토지 소유권은 더 이상 "황금알을 낳는 거위"가 아닌가?

(단트리신문) - 한때 높은 기대를 모았던 토지들이 현재 유동성 부족과 가격 상승세 둔화를 겪고 있다. 전문가들은 투자자들이 가격 상승 기대감에 매몰되기보다는 계획성, 인구 밀도, 개발 잠재력을 우선시해야 한다고 조언한다.

그 땅 때문에 곤란한 상황에 처했습니다.

빈즈엉(현 호치민시)의 산업단지 인근 주거 지역에 있는 모퉁이 땅을 2년 동안 소유해 온 탄 씨(호치민시 깟라이 동)는 여러 차례 매각을 시도했지만 팔리지 않았습니다. 그는 2024년에 70억 VND가 넘는 돈을 들여 이 땅을 매입했는데, 당시 산업단지 개발이 완료되면 과거 시장 가격 급등처럼 땅값이 오를 것이라는 기대 때문이었습니다.

하지만 가격은 거의 변동이 없었고 유동성은 매우 낮습니다. 그가 가장 안타까워하는 것은 같은 기간 동안 많은 아파트 프로젝트의 가격이 최소 30~40% 상승했고, 주식과 같은 다른 투자 수단도 상당한 가격 상승을 경험했다는 점입니다.

호치민시 빈쭝동에 거주하는 훙 씨에게도 비슷한 상황이 발생했습니다. 2024년, 그는 자신의 증권 계좌에 있는 모든 돈을 인출하여 산업 및 주거 지역 개발 계획의 혜택을 받을 것으로 예상되는 다우띠엥 지역(옛 빈즈엉성)에 약 20억 VND 상당의 토지 두 필지를 매입했습니다.

하지만 2년 후, 땅값은 거의 변동이 없었고, 소유권 이전은 어려워졌습니다. 돌이켜보면, 주식을 계속 보유하거나 아파트로 갈아탔더라면 투자 수익률이 훨씬 더 좋았을 것이라고 그는 생각합니다.

토지 시장이 부진하다 (사진: KC).

위의 사례들은 현재 토지 시장의 상황을 부분적으로 반영하고 있습니다. Batdongsan.com.vn의 5월 자료에 따르면 전국 토지 구매 관심도는 작년 동기 대비 40% 감소하여 모든 부동산 유형 중 가장 큰 폭의 하락세를 보였습니다. 하노이 에서만 관심도가 무려 55%나 감소했고, 구 호치민시 지역에서는 16% 감소했습니다.

이 부서에서는 하노이의 경우 토지 수요가 여러 지역에 분산되어 있는 반면, 호치민시는 9구, 투득 시, 꾸찌, 그리고 구 2구와 같은 몇몇 지역에 집중되어 있다고 분석했습니다. 매매 가격은 일부 지역에서 여전히 상승세를 보이고 있지만, 주로 중부 지역에 집중되어 있습니다.

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칸화성은 재생에너지 산업 및 서비스 센터 구축에 집중하고 있습니다.칸화성은 주요 발전 프로젝트 시행과 대규모 산업단지 인프라 개발을 결합하여 재생에너지 중심지로 조성하는 계획을 마무리하고 있습니다.

남부 지역의 토지 가격은 2023년 같은 기간보다 여전히 낮은 수준입니다.

하노이, 호치민시, 아니면 다낭 중 어디에 돈을 써야 할까요?

전문가 응오 탄 후안은 설문조사 자료를 인용하며 빈푸옥, 바오록, 호아빈, 타이응우옌 등 한때 토지 및 농지 투자 '핫스팟'이었던 많은 지역들이 2022년 최고가 수준에 아직 도달하지 못했다고 밝혔습니다. 반면, 다른 일부 지역에서는 상당한 가격 상승이 기록되어 시장 내 자본 흐름의 분화가 더욱 뚜렷해지고 있음을 보여준다고 덧붙였습니다.

환 씨에 따르면, 시장이 급속도로 성장하는 시기에는 많은 투자자들이 인구 규모, 일자리 창출 잠재력, 부동산의 실제 활용 가치와 같은 근본적인 요소를 고려하기보다는 도시 계획이나 인프라 프로젝트에 대한 기대에 주로 기반하여 투자를 결정한다고 합니다.

도시 계획에 대한 정보가 공개되는 것만으로도 많은 지역의 땅값이 단기간에 급등할 수 있습니다. 푸미(바리아-붕따우), 득쫑, 바오록, 판티엣, 빈푸옥, 그리고 호아빈, 박장, 박닌과 같은 북부 지역들이 이러한 가격 상승을 경험했습니다.

