정부가 토지 평가에 관한 새로운 규정을 발표했습니다.

Việt Nam•06/02/2024

토지 평가 방법 4가지

법령 제12/2024/ND-CP호는 토지 평가 방법 및 각 방법의 적용 조건에 관한 법령 제44/2014/ND-CP호의 제4조 및 제5조를 개정합니다.

구체적으로, 비교 평가 방법은 동일한 토지 이용 목적을 가진 토지 필지들의 가격을 조정하여 적용하는 방식입니다. 이는 시장에 거래된 토지 필지들, 그리고 낙찰자가 경매 결정에 따라 재정적 의무를 이행한 토지 이용권 경매 필지들의 가격을 비교하는 것을 포함합니다. 이러한 비교는 토지에 부속된 자산의 가치(있는 경우)를 제외한 후, 토지 가격에 영향을 미치는 요인들을 분석하고 비교하여 평가 대상 토지 필지의 가격을 산정하는 방식으로 이루어집니다.

비교법은 토지 이용 목적이 동일하고, 토지 가격에 영향을 미치는 요소에 있어 일정 유사성이 있으며, 시장에서 양도되어 경매를 통해 낙찰되었고, 낙찰자가 낙찰 결정에 따른 재정적 의무를 이행한 비교 가능한 토지 필지가 최소 3필지 이상 있는 경우에 평가에 적용됩니다(이하 "비교 가능한 토지 필지"라 함). 단, 아래 a, b, c, d항에 명시된 경우는 제외합니다.

소득 산정 방식은 평가일 이전 자료가 있는 가장 최근 분기 말까지 3년 연속 기간 동안 해당 지역에서 국가가 정관 자본금 또는 총 의결권 있는 지분의 50% 이상을 보유한 상업 은행의 12개월 베트남 동화 예금 평균 이자율로 토지 면적당 연평균 순소득을 나누는 방식으로 시행됩니다.

소득법은 비교법의 적용 대상이 되지 않지만 평가 시점의 법정 토지이용 목적에 따른 소득과 비용을 산정할 수 있는 농지 및 비농지(주거용 토지 제외)의 평가에 적용됩니다. 단, 아래 a, b, c, d항에 명시된 경우는 제외합니다.

잉여금 산정 방식은 관할 당국이 승인한 토지 이용 계획 및 상세 건설 계획에 따른 가장 효율적인 토지 이용(토지 이용 계수, 건축 밀도, 최대 건물 층수)을 기준으로 산출한 총 예상 개발 수익에서 해당 토지 필지 또는 지역의 총 예상 개발 비용을 차감하여 시행합니다.

잉여금법은 투자 사업 대상 토지 또는 지역이 비교법이나 소득법의 적용 대상이 아니지만, 아래 a, b, c, d항에 명시된 경우를 제외하고 사업의 총 개발 수익과 총 개발 비용을 추정할 수 있는 경우에 적용되는 평가 방법입니다.

토지가격 조정 계수법은 토지가격표상의 토지가격에 토지가격 조정 계수를 곱하여 산출하는 방식입니다. 토지가격 조정 계수는 해당 성 또는 중앙 직할시 인민위원회(이하 '성 인민위원회'라 함)에서 토지가격표상의 토지가격과 시장 가격을 비교하여 결정합니다.

토지 가격 조정 계수법은 성 인민위원회가 발행한 토지 가격표에 이미 명시되어 있고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 필지 및 지역의 토지 가격을 결정하는 데 적용됩니다.

가) 토지법 제114조 제4항 가호 및 제189조 제3항에 규정된 경우

b) 국가가 토지 사용권을 경매하지 않고 토지를 임대할 경우 연간 토지 임대료 지급액 계산

c) 국가가 토지를 할당하거나 임대할 때, 해당 토지 또는 지역에 상세 건설 계획에 따라 기술 기반 시설이 이미 투자된 경우, 토지 사용권 경매의 시작 가격을 계산하는 방법

d) 토지이용료 및 토지임대료가 부과되는 지역의 토지가격표에 따라 계산된 총 가치가 중앙 직할시의 경우 300억 VND 미만, 산간 및 고원 지역의 경우 100억 VND 미만, 기타 지역의 경우 200억 VND 미만인 경우, 다음의 경우에 한하여 평가 대상 토지 필지 또는 지역의 토지가격을 결정하는 것:

토지법 제114조 제4항 (b)호 및 (d)호, 그리고 제172조 제2항에 규정된 경우.

토지 임대료는 국가가 토지 사용권을 경매하지 않고 토지를 임대할 경우 전체 임대 기간에 대한 일회성 지불금으로 계산됩니다.

d) 동일한 용도를 가진 여러 인접 토지가 매립되었으나 비교법 적용 조건을 충족하지 못하는 경우, 국가가 토지를 매립할 때 보상액을 계산하는 방법.

