부동산 재고 데이터 디코딩

법령 44/2022/ND-CP 제3조 1항에 따라 부동산 재고는 법률 규정에 따라 거래가 가능하지만 보고 기간 동안 거래가 이루어지지 않은 프로젝트의 부동산 수량으로 설명됩니다.

재고를 결정하는 기준은 무엇입니까?

건설부 최신 보고서에 따르면, 2024년 1분기 전국 56개 성·시 사업의 부동산 재고는 약 23,029세대(아파트, 단독주택, 토지 포함)이며, 이 중 아파트는 3,706세대, 단독주택은 8,468세대, 토지는 10,855필지로 나타났습니다. 따라서 재고 비율은 주로 단독주택 부동산 부문과 사업의 필지 부문에 집중되어 있음을 알 수 있습니다.

건설부는 현재 3,706채의 아파트가 재고로 있다고 밝혔지만, 실제 숫자는 훨씬 더 많습니다.

DKRA 그룹 R&D부장인 보 홍 탕 씨는 부동산 재고란 부동산 프로젝트에서 성공적으로 거래되지 않은 제품의 수를 의미한다고 말했습니다.

Thang 씨에 따르면, 재고 데이터는 부동산 기업이 법령 44/2022/ND-CP 제3조 1항에 따라 보고한 데이터를 기반으로 합니다. 해당 법령에 따르면, 부동산 재고는 법률 규정에 따라 거래 가능하지만 보고 기간 동안 거래되지 않은 프로젝트의 부동산 수량입니다.

보고 기간은 분기별로 실시되며, 투자자는 법령 44/2022/ND-CP에 첨부된 양식 10호 및 12호에 따라 프로젝트 정보 및 거래 현황(부동산 재고 정보 포함)을 보고해야 합니다.

이 중, 양식 10에는 거래 가능한 부동산 프로젝트 및 부동산 상품에 대한 정보와 자료가 포함되어 있으며, 양식 12에는 해당 프로젝트의 부동산 거래 상황에 대한 정보와 자료가 포함되어 있습니다.

현실은 데이터와 다르다

부동산 업계는 건설부가 발표한 재고 데이터가 정확하지 않다고 생각합니다. 쩐 아인 그룹 부동산의 하 반 티엔 부사장은 현재 재고 데이터를 보고하는 업체들은 증권거래소에 상장되어 있다고 밝혔습니다.

비상장 부동산 회사는 연간 재무제표만 보고합니다. 부동산 회사들이 어떻게 문제를 "회피"하는지에 대한 확인되지 않은 정보도 있습니다. 일부 투자자들은 상품을 판매하지 않고 직원들에게 자신의 명의로 상품을 구매하게 한 후, 은행에서 대출을 받아 현금 흐름을 확보합니다. 고객이 이러한 상품을 구매하면 회사는 은행에서 대출금을 상환하여 실제 고객에게 판매합니다. 따라서 상품은 성공적으로 판매된 것으로 간주되지만, 실제로는 여전히 재고입니다. 따라서 공시된 재고 데이터는 정확하지 않을 수 있습니다.

티엔 씨에 따르면, 실제 재고는 보고된 수치보다 더 많습니다. 주식시장에 상장되지 않은 부동산 사업의 수가 매우 많고, 이러한 사업은 지방에서 많은 프로젝트를 진행하고 있으며, 판매된 상품의 양이 수년간 지속되기 때문입니다.

예를 들어, 빈즈엉성 에는 법적 서류가 완벽하게 갖춰진 아파트 프로젝트가 많지만, 실제 분양 물량은 매우 적습니다. 특히, 단 코이 그룹(Danh Khoi Group)의 아스트럴 시티(Astral City) 프로젝트는 4,966세대의 아파트를 보유하고 있으며, 2020년부터 분양을 시작했지만, 분양률은 약 40%에 불과합니다. 레퐁 그룹(Le Phong Group)은 법적 서류가 완벽하게 갖춰진 3개 프로젝트를 분양 중이며, 2개 프로젝트의 주택 인도를 진행 중이지만, 미분양 물량은 약 1,000세대에 달합니다.

또한, 빈즈엉성에는 현재 오랫동안 분양 중이던 수십 개의 프로젝트가 거의 완공되었지만, 투자자들은 여전히 ​​매물을 내놓고 있습니다. 한편, 건설부에 따르면 현재 시장에는 약 3,706채의 아파트가 매물로 나와 있습니다. 따라서 데이터가 매우 다르다는 것을 알 수 있습니다.

호치민시의 경우, 2023년 현재 시장에 매물로 나온 프로젝트는 적지만, 매물량은 적지 않습니다. 예를 들어, 투득시의 MT 이스트마크 시티 프로젝트는 2021년부터 현재까지 약 2,000세대의 아파트가 분양되었으며, 투자자에 의해 여전히 분양 중입니다. 2019년부터 현재까지 분양된 노바랜드 그룹 1군 프로젝트는 아직 미분양 상태이며, 안지아 그룹 빈짠군 아파트 프로젝트는 이미 분양이 완료되었지만 여전히 많은 재고가 남아 있습니다. 그러나 2024년 초 호치민시 건설국은 호치민시에 현재 재고가 없다고 보고했습니다.

또한, 재고에 대한 이야기도 꼭 언급해야 할 것 같습니다. 2022년부터 지금까지 어려운 재정 상황을 겪으면서 부동산 상품을 주문했지만 자금 여력이 부족했던 많은 고객들이 투자자에게 상품을 반품해야 했기 때문에 이 정도의 재고 규모도 상당히 큽니다.

또한 법령의 규정에 따라 거래가 가능한 사업에 적용되는 법령 44/2022/ND-CP 제3조 1항에 근거하여 재고로 산정하는 것도 문제입니다.

예를 들어, 호치민시에는 현재 분양, 시공, 그리고 고객에게 인도된 프로젝트들이 많이 있지만, 거래 법적 조건을 충족하지 못하고 있습니다. 따라서 투자자와 고객들은 주택 가격의 최대 95%까지 확보했음에도 불구하고, 계약금 계약만으로 자리를 확보하고 있습니다. 이러한 프로젝트들은 법적 조건을 충족하지 못하기 때문에 여전히 미완성 프로젝트로 간주되어, 완판되지 않으면 재고로 간주될 수 없습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html