현금 흐름 변화

하지만 전문가 응오 탄 후안은 2022년 말 시장 침체 이후 상황이 크게 달라졌다고 분석합니다. 도심에서 멀리 떨어져 있고 인구 밀도가 낮은 지역의 토지 유동성은 80% 이상 감소한 반면, 아파트 등 실질적인 현금 흐름 잠재력이 있는 부동산은 거래량과 매매가 모두 약 1년 만에 훨씬 빠르게 회복했습니다. 현재까지 투기적 기대감으로 인해 토지 가격이 상승했던 많은 지역들이 이전 가격 수준을 아직 회복하지 못하고 있습니다.

후안 씨에 따르면, 이는 현재 부동산 시장에서 가장 주목할 만한 신호이며 향후 추세를 형성할 것입니다. 자금이 사라지는 것이 아니라, 현금 흐름을 창출하고, 인프라를 갖추고 있으며, 투명한 법적 체계를 보유하고, 실질적인 효용 가치를 지닌 우량 자산으로 이동하고 있다는 것입니다.

같은 관점을 공유하는 전문가 트란 꽝 쭝은 지금부터 연말까지, 특히 내년에는 투자자들이 이전처럼 군중 심리나 감정에 따라 투자하는 대신, 부동산 포트폴리오를 적극적으로 재구성해야 할 시기가 될 것이라고 믿는다.

그에 따르면, 가장 먼저 해야 할 일은 전체 포트폴리오를 검토하여 어떤 자산을 유지해야 하는지, 어떤 자산을 우선적으로 추가해야 하는지, 그리고 향후 5~10년간 전략의 핵심 투자 대상은 무엇인지를 평가하는 것입니다.

트룽 씨는 현재 상황에서 유동성은 예상 수익률만큼이나, 어쩌면 그 이상으로 중요하다고 강조했습니다. 따라서 투자자들은 시장 동향과 구매 수요 변화를 예측하여 다음 경기 순환을 주도할 부문을 파악해야 합니다.

미국 - 베트남: 놓치지 마세요

베트남은 미국 기업들이 첨단 기술 분야에 대한 투자를 확대하도록 장려하고 있습니다.6월 26일 오전, 호꾸옥둥 부총리는 정부 청사에서 코히런트 그룹(미국)의 공급망 담당 이사인 제프 플레이스 씨를 접견했습니다. 이 자리에서 호 부총리는 베트남이 미국 기업들의 투자를 적극적으로 장려하며, 특히 첨단 기술, 혁신 및 반도체 산업 분야에 대한 투자를 확대해 줄 것을 당부했습니다.

미국 기업들이 첨단 기술 분야에 대한 투자를 확대하도록 장려해야 합니다.호꾸옥중 부총리는 베트남이 미국 기업들이 베트남에서 사업을 지속적으로 확장하는 것을 환영하며, 특히 첨단 기술 산업 및 고부가가치 산업 분야에서 그러하기를 바란다고 밝혔습니다.

베트남과 미국은 전쟁의 여파를 해결하기 위한 협력을 강화하고 있다.VTV.vn - 6월 22일, 토람 총서기 겸 주석은 훙차오 미 해군 사무총장 대행을 접견했다.

전문가에 따르면, 이전과는 달리 현재는 계획 방향, 기반 시설 개발, 도시 확장이 더욱 명확해졌고, 계획 정보 또한 공개적이고 투명하게 제공되고 있다. 따라서 투자자들은 땅값 급등을 쫓기보다는 계획을 바탕으로 장기적인 투자 결정을 내려야 한다.

그는 토지를 분할하여 판매하거나 지역 트렌드에 기반한 투자와 같이 과거에 높은 수익을 가져다주었던 전략들이 새로운 환경에서는 더 이상 적합하지 않을 것이라고 주장했다.

장기적인 가치를 지닌 부동산을 선택하려면 투자자는 인구 규모, 기반 시설 개발 속도, 일자리 창출 잠재력, 편의 시설과 같은 기본적인 요소를 우선적으로 고려해야 합니다. 지하철 노선, 학교, 병원, 쇼핑센터 및 기타 주요 기반 시설 프로젝트가 있는 지역은 계획 정보에 기반한 기대치만 있는 지역보다 장기적인 가격 상승 잠재력이 더 큽니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-het-thoi-la-ga-de-trung-vang-20260630104615828.htm