주택 및 토지 가격 인플레이션을 방지하기 위한 시의적절한 개입.

많은 지역의 부동산 시장이 침체된 가운데, 하노이 와 일부 북부 지방 및 도시에서 아파트와 토지 가격이 최근 급격히 상승하면서 투자자들을 놀라게 했습니다. 그러나 하노이 탄오아이 지역에서 평방미터당 1억 VND가 넘는 가격에 낙찰된 토지의 낙찰자가 계약금을 포기한 사건은, 이러한 현상이 투기꾼들이 가격을 부풀리기 위해 사용하는 수법이라는 인식을 심어주었습니다.

여러 재판매 거래를 관리하세요.

지난주 지방 정부에 보낸 문서에서 건설 부는 최근 부동산 시장이 지속 불가능한 궤도에 올라 많은 위험 요소를 내포하고 있다고 지적했습니다. 특히 일부 투자자와 중개업자들이 루머를 퍼뜨리고, 무분별하게 부동산을 매매하며, 정보 혼란을 야기하여 사리사욕을 채우려는 행태가 우려스럽다고 밝혔습니다.

해당 부처의 문서는 하노이 외곽 지역의 논란이 된 토지 경매를 언급하고 있습니다. 기관에 따르면, 시작 가격보다 훨씬 높은 기록적인 낙찰가는 사회 경제적 발전과 부동산 시장의 건전한 성장에 부정적인 영향을 미쳤습니다.

이러한 상황을 방지하기 위해 건설부는 각 성 및 중앙 직할시 인민위원회에 다음과 같은 몇 가지 과제 이행에 집중할 것을 요청했습니다. 해당 지역 내 기업, 투자자, 거래소 및 중개업자의 부동산 거래 활동에 대한 검사 및 검토가 포함됩니다. 또한 관련 기관은 특히 가격이 비정상적으로 상승하는 지역, 사업, 아파트 단지에서의 부동산 반복 매매를 단속하고, 검사 및 조사를 실시하여 가격 조작, 투기, 토지법, 부동산거래법 및 관련 법규 위반 사항을 시정해야 합니다.

건설부의 재차 강조문 발표 직후, 칸화성 인민위원회는 공식 서한 제9648호를 발표하여 관련 기관에 해당 지역의 토지 사용권 경매 진행 방식을 검토하여 법률 준수, 투명성 및 공개성을 확보하고, 토지 사용권 경매 과정에서 발생하는 법규 위반 사례, 특히 담합을 통한 시장 조작, 가격 부풀리기 등을 신속히 적발하여 엄중히 처리할 것을 지시했다.

칸화성 인민위원회 부위원장인 쩐 호아 남 씨에 따르면, 지역 부동산 시장 안정화를 위해 칸화성은 사회주택 개발을 지속적으로 추진하고, "2021년부터 2030년까지 저소득층 및 산업단지 근로자를 위한 사회주택 100만 채 이상 건설 투자" 사업과 "120조 동 신용 프로그램"을 효과적으로 시행할 계획입니다.

한편, 칸화성 재정국 부국장인 레 꾸옥 탄 씨는 2025년에 칸화성에서 주택과 토지 등 41채의 부동산을 경매에 부칠 예정이라고 밝혔습니다. 이 부동산들은 투자개발기금과 닌화시 도시관리국이 관리하는 토지로, 수익 창출 및 개발 재원 확충을 목표로 하고 있습니다.

또한, 칸화성은 전략적으로 중요한 세 지역, 즉 반퐁 경제특구(반닌현과 닌화시 일부), 나트랑시, 그리고 깜람 신도시 지역의 1/2,000 축척 도시계획을 확정하는 데 주력하고 있습니다. 계획이 완료되면 신규 사업에 대한 입찰 및 경매가 진행될 수 있습니다.

하노이 외곽 지역에서는 경매로 나온 토지를 부풀려진 가격에 판매하는 수많은 중개업체가 생겨났다. 사진: 투이 린

보증금액을 늘리고 위약금을 강화하십시오.

업계 관점에서 SGO 홈즈 부동산 컨설팅 및 개발 주식회사(하노이)의 레 딘 청 사장은 투기와 가격 조작을 방지하기 위해 국가가 적절한 토지 가격 체계를 재정립해야 한다고 생각한다. 현재의 경매 토지 가격 체계는 시장 가격보다 낮기 때문이다.

또한, 경매 대상 토지 가격의 10~20%로 계약금을 인상하면 투자자들의 투기 및 가격 조작을 최소화하는 데 도움이 될 것입니다. 특히, 정씨는 토지 경매에서 낙찰받았으나 실제로 토지를 매입하지 않는 사람에 대해서는 신용 등급을 낮추거나 다른 토지 경매 참여를 금지해야 한다고 조언했습니다. 정씨는 "가격 책정 및 경매 방식 관리가 필수적"이라고 강조했습니다.

껀터대학교 법학부 행정법학과 학과장인 차우 호앙 탄 박사에 따르면, 토지 사용권 경매가 최적의 효과를 거두려면, 경매 대상 토지 선정 결정이 지방 인민위원회에서 통일적으로 이루어져야 합니다. 경매 대상 토지의 수와 위치를 검토 및 확정하고, 부족 현상을 초래하는 파편적인 방식을 피하면서 적절한 경매 계획을 수립해야 합니다. 효율적인 경매를 위한 토지 목록을 검토, 정리하여 공표해야 합니다. 특히, 경매 과정에서 토지 과잉 공급이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

"하노이 호아이득 지구의 토지 경매처럼 낙찰가가 시작가보다 훨씬 높았던 사례가 있다고 해서 시장 불안정을 단정짓기는 시기상조이지만, 해당 지역에서 가격 조작이 분명히 존재하고 있습니다. 더욱이, 시작가를 너무 낮게 설정하면 경매 당시 시장 가격을 정확하게 반영하지 못할 수도 있습니다."라고 차우 호앙 탄 박사는 논평했습니다.

