처벌이 충분한 억제 효과를 내지 못하는 걸까요?

토지 경매 과정에서의 왜곡과 부정행위가 국민들의 분노를 사고 있으며, 많은 이들이 관련 당국이 개입하여 이 문제를 철저히 해결하기 위한 강력한 조치를 취해야 한다고 주장하고 있습니다.

토지 경매와 관련하여, 최근 하노이 외곽 지역의 토지 낙찰가가 사상 최고치를 경신하는 현상이 부동산 시장에서 나타나고 있습니다.

대표적인 사례로 8월 20일 새벽 4시 30분에 종료된 19시간에 걸친 경매를 들 수 있습니다. 하노이 호아이득구 티엔옌면에 위치한 19필지의 토지가 낙찰되었습니다. 가장 높은 가격에 낙찰된 필지는 평방미터당 1억 3330만 동으로, 시작가의 약 30배에 달했습니다. 이 필지 외에도 11필지가 평방미터당 1억 동 이상의 가격에 거래되었습니다. 가장 낮은 가격에 낙찰된 두 필지의 경우에도 평방미터당 9130만 동으로, 시작가의 12.5배에 해당합니다.

이 결과는 매우 이례적인 것으로 여겨지는데, Batdongsan.com의 자료에 따르면 2024년 2분기 티엔옌(Tien Yen) 면의 토지 평균 호가는 평방미터당 4,300만 동에 불과했기 때문입니다. 더욱이, 호아이득(Hoai Duc) 지역의 인접 면들의 호가 역시 2024년 2분기에 평방미터당 2,200만 동에서 6,200만 동 사이였습니다.

앞서 8월 10일, 하노이시 탄오아이현 탄까오면 탄탄촌 응오바 지역에서 토지 68필지에 대한 경매가 진행되었습니다. 경매 결과, 최고 낙찰가는 평방미터당 1억 동을 넘어 시작가의 8배에 달했습니다. 일반 필지의 경우 평방미터당 6,300만 동에서 8,000만 동 사이의 가격으로 낙찰되어 시작가의 5배에서 6.4배에 이르렀습니다.

따라서 2분기 일반적인 호가인 평방미터당 2,700만 VND와 비교했을 때, 8월 10일 탄까오 면의 토지 경매에서 낙찰된 가격은 평방미터당 6,300만~1억 VND로, 2.3배에서 3.7배 높은 수준이었다.

이례적으로 높은 가격에 진행된 이 두 건의 토지 경매는 대중의 관심을 끌었을 뿐만 아니라, 2021년 말 호치민 시 투티엠 신도시 지역에서 발생했던 전례 없는 경매를 떠올리게 했습니다.

구체적으로, 2021년 12월 10일, 탄 호앙 민 그룹의 자회사인 비엣 스타 부동산 투자 유한회사(Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd.)는 투티엠 지역의 1만 제곱미터가 넘는 토지를 24조 5천억 VND에 낙찰받아 평방미터당 24억 VND라는 전례 없는 기록을 세웠는데, 이는 시작 가격의 8배에 달하는 금액으로 부동산 시장에 오랫동안 충격을 안겨주었습니다.

호아이득, 탄오아이, 투티엠 지역의 경매는 위치, 시기, 시작 가격은 다르지만 공통점이 하나 있는데, 바로 낙찰가가 시장 가격보다 훨씬 높다는 점입니다. 토지 가격이 실제 가치를 훨씬 웃도는 현상은 해당 지역의 후속 경매를 위한 자산 평가에 어려움을 초래할 뿐만 아니라 전국적으로 광범위한 영향을 미칩니다.

이러한 상황은 토지 투기꾼과 중개업자들이 현재 "침체된" 주변 지역에 유동성을 공급하기 위해 "시세 조작"을 하고 있다는 의혹을 불러일으키고 있습니다. 이번 토지 경매는 시장 가격을 제대로 반영하지 못하고 있으며, 투기꾼들이 토지 가격을 끌어올리는 수단으로 악용될 가능성이 있습니다. 이러한 행태는 주택 가격 안정화와 사회 복지 증진을 위한 정부의 노력을 저해할 뿐만 아니라, 토지를 높은 가격에 매각하려는 심리로 인해 경제 침체를 초래할 수도 있습니다.

토지 경매 과정에서의 왜곡과 부정행위가 국민의 분노를 사고 있다. 많은 사람들은 관련 관리 기관이 신속히 개입하여 토지 사용권 경매 절차를 시정하고, 경매를 악용해 부동산 시장을 교란하고 이익을 취하는 행위를 엄격히 처벌해야 한다고 주장한다.

