토지수입이 높으니 너무 기뻐하지 마세요

tiền sử dụng đất - Ảnh 1. — 일부 기업들은 높은 토지 이용료로 인해 주택 가격을 통제하기 어려울 것이라고 말합니다.

올해 상반기 토지 수입이 급증하면서 기업들의 토지 확보도 더욱 어려워졌습니다. 수십 년간 중단되었던 사업을 이제 법적 장벽이 제거된 상태에서 진행하던 기업들조차도 토지 사용료와 토지세가 수십 배나 인상되어 사업 추진에 어려움을 겪고 있습니다.

토지 이용료가 폭등하는 이유는 무엇인가?

전 천연자원환경부 차관인 당 훙 보(Dang Hung Vo) 교수는 올해 상반기 토지 사용료 인상은 토지 가격표 인상에 따른 것이라고 밝혔습니다. 토지 가격표가 시가까지 인상되면 토지 사용 수익도 당연히 증가할 것입니다. 특히 토지 가격표가 가장 높은 지역은 호치민시로, 호치민시의 토지 가격은 시가의 70%에 해당합니다.

"베트남은 오랫동안 토지 수입 측면에서 세계 최고 국가 중 하나였습니다. 예년처럼 토지 가격이 낮았을 때에도 베트남의 토지 수입은 GDP의 약 3%였습니다. 이는 미국, 영국 등 세계 선진국과 비슷한 수준이고 일본과 한국보다는 높습니다."라고 보 씨는 덧붙였습니다.

풀브라이트 공공정책 및 경영대학원의 도티엔안투안(Do Thien Anh Tuan) 강사에 따르면, 많은 지방자치단체에서 토지 경매를 가속화하고 있는 사실, 특히 도시 지역, 산업단지 또는 새로 완공된 인프라가 있는 지역과 같이 경제적 가치가 높은 지역에서 토지 경매가 가속화되고 있는 것도 토지 수익 증가에 기여하고 있습니다.

게다가 2024년 말부터 2025년까지 부동산 시장이 회복되고, 일련의 시장 정리 정책이 발효되기 시작했습니다.

투안 씨는 "프로젝트 승인 속도를 높이고, 계획을 완료하고, 토지 이용 목적 전환 과정에서 투명성을 높인 덕분에 거래가 더욱 원활하게 진행되어 토지 이용료로부터 예산에 큰 수입원이 창출되었습니다."라고 덧붙였습니다.

그러나 GP Invest의 회장인 응우옌 꾸옥 히엡(Nguyen Quoc Hiep) 씨에 따르면, 토지 이용료 인상으로 예산 수입이 급격히 증가했지만, 국가 관리 기관은 올해 상반기에 토지 가격이 급등한 것이 투자, 생산 및 사업에 어떤 영향을 미치는지 고려해야 합니다.

"올해 상반기 토지 사용료 수입이 급증했습니다. 많은 프로젝트가 장기간 진행되어 왔고, 올해 초 새로운 토지 가격표가 나와서 어쩔 수 없이 시행하게 되었기 때문입니다. 하노이에서는 수십 년간 중단되어 올해 초까지 시행되지 못했던 프로젝트들이 있었는데, 그때서야 장애물이 제거되어 기업들이 사업을 계속 진행할 수 있게 되었습니다."라고 히엡 씨는 말했습니다.

다른 여러 기업 대표들도 올해 상반기 토지이용료가 급등한 것은 기업 투자 환경, 특히 부동산 투자에 좋은 징조가 아니라고 말했습니다.

tiền sử dụng đất - Ảnh 2. — 토지 경매로 2025년 상반기 토지 이용료 인상 전망 - 사진: B.NGOC

토지 이용료 인상으로 주택 가격 급등 우려

응우옌 꾸옥 히엡 씨에 따르면, 예산 수입 증가의 긍정적 효과 외에도 높은 토지 가격은 여러 가지 부정적인 결과를 초래합니다. 즉, 모든 투입 비용이 주택 가격에 포함되어 있어 어떤 투자자도 손해를 보지 않기 때문에 주택 가격이 상승하게 됩니다. 그러나 현실은 모든 투자자가 가격을 올려서 집을 팔 수 있는 것은 아니라는 것을 보여줍니다.

아파트 가격은 이미 ^m² 당 7천만~8천만 동으로 매우 높습니다. 만약 ^m² 당 1억 동 이상으로 오른다면 누가 사겠습니까? 주택 가격은 노동자와 임금 근로자가 감당할 수 있는 수준을 넘어섰습니다.

"투자나 투기 목적으로 집을 살 돈이 있는 사람들조차도 가격이 오를 때까지 높은 가격에 매수하는 것을 받아들이지만, 시장이 침체되면 더 이상 투자를 계속하지 않을 것"이라고 히엡 씨는 우려를 표했다.

하노이 투자자 NQK 씨는 현재 많은 투자자들이 주택 가격이 급등하고 시장 수요가 점차 감소하고 있기 때문에 투자를 고려하고 있다고 말했습니다. 어느 시점이 되면 시장의 소비력이 더 이상 존재하지 않게 되고 시장은 중단될 것입니다. 그때가 되면 토지 사용료를 지불했더라도 투자자들은 생산물을 소비할 수 없기 때문에 프로젝트에 계속 투자할 수 없게 될 것입니다.

