11월 28일 통과된 부동산사업법(개정)은 특별구역, 1급, 2급, 3급 도시권의 구·군·시에서 주택을 건축하거나 토지를 분양 목적으로 분할하는 자에게 토지사용권을 양도할 수 없도록 규정하고 있습니다. 이 법은 2025년 1월 1일부터 시행됩니다.
투자자와 전문가에 따르면, 이 규제는 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.
Tuan Anh Trading Floor의 이사인 Giang Anh Tuan 씨는 앞으로 작은 주택은 부족해지고, 큰 주택과 토지는 팔기 어려울 것이라고 예측했습니다.
오랫동안 약 30m2 면적에 20~30억 VND 가격대의 타운하우스는 대부분의 사람들, 특히 실제 주택 수요가 있는 사람들에게 예산이 적합하기 때문에 항상 고객을 끌어모았습니다.
" 30~40제곱미터 규모의 주택은 항상 귀했습니다. 이제 구획 정리를 강화하는 규제가 시행됨에 따라 30제곱미터 정도의 주택은 정말 희귀해지고, 그곳에 거주해야 하는 사람과 투자자를 포함한 많은 사람들에게 인기가 높아질 것입니다 ."라고 투안 씨는 말했습니다.
30제곱미터 규모의 소형 주택이 점점 더 인기를 끌 것으로 예상된다. (사진: 응옥 비)
그 사이에, 큰 토지는 팔기가 매우 어려울 것입니다. 왜냐하면 토지를 여러 필지로 나누지 않으면 큰 토지 전체를 팔아야 하기 때문이며, 총 가격은 높은 반면, 자금이 풍부한 고객은 많지 않기 때문입니다.
최근 많은 투자자들이 수백 제곱미터에 달하는 토지를 작은 필지로 나누어 실질적 수요가 있는 사람들에게 판매하는 전략을 구사하고 있습니다. 많은 토지 소유주들이 위와 같은 "필지 분할 후 토지 판매" 전략으로 큰돈을 벌었습니다. 하지만 토지 분할 규제가 시행되면 이러한 사업 방식은 더 이상 가능하지 않을 것입니다.
하노이 호앙마이 지역의 부동산 중개인 응우옌 후우 까우 씨는 토지 분할이 엄격해질 경우, 넓은 토지는 막대한 자금이 필요하기 때문에 "미분양" 위험이 발생할 수 있다고 말했습니다. 막대한 자금력과 낮은 유동성으로 인해 모든 고객이 넓은 토지에 투자할 의향이 있는 것은 아닙니다. 이러한 유형은 홈스테이, 리조트, 팜스테이 등 사업을 원하는 사람들에게만 적합하지만, 이러한 고객층은 규모가 작습니다.
한편, 수억 원에서 20억 원에 달하는 자금으로 소규모 토지를 구매하려는 고객들이 많습니다. 이들은 토지를 보유하면서 긍정적인 소식과 가격 상승을 기다렸다가 매도하려고 합니다.
" 200m² 규모의 토지는 약 80억~100억 동(VND)입니다. 40m² 정도의 작은 토지로 분할하면 투자자들은 자금이 약 30억 동(VND)에 불과하기 때문에 여러 사람에게 쉽게 접근하여 판매할 수 있습니다. 그래서 큰 토지는 