대형 프로젝트가 등장할 때마다 지역 시장의 가격 변동이 가상 토지 가격을 형성하여 컨설팅 기관들이 지방 정부가 투자자들에게 임대하는 토지 가격이 적정 가격인지 확인하기 위한 산정 방식을 선택해야 하는 상황에 놓였습니다. 지방 정부가 이 토지 가격을 임대해 주기를 기다리는 대형 프로젝트들이 많아 여러 측면에서 난제로 여겨지고 있습니다.
멸종 위기에 처한
판티엣시 티엔탄(Tien Thanh) 사에 위치한 오션 밸리 관광단지 프로젝트(델타 밸리-빈투안 주식회사의 노바월드 판티엣 프로젝트라고도 함)는 규모가 매우 커서 1,000헥타르에 달하며 해안선을 따라 7km에 걸쳐 펼쳐져 있습니다. 현재 1단계 사업이 진행 중이며, 5성급 모벤픽 리조트 판티엣, 4성급 래디슨 리조트 판티엣, 36홀 PGA 골프장 클러스터, 서커스 랜드 놀이공원, 비키니 비치 스퀘어-씨 파크, 스포츠 센터, 레스토랑 및 카페 체인 등 다양한 편의시설이 조성되어 지난 15만 명에 달하는 방문객이 숙박, 놀이, 엔터테인먼트를 즐겼습니다. 이에 따라, 주택 인도 후 투자자들의 사업 계획에 따라 미니 호텔, 레스토랑, 편의점, 식음료, 카페, 미용실, 세탁소 등 주민과 관광객에게 서비스를 제공하는 다양한 부대 산업이 생겨나고 있으며, 곧 생겨날 예정입니다. 특히, 5월 19일에는 노바월드 판티엣 경제 관광도시지구가 재가동되어 매력적인 사업 환경을 조성하고 투자자들을 유치하는 동시에 근로자들을 위한 일자리를 창출하고 있습니다. 또한, 성 인민위원회는 "이 프로젝트가 본격적으로 가동되면 빈투언성의 대표적인 관광지가 될 뿐만 아니라, 이에 따른 교통 인프라 구축을 통해 빈투언성의 대규모 교통망을 구축하여 투자 프로젝트 추진을 원활하게 할 것"이라고 평가하며 기대감을 높이고 있습니다.
그러나 예상대로 재시작이 효과적이려면 프로젝트가 가능한 한 빨리 관련 법적 문제를 해결해야 합니다.이전에 2023년 5월 초, No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company는 Binh Thuan의 Novaland 프로젝트의 법적 문제를 처리하기 위한 제안을 지지해 달라는 청원서를 지방 지도자들에게 보냈습니다.프로젝트의 법적 문서를 완료하지 못해 판매 및 프로젝트 대출로 인한 현금 흐름이 은행에 의해 잠겨 있었고 매일 최대 500억 VND의 이자를 지불해야 하는 압박이 있었기 때문입니다.특히 회사는 두 가지 문제를 긴급히 해결하겠다고 제안했습니다.즉, 회사가 법률에 따라 50년마다 토지 사용료를 지불하도록 선택하고 회사가 토지 사용료를 지불하고 프로젝트 법적 문서를 완료하고 판매 법적 문서를 완료할 수 있도록 합리적인 토지 가격을 긴급히 결정하는 것입니다.
구체적인 토지 가격 산정은 새로운 문제가 아니며, 2025년 말까지 정해진 일정에 따라 프로젝트를 완료하도록 촉구하는 신호로 여겨집니다. 하지만 이 문제는 지방 당국이 심도 있는 주의를 기울이고 해결하기 위해 조율해 온 문제이기도 합니다. 그러나 시행 과정에서는 다양한 의견이 엇갈리고 있으며, 특히 노바월드 판티엣처럼 규모가 크고 다양한 목적을 가진 프로젝트의 경우, 적용 과정에서 규정에 막혀 어려움을 겪고 있습니다. 이는 빈투언성에서는 전례 없는 일입니다. 이에 따라 2023년 3월 말, 빈투언성 인민위원회는 오션 밸리 관광단지 프로젝트의 토지 임대료 산정을 위한 구체적인 토지 가격 산정의 어려움 해결을 위한 지침을 요청하는 문서를 자연자원환경부 에 제출했습니다.
