토지 가격 상승 위험은 개발을 "위협"한다.

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대규모 프로젝트가 등장할 때 지역 시장의 가격 변동은 인위적인 토지 가격을 만들어내고, 이로 인해 컨설팅 회사들은 지방 정부가 투자자에게 임대하는 토지 가격이 적정한 수준인지 확인하기 위한 계산 방법을 선택해야 하는 상황에 놓입니다. 이러한 토지 가격을 기다리는 대규모 프로젝트들은 여러 측면에서 복잡한 문제들을 야기합니다.

매우 중요합니다.

판티엣시 티엔탄면에 위치한 오션 밸리 관광 단지 프로젝트(노바월드 판티엣 프로젝트라고도 함)는 델타 밸리-빈투안 유한회사가 개발한 대규모 프로젝트로, 1,000헥타르 규모에 7km에 달하는 해안선을 따라 조성되었습니다. 현재 1단계가 개장하여 5성급 뫼벤픽 리조트 판티엣, 4성급 래디슨 리조트 판티엣, 36홀 PGA 골프 코스, 서커스 랜드 놀이공원, 비키니 비치 광장 및 공원, 스포츠 단지, 다양한 레스토랑과 카페 등 다채로운 편의시설을 제공하고 있습니다. 최근 몇 년 동안 숙박, 레크리에이션 및 엔터테인먼트를 즐기기 위해 약 15만 명의 관광객이 방문했습니다. 이에 따라 미니 호텔, 레스토랑, 편의점, 식음료 매장, 카페, 미용실, 세탁소 등 주민과 관광객을 위한 다양한 지원 산업들이 이미 들어서거나 운영 중이며, 투자자들이 부지를 인도받은 후 사업 계획에 따라 들어설 준비를 하고 있습니다. 특히 5월 19일 노바월드 판티엣 경제 관광도시 재개장은 매력적인 사업 환경을 조성하여 투자자들을 유치하고 동시에 많은 일자리를 창출하고 있습니다. 나아가 빈투안성 인민위원회가 평가한 바와 같이, "프로젝트 전체가 가동되면 빈투안성에 수준 높은 관광지를 조성할 뿐만 아니라, 관련 교통 인프라가 성 전체의 교통망을 연결하고 구축하여 투자 사업의 추진을 더욱 원활하게 할 것"이라는 기대를 모으고 있습니다.

그러나 사업 재개가 예상대로 효과를 거두려면 법적 장애물을 최대한 빨리 해결해야 합니다. 2023년 5월 초, 노바 부동산 투자 그룹 주식회사는 빈투안성에서 진행 중인 노바 랜드 프로젝트 관련 법적 문제 해결을 위해 지방 정부에 지원을 요청했습니다. 해당 프로젝트는 법적 절차 미비로 은행에서 매출금과 대출금 지급이 지연되고 있으며, 일일 최대 500억 VND에 달하는 이자 부담까지 겹쳐 심각한 상황에 처해 있습니다. 특히, 회사는 두 가지 핵심 사안의 시급한 해결을 요청했습니다. 첫째, 법률에 따라 토지 사용료를 50년 일시불로 납부할 수 있도록 허용해 줄 것, 둘째, 회사가 토지 사용료를 납부하고 프로젝트 및 매출 관련 법적 절차를 완료할 수 있도록 합리적인 토지 가격을 조속히 책정해 줄 것을 요청했습니다.

토지 가격 책정은 새로운 문제가 아닙니다. 이는 2025년 말까지 정해진 일정에 맞춰 사업을 조속히 완료하기 위한 중요한 계기로 여겨져 왔습니다. 하지만 동시에 지방 당국이 깊은 우려를 표하며 해결을 위해 협력해 온 사안이기도 합니다. 그럼에도 불구하고, 특히 빈투안성에서 전례 없는 대규모 복합 용도 사업인 노바월드 판티엣(NovaWorld Phan Thiet)의 경우, 관련 규정 적용에 있어 의견 차이와 어려움이 존재해 왔습니다. 이에 빈투안성 인민위원회는 2023년 3월 말, 해양밸리 관광단지 사업의 토지 임대료 산정을 위한 토지 가격 책정의 어려움 해결 방안에 대한 지침을 환경자원부 에 요청하는 문서를 제출했습니다.

