프로모션 정책으로 공급량 증가
세빌스가 최근 발표한 2023년 3분기 호치민시 부동산 시장 보고서에 따르면, 2023년 3분기 아파트 공급이 전분기 대비 572%, 전년 동기 대비 11% 증가하며 역대 최대치인 2,528채로 시장에 다시 공급되었습니다.
이 공급은 두 개의 신규 프로젝트와 그 이후 여섯 단계의 프로젝트를 통해 이루어집니다. 특히 투득 시티는 시장 점유율 74%를 차지하며, 글로리 하이츠(B등급)와 같이 물량이 많은 프로젝트가 시장 점유율 59%를 차지합니다.
시장에 출시된 나머지 아파트는 호치민시 서부의 빈탄과 빈찬에 위치한 B, C등급 프로젝트입니다.
1차 공급량은 전분기 대비 32%, 전년 동기 대비 12% 증가한 7,722대를 기록하며 공급 부족 압력을 어느 정도 해소했습니다. B등급이 시장 점유율 49%로 가장 많은 공급량을 기록했고, C등급이 34%, A등급이 17%로 그 뒤를 이었습니다.
세빌스 베트남의 부총괄 이사인 트로이 그리피스 씨는 이러한 유형의 공급 증가에 대해 다음과 같이 설명했습니다. "대출 금리 인하와 정부 의 지원책이 공급 증가를 촉진하고 시장을 활성화할 것으로 예상됩니다."
시장의 수요와 공급의 격차를 해소하기 위해 아파트 공급이 늘어나고 있습니다.
세빌리스는 시장 유동성과 관련하여 C 구간 프로젝트가 651건의 거래를 기록하여 현재 시장의 저렴한 주택 수요가 여전히 높음을 시사한다고 밝혔습니다. 한편, A 구간과 B 구간 프로젝트는 최근 기간 동안 각각 42건과 210건의 거래를 기록했습니다.
호치민시 인민위원회는 법적 문제 해결을 위해 148개 사업의 해결에 집중했으며, 그중 39개 사업이 성과를 거두었습니다. 베트남 중앙은행(SBV)은 지속적으로 금리를 인하해 왔으며, 시행령 10호를 통해 진행 중인 사업의 자본 조달이 더욱 용이해질 것입니다. 이러한 조치는 공급 확대 및 시장 발전 촉진에 기여할 것으로 예상됩니다.
2023년 말까지 1,900세대 이상의 신규 분양이 예정되어 있습니다. C등급 주택이 69%의 시장 점유율을 차지하며 주요 상품이 될 것으로 예상되며, B등급 주택은 26%, A등급 주택은 5%의 시장 점유율을 차지할 것으로 예상됩니다.
서비스형 아파트는 거의 만실 수준으로 운영되고 있습니다.
2023년 3분기 서비스형 아파트 공급량은 7,463세대로 전분기 대비 6%, 전년 동기 대비 23% 증가했습니다. 리노베이션 후 재개된 5개 프로젝트는 233세대를 공급했고, 기존 프로젝트는 12개였습니다.
세빌리스는 임차인들의 계약 갱신 지연과 비수기 단기 수요 감소로 인해 전분기 대비 2% 감소한 81%의 객실 점유율을 기록했습니다. 그러나 외국인 근로자와 국내 단기 출장객의 복귀로 장기 수요가 회복되면서 객실 점유율은 전년 동기 대비 3% 증가했습니다.
세빌스 베트남의 CEO인 닐 맥그리거는 "서비스형 아파트 부문은 비교적 좋은 성과를 보이고 있지만, 임대 부동산과의 경쟁이 심화되고 있습니다. 이로 인해 리노베이션과 신규 사업자의 진입이 촉진되었습니다."라고 말했습니다.
서비스형 아파트는 시장의 주택 수요가 여전히 높아 거의 풀가동 상태로 운영되고 있습니다.
이에 따라 2019년 이후 호찌민시에는 10만 채가 넘는 아파트가 공급되어 서비스형 아파트와 치열한 경쟁을 벌이고 있습니다. 경쟁력을 유지하기 위해 서비스형 아파트 체인은 매년 최대 18%씩 공급량을 늘려 2023년 3분기까지 약 3,000세대에 달하는 공급량을 기록하며 꾸준히 성장해 왔으며, 이는 호찌민시 전체 공급량의 38%를 차지할 것입니다.
신규 브랜드는 주로 C 세그먼트에서 개발되며 대중 시장을 타겟으로 합니다. 체인형 프로젝트는 동기식 마케팅 및 임대 정책을 시행합니다. 이러한 프로젝트 대부분은 90% 이상의 점유율과 시장 평균보다 최대 20% 높은 임대료를 기록하며 양호한 운영 실적을 보이고 있습니다.
빌라와 타운하우스는 미래에도 잠재력이 있습니다
위에 언급한 유형과 달리 빌라/타운하우스 시장은 분기별 신규 공급이 전혀 기록되지 않아 이 부문의 1차 공급이 지난 10년 동안 최저 수준인 766유닛으로 기록되었으며, 분기별 24%, 연간 5% 감소했습니다.
이 중 투득시 프로젝트가 전체 1차 공급의 88%를 차지합니다. 300억 VND/개 이상의 고가 제품이 공급의 86%를 차지합니다.
2023년 3분기 이러한 유형의 거래 건수는 64건에 그쳐 2018년 이후 최저치를 기록했습니다. 이는 수요 감소, 신규 공급 부족, 그리고 고가의 재고로 인해 전분기 대비 43%, 전년 동기 대비 82% 감소한 수치입니다. 흡수율은 8%에 그쳐 전분기 대비 3%, 전년 동기 대비 36% 감소했습니다.
빌라와 타운하우스 시장은 아직은 침체되어 있지만 앞으로 큰 잠재력이 있을 것으로 여겨진다.
이러한 상황에서 투자자들은 여전히 신중한 태도를 보이고 있으며, 심지어 매도를 중단하고 마케팅 활동을 제한하며 신규 프로젝트 출시 계획을 내년으로 미루고 있습니다. 일부 투자자들은 매수자를 유치하기 위해 다양한 매매 및 대출 정책, 임대 약정 정책을 적용하고 있습니다.
그러나 호치민시의 이러한 유형에 대해 세빌스 베트남의 닐 맥그리거(Neil MacGregor) 대표는 다음과 같이 말했습니다. "현재의 어려움에도 불구하고 빌라/타운하우스 시장은 여전히 성장 잠재력을 유지하고 있습니다. 인프라 개발은 투자자들이 현재의 공급 부족을 해결하기 위해 더 많은 토지 자금을 확보할 수 있는 여건을 조성합니다."
세빌스는 2023년 4분기에 약 200세대의 신규 분양이 예정되어 있으며, 2026년까지는 4,600세대가 추가로 분양될 것으로 예상하고 있으며, 주요 인프라 프로젝트도 다수 완료될 것으로 예상됩니다.
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