토지 매각으로 뜻밖의 수익을 올렸지만, 너무 일찍 기뻐하지는 마십시오.

올해 상반기 토지 사용료 징수액이 2,430억 VND를 넘어섰는데, 이는 지난해 같은 기간보다 2.6배 높은 수치입니다. 그러나 많은 전문가와 기업들은 이는 일회성 수입이며 잠재적 위험이 크기 때문에 아직은 축하하기 이르다고 보고 있습니다.

일부 기업들은 토지 사용료 인상이 주택 가격 통제를 어렵게 만들 것이라고 주장합니다.

올해 상반기 토지 수입의 급격한 증가는 기업들의 토지 확보를 더욱 어렵게 만들었습니다. 법적 장애물이 해소된 수십 년간 지연되었던 프로젝트를 진행하던 기업들조차도 토지 사용료와 토지세가 10배나 인상되면서 사업 추진에 어려움을 겪고 있습니다.

토지 사용료가 급증한 원인은 무엇입니까?

당훙보 전 천연자원환경부 차관은 올해 상반기 토지이용료 수입 증가는 토지 가격표 ​​상향 조정 때문이라고 밝혔습니다. 토지 가격이 시장 가치에 가까워지면 토지이용료 수입은 자연스럽게 증가한다는 것입니다. 특히 토지 가격 조정이 가장 크게 이루어진 호치민시는 토지 가격이 시장 가치의 70% 수준에 달합니다.

"오랫동안 베트남은 토지세 수입 면에서 세계 선두 국가 중 하나였습니다. 과거처럼 토지 가격이 낮았던 시기에도 우리나라의 토지세 수입은 GDP의 약 3%에 달해 미국, 영국과 같은 선진국과 비슷한 수준이었으며 일본과 한국보다도 높았습니다."라고 보 씨는 덧붙였습니다.

풀브라이트 공공정책경영대학원의 도 티엔 안 투안 강사에 따르면, 특히 도시권, 산업단지, 신규 기반시설이 완공된 지역과 같이 경제적 가치가 높은 지역을 중심으로 여러 지방자치단체들이 토지 경매를 가속화하고 있는 것도 토지 수익 증대에 기여하고 있다고 한다.

또한, 2024년 말부터 2025년까지 부동산 시장의 회복세와 시장 상황 완화를 위한 일련의 정책들이 성과를 보이기 시작했습니다.

"프로젝트 승인 절차를 가속화하고, 계획을 확정하며, 토지 용도 변경 과정의 투명성을 개선함으로써 거래가 원활해졌고, 그 결과 토지 사용료를 통해 예산에 상당한 수익을 창출했습니다."라고 투안 씨는 덧붙였습니다.

그러나 GP Invest의 응우옌 꾸옥 히엡 회장에 따르면, 토지 사용료 인상으로 예산 수입이 급증했지만, 국가 관리 기관은 올해 상반기 토지 사용료의 갑작스러운 인상이 투자, 생산 및 사업에 미치는 영향을 고려해야 합니다.

히엡 씨는 "올해 상반기 토지 사용료 수입이 급증한 것은 오랫동안 지연되었던 많은 사업들이 올해 초 새로운 토지 가격표에 따라 진행될 수밖에 없었기 때문입니다. 하노이에서는 일부 사업들이 수십 년 동안 지연되어 올해 초까지 시행되지 못하다가, 사업자들이 마침내 장애물을 제거하고 사업을 재개할 수 있게 되었습니다."라고 말했습니다.

다른 여러 기업 대표들도 올해 상반기 토지 사용료의 급격한 인상은 투자 및 사업 환경, 특히 부동산 투자에 좋지 않은 징조라고 주장했습니다.

토지 경매는 2025년 상반기 토지 사용료 수입 증가에 기여할 것입니다 - 사진: B. NGOC

토지 사용료가 주택 가격 상승을 부추기고 있습니다.

응우옌 꾸옥 히엡 씨에 따르면, 예산 수입 증가라는 긍정적인 영향 외에도 높은 토지 가격은 여러 가지 부정적인 결과를 초래합니다. 모든 투입 비용이 가격에 반영되어 주택 가격이 상승하는데, 어떤 개발업자도 손실을 보고 싶어 하지 않기 때문입니다. 하지만 현실은 단순히 주택 가격을 올리는 것만으로는 판매를 보장할 수 없다는 것을 보여줍니다.

"아파트 가격이 이미 ^{평방미터당} 7천만~8천만 VND인데, 이는 이미 터무니없는 가격입니다. 만약 1억 ^VND 이상으로 오른다면 누가 사겠습니까? 주택 가격이 봉급 생활자들의 감당 범위를 넘어섰습니다."

히엡 씨는 "투자 목적으로, 투기 목적으로 집을 살 돈이 있는 사람들조차도 가격 상승을 기대하며 높은 가격에 사들이려 하더라도 시장이 침체되면 투자를 중단할 것"이라고 우려를 표명했다.

한편, 하노이의 부동산 개발업자인 NQK 씨는 주택 가격이 이미 너무 많이 올랐고 시장 수요는 점차 감소하고 있어 많은 개발업자들이 계획을 재고하고 있다고 말했습니다. 그는 언젠가는 시장 수요가 완전히 사라지고 시장이 침체될 것이며, 토지 사용료를 지불하더라도 제품을 판매할 수 없게 되어 개발업자들이 프로젝트에 계속 투자할 수 없게 될 것이라고 예측했습니다.