해당 법령은 토지 평가에 사용되는 비교 가능한 토지 필지는 토지법에 규정된 토지 이용권 행사 조건을 충족해야 한다고 명시하고 있습니다.

토지 평가 방법 적용에 관한 정보입니다.

시행령 12/2024/ND-CP는 토지 평가 방법 적용을 위한 정보에 관한 제5조 b항을 추가했습니다. 이에 따라 비교법, 잉여법 및 토지 가격 조정 계수 산출을 위한 토지 가격, 토지 임대 가격 및 건물 임대 가격에 대한 정보는 다음과 같습니다.

1) 낙찰자가 낙찰 결정에 따른 재정적 의무를 이행한 경우 토지 사용권에 대한 낙찰 가격.

2) 토지 사용권 양도의 경우, 세무 당국에서 세금 절차가 완료되거나 토지 등기소에 등록된 후의 토지 가격.

3) 토지 임대료, 건물 임대료;

4) 토지 거래의 시장 가격.

해당 법령은 토지 평가 방법을 적용하는 데 사용되는 정보는 토지 평가일로부터 24개월 이내의 기간 내 정보여야 하며, 평가일에 가장 가까운 정보를 우선시하고 다음 출처에서 수집해야 한다고 명시하고 있습니다.

- 국가 토지 데이터베이스, 국가 가격 데이터베이스;

- 토지 등기소, 토지 사용권 경매 주관 기관, 자산 경매 주관 기관;

- 세무 당국, 농업 및 농촌 개발 기관;

- 부동산 거래, 부동산 사업;

- 토지 평가 자문 기능을 수행하는 기관 및 감정 회사;

- 신용 기관, 부동산 협회, 연구 기관/센터;

- 시장에서 이미 양도가 이루어진 경우, 양도인 또는 양수인과 직접 인터뷰를 진행합니다.

법령 12/2024/ND-CP에 따르면, 소득법을 적용하기 위한 비농지 사용으로 인한 수입 및 지출 정보는 다음 출처에서 수집됩니다. 평가일 직전 3년(1월 1일부터 12월 31일까지 계산) 동안 발생한 생산 및 사업 활동으로 인한 소득 또는 토지 임대 및 건물 임대로 인한 소득(재무제표에 기록됨).

평가 대상 토지 또는 지역의 연간 소득 데이터가 불완전하고 토지 이용으로 인한 실제 소득을 정확하게 반영하지 못하는 경우, 비교를 위해 최소 3개 필지의 토지 임대료 및 건물 임대료 정보를 수집해야 합니다.

상기 토지 이용으로 인한 소득 창출 비용은 관련 국가 기관에서 발행한 기준 및 단가 또는 건설부 에서 발표한 건설 투자율을 기준으로 산정한다. 관련 국가 기관에서 발행한 기준, 단가 또는 건설 투자율이 없는 경우에는 본 조 제5항 (b)호에 따라 평가 대상 토지 또는 지역과 가장 가까운 최소 3개 필지의 시장 평균 실제 비용 데이터를 기준으로 한다.

비교 방법을 적용할 때, 잉여 토지 방법은 다음 우선순위에 따라 비교 가능한 토지를 선택해야 합니다. a) 평가 대상 토지와 위치, 기반 시설, 면적, 크기, 형태, 토지 이용 계수, 건축 밀도, 건축 높이 및 기타 토지 가격에 영향을 미치는 요소가 유사한 토지; b) 평가 대상 토지 또는 지역과의 거리가 가장 가깝고, 면, 구 또는 성급 행정 구역의 경계에 제한되지 않는 토지.

지방 인민위원회가 구체적인 토지 가격을 결정합니다.

특정 토지 가격 결정과 관련하여, 시행령 12/2024/ND-CP는 토지법 제112조 제1항에 명시된 토지 평가 원칙, 토지 평가 방법 적용 조건, 그리고 토지 평가위원회의 토지 가격 평가 결과를 바탕으로 성 인민위원회가 특정 토지 가격을 결정하거나, 성 인민위원회가 지방자치단체 조직법에 따라 권한을 위임한 경우에는 구 인민위원회가 특정 토지 가격을 결정하도록 규정하고 있습니다.

토지 가격은 토지법 제114조 제4항, 제172조 제2항 및 제189조 제3항에 규정된 경우의 기준이 되며, 국가가 토지 사용료를 받고 토지를 배분하거나 전체 임대 기간에 대한 일시불 임대료를 받고 토지를 임대하는 경우 토지 사용권 경매의 시작 가격이 됩니다.

자연자원환경부는 동일급 인민위원회가 특정 토지 가격을 결정하는 과정을 지원하는 책임을 맡고 있습니다.

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