주택 및 토지 가격 상승의 시기적 예방

부동산 시장이 여전히 침체기에 머물러 있는 상황에서, 하노이 와 일부 북부 지방 및 도시에서 아파트와 토지 가격이 최근 급격히 상승하자 투자자들은 놀라움을 금치 못했습니다. 그러나 하노이 탄오아이 지역에서 평방미터당 1억 VND가 넘는 토지를 낙찰받은 사람이 계약금을 포기하자, 많은 사람들은 이것이 투기꾼들의 속임수라는 것을 깨달았습니다.

여러 재판매 거래를 관리하세요.

지난주 지방 정부에 보낸 문서에서 건설부는 최근 부동산 시장이 지속 불가능한 방향으로 발전하고 있으며 많은 잠재적 위험이 있다고 밝혔습니다. 특히 일부 투자자와 중개업자들이 루머를 퍼뜨리고 부동산을 매매하며 정보 혼란을 야기하여 부동산 가격을 부풀려 이익을 취하고 있다는 것입니다.

해당 부처 문서에는 하노이 외곽 지역에서 여론을 뜨겁게 달군 토지 경매에 대한 내용이 언급되어 있다. 기관에 따르면, 시작가를 훨씬 웃도는 기록적인 낙찰가는 사회 경제적 발전과 부동산 시장의 건전한 성장에 악영향을 미쳤다.

위와 같은 상황을 방지하기 위해 건설부는 각 성 및 중앙 직할시 인민위원회에 여러 가지 과제를 중점적으로 수행하도록 지시했습니다. 여기에는 해당 지역의 기업, 투자자, 거래소 및 중개업자의 부동산 거래 활동에 대한 점검 및 심사가 포함됩니다. 또한, 당국은 특히 가격 급등이 심한 지역, 사업, 아파트 단지를 중심으로 부동산 매매를 철저히 관리하고, 가격 부풀리기, 가격 조작, 투기 행위를 점검 및 시정하며, 토지법, 부동산상업법 및 관련 법규 위반 사항을 처리해야 합니다.

건설부가 서면으로 재촉하자, 칸화성 인민위원회는 즉시 관보 제9648호를 발표하여 관련 기관에 해당 지역의 토지 사용권 경매 진행 상황을 점검하여 법률 준수, 공개성 및 투명성을 확보하고, 토지 사용권 경매 과정에서 발생하는 법규 위반, 특히 담합을 통한 시장 조작, 가격 부풀리기를 통한 불건전한 시장 조성, 현실과 동떨어진 부당 이득 취득 행위 등을 신속히 적발하고 엄중히 처리하도록 지시하였다.

칸화성 인민위원회 부위원장인 쩐 호아 남 씨에 따르면, 지역 부동산 시장 안정화를 위해 칸화성은 사회주택 개발을 지속적으로 추진하고, "2021년부터 2030년까지 저소득층 및 산업단지 근로자를 위한 사회주택 100만 채 이상 건설 투자" 사업과 "120조 동 신용 프로그램"을 효과적으로 시행할 계획입니다.

한편, 칸화성 재정국 부국장인 레 꾸옥 탄 씨는 2025년에 칸화성에서 주택과 토지 41채를 경매에 부칠 예정이라고 밝혔습니다. 이 토지들은 개발투자펀드와 닌화시 도시관리국이 관리하는 부지로, 수익 창출 및 개발 재원 확충을 위해 매각될 예정입니다.

또한, 칸화성은 반퐁 경제특구(반닌현과 닌화시 일부), 나트랑시, 깜람 신도시 등 3개 주요 지역의 1/2,000 축척 도시계획 수립에 주력하고 있습니다. 이 계획이 완료되면 새로운 사업에 대한 입찰 및 경매가 진행될 수 있습니다.

하노이 외곽 지역에서는 경매로 나온 토지를 부풀려진 가격에 판매하는 수많은 중개업체가 생겨났다. 사진: 투이 린

보증금액을 늘리고 위약금을 강화하십시오.

업계 관계자의 입장에서 SGO 홈즈 부동산 컨설팅 및 개발 주식회사(하노이)의 레 딘 청 사장은 투기 행위와 "가격 인플레이션"을 방지하기 위해 국가가 적절한 토지 가격 체계를 재정립해야 한다고 말했습니다. 현재 경매 토지 가격 체계는 시장 가격보다 낮다는 것입니다.

이와 더불어, 투자자들의 투기 행위와 가격 부풀리기를 최소화하기 위해 경매 대상 토지 가격의 10~20%에 해당하는 보증금 수준을 높여야 합니다. 특히, 토지 낙찰 후 구매하지 않는 사람들에 대해서는 신용 점수를 낮추거나 다른 토지 경매 참여를 제한하는 방안을 검토해야 한다고 정 씨는 조언합니다. 정 씨는 "가격과 경매 방식을 관리하는 것이 필수적"이라고 강조했습니다.

껀터대학교 법학부 행정법학과 학과장인 차우 호앙 탄 박사에 따르면, 토지 사용권 경매가 가장 효과적으로 진행되려면, 토지 경매 대상 선정은 지방 인민위원회의 일관된 결정에 따라 이루어져야 합니다. 경매 대상 토지의 수량과 위치를 검토 및 확정하고, 공급 부족을 초래하는 '분산 매도'를 방지하기 위한 적절한 경매 계획을 수립해야 합니다. 또한, 효율적인 경매를 위해 토지 목록을 검토, 정리 및 공표해야 합니다. 특히, 대량으로 공고될 경우 과잉 공급을 방지해야 합니다.