많은 장애물

위 문서에 따르면 오션 밸리 관광 단지 프로젝트는 지방 인민위원회로부터 총 963헥타르 규모의 토지를 8단계에 걸쳐 임대받았습니다. 현재 해당 회사는 4.74헥타르 규모의 9단계 토지 임대 신청을 준비 중입니다. 이와 관련하여 지방 인민위원회는 2017년부터 현재까지의 여러 문서에서 임대료 산정을 위해 토지 가격표의 토지 가격에 토지 가격 조정 계수(K)를 곱한 가격을 임시로 적용하기로 합의했습니다. 이에 따라 회사는 보상금, 토지 정리 및 이주 비용에 대한 선지급금을 공제한 후 1,393억 3천만 VND의 임대료를 지방 예산에 임시로 납부했습니다.

그러나 성 인민위원회가 승인한 사업의 구체적인 토지 가격은 아직 확정되지 않았습니다. 현재 성 토지관리국은 컨설팅 회사에 사업 토지 가격 산정을 의뢰했습니다. 컨설팅 회사는 사업 규모와 성격, 그리고 평가 대상 지역의 시장 상황을 분석 및 평가하여, 환경자원부 고시 제36호(2014년) 제6조에 규정된 잉여금 산정 방식을 적용할 것을 제안했습니다. 하지만 몇 가지 어려움이 있습니다. 그중 하나는 평가 시점을 정하는 것인데, 2013년 토지법 제108조 제3항은 "토지 사용료 및 토지 임대료 산정 시점은 국가가 토지를 배정하거나 임대하거나 용도 변경을 허가하거나 토지 사용권을 인정하는 시점"이라고 규정하고 있기 때문입니다. 한편, 해당 사업은 2014년부터 2021년까지 총 8차례에 걸쳐 성 인민위원회로부터 토지 임대 결정을 받았습니다. 또한, 사업의 1/500 축척 상세 설계 도면은 특정 시점에 승인되었습니다. 여러 시점에 걸쳐 이루어진 평가로 인해 평가 시점과 1/500 축척 상세 설계 도면 승인 시점 사이에 불일치가 발생하여 법적 근거 적용 및 정보 처리 과정에 어려움이 있습니다. 더욱이, 사업의 일부 평가는 2013년 토지법 시행일 이전에 이루어졌습니다. 따라서 평가 방법론의 법적 근거, 평가 시행 권한, 그리고 당시의 구체적인 토지 평가액에 대해 의견 차이가 존재합니다.

상기 내용에 대한 지침 제안 외에도, 성 인민위원회는 천연자원환경부에 투자 자본 수익률, 기준 및 단가, 그리고 투자 자본 수익률 및 투자액 산정일과 평가일이 일치하지 않는 경우 건설 가격 상승률 계산 방법에 대한 구체적인 지침을 제공해 줄 것을 요청했습니다. 또한, 비교 대상 자산 간의 유사성 정도를 판단하는 구체적인 기준, 비교 대상 자산과 평가 대상 자산 간의 유사성을 입증하는 방법, 그리고 사업 주기가 긴 자산의 임대료 및 매매 가격 상승률을 산정하는 근거에 대한 구체적인 지침도 요구했습니다. 이는 해당 사업이 빈투안성에서 아직 존재하지 않는 독특한 사업들을 포함하여 여러 복잡한 투자 및 사업 항목을 포함하는 대규모 사업이기 때문입니다. 따라서 토지 임대료 산정을 위한 구체적인 토지 가격에 대한 해결책이 조속히 마련되고, 노바월드 판티엣의 운영이 시기적절하게 진행될 수 있다면, 이는 지역 선도 기업에 이익을 가져다줄 뿐만 아니라 새롭고 매력적인 관광지의 활성화를 촉진하여 빈투안성이 지역 리조트 관광의 선두 주자로 발돋움하는 데 기여할 것입니다. 나아가 적절한 토지 가격 책정 방식을 마련하여 함탄과 같은 대규모 산업 단지 건설을 가능하게 할 것입니다.

특정 토지 가격 승인 진행 상황과 관련하여, 성 인민위원회는 2022년 10월 26일자 보고서 제218/BC-UBND호와 2022년 9월 16일자 보고서 제186/BC-UBND호를 통해 성 당위원회 상임위원회에 보고했습니다. 이에 따라 사이공 타이즈엉 감정투자 주식회사는 현재 최종 감정 결과를 도출하기 위해 추가 정보를 수집하고 있습니다. 성내 여러 기업들이 사업 부지 가격 결정을 지원하기 위해 협조하고 있으며 관련 정보를 제공하고 있습니다.

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