토지 가치 평가 - 2024년 토지법 개정 시 명확히 해야 할 연결고리

2024년 토지법은 시행 1년여 만에 많은 미흡한 점을 드러냈습니다. 그중 하나는 토지 회복, 보상, 재정착, 토지이용권 경매 등 여러 정책의 효과를 좌우하는 핵심 요소인 토지 가치 평가의 문제점입니다. 이 정책이 안정적으로 시행되고 공정성을 확보하기 위해서는 토지 가치 평가 체계를 완성하는 방향으로 토지법을 개정하고 보완하는 것이 시급합니다.

토지 가치 평가와 관련된 "병목 현상"은 여전히 ​​많습니다. 사진: Quoc Dung/VNA

많은 "병목 현상"

2024년 토지법은 2013년 토지법의 한계를 극복할 것으로 예상됩니다. 특히 시장 가격에 근접한 토지 가격을 책정하고, 토지를 환수받은 사람들에게 공정성을 제공하며, 투자 사업의 걸림돌을 제거하는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다. 그러나 이번 시행은 토지 가치 평가와 관련하여 아직 해결해야 할 많은 "병목 현상"이 있음을 보여줍니다.

전문가들에 따르면, 오랫동안 토지가격표가 시장 가격보다 낮게 책정되어 토지 정리 보상에 왜곡이 발생해 왔습니다. 2024년 토지법 시행으로 토지가격 체계가 공식적으로 폐지되고 매년 토지가격표가 제정되어 시의적절하고 현실적인 조정이 이루어질 수 있기를 기대합니다.

그러나 일부 지역에서는 토지 가격이 여전히 실제 시장 가격보다 훨씬 낮게 책정되어 있어 보상 가격과 사업 부지의 "개시" 가격 사이에 큰 차이가 발생합니다. 이로 인해 불만이 제기되고 주민들의 반응이 높아지고 있으며, 기업들은 사업 참여 시 재원을 신중하게 고려해야 합니다.

하노이 농업 환경국은 2024년 토지법 제159조에 따라 기술 인프라가 투자된 토지의 토지사용권 경매 시작가는 토지가격표를 기준으로 결정되어야 한다고 보고했습니다. 그러나 많은 지역의 토지가격표가 시장 가격보다 낮아 투자 비용, 부지 정리 및 신규 토지 기금 조성 비용을 충당하기에 충분하지 않습니다.

이론적으로 특정 토지 가격은 토지 배정 또는 거래 시점에 관할 당국이 결정하는 가격으로, 일반 가격표보다 시장 상황에 더 가깝습니다. 그러나 실제로 특정 토지 가격을 결정하는 것은 매우 어렵습니다. 특정 토지 가격을 결정하려면 입지, 적법성, 기반 시설, 개발 가능성 등 여러 요소를 고려해야 하지만, 현재 구체적인 가치 평가 메커니즘과 방법은 명확하지 않으며, 여전히 감정평가사의 경험에 크게 의존하고 있습니다.

구체적인 가격 결정 시점조차 합의되지 않았습니다. (예를 들어, 국가 기관이 토지를 배정하거나 임대하기로 결정할 경우, 결정될 것입니다. 하지만 현재 토지 가격은 이전 시장 가격에 비해 크게 변동되었습니다.) 게다가 지자체와 기관 간의 구체적인 가격 결정은 여전히 ​​중복되어 있어, 국민과 국가 기관 간에 분쟁과 민원이 쉽게 발생하고 있습니다.

이는 많은 지자체가 특정 토지가격을 광범위하게 적용하는 데 여전히 주저하거나, 적용 시 의문을 제기하고 대응하기 쉬운 이유 중 하나이기도 합니다. 더욱이, 2024년 토지법 시행 지침이 아직 완성되지 않아 지자체들이 토지가격 산정에 "제자리걸음"하고 있습니다.

이러한 실질적인 문제들은 2024년 토지법이 예상대로 그 우월성을 충분히 발휘하지 못하게 하는 "병목 현상"을 야기하고 있습니다. 최근 쩐 홍 하 부총리는 2024년 토지법(초안)의 일부 조항을 개정 및 보완하는 법률안에 대한 정부 위원들의 의견 수렴 보고서를 청취하기 위한 회의를 주재하고, 각 부처, 지부, 협회 지도자들에게 2024년 토지법에서 사회 경제적 발전을 저해하고 어려움을 야기하는 시급한 개정 내용을 분석하고 논의하며, 토지가격표 적용 시 시장 진입의 미비점을 해소하는 데 집중해 줄 것을 요청했습니다.

스트레스 해소

피할 수 없는 현실은 많은 지역, 특히 확장 중인 도시 지역에서 토지 가격이 상승 추세를 보인다는 것입니다. 프로젝트가 수년간 지속될 경우, 가격표나 최초 확정 가격을 기준으로 토지 가격이 결정된다면, 사업 시행 단계에서 토지 가격이 급등할 경우 투자자는 손실을 볼 수 있습니다. 게다가 토지를 회수한 사람들이 기업이 재판매 시 얻는 토지 이점보다 낮은 가격을 받아들여야 한다면, "불리함"을 느끼기 쉽습니다.