"경매 결과가 시작 가격보다 몇 배나 높게 나왔다고 섣불리 결론지을 수는 없습니다. 하노이 호아이득 지구의 토지 경매처럼 시장이 불안정한 것은 사실이지만, 해당 지역의 가격 상승은 분명합니다. 시작 가격이 너무 낮게 책정되었다는 주장은 경매 당시의 실제 시장 가격을 반영하지 못했을 가능성을 시사합니다."라고 차우 호앙 탄 박사는 논평했습니다.

법률적인 관점에서, 센로 법률사무소의 응우옌 푸옹 리엔 변호사는 가격 인플레이션과 시장 불안정을 방지하기 위해서는 시장 가격과 일치하는 시작 가격을 설정하는 것이 필요하다고 제안했습니다. 시작 가격은 보증금 계산의 기준이 되며, 경매 낙찰자가 낙찰가의 일부 또는 전부를 지불하지 않을 경우 보증금은 반환되지 않기 때문입니다.

변호사 리엔에 따르면, 2023년 10월 10일자 법령(ND-CP)은 토지 경매 참여 시 보증금을 토지 가격의 20%로 인상하도록 규정하고 있지만, 토지 면적은 경매 시작 가격(이전보다 4배 높음)을 기준으로 계산되기 때문에 시작 가격이 낮아 실효성이 없다고 합니다. "시작 가격을 낮게 유지하려면 경매 참여자들이 재정적으로 매우 준비된 상태여야 하므로 보증금 비율을 현재 20%보다 더 높여야 합니다."

또한, 경매 자산 매매 계약을 체결하지 않고 보증금을 몰수당하는 행위에 대한 행정 벌금을 인상하는 방안도 고려하고 있다. 현재 이 행위에 대한 개인 벌금은 700만 동에서 1,000만 동에 불과하다(82/2020/ND-CP 시행령 제23조 1항 c호 참조)."라고 리엔 씨는 제안했다.

한편, 영국 브리스톨 대학교 재무회계 석사 과정 책임자인 호 꾸옥 뚜안 박사는 국제적인 경험을 인용하며 부동산 시장을 안정시키는 유일한 방법은 부동산 사업의 이익이 상품 거래 및 서비스 제공의 이익과 동일해야 한다는 원칙에 기반한 합리적인 세금 제도를 구축하는 것이라고 주장했습니다. 이를 통해 가격 인플레이션이나 가상 가격 상승을 방지할 수 있다는 것입니다.

하노이 외곽 경매 토지 구역에 위치한 토지 분양 사무소. 사진: 투이 린

땅값이 급등할 가능성은 낮습니다.

빈즈엉성 벤캇시 당위원회 서기인 부이 민 탄 씨는 최근 안타이, 안디엔, 락밥 동 등 사이공 강변 지역과 4번 순환도로 인근 지역에서 '토지 붐'이 일고 있다고 밝혔습니다. 이는 부동산 공증 사무소의 거래 건수가 급증하고 토지 사용료 수입이 이전 기간보다 뚜렷하게 증가한 데서도 확인할 수 있습니다.

그러나 탄 씨는 새로운 토지법 덕분에 투기와 가격 폭등이 크게 줄었다고 말했습니다. 또한, 해당 지역은 토지 이용 계획과 기능별 구역 설정을 엄격하게 관리하고 있으며, 법적 지위가 명확한 계획 및 부동산 사업에 대한 정보를 적극적으로 홍보하고 있습니다.

빈즈엉성 부동산 회사의 응우옌 후 응이아 대표는 부동산 시장이 다시 활기를 띠더라도 투기와 가격 폭등은 이전처럼 심각하지 않을 것이라고 인정하며, 그 이유로 두 가지를 꼽았습니다. 첫째, 새로운 토지법이 각 지역의 토지 가격을 엄격하게 책정하여 "100억 동짜리 토지를 사면서 1억 동으로 세금을 신고하는" 행위를 제한할 것이며, 둘째, 은행 대출을 위한 토지 가격 평가 기준이 훨씬 엄격해졌기 때문이라고 설명했습니다.

이전에는 은행이 자체 감정 부서를 운영했는데, 때때로 토지의 실제 가치가 은행 감정가보다 낮게 평가되는 경우가 있었습니다. 이제는 독립적인 감정 부서가 생겨서 절대적인 기준은 아니지만 이전보다 훨씬 엄격하게 평가할 것입니다.

거래 대상이 아닌 프로젝트는 공개적으로 공시하십시오.

빈투안성에서는 부동산 시장 회복 시 가격 투기를 방지하기 위해 건설국이 거래가 불가능한 부동산 프로젝트 33개 목록을 발표했습니다. 이 목록에는 주거 및 도시 지역 프로젝트 17개와 리조트 관광 프로젝트 16개가 포함되어 있으며, 규정상 이들 프로젝트는 모두 부동산 거래 대상이 아닙니다. 대부분의 프로젝트는 판티엣시와 인근 지역 및 마을의 "황금 부지"에 위치해 있습니다.

이전에 해당 33개 프로젝트는 빈투안성에서 일부 부동산 프로젝트의 투자자와 유통업자들이 예약, 계약, 부지 등록 등의 명목으로 부동산 매매 및 소유권 이전을 진행하면서 구매자로부터 대금을 수령한 사실이 드러나면서 지방 정부로부터 제재를 받았습니다. 이러한 방식은 주택법, 부동산상업법 및 관련 법규에 규정되어 있지 않습니다.

출처: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm