호치민시 부동산 협회(HoREA)는 부동산 시장 과 주택이 필요한 소비자를 지원하기 위해, 주택 가격이 18억 동 미만 또는 20억 동 미만인 상업용 주택 구매자에게 2023년 말까지 연 2%의 은행 대출 이자율 지원을 허용하자고 총리와 중앙은행에 제안했습니다.
20억동짜리 집이 있는데 돈 빌릴 수 없어
HoREA가 위와 같은 권고를 한 이유는 현재 시장에 사회주택 아파트가 거의 없기 때문입니다. 많은 상업용 주택 투자자들이 주택 가격 인하 정책을 시행하고 있으며, 약 50%의 대폭 할인으로 일부 프로젝트의 아파트 매매가는 가구당 약 20억 동에 달하지만, 상업용 주택 구매자는 적정 금리로 대출을 받을 수 없었습니다.
총리의 2022년 12월 14일자 공식 공보 제1164/CD-TTg에서는 경제 에 대한 신용 자본의 적시 공급, 핵심 분야에 초점을 맞춘 신속한 대출 및 지출, 적격 기업 및 부동산 프로젝트를 대상으로 지시하고 있지만, 18억 동 또는 20억 달러/주택 미만의 상업용 주택 구매자에게 신용 금리를 연 2% 인하하거나 합리적인 상업 금리로 대출을 지원하는 정책은 없습니다.
현재 호치민시 부동산 시장에서는 20억 VND 미만의 아파트가 거의 없습니다. 사진: TAN THANH
또한, 법령 31/2022/ND-CP에 따라 연 2%의 대출금리 인하를 지원하는 40조 동(VND) 규모의 신용 지원책에도 불구하고, 2022년 10월 말 기준 약 21조 동(VND)만 집행되어 전체의 52.5%에 달했습니다. 이를 완전히 활용하지 않으면 국가 예산 지원 재원이 낭비될 것입니다.
하지만 응우이 라오 동(Nguoi Lao Dong) 신문 기자의 조사에 따르면 호찌민시에는 20억 동(VND) 미만의 주택이 거의 없습니다. 투득(Thu Duc)시의 부동산 중개인 호아(Hoa) 씨는 빈홈 그랜드 파크(Vinhomes Grand Park, 투득시)에 있는 20억 동(VND) 미만의 소형 아파트 여러 채를 소수의 고객에게 분양하고 있다고 밝혔습니다. 각 아파트는 약 30~40m² 면적에 침실 1개만 있고 거실은 없으며, 가격은 아파트당 16억~18억 동(VND)입니다.
하지만 이런 아파트는 매우 드물고, 투자자가 직접 분양한 아파트라 가구도 없고, 편의시설도 부족해 구매자가 직접 거주 시설을 마련해야 합니다. 호아 씨는 "아파트 5~6채를 분양 광고했는데, 그중 4채가 팔렸습니다. 이 아파트들은 기존 계약에 따라 은행 대출이 남아 있어서 구매자들이 구매에 동의했습니다. 나머지 아파트는 면적이 작고 대출이 없어서 매매가 어렵습니다."라고 전했습니다.
호아 씨에 따르면, 이 지역에 이렇게 저렴한 아파트가 몇 채 안 되고, 나머지는 면적이 60m2 이상에 침실이 2개인 아파트가 많으며, 가장 낮은 매매 가격도 아파트당 25~28억 VND입니다.
한편, 20억 VND 미만의 아파트는 현재 대부분 도심에서 멀리 떨어진 소규모 사회주택으로, 투자자들에게 분양된 후 매수자들에게 재분양되고 있으며, 신규 아파트는 없습니다. 또한, 도심에서 멀리 떨어진(12km 이상) 10년 이상 된 상업용 아파트도 있습니다. 그러나 이러한 유형의 아파트는 은행 대출을 받을 수 없거나, 가능하다 하더라도 대출 금리가 매우 낮습니다.
호치민시 한 부동산 회사의 대표이사는 현재 시장에 출시된 신규 프로젝트는 모두 고급 아파트이며, 20억 동(VND) 미만의 아파트는 거의 없다고 확인했습니다. 20억 동(VND) 미만의 아파트는 대부분 2018~2019년에 분양되어 2021~2022년에 인도될 예정이었지만, 법적 문제나 투자자의 재정적 어려움으로 인해 분양을 진행할 수 없게 되었습니다. 기존에 분양을 받은 고객이라면 매매 계약을 이전할 수 있었지만, 신규 고객들은 프로젝트가 아직 완료되지 않았고 새로운 은행 대출 조건도 마련되지 않아 분양을 망설이고 있습니다.
빌리기가 매우 어렵습니다
부동산 마케팅 분야에서 다년간 경력을 쌓은 황라이도테응우옌(Hoang Lai Do The Nguyen) 씨는 20억 동/호 미만 주택 담보대출 금리를 2% 인하하는 제안이 승인될 경우, 심리적인 측면에서 긍정적인 영향을 미쳐 시장이 더욱 활성화될 것이라고 말했습니다. 하지만 20억 동 미만의 주택이 시장에서 거의 "사라져 버린" 상황이라, 적격 상품과 적격 구매자 측면에서는 현실화되기가 매우 어려울 것이라고 덧붙였습니다.
호찌민시의 한 시중은행 신용 전문가는 현재 은행들이 개인 고객, 특히 주택담보대출 고객에게 장기 대출을 제공할 자본이 부족하다고 말했습니다. 충성도가 높은 고객일 경우, 대출 기간은 1년으로 단기 대출만 지원받고, 이후 은행 자본금에 따라 상환이 가능하다고 합니다.
하지만 대출 조건도 매우 엄격해서 일부 은행에서는 생명보험 가입을 요구하기도 합니다... 게다가 대출자는 실제로 계좌를 통해 받는 월 1,400~1,500만 VND의 수입이 있어야 하는데, 수입이 불안정한 프리랜서는 대출 자격이 없습니다...
"게다가 담보 대출 상품은 모든 법적 서류가 갖춰진 아파트여야 하며, 은행은 이를 시세의 약 70%로 평가하여 그 가격보다 최대 60~70% 높은 금액만 대출합니다. 개별 주택의 경우, 골목길 폭이 넓어야 하고, 주택 폭 3m 이상, 연면적 25m² 이상, 주택 앞 골목길 폭 3m 이상 등의 규정을 충족해야 합니다. 하지만 20억 동(VND) 미만의 주택은 전무하며, 설령 있다 하더라도 매우 먼 거리에 있어야 합니다."라고 이 전문가는 설명했습니다.
이러한 현실을 바탕으로, 호치민 부동산협회(HoREA) 회장 레 황 차우(Le Hoang Chau) 씨는 이례적인 상황에서 국가는 부동산 시장의 어려움을 신속하고 효과적으로 해결하기 위해 이례적인 해결책을 제시해야 한다고 말했습니다. 2014년 부동산사업법 제7조 5항은 "국가는 부동산 시장 변동 시 투자자와 고객의 이익을 보장하는 제도와 정책을 갖추고 있다"고 명시하고 있습니다. 따라서 차우 회장은 국가은행이 현재의 이례적인 상황에서 신용 기준을 그대로 유지하는 대신 기업과 주택 구매자를 지원하기 위해 "약간" 완화해야 한다고 제안했습니다.
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출처: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm
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