오히려 사업 시행 기간 중 중간 '시장가'에 따라 토지 가격을 조정하도록 허용할 경우, 담합을 통해 토지 가격을 부풀려 이익을 취하려는 '가격 인플레이션'이 발생하기 쉽습니다. 따라서 많은 기업과 전문가들은 현재의 토지 가치 평가 방식은 여전히 ​​잠재적 위험을 내포하고 있으며 공정성을 보장하지 못한다고 지적합니다.

베트남 평가 및 검사 회사(VAI)의 응오 지아 꾸옹 이사는 토지 가격표를 작성할 때 생산 목적으로 사용되는 토지나 상업적 서비스용 토지의 가격을 결정하는 것은 규정된 평가 방법을 적용하는 것이 거의 불가능하며, 주거용 토지 가격과 비교한 비율에 따라 보간해야 한다고 말했습니다.

많은 지역에서 지가표 발행 결정은 여전히 ​​이러한 산정 방식을 적용하고 있으며, 이는 지가표 감정위원회가 지가표의 지가를 토지 가치 평가 방식(어떤 방식도 보간을 허용하지 않음)에 따라 결정해야 한다는 토지법 규정을 준수할 수 없음을 보여줍니다. 즉, 2024년 토지법이 지가 체계를 폐지했음에도 불구하고, 2026년 기간의 시장 원리에 따라 지가표를 작성하는 것은 여전히 ​​이러한 제약을 반복할 위험이 있습니다.

쿠옹 씨에 따르면, 지가표 작성 시 특정 지가 결정에 적용되는 시장 원칙과는 다른 별도의 보완적 토지 가치 평가 원칙을 정하는 것은 정책이 이론과 일관성을 유지하면서도 정책 변동을 초래하지 않도록 하는 데 도움이 될 것입니다. 지가표 작성 시 보완적 토지 가치 평가 원칙을 규정하는 것은 또한 지방자치단체가 지가표 작성에 있어 충분한 권한과 주도권을 가질 수 있는 명확한 법적 근거를 마련하여 예산 수입을 안정시키는 동시에 조정 대상의 변동을 초래하지 않도록 합니다.

시장 가격과 무관하게 지가표에 지가를 산정하면 조정 대상(경제적 요소의 생산 비용)에 안정성을 확보할 수 있습니다. 동시에, 재정적 의무 산정 기준으로 사용되는 지가가 베트남 부동산 시장의 복잡하고 주기적이며 예측 불가능한 변동에 영향을 받지 않을 것이라고 끄엉 씨는 분석했습니다.

국립경제대학교 선임강사인 응우옌 투옹 랑 부교수는 가장 먼저 고려해야 할 중요한 단계는 국가가 토지를 처음 할당할 때 정하는 가격인 기본 토지 가격을 조정하는 것이라고 말했습니다. 이 가격은 시장 가격에만 따라 결정될 수 없습니다. 기본 가격은 예산 수입 극대화를 위해 높은 가격을 책정하는 것이 아니라, 기업의 투자 및 개발에 대한 인센티브를 제공하는 특혜적인 성격을 가져야 합니다.

랭 씨는 "1차 토지 가격이 너무 높이 오르면 기업의 투입 비용이 증가할 뿐만 아니라, 시장 전체의 토지 가격이 '인플레이션'되어 경제 전체로 압력이 확산되는 결과를 초래할 수 있다"고 권고했습니다.

또한, 이 전문가는 지가 규제는 지역 및 개발 목표에 따라 차별화된 기준 가격 체계를 기반으로 해야 한다고 제안했습니다. 예를 들어, 도시 지역이나 수익성이 높은 지역에서는 가격을 비교적 높게 책정할 수 있으며, 투자를 장려하거나 수익성이 낮은 지역에서는 가격을 더 낮고 합리적인 수준으로 책정해야 합니다. 모든 정책은 안정성 확보를 위해 최소 3~5년의 비전을 담은 마스터플랜에 따라 수립되어야 합니다.

또한, 국가는 투명성, 공정성, 효율성을 보장하기 위해 다양한 가격 규제 수단을 적극적으로 활용해야 합니다. 토지 경매는 가격 상승으로 시장이 왜곡되는 것을 방지하기 위해 적절하게 관리되어야 합니다. 규제 수단은 국가, 기업, 그리고 국민 간의 이해관계의 조화를 보장해야 합니다. 계획, 가격 책정, 토지 이용 제한과 같은 행정적 조치뿐 아니라 세금, 금리, 투자 인센티브, 기타 재정 지원 정책과 같은 경제적 수단으로까지 확대되어야 합니다.

출처: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm