그 이유는 재무부 에 따르면 베트남의 현재 개인소득세 정책은 양도인의 부동산 보유 기간에 따라 차별을 두지 않기 때문입니다.
필요하지만 조심스럽다
전문가들은 이 제안이 승인될 경우, 개인들이 단기적인 이익을 노리는 투기 대신 장기적으로 부동산을 보유하도록 유도할 수 있다고 분석했습니다. 이는 부동산 시장을 안정시키고, "거품" 위험을 줄이며, 지속 가능한 주택 공급을 보장하는 데 도움이 될 것입니다.
또한, 특히 부동산 시장이 활성화된 상황에서는 단기 거래로 인한 세수입이 늘어나 국가 예산에 기여할 수 있습니다.
베트남 부동산 중개업 협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 다음과 같이 분석했습니다. 소유 기간에 따라 부동산 거래로 인한 개인 소득에 세금을 부과하는 것은 투기를 막고 부동산 시장을 규제하는 데 도움이 되며, 특히 하노이 나 호치민시와 같은 대도시의 주택 가격을 안정화하는 해결책이 될 것입니다.
" 부동산 시장 안정화가 어렵기 때문에 부동산 과세는 무시할 수 없습니다. 과세 대상은 주로 거주 또는 생산 및 사업 목적으로 부동산을 구매하는 사람보다는 부를 축적하는 사람입니다. 이를 통해 예산 수입을 늘리고 시장을 규제하는 데 도움이 됩니다. "라고 딘 씨는 말했습니다.
딘 씨에 따르면, 공급이 부족한 상황에서 가격 상승을 기다려 높은 수익을 올리기 위해 투기와 매집이 이루어지는 현상은 매우 흔합니다. 따라서 부동산에 대한 과세는 합리적입니다.
그러나 전문가들은 구현 시에도 많은 요소를 고려해야 한다고 강조합니다.
세빌스 베트남에 따르면, 보유 기간 기반 부동산 과세 체계를 구축하려면 기술 인프라 투자 비용 계산, 세금 계산 도구, 특히 모든 주거용 부동산 데이터의 투명성 및 디지털화 등 여러 기술적 솔루션이 필요합니다. 이러한 요소들은 막대한 재원, 당국의 결단력, 그리고 장기적인 협력을 요구하는 주요 장애물로 작용합니다.
전문가들에 따르면, 소유 기간을 기준으로 주택 구매에 대한 세금을 부과하려면 여러 요소를 고려해야 합니다. (그림: 민 득)
딘 씨에 따르면, 과세에는 올바르게 고려되어야 할 여러 기술적 조치가 포함되어야 합니다. 예를 들어, 누군가 집을 샀지만 즉시 팔기 위해 자본이 필요한 경우, 이익을 내기 위해 즉시 사고 파는 것과는 달라야 합니다.
딘 씨는 세금 납부가 쉽고 공정하려면 정보가 명확하고 투명해야 한다고 강조했습니다. 많은 주택 구매자들이 은행 대출을 받아야 하며, 주택을 양도할 때 대출 이자는 매매가와 기타 여러 비용에 포함됩니다.
그는 " 특히 투기나 시장 가격 상승을 의도하지 않는 사람들에게 불이익을 주지 않기 위해 세법을 철저히 규제해야 한다 "고 말했다.
EZ Property의 CEO인 팜 득 토안(Pham Duc Toan) 씨는 같은 견해를 밝히며, 예산 세수 증대를 목표로 부동산을 양도하는 개인에게 소유 연도를 기준으로 세금을 부과하는 것은 옳다고 말했습니다. 그러나 부동산 가격 하락을 기대하며 이 규정을 적용하는 것은 "매우 어렵다"고 덧붙였습니다.
" 부동산을 양도할 때 소유주는 모든 비용을 최종 매매가에 포함시킵니다. 결과적으로 가장 큰 피해를 보는 사람은 여전히 매수자입니다. "라고 EZ Property의 CEO는 말했습니다.