많은 문제들
위 문서의 내용은 Ocean Valley 관광단지 프로젝트가 8단계에 걸쳐 총 963헥타르의 면적으로 도인민위원회에 토지를 임대받았음을 보여줍니다. 현재 회사는 4.74헥타르 면적의 9단계 토지 임대 문서를 준비하고 있습니다. 이 과정에서 이 프로젝트는 2017년부터 현재까지 여러 문서에서 임대 토지 면적에 대한 토지 임대료를 계산하기 위해 토지 가격표의 토지 가격에 토지 가격 조정 계수(계수 K)를 곱한 값을 임시로 적용하는 것이 도인민위원회의 승인을 받았습니다. 따라서 회사는 보상금, 정리 및 재정착 선급금을 공제한 후 토지 임대료를 임시로 도 예산에 지불했으며 나머지 금액은 1,393억 3천만 VND입니다.
그러나 도인민위원회가 승인한 사업에서 산정된 구체적인 토지 가격은 아직 공개되지 않았습니다. 현재 도토지관리국은 위 사업의 토지 가격 산정에 대한 자문을 위해 컨설팅 기관과 계약을 체결했습니다. 사업의 규모와 성격, 그리고 평가 지역의 시장 현실을 분석 및 평가하는 과정에서 컨설팅 기관은 천연자원환경부 회람 제36/2014호 제6조에 따라 잉여금법을 적용하여 평가를 수행할 것을 제안했습니다. 그러나 몇 가지 어려움이 있습니다. 2013년 토지법 제108조 제3항은 "토지 사용료 및 토지 임대료 산정 시점은 국가가 토지 할당, 임대, 토지 용도 변경 허가 및 토지 사용권 인정을 결정하는 시점"이라고 명시하고 있기 때문입니다. 한편, 본 사업은 2014년부터 2021년까지 성(省) 인민위원회로부터 최대 8회에 걸쳐 토지 임대 결정을 받았습니다. 또한, 본 사업의 1/500 상세 건설 계획이 특정 시점에 승인되었고, 여러 시점에 걸쳐 평가가 이루어졌기 때문에 일부 평가 시점과 1/500 상세 건설 계획의 승인 시점이 달라 법적 근거를 적용하고 입력 정보를 처리하는 데 어려움이 있었습니다. 뿐만 아니라, 본 사업은 2013년 토지법 시행 이전에도 일부 평가 시점을 가지고 있었습니다. 따라서 현재 평가 방법, 시행 기관, 그리고 구체적인 토지 가치 평가의 법적 근거에 대해 다양한 의견이 존재합니다.
위에 언급된 권고사항 외에도, 성 인민위원회는 또한 천연자원환경부에 투자자본 비율, 규범, 단가, 그리고 투자자본 비율 및 투자 추정치 발행 시점이 가치평가 시점과 일치하지 않는 경우의 건설 가격 하락률 계산 방법에 대한 구체적인 지침을 제공해 줄 것을 요청했습니다. 동시에, 비교 가능한 자산의 유사성을 판단하는 구체적인 기준, 비교 가능한 자산과 평가된 자산의 유사성을 증명하는 방법, 사업 진행 기간이 긴 자산의 임대료 및 매매가 상승률을 결정하는 근거가 있어야 합니다... 이 프로젝트는 규모가 크고 복잡한 투자 및 사업 항목이 많으며, 빈투안성에서는 아직 제공되지 않는 특수 사업 항목이 포함되어 있기 때문입니다. 따라서 토지 임대료 산정을 위한 구체적인 토지 가격 책정 방안을 조기에 마련하고, 노바월드 판티엣의 적기 운영을 위한 조율을 진행한다면, 이 지역의 기관차 역할을 하는 기업들의 상생을 이룰 뿐만 아니라, 빈투안 성이 이 지역 리조트 관광의 선두주자로 부상할 수 있도록 새로운 매력적인 관광지의 활성화를 촉진할 것입니다. 뿐만 아니라, 함탄과 같은 대규모 산업단지의 건설을 위한 적정 토지 가격 산정 방식도 마련될 것입니다.
특정 토지 가격 승인 진행 상황과 관련하여, 성(省) 인민위원회는 2022년 10월 26일자 보고서 218/BC-UBND와 2022년 9월 16일자 보고서 186/BC-UBND를 통해 성(省) 당위원회 상임위원회에 보고하여 검토를 요청했습니다. 이에 따라 현재 사이공 타이즈엉 가치평가 및 투자 주식회사는 가치평가 결과를 완성하기 위해 추가 정보를 수집하고 있습니다. 성(省) 내 여러 기업들이 위 프로젝트의 토지 가격 결정 작업을 위해 협력하고 정보를 제공하고 있습니다.
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