법률적 관점에서 SENLAW 법률사무소의 응우옌 푸옹 리엔 변호사는 가격 조작과 시장 불안정을 방지하기 위해 시장 가치에 부합하는 시작 가격을 설정해야 한다고 제안합니다. 시작 가격은 보증금 계산의 기준이 되며, 낙찰자가 보증금을 지불하지 않거나 전액을 지불하지 않을 경우 보증금을 돌려받지 못하기 때문입니다.

변호사 리엔에 따르면, 2023년 10월 10일자 법령(ND-CP)은 토지 경매 참여 보증금을 경매 시작가를 기준으로 토지 필지 또는 면적 가치의 20%로 인상(이전보다 4배 높음)하도록 규정했지만, 시작가가 여전히 낮아 실효성이 없다고 합니다. 그는 "시작가를 낮게 유지하려면 경매 참가자들이 재정적으로 훨씬 더 철저히 준비해야 하므로 보증금 비율을 현재 20%보다 더 높여야 합니다."라고 말했습니다.

"또한, 또 다른 해결책은 경매 자산 매각 계약서에 서명하지 않는 행위(보증금 포기)에 대한 행정 벌금을 인상하는 것입니다. 현재 이 행위에 대해서는 개인의 경우 700만 동에서 1,000만 동 정도의 벌금만 부과됩니다(82/2020/ND-CP 시행령 제23조 1항 c호에 따름)." - 리엔 씨는 제안했습니다.

한편, 영국 브리스톨 대학교 재무회계 석사 과정 책임자이자 강사인 호 꾸옥 뚜안 박사는 국제적인 경험을 인용하며 부동산 시장의 안정성을 유지하는 유일한 방법은 부동산 사업의 이익이 재화 및 서비스 사업의 이익과 동일해야 한다는 원칙에 기반한 합리적인 세금 제도를 확립하는 것이라고 주장했습니다. 이는 가격 인플레이션이나 인위적인 가격 변동을 방지할 수 있다는 것입니다.

하노이 외곽 경매 토지 구역에 위치한 토지 분양 사무소. 사진: 투이 린

땅값이 급등할 가능성은 낮습니다.

빈즈엉성 벤캇시 당위원회 서기인 부이 민 탄 씨는 최근 이 지역, 특히 사이공 강변의 안타이, 안디엔, 락밥 등의 동과 4번 순환도로 인근 지역에서 국지적인 토지 붐이 일고 있다고 밝혔습니다. 이는 공증 사무소의 거래 건수가 급증하고 토지 사용료 수입이 작년 동기 대비 크게 증가한 데서 확인할 수 있습니다.

하지만 탄 씨는 새로운 토지법 덕분에 투기와 가격 조작이 크게 줄었다고 믿습니다. 또한, 해당 지역은 토지 이용 계획과 기능별 구역 설정을 엄격하게 관리하고 있으며, 법적 지위가 명확한 계획 및 부동산 사업에 대한 정보를 주민들에게 적극적으로 제공하고 있습니다.

빈즈엉성 부동산 회사의 응우옌 후 응이아 대표는 부동산 시장이 다시 호황을 누리더라도 투기와 가격 조작이 이전처럼 만연하지는 않을 것이라고 인정하며, 그 이유로 두 가지를 꼽았습니다. 첫째, 새로운 토지법이 각 지역의 토지 가격을 엄격하게 규제하여 "100억 VND짜리 토지를 사놓고 세금은 1억 VND만 신고하는" 사례를 줄였고, 둘째, 은행 대출을 위한 토지 평가 절차가 훨씬 엄격해졌기 때문이라고 설명했습니다.

과거에는 은행들이 자체 감정 부서를 설립하여 평가했는데, 이로 인해 토지의 실제 가치가 은행의 평가액보다 낮게 책정되는 경우가 있었습니다. 하지만 이제는 독립적인 감정 부서가 생겨나면서, 비록 완벽하지는 않더라도 이전보다 훨씬 더 엄격한 평가 절차가 시행되고 있습니다.

거래 대상이 아닌 프로젝트는 공개적으로 공시하십시오.

빈투안성에서는 부동산 시장 회복세에 따른 투기 및 가격 조작을 방지하기 위해 건설국이 거래 조건을 충족하지 못하는 부동산 사업 33건 목록을 공개했습니다. 이 목록에는 주거 및 도시 개발 사업 17건과 관광 및 리조트 사업 16건이 포함되어 있으며, 이들 사업은 모두 관련 규정에 따른 부동산 거래 요건을 충족하지 못하고 있습니다. 이러한 사업들은 대부분 판티엣시와 인근 지역의 주요 부지에 위치하고 있습니다.

앞서 이 33개 프로젝트는 빈투안성에서 일부 부동산 프로젝트의 투자자와 유통업자들이 예약, 계약, 등기 등의 방식을 통해 구매자로부터 대금을 수령하는 불법적인 판매 및 양도 행위를 저질렀다는 이유로 성으로부터 질책을 받은 바 있습니다. 이러한 방식은 주택법, 부동산사업법 또는 기타 관련 법규의 적용을 받지 않습니다.

출처: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm