 도시에 초점을 맞추고 있습니다.
베트남은 그 고유한 장점 덕분에 여전히 많은 대기업을 유치하고 있습니다.
베트남의 강점은 지역 내 많은 국가에 비해 임대 가격이 매력적이기 때문입니다. 일부 보고서에 따르면, 베트남의 산업단지 임대료는 현재 인도네시아, 말레이시아, 태국보다 30~36% 낮고 필리핀과 비슷한 수준입니다. 환율과 관련하여, 미국 달러/VND의 변동성은 다른 국가에 비해 크지 않아 투자자들이 투자를 결정할 때 손실을 최소화하는 데 도움이 됩니다.
이 유형은 정부에서도 관심을 갖고 있으며, 교통 인프라를 개발하고 물류 분야의 난제를 해결하며 산업단지 부동산 산업을 직접 지원하는 데 활용되고 있습니다. 베트남의 물류 비용은 상품 가치의 약 16.8%를 차지하는 반면, 전 세계적 으로 이 비용 수준은 약 10.6%에 불과합니다.
점점 더 발달하는 교통 인프라에 따라 호치민시의 3번 순환도로, 하노이 의 4번 순환도로, 특히 남북 고속도로 건설 프로젝트가 추진되고 있으며, 이는 베트남의 산업단지 부동산이 경쟁력을 높이고 장기적인 개발을 목표로 하는 데 도움이 될 것입니다.
교통 인프라의 개발은 산업단지 부동산 개발에 큰 도움이 됩니다.
베트남에 대한 투자 전망에 대해 논평하면서, 콜리어스 베트남의 부동산 서비스 및 관광-호텔 자문 부문 이사이자 싱가포르 베트남 상공회의소 이사회 멤버인 모건 울라가나탄 씨는 베트남이 운송 비용을 크게 절감할 수 있는 잠재력 덕분에 물류 허브가 될 수 있는 전략적 위치에 있다고 말했습니다. 베트남의 노동 생산성은 이 지역의 다른 나라에 비해 상대적으로 경쟁력이 있습니다. 게다가 베트남은 비교적 안정적인 정치체제와 양호한 국내소비, 그리고 경제개방성을 갖추고 있습니다.
이 전문가에 따르면, 베트남의 토지 임대 가격은 다른 신흥시장과 비교해 상당히 경쟁력이 있어 산업용 부동산에 큰 장점으로 작용합니다. 최근의 세계 최저세와 지경제적 분열과 같은 일부 사태 발전은 베트남을 포함한 신흥 시장으로의 FDI 흐름에 확실히 영향을 미칠 것입니다.
앞으로도 많은 과제가 남아 있습니다.
다른 부동산 유형과 마찬가지로 엄청난 잠재력과 장점을 지닌 산업단지 부동산은 법적 절차상의 장애물로 인해 공급 문제에 직면해 있습니다.
남부 시장의 경우, 올해 초부터 공급이 급증했지만 2022년 하반기 이후로는 산업단지 부동산의 새로운 공급이 없었습니다. 이 시장은 2023년에 새로운 프로젝트를 실행하는 데 어려움을 겪을 것으로 예상됩니다. 북부에서는 이후 개발로 인해 북부 시장의 산업단지 토지 기금은 여전히 풍부하고 가격도 적당합니다.
VNDirect의 최근 보고서에 따르면 공급 부족의 원인은 산업단지 개발 계획의 분산과 지역별로 결정되는 것으로 지적되었습니다. 특히, 최근 많은 지자체에서 고위 지도자가 바뀌면서 프로젝트 승인 절차도 늦어졌습니다. 이로 인해 부지 정리가 늦어지고 계획이 중복되는 문제가 발생합니다. 최근 상황을 개선하기 위한 프로젝트가 더 많이 승인되었지만, 공급 부족은 적어도 2023년 말까지 지속될 것으로 예상됩니다.
또한, 산업단지 부동산 업계에 새로운 과제가 등장했는데, 바로 '글로벌 최저세'입니다. 이는 경제협력개발기구(OECD)가 시작하고 140개국 이상이 합의한 기반 침식 및 소득 이전(BEPS) 프로그램의 두 가지 주요 기둥 중 하나입니다.
이 유형은 앞으로도 노동 비용, 공급 또는 새로운 "세계 최저세" 문제 등 많은 과제를 안고 있습니다.
따라서, 최근 4년 연속 총 수익이 7억 5천만 유로(또는 8억 달러) 이상인 다국적 기업에 적용되는 글로벌 최저 세율은 15%입니다. OECD는 2번째 기둥을 시행하면 다국적 기업의 총 세계 세수입이 2,200억 달러 증가할 것으로 추산합니다.
글로벌 최저세 정책은 2024년 1월 1일부터 적용되어야 합니다. 전문가에 따르면, 15%의 글로벌 최저 법인세율은 대응이 느릴 경우 투자 지역의 전략적 혼란, 다국적 기업의 운영 방식, FDI 유치 전략 등에 많은 우려를 불러일으킬 것입니다.
현재 베트남은 외국 투자자를 유치하기 위한 재정적 레버리지 도구로 세금 인센티브를 활용하고 있으며, 투자 분야, 산업, 규모 및 위치에 따라 10%, 15%, 17%의 세금을 적용하고 있습니다. 특별한 경우에는 우대세율이 5%, 7%, 9%가 될 수 있습니다. 그러나 글로벌 최저세 정책이 적용되면 이러한 인센티브는 더 이상 효과적이지 않을 것이며, 이는 향후 몇 년 동안 베트남의 FDI 유치 전망에 부분적으로 영향을 미칠 수 있습니다.
게다가 베트남의 저렴한 노동비라는 이점도 많이 줄었습니다. 2013-2014년 기준 베트남의 근로자 평균 급여는 월 162달러로 인도의 75% 수준이었습니다. 인도네시아에 비해 69%, 태국에 비해 44%. 한편, 2022년 베트남 근로자의 평균 급여는 월 277달러로 증가했는데, 이는 인도의 84%에 해당합니다. 인도네시아에 비하면 74%, 태국에 비하면 72%입니다. 베트남의 2023년 예상 급여 인상률은 5.9%로 동남아시아 국가 중 가장 높고, 인도(8.7%)에 이어 두 번째입니다. 반면 베트남 근로자 생산성은 기업이 예상한 만큼 증가하지 않았습니다.
현재 이 나라는 61/63개 성 및 도시에 약 563개의 산업단지를 계획하고 있습니다. 397개의 산업단지가 설립되었습니다. 292개의 공업단지가 운영되고 있으며, 총 자연면적은 약 87.1만 헥타르, 공업용지 면적은 약 58.7만 헥타르입니다. 또한 약 23.8만 헥타르의 공업용지를 갖춘 106개의 공업단지가 건설 중이다.
2023년 1분기 말 기준 전국 1급 공업단지 입주율은 지속적으로 증가하여 80%를 넘어섰으며, 이 중 남부지역의 평균 입주율은 85%로 전국 1위를 기록했습니다.
북부와 남부의 주요 시장에서는 2022년에도 산업단지 입주율이 90% 이상을 유지할 것으로 예상됩니다. 하노이, 호치민시, 동나이, 박닌, 박장, 빈즈엉의 일부 산업단지는 거의 모두 입주했습니다. 빈즈엉은 객실 점유율이 가장 높아 95%가 넘습니다.
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