국가통화금융정책자문위원회 위원인 레쑤언 응이아 씨는 현재 아파트 가격이 1㎡당 6천만~7천만 동(VND)으로, 많은 사람들의 소득에 비해 너무 높다는 점을 지적했습니다. 한편, 많은 사람들이 거주 목적이 아닌 임대 목적으로 주택을 매입하기 때문에 이를 투기라고 할 수는 없습니다. 2주택에 대한 과세나 보유 기간에 따른 과세는 현재 시장에 적합한 해결책이 아닙니다.
응이아 씨에 따르면, 세금을 부과할 때는 세수입이 비용을 충당할 수 있는지 여부를 계산해야 합니다. 투기를 방지하려면 국민의 형평성을 보장하기 위해 더 많은 공공 서비스와 기타 비용을 추가해야 하며, 이로 인해 세금 징수 비용이 세금 징수 비용보다 높아지게 됩니다.
"서핑" 상황은 꽤 흔합니다.
실제로 베트남에서는 부동산을 매매하는 "서핑"이 매우 흔합니다. PropertyGuru Vietnam의 최근 보고서에 따르면 2023년 투자자의 15%는 부동산을 매매한 후 3개월 이내에 매도했고, 36%는 3~6개월, 35%는 6~12개월 동안 보유했습니다.
이는 베트남 투자자의 16%만이 부동산을 1~2년 이상 보유한다는 것을 의미합니다. 한편, 유럽에서는 부동산을 매각하기 전 보유 기간이 다음과 같습니다. 구매자의 7%는 1~3년, 23%는 3~5년, 33%는 5~10년, 38%는 10년 이상 보유합니다.
"빨리 사고 빨리 파는" 현상은 여러 가지 원인이 있지만, 주로 "서핑" 투자자들 때문입니다. 이러한 서핑 문제의 원인 중 하나는 베트남의 부동산 양도 및 임대 활동에 대한 소득세가 현재 너무 낮다는 것입니다.
일반적으로 투자자는 부동산을 양도할 때 2%의 소득세만 내면 되고, 부동산 임대 수입은 수익의 5%에 해당합니다(1억 VND를 초과하는 수익에 적용).
이에 따라 재무부는 부동산 투기를 제한하기 위해 세계 일부 국가에서는 개인소득세를 포함한 세금 수단을 동원해 투기 행위 비용을 높이고 경제 에서 부동산 투기의 매력을 떨어뜨리고 있다.
또한, 일부 국가에서는 부동산 거래 수익에 대해 거래 빈도와 부동산 매매 시점에 따라 세금을 부과합니다. 거래 시점이 빠르면 세율이 높고, 느리면 세율이 낮습니다.
재무부는 싱가포르의 경우, 토지 매매 시 첫해에는 매매가의 차액에 대해 100%의 세율이 적용되고, 2년 후에는 50%, 3년 후에는 25%의 세율이 적용됩니다. 또한 대만(중국)의 경우, 부동산 매매 시 매매 후 2년 이내에는 45%의 세율이 적용되고, 2~5년 이내에는 35%, 5~10년 이내에는 20%, 10년 이후에는 15%의 세율이 적용됩니다.
재무부는 " 합리적인 수준의 규제를 갖추고 투기와 부동산 '거품'을 피하기 위해서는 일부 국가에서 경험한 것처럼 보유 기간을 기준으로 부동산 양도로 인한 개인 소득에 대한 세금 징수 시행을 연구하는 것이 가능하다 "고 밝혔다.
재무부는 종부세율과 관련하여 부동산 시장의 실제 운영 상황을 반영하여 세율을 적절히 검토하고 결정해야 한다고 생각합니다. 동시에, 보유기간에 따른 부동산 양도소득세 정책 적용 또한 토지 및 주택 관련 정책 정비 과정과 연계되어야 하며, 토지 및 부동산 등기 관련 정보기술 인프라의 정비 및 준비도 병행되어야 합니다.
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