NQK 씨에 따르면, 농림축산식품부는 2024년 토지법을 개정하여 2014년 토지법 당시의 토지 가격표와 토지 이용 계수로 되돌아가는 방안을 추진하고 있습니다. 이에 따라 토지 가격 체계는 5년간 변경되지 않고, 토지 이용 계수에 따라 조정될 예정입니다.

따라서 토지 이용 계수에 관한 보다 구체적인 규정이 필요합니다. 계수 결정 권한은 각 지방 정부에 위임되지만, 자의적인 계산을 방지하기 위해서는 이러한 계수를 설정하는 규정이 필수적입니다. 투자자들은 또한 사업 계획 수립 및 수익 계산을 위해 사업 부지의 토지 가격을 정확히 파악해야 한다고 NQK 씨는 덧붙였습니다.

또한 많은 기업들이 토지법에 따라 토지 가격표가 2026년 1월 1일부터 시행되지만, 많은 지방자치단체들이 아직 새로운 토지 가격표를 마련하지 않고 현행 가격표를 사용하고 있다는 점에 우려를 표명했습니다. 따라서 2026년 초에 새로운 토지 가격표가 적시에 발표될 수 있도록 계산을 해야 합니다.

여러 기업 관계자들에 따르면, 대부분의 사업에서 토지 가격이 주요 걸림돌로 작용한다. 한 기업 관계자는 "지방 정부가 시행령 71호를 준수할 경우, 사업 부지 평가 과정에 많은 어려움이 발생하여 단일 사업에 대한 평가 완료에 1~2년이 소요된다. 따라서 토지법 개정 시 가장 먼저 다뤄야 할 사항은 토지 평가 방식의 개편"이라고 밝혔다.

출처: 재정부, 자료: 레 탄 - 그래픽: 투안 안

* 도 티엔 안 투안 씨 (풀브라이트 공공정책경영대학원 강사):

토지 가격 상승은 생산을 저해할 수 있다.

토지 사용료 징수 추진은 지방 정부가 토지를 현금화하기 위해 경매로 매각하게 만들고, 이로 인해 토지 가격이 상승하여 시장이 왜곡되고 투자 비용이 증가하며 생산이 저해될 수 있습니다.

이는 경제 경쟁력을 저해하고 고부가가치 제조업 및 서비스 산업에 대한 투자 매력을 떨어뜨릴 수 있습니다.

토지에서 발생하는 수익은 더욱 지속 가능해야 합니다.

토지 전문가인 당훙보 씨는 토지 가격이 시장 가치에 근접해야 하지만, 국가가 토지에 대한 적절한 재정 정책을 마련해야 한다고 생각합니다. 특히, 많은 국가들이 시행하고 있는 것처럼 주택 가격을 통제하는 토지 정책이 필요하다고 강조합니다.

"다른 나라들은 투자자들이 토지 사용료의 30%만 선납하도록 하고 있습니다. 우리처럼 전액을 선납하는 것이 아니죠. 정부는 시설이 가동되기 시작할 때 세금을 계산합니다. 즉, 나머지 70%는 시설 가동 후 토지 가치 상승분에 대한 세금으로 징수되는 겁니다."라고 보 씨는 말했다.

한편, 도 티엔 안 뚜안 씨는 예산의 지속 가능한 세입 체계를 구축할 뿐만 아니라 소득을 합리적으로 규제하고 사회적 형평성을 보장하며 건전한 부동산 시장을 발전시키기 위해서라도 토지 및 부동산 세입 정책에 대한 전면적인 개혁이 필요하다고 주장했습니다.

투안 씨에 따르면, 소위 "수수료"를 점진적으로 없애고 재산세 제도로 대체해야 합니다. 구체적으로, 재산세는 누진세율로 설계되어야 하는데, 이는 개인이 소유한 부동산의 양이나 부동산 가치가 높을수록 세율이 높아진다는 것을 의미합니다.

이는 단순히 세수 증대를 목표로 하는 것이 아니라, 더 중요한 것은 토지에서 발생하는 추가 소득을 규제하는 데 있습니다. 토지 소득은 현재 노동이나 생산 및 사업 활동에서 발생하는 소득처럼 비례적으로 과세되지 않는 일종의 수동적 소득입니다.

"재산세의 핵심 기능은 재분배, 즉 많은 부동산을 소유한 집단으로부터 혜택의 일부를 거두어 재분배하는 것입니다. 여기서 재산세는 주택 가격을 낮추는 것이 목적이 아니라, 취약 계층의 주택 접근성 향상, 사회주택 개발, 낙후된 도시 지역 재개발, 또는 대다수 국민을 위한 공공 기반 시설 투자에 필요한 재원을 마련하기 위한 것입니다."

"재산세와 더불어 부동산 양도에 대한 누진 소득세를 단호히 적용하여 소득을 규제하고 투기 행위를 억제해야 합니다."라고 투안 씨는 덧붙여 분석했습니다.

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레 탄 - 바오 응옥

출처: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm