기업들은 토지 이용 목적을 변경하기 위해 수천억 동을 지불해야 하면서 어려움에 직면합니다.

chuyển mục đích sử dụng - Ảnh 1. — 공장을 짓기 위한 토지를 얻기 위해 많은 기업들이 토지를 국가에 양도한 후 매년 임대료를 지불하며 다시 임대받아야 했습니다. - 사진: NH

2000년대에는 국가의 요청에 따라 환경 오염을 피하고 도심의 토지를 도시 및 서비스 개발을 위해 포기하기 위해 호찌민시의 제조 시설들이 교외로 이전되었습니다. 많은 사람들이 교외의 자기 땅으로 공장을 이전했습니다.

하지만 1/2000 구역 계획이 없고 공장을 짓기에도 적합하지 않기 때문에 사람들은 토지를 국가에 넘겨준 뒤 5~10년 단기 계약으로 연간 수수료를 내고 이 토지를 임대해야 합니다.

그러나 임대 계약이 만료되거나 기업이 토지 임대 계약을 청산하고 오래된 분홍색 책을 재발급하려고 할 때 어려움에 직면하게 됩니다.

전형적인 사례로, 끄엉 씨는 빈짠현(구)에 5,930m² 면적의 농지 두 곳을 매입하여 공장을 이전했습니다. 2006년, 그는 위 토지를 자신이 소유한 회사에 양도하여 생산 및 사업용지로 용도 변경을 요청했습니다.

그러나 해당 토지는 기존 주택 재개발 계획에 속해 있어 1/2000 규모의 세부적인 건설 계획이 없어 당국은 이 기업에 10년(2010~2020년) 단기 임대하기로 결정했습니다. 임대 면적은 5,150m²로 공장 건물에 사용되고, 나머지 780m²는 운하 보호 구역에 속해 농경지로 남아 있습니다.

2017년 임대 기간이 곧 끝나가자 회사는 임대 기간을 연장하고자 했으나, 해당 토지는 현재 도시 주거용 토지 이용 계획에 포함되어 있어 연장이 불가능하여 회사는 직접 쿠옹 씨에게 토지를 반환하는 절차를 완료했습니다.

이 기간 동안 그는 또한 임대 기간 만료 시 계속 사용할 수 있도록 토지 임대 연장, 토지 이용 목적 변경 또는 현재 또는 원래 상태에 따른 핑크북 재발급을 요청하는 많은 신청서를 제출했습니다.

그러나 2024년까지 그는 4,800m²만 주거용지로 전환할 수 있었고, 토지 사용료의 100%를 납부해야 했으며, 농지 가격 공제 혜택도 받지 못했습니다. 나머지 350m²의 생산 및 사업용지는 주거용지로 전환할 수 없었으며, 핑크북(Pink Book)도 발급받지 못하고 토지 임대 계약을 갱신하고 연간 임대료를 납부해야 했습니다.

마찬가지로 푸옹 여사도 토지를 물려받아 호치민시에 토지를 양도하고 매년 임대료를 지불하는 형태로 다시 임대받아 공장을 짓는 목적으로 사용했습니다.

2018년에 회사는 토지에 있는 자산을 푸옹 씨에게 양도하고 그녀가 계속 사용할 수 있도록 토지를 인계했지만, 규정에 따라 푸옹 씨는 2020년까지 남은 기간 동안만 토지를 임대할 수 있습니다.

여러 해에 걸쳐 푸옹 여사는 오래된 붉은 책을 재발행해 달라고 요청했지만, 지금까지 재발행을 위한 법적 규정이 없어 어려운 처지에 처해 있습니다.

"높은 전환 수수료를 감당할 수 없어 토지 용도를 변경할 수 없습니다. 사업이 어려울 때 토지 임대료를 낮추고 동일한 토지 사용권을 다시 확보하기 위해 임대 계약을 해지하고 싶지만 그럴 수 없습니다. 토지 임대 연장을 유지해야 한다면 얼마나 지속될지 모르겠습니다."라고 푸옹 씨는 말했습니다.

법적 규제의 단점을 극복해야 함

전문가들에 따르면, 시행령 103호는 연간 임대료를 받는 사유지와 국가가 임대하는 공공지를 명확하게 구분하지 않고 있습니다. 이러한 구분이 없기 때문에 주거용지로 전환 시 두 유형 모두 전환 시점의 토지 가격(토지 가치는 0)에 따라 주거용 토지 사용료의 100%를 납부해야 합니다.

결과적으로 토지 사용자는 다른 농지에 비해 훨씬 더 높은 토지 이용료를 지불해야 합니다. 토지 사용자가 토지를 구매하는 데 사용한 실제 토지 가치가 계산되지 않기 때문입니다.

현행법에는 토지 임대 계약 종료 시, 토지 임대 전 또는 현재 상태 그대로 핑크북을 재발급받을 수 있도록 허용하는 장치가 없습니다. 또한, 이 경우 토지 회수에 대한 규정도 없어 토지 임대 계약 종료 시 핑크북 발급에 많은 어려움을 겪고 있습니다.

쩐 민 끄엉 변호사(호찌민시 변호사 협회)는 가구 및 개인이 연간 임대료를 지불하고 임대하는 토지, 상속 또는 자가 조성된 토지, 국가가 임대하는 공공 토지가 아닌 토지 사용 전환 수수료에 관한 법령 103호를 개정 및 보완할 필요가 있다고 밝혔습니다. 주거용 토지로 전환될 경우, 토지 사용 수수료는 전환 시점의 비농업 생산 및 사업용 토지 또는 농업용 토지에 대한 비율로 계산되며, 주거용 토지 가격의 100%를 적용하지 않습니다.

또한, 이러한 경우에는 더 이상 필요하지 않을 경우 임대 계약을 조기에 해지하고 임대 전 토지의 상태나 종류에 따라 핑크북을 재발급받을 권리가 있습니다.

응옥 히엔

출처: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm