자금이 자산으로 더 많이 유입될 때

하노이의 한 은행 직원은 월 5,500만 VND 정도의 급여를 받는다고 밝혔는데, 이는 요즘 시대에 상당히 높은 연봉이라고 합니다. 하지만 오랜 기간 근무하면서 그에게 가장 큰 부담이 되는 것은 집값이라고 합니다.

새로운 아파트 분양 가격표를 볼 때마다 가장 먼저 드는 생각은 '내가 살 수 있을까?' 하는 걱정이 아니라, 가격이 감당할 수 없을 정도로 올랐다는 것입니다. 도시 지역에 사는 많은 직장인들이 저와 같은 생각을 하고 있을 겁니다. 월급은 계속 오르는데 아파트 가격은 따라잡지 못하는 것이죠.

이 기사는 세계은행의 2026년 5월 베트남 경제 업데이트에 포함되었습니다. 세계은행은 경제 자금이 현재 부동산으로 강하게 유입되고 있음을 보여주는 일련의 데이터를 추가했습니다.

이 보고서에 따르면 부동산 대출은 2025년까지 42% 증가할 것으로 예상되며, 이는 전체 대출 증가율인 19%의 거의 두 배에 달하는 수치입니다. 현재 부동산 부문은 전체 대출 잔액의 약 25.5%를 차지하고 있습니다.

이는 경제 내 신용 거래액 4달러당 1달러 이상이 부동산으로 유입된다는 것을 의미합니다.

더욱 주목할 만한 점은 이러한 부동산 대출의 약 절반이 부동산 개발 회사에 제공되었다는 것입니다. 반면 산업 및 농업 부문 에 대한 대출 증가는 각각 12.1%와 9.1%에 그쳤습니다.

자금 흐름을 살펴보면 부동산 부문이 제조업 부문보다 훨씬 더 많은 자본을 끌어들이고 있다는 것이 분명합니다.

역설적인 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 신용 대출은 급증하고 경제 내 유동성은 매우 높은데, 많은 사람들에게 내 집 마련의 꿈은 점점 더 멀어지고 있습니다. 사진: 호앙 하

세계은행은 또한 현재의 신용 배분이 "구조적으로 비효율적"이라고 지적했는데, 이는 은행들이 지속 가능한 성장과 고용 창출이 가능한 부문보다 자산 담보가 탄탄하지만 생산성이 낮은 부문에 우선순위를 두고 있기 때문입니다. 여기서 중요한 점은 신용이 ​​얼마나 증가하는가가 아니라 자금이 어디로 흐르는가입니다.

공장보다 토지에 더 많은 자금이 유입되면 부동산 가격은 노동자 소득보다 훨씬 빠르게 상승할 가능성이 매우 높으며, 이러한 추세는 현재 주택 시장에 아주 분명하게 반영되어 있습니다.

세계은행에 따르면 일부 지역의 주택 및 토지 가격 비율은 이제 평균 가구 연소득의 30배를 넘어섰는데, 국제적인 주택 구매력 기준은 일반적으로 소득의 3~8배 정도입니다.

이로 인해 생애 첫 주택 구매자들이 시장에 진입하기가 점점 더 어려워지고 있습니다. 또한 임대료와 주택담보대출 상환 부담이 많은 저소득 및 중소득 가구의 남은 가처분 소득을 상당 부분 잠식하고 있습니다.

뚜렷한 역설이 드러나고 있습니다. 신용은 빠르게 증가하고 경제 내 유동성은 매우 높은데, 많은 사람들에게 내 집 마련은 점점 더 먼 꿈처럼 느껴지고 있습니다. 부동산 가격은 경제 활동 인구 대다수의 소득 창출 능력보다 훨씬 빠르게 상승하고 있습니다.

하지만 부동산으로의 자금 유입은 더 큰 그림의 일부일 뿐입니다.

세계은행에 따르면 베트남의 GDP 대비 신용 비율은 현재 약 145%에 달합니다. 이 수치 자체도 매우 높지만, 더 우려스러운 점은 경제 내에 많은 자금이 있지만 생산과 소비로 활발하게 유입되지 않고 있다는 것입니다.

신용 공급은 빠르게 증가하고 있지만, 경제의 통화 순환율은 2025년까지 약 0.6으로 둔화될 것으로 예상되며, 이는 10년 만에 최저 수준입니다.

세계은행에 따르면 현재 유동성은 실물 경제에 새로운 활력을 불어넣기보다는 주로 금융 부문 내에서 순환하고 있다.

다시 말해, 실제로 경제에는 많은 돈이 있지만, 그 돈의 흐름이 점점 자산 시장으로 이동하고 있다는 것입니다.

주택과 금 가격이 계속 상승함에 따라 은행에서 자금이 빠져나가 다른 자산으로 흘러가기 시작합니다.

세계은행에 따르면, 사람들이 더 높은 수익률을 찾아 부동산, 금, 달러화 등으로 자금을 옮기면서 은행 시스템에서 가계 예금이 차지하는 비중은 2024년 48%에서 2025년 44%로 감소할 것으로 예상됩니다.

이러한 변화로 인해 은행들은 예금 유치를 위해 더욱 치열한 경쟁을 벌이게 되었고, 그 결과 2026년 3월에는 6~12개월 만기 예금 금리가 6~8%까지 상승했습니다.

더욱 주목할 만한 점은 이러한 추세가 정책 금리가 인상되지 않았을 때에도 나타났다는 것인데, 이는 실제 시장 금리 수준이 정책 신호가 나타내는 것보다 훨씬 더 강한 상승 압력을 받고 있었음을 시사합니다.

유동성 경색은 은행 간 금리가 때때로 정책 금리를 초과했다는 사실에서도 드러나는데, 이는 통화 정책이 실질적으로 더 긴축적으로 변했음을 의미합니다.

유동성 압박을 완화하기 위해 베트남 중앙은행은 공개시장조작을 대폭 확대하여 2026년 3월과 4월에 약 7억 달러를 투입했습니다. 이러한 조치는 부동산 부문으로의 막대한 자본 유입에 직면하여 중앙은행이 더욱 신중한 태도를 보이고 있음을 시사합니다.

그러나 세계은행은 전체 은행 시스템의 자본 적정성 비율이 현재 약 12.1%에 불과하며, 이는 많은 아세안 국가보다 낮은 수치라고 지적합니다.

현재 은행 시스템은 심각한 위험에 직면해 있지는 않지만, 특히 전체 대출 잔액에서 부동산 대출이 차지하는 비중이 증가하고 있는 점을 고려하면 몇 년 전만큼 안전장치가 두텁지는 않습니다.

자산 가격 상승은 부동산 시장으로 더 많은 자금을 끌어들입니다. 이러한 신규 자금 유입은 자산 가격을 더욱 끌어올려, 움직임이 느릴수록 시장 속도를 따라잡기 어렵다는 느낌을 만들어냅니다.

이러한 혼란 속에서 은행 시스템은 또 다른 위험에 직면해 있습니다. 바로 단기적으로 조달한 자본을 장기 부동산 대출에 사용하는 것입니다. 현금 흐름의 급격한 변화나 예금자 심리의 변동은 유동성 압박으로 이어질 수 있습니다.

통화정책의 부담: 2026년 초 몇 달 동안 금리 인하는 경제의 가장 중요한 정책 목표 중 하나가 될 것입니다.

출처: https://vietnamnet.vn/khi-tien-dang-chay-vao-dat-nhieu-hon-vao-nha-may-2516612.html