NQK 씨에 따르면, 농업농촌개발부는 2024년 토지법을 개정하여 2014년 토지법의 지가표와 토지이용계수를 그대로 적용하는 방향으로 추진할 계획입니다. 이에 따라 지가표는 5년간 동일하게 유지되며, 토지이용계수에 따라 조정될 예정입니다.

따라서 토지 이용 계수에 대한 더욱 구체적인 규정이 필요합니다. 이는 각 지방자치단체의 결정에 맡기겠지만, 건물 토지 이용 계수에 대한 규정은 임의적인 계수 사용을 방지해야 합니다. NQK 씨는 투자자들도 사업 부지의 예상 가격을 미리 파악하여 예상 수익을 산출해야 한다고 덧붙였습니다.

또한, 많은 사업체들이 토지법에 따라 2026년 1월 1일부터 지가표가 시행될 것이라는 우려를 표명했지만, 현재까지 많은 지자체가 새로운 지가표를 개발하지 않고 기존 지가표에 따라 산정하고 있는 것으로 나타났습니다. 따라서 2026년 초에 새로운 지가표를 조속히 발행하기 위한 산정이 필요합니다.

일부 기업 관계자에 따르면, 대부분의 사업에서 토지 가격은 매우 중요한 문제입니다. 한 기업은 "지자체가 시행령 71호를 준수할 경우 사업 부지의 가치 평가에 많은 문제가 발생하고, 사업 부지의 가치 평가가 완료되는 데 1~2년이 걸릴 것입니다. 따라서 토지법 개정 시 가장 먼저 고려해야 할 사항은 토지 가치 평가 방식 개정입니다."라고 말했습니다.

tiền sử dụng đất - Ảnh 3. — 출처: 재무부, 데이터: LE THANH - 그래픽: TUAN ANH

* 도티엔안투안 씨 (풀브라이트 공공정책 및 경영대학원 강사):

토지 가격 상승은 생산을 방해할 수 있다

토지 사용료를 요구하면 지방 정부가 돈을 받고 토지를 판매하게 되고, 경매를 통해 토지 가격이 오르고, 시장이 왜곡되고, 투자 비용이 증가하고, 생산이 저해됩니다.

이로 인해 경제적 경쟁력이 저하되고, 부가가치가 있는 제조업과 서비스에 대한 투자 매력이 감소할 수 있습니다.

토지수입은 더욱 지속 가능해야 합니다

토지 전문가의 관점에서, 당 훙 보 씨는 토지 가격표는 시장 가격과 유사해야 하지만, 국가는 토지에 대한 적절한 재정 정책을 마련해야 한다고 생각합니다. 특히 많은 국가들이 적용하고 있듯이 토지 정책은 주택 가격을 통제해야 합니다.

"다른 나라들이 이 문제를 해결하는 방식은 투자자가 토지 사용료의 30%만 내면 되는 것입니다. 우리처럼 처음부터 전액을 내는 것이 아니라요. 시설 운영이 시작될 때만 국가가 세금을 계산합니다. 즉, 나머지 70%는 시설 운영 시 토지 가치 상승분에 대한 세금으로 징수되는 것입니다."라고 보 씨는 말했습니다.

도티엔안투안 씨는 토지 및 부동산 수입 정책에 대한 전면적인 개혁을 실시하여 예산을 위한 지속 가능한 수입 시스템을 구축할 뿐만 아니라 소득을 합리적으로 규제하고 사회적 형평성을 보장하며 건강한 부동산 시장을 개발해야 한다고 말했습니다.

투안 씨는 소위 "징수" 제도를 점진적으로 폐지하고 이를 재산세 제도로 대체해야 한다고 주장합니다. 구체적으로 재산세는 누진세 체계에 따라 설계되어야 합니다. 즉, 개인이 소유한 부동산이 많을수록, 즉 부동산 가치가 높을수록 세율이 높아져야 합니다.

이는 수입을 늘리기 위한 것일 뿐만 아니라, 더 중요하게는 토지에서 발생하는 추가 소득을 규제하기 위한 것입니다. 토지는 노동이나 생산 및 사업에서 발생하는 소득만큼 적절하게 세금이 부과되지 않는 수동적 소득의 한 형태입니다.

"재산세의 핵심 기능은 재분배입니다. 즉, 많은 자산을 소유한 집단으로부터 이익의 일부를 빼앗아 재분배하는 것입니다. 여기서 재산세는 주택 가격을 낮추는 것을 목표로 하지 않고, 소외 계층의 주택 접근성 향상, 사회주택 개발, 낙후된 도시 지역 재개발, 그리고 대다수 계층을 위한 공공 인프라 투자 지원을 위한 자원을 창출하는 것을 목표로 합니다.

투안 씨는 “재산세와 함께 부동산 양도소득세도 단호하게 적용해 소득을 규제하고 투기행위를 규제해야 한다”고 분석했다.

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레탄 - 바오 응옥

출처: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm