가격 상승 압박 속 아파트 매입 문제 해결

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아파트 가격이 꾸준히 오르고 있다

급속한 경제 발전과 도시화로 주택 수요가 급증한 반면, 토지 자금은 점차 고갈되고 있으며, 자본 재원 관련 정책과 부동산 시장 관리 기관 및 부처의 결정으로 사업 추진이 지연되면서 주택 공급은 지속적으로 감소하고 있습니다. 기반 시설과 공공 서비스 개선으로 도시 토지 가치가 상승하면서 아파트 가격은 최근 몇 년간 지속적으로 새로운 고점을 경신하고 있습니다.

부동산 - 가격 상승 압력 속 아파트 매입 문제 해결 — 하노이 에서는 1차, 2차 시장 모두에서 아파트 가격이 꾸준히 상승하고 있습니다.

베트남 부동산협회(VARS)의 조사 자료에 따르면 2023년 하노이의 아파트 가격 지수는 2019년 대비 약 38% 포인트 상승했습니다. 호치민시의 경우 16% 포인트 상승했습니다.

특히 아파트 가격 지수는 VARS가 시간 경과에 따른 시장 움직임에 따른 부동산 가격 변동을 반영하기 위해 연구하고 있는 부동산 가격 지수 프로젝트의 지수 중 하나입니다.

특히 하노이의 아파트 가격은 1차 시장과 2차 시장 모두에서 꾸준히 상승해 왔습니다. 한편, 호찌민시의 아파트 가격 또한 다시 상승 국면에 접어들었고, 2차 시장의 고급 및 럭셔리 프로젝트는 점진적으로 하락하고 있습니다.

주택 수요의 급격한 증가는 도시 가구의 이동, 노동력의 지속적인 증가, 그리고 특히 하노이를 중심으로 도시로의 유학 및 취업을 위한 학생들의 유입으로 인한 주택 수요 증가 때문만은 아닙니다. 또한, 사회적 거리두기 기간 종료 이후, 특히 시장 회복세 속에서 주거 지역의 기존 및 신규 아파트 임대료가 지속적으로 상승하면서 투자 수요도 크게 증가한 것도 이러한 수요 증가에 기여했습니다.

Batdongsan.com.vn의 통계에 따르면 2024년 1월 전국 아파트 매물에 대한 관심도는 2023년 동기 대비 66% 증가했으며, 매물 수도 46% 증가했습니다. 특히 하노이의 아파트 검색 건수는 2024년 1월 대비 71% 증가했습니다. 호치민 시의 아파트 수요도 59% 증가했습니다. 이러한 추세는 대부분의 다른 지방과 도시에서도 마찬가지입니다.

주택 구매자 수요가 크게 증가했음에도 불구하고 아파트 공급은 여전히 불균형적으로 증가하고 있습니다. 2023년 하노이와 호찌민시 시장 모두 아파트 공급이 감소했습니다.

하노이의 2023년 신규 아파트 공급량은 10,500세대로 추산되며, 이는 전년 대비 약 31% 감소한 수치입니다. 호찌민시의 신규 아파트 공급량은 약 7,500세대로 추산되며, 이는 2022년 동기 대비 50% 이상 감소한 수치입니다.

최근 신규 승인 부동산 사업의 수가 점차 줄고, 기존 사업들은 법적, 자본적 문제로 어려움을 겪으면서 아파트 공급이 감소했습니다. 정부와 각 부처의 어려움 극복 노력은 주목할 만한 성과를 거두었지만, 2023년 사업 시행 및 재개 건수는 급증했습니다. 하지만 부동산 업계의 자금 흐름 압박은 아직 해소되지 않았습니다.

사회주택 증가, 아파트 가격 하락 기대

이에 따라 2023년 중반부터 국가관리기관의 노력에 힘입어 기업채 발행을 통한 자금조달 상황이 점차 개선되고 있습니다.

그러나 채권 만기 압력은 2024년에도 기업, 특히 부동산 기업에게 여전히 어려운 문제로 남을 것으로 보인다. 베트남 채권 시장 협회(VBMA)의 최신 데이터에 따르면, 올해 만기가 되는 기업 채권 총액의 41.4%를 차지하는 부동산 기업 채권의 만기가 약 115조 7,000억 동에 달한다.

부동산 - 가격 상승 압력 속에서 아파트 매수 문제 해결(그림 2). — 저렴하고 중간 가격대의 아파트 가격은 계속해서 상승할 것으로 예상되며, 특히 대도시에서 그렇습니다.

2024년 초 시행령 65/2022/ND-CP가 시행령 08/2023/ND-CP에 따른 연장 및 연기 기간을 거쳐 2024년 초부터 재시행됨에 따라, 전문 증권 투자자 규제 및 의무 신용평가 규정 등 채권 발행 및 거래 환경이 더욱 어려워지면서 2024년 초 채권 발행 활동 또한 어려움에 직면하기 시작했습니다. 그러나 이는 단기적인 어려움일 뿐이며, 장기적으로는 시행령 65의 시행이 회사채 시장의 건전한 발전에 기여할 것입니다.

신용자본과 관련하여, 부동산 사업 활동에 대한 미지급 신용은 은행권, 정부 및 관련 기관의 프로젝트 어려움을 해소하는 솔루션 덕분에 지속적으로 증가했습니다.

그러나 2024년 초 소비자 신용 및 부동산 대출은 2023년부터 지속적으로 감소했지만, 대출 금리는 낮은 수준을 유지했습니다. 물가 상승과 금리 변동이 여전히 예측 불가능하기 때문에, 미래의 직업과 소득 상황에 대한 확신이 없는 많은 가정은 주택 구매를 위해 돈을 빌리고 매달 1천만 동(VND)이 넘는 빚을 갚는 데 큰 부담을 느끼고 있습니다.

그러나 설 이후, 사람들이 다시 투자하기 시작하면서 다양한 부동산 생태계를 갖춘 일부 상업 은행에서 주택 구매 대출이 약간 증가했습니다.

장기간의 감소세 이후, 두 특별도시 지역의 아파트 공급은 시장 회복과 국가 관리 기관의 사업 관련 법적 장애물 제거 노력에 힘입어 다시 증가할 것으로 예상됩니다. 특히 사회주택과 노동자 주택 공급이 증가할 것으로 예상됩니다. 그러나 이러한 주택 공급은 정식 출시 전 법적 절차를 거쳐야 하며, 주로 도심에서 멀리 떨어진 지역에서 공급됩니다.

따라서 VARS는 단기적으로 주요 도시 중심부의 아파트 가격이, 특히 저가 및 중저가 부문에서 지속적으로 상승할 것으로 전망합니다. 반면, 고급 및 럭셔리 프로젝트의 매매가는 소폭 하락할 수 있습니다.

VARS는 현재 시장의 여러 긍정적 요인들이 뒷받침됨에 따라, 2025년 중반까지 부동산 관련 신규 법률이 통과되어 사회주택 및 근로자 주택 투자자와 구매자의 어려움을 해소하는 새로운 규정이 시행될 것으로 예상합니다. 이를 통해 사회주택 공급이 증가하고 아파트 가격은 실질적인 주택 수요를 가진 사람들에게 더 적합한 수준으로 떨어질 것입니다.

응안장

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