하노이 까우자이구에 거주하는 전문 부동산 투자자 레 민 쭝 씨는 최근 여러 토지 경매를 지켜보면서 누가 경매에서 부동산 가격을 부풀리는지 의문을 품었다고 말했습니다. 이러한 불투명한 토지 경매로 인해 소수의 사람들만 이득을 보고, 중개인을 포함한 대다수의 투자자들은 손실을 입기 때문입니다.

"현실은 부동산 투자 수익의 유혹이 너무 크다는 것입니다. 경매에서 단 하루 아침에 벌어들이는 수익이 일반 근로자의 몇 년치 소득에 맞먹습니다. 그래서 투자자들이 여전히 몰려드는 것입니다."라고 쭝 씨는 말하며, 투기와 가격 조작을 위한 토지 경매 관행을 근본적으로 해결하기 위해서는 투자자들의 자각에만 의존할 수 없고, 국가 관리 기관의 단호한 조치가 매우 중요하다고 강조했습니다.

마찬가지로 호치민시 고밥 지구에 거주하는 쩐 킴 응아 씨는 부동산 거품 붕괴 당시 이익과 손실을 모두 경험했는데, 그녀 역시 투자자들이 생존을 위해 싸워야 하지만 부동산 시장의 투명성을 보장하는 데 있어 국가 관리의 역할은 대체 불가능하다고 믿는다.

"투기성 거품을 쫓아다니며 거품이 터지기를 기다렸다가 발표하고 경고하는 대신, 지방 당국은 처음부터 계획과 사업에 대해 투명하게 공개해야 합니다. 투명성이 확보되면 어떤 중개인이나 투기꾼도 더 이상 루머를 퍼뜨려 부동산 시장에 혼란과 불안정을 야기할 수 없을 것입니다."라고 응아 씨는 말했습니다.

비엣안호아 부동산회사의 쩐 칸 꽝 사장은 사업적 관점에서 볼 때, 부동산 사업은 토지 가격 급등의 혜택을 보지 못한다고 밝혔습니다. 계획 단계부터 매매를 위한 법적 절차가 완료되기까지 수년이 걸리기 때문입니다. 다른 지역의 토지 가격 급등과 더불어 아직 보상이 완료되지 않은 프로젝트들이 겹치면 사업에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

한편, 경제학자 판 둥 칸은 부동산 시장이 막대한 자본을 필요로 하기 때문에 본질적으로 틈새시장이라고 분석했습니다. 따라서 사람들이 아침부터 밤까지 줄을 서서 토지를 확보하고, 되팔고, 계약금을 받는 모습은 그저 연출된 시나리오일 뿐입니다. 이는 개인을 함정에 빠뜨리고 손실을 초래할 뿐만 아니라, 부동산 가격을 상상할 수 없을 정도로 높여 시장을 마비시킬 위험까지 몰아넣습니다.

칸 씨는 "토지 경매와 관련해 단기적으로는 보증금을 늘리거나 경매 직후 양도되는 토지에 수수료를 부과하는 등의 조치를 취할 수 있지만, 장기적으로 충분한 억제 효과를 얻으려면 시장을 조작하는 사람들을 기소하는 것이 고려할 만한 보편적이고 포괄적인 해결책"이라고 강조했습니다.

호치민시 변호사협회 소속 레 투 타오 변호사 역시 같은 견해를 밝히며, 부동산 시장 조작은 매우 위험하지만 현재 부과되는 제재 조치가 충분한 억제 효과를 내지 못하고 있다고 지적했습니다.

변호사 레 투 타오에 따르면, 베트남 법률에는 현재 "주식 시장 조작" 범죄에 대한 조항이 있으며, 시장 조작 및 교란의 징후를 명확히 규정하여 위반 시 형사 책임을 묻는 근거를 제시하고 있습니다. 따라서 사회에 위험한 결과를 초래하는 부동산 시장 교란 행위 또한 범죄로 간주될 수 있습니다.

"제 생각에는 개인적인 이익을 위해 부동산 시장을 조작하는 것과 관련된 새로운 범죄 조항을 형법에 신설하는 것이 필요합니다. '과도하게 부풀려졌다'는 의혹이 제기되는 토지 경매에 대한 대중의 추측, 불안, 걱정을 절대 용납할 수 없습니다. 이는 당국에 대한 국민의 신뢰를 약화시키고 법 집행의 엄격성을 저해하기 때문입니다."라고 타오 변호사는 제안했습니다.

2024년 9월 18일 09:28

출처: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html