부동산 재고 데이터 해독

시행령 44/2022/ND-CP 제1항 제3조에 따르면, 부동산 재고는 보고 기간 동안 거래에 필요한 법적 요건을 충족하지만 거래가 이루어지지 않은 프로젝트 내 부동산의 수를 의미합니다.

재고 수준을 결정하는 데 사용되는 기준은 무엇입니까?

건설부의 최신 보고서에 따르면, 2024년 1분기 전국 56개 성 및 시의 개발 중인 부동산 재고는 약 23,029호(아파트, 단독주택, 토지 포함)였으며, 이 중 아파트가 3,706호, 단독주택이 8,468호, 토지가 10,855호였습니다. 따라서 개발 중인 부동산 재고의 대부분은 단독주택과 토지 부문에 집중되어 있음을 알 수 있습니다.

건설부는 현재 미분양 아파트가 3,706채라고 밝혔지만, 실제 숫자는 훨씬 더 많다.

DKRA 그룹의 연구개발 이사인 보 홍 탕 씨에 따르면, 부동산 재고란 부동산 프로젝트에서 아직 판매되지 않은 상품의 수를 의미합니다.

탕 씨에 따르면, 재고 데이터는 44/2022/ND-CP 시행령 제3조 1항에 따라 부동산 사업자들이 보고한 수치를 바탕으로 집계됩니다. 해당 시행령에 따르면, 부동산 재고란 보고 기간 동안 거래 요건을 충족하지만 거래가 이루어지지 않은 프로젝트 내 부동산의 수를 의미합니다.

보고 기간은 분기별이며, 투자자는 시행령 44/2022/ND-CP에 첨부된 양식 10호 및 12호에 따라 프로젝트 정보 및 거래 현황(부동산 재고 정보 포함)을 보고해야 합니다.

구체적으로, 양식 10에는 부동산 프로젝트 및 거래 대상 부동산 상품에 대한 정보와 데이터가 포함되어 있으며, 양식 12에는 해당 프로젝트의 부동산 거래 현황에 대한 정보와 데이터가 포함되어 있습니다.

현실은 데이터와 다릅니다.

부동산 업계는 건설부가 발표한 재고 수치가 완전히 정확하지 않다고 주장합니다. 트란 안 그룹의 하 반 티엔 부사장은 현재 재고 수치를 보고하는 기업들은 대부분 주식 시장에 상장된 기업들이라고 밝혔습니다.

비상장 부동산 회사는 연간 재무제표에만 관련 내용을 보고합니다. 부동산 회사들이 규제를 "우회"하는 방식에 대한 확인되지 않은 정보도 있는데, 일부 개발업체가 아직 매각하지 않은 부동산을 직원들 명의로 매입한 후 은행에서 대출을 받아 현금 흐름을 창출한다는 것입니다. 구매자가 나타나면 회사는 은행 대출금을 상환하고 부동산을 실제 구매자에게 매각합니다. 이는 판매가 완료된 것으로 간주되지만, 실제로는 재고로 남아 있는 상태입니다. 따라서 공개된 재고 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.

티엔 씨에 따르면, 상장되지 않은 부동산 회사가 많고, 이들 중 상당수가 여러 지방에 걸쳐 수많은 프로젝트를 진행하며, 재고 물량이 수년에 걸쳐 판매되기 때문에 실제 재고량은 보고된 수치보다 훨씬 많다고 합니다.

예를 들어 빈즈엉(Binh Duong )에는 법적 서류가 모두 갖춰진 아파트 프로젝트가 꽤 많지만, 판매량은 매우 저조합니다. 특히, 단코이 그룹(Danh Khoi Group)의 아스트랄 시티(Astral City) 프로젝트는 4,966세대 규모로 2020년에 분양을 시작했지만, 현재까지 약 40%만 판매되었습니다. 레퐁 그룹(Le Phong Group)은 현재 법적 서류가 모두 완료된 프로젝트 3개를 분양 중이며, 2개 프로젝트는 입주 단계에 있지만, 약 1,000세대가 아직 미분양 상태입니다.

더욱이 빈즈엉에는 현재 오랫동안 시장에 나와 있고 거의 완공 단계에 이르렀음에도 불구하고 개발업체들이 여전히 미분양 물량을 제공하고 있는 프로젝트가 수십 개에 달합니다. 한편, 건설부 자료에 따르면 현재 시장에는 약 3,706채의 아파트 재고가 있습니다. 따라서 수치상으로 상당한 차이가 있음을 알 수 있습니다.

예를 들어, 2023년 호치민시의 경우 신규 프로젝트 착수는 적었지만 아파트 공급량은 여전히 ​​상당했습니다. 투득구에 위치한 MT 이스트마크 시티 프로젝트는 약 2,000세대의 아파트를 2021년부터 분양해 왔으며, 개발사는 현재까지도 분양을 진행하고 있습니다. 노바랜드 그룹이 2019년에 착공한 1군 프로젝트 역시 미분양 물량이 남아 있습니다. 안자 그룹의 빈찬구 아파트 프로젝트는 이미 입주가 완료되었음에도 불구하고 여전히 많은 미분양 물량이 있습니다. 그러나 2024년 초, 호치민시 건설국은 현재 시내에 미분양 물량이 없다고 발표했습니다.

또한, 재고와 관련하여 언급할 만한 이야기는 2022년부터 현재까지의 재정난으로 인해 부동산 상품을 주문했지만 자금 부족으로 구매하지 못한 많은 고객들이 개발업체에 상품을 반환해야 했고, 그 결과 상당량의 미분양 재고가 발생했다는 점입니다.

또한, 법률에 따라 거래 가능한 프로젝트에 적용되는 법령 44/2022/ND-CP 제3조 1항에 근거하여 재고를 계산하는 것 역시 문제가 있습니다.

예를 들어 호치민시에는 착공, 건설, 고객에게 인도까지 완료된 프로젝트가 많지만, 법적 거래 요건을 충족하지 못한 경우가 많습니다. 따라서 개발업체와 고객은 제품 가격의 최대 95%까지 계약금을 지불했음에도 불구하고, 단지 계약금만 내고 유닛을 예약하는 데 그치고 있습니다. 이러한 프로젝트들은 필요한 법적 조건을 갖추지 못했기 때문에 미개발 상태로 간주되어, 유닛이 판매되지 않을 경우 재고로 집계되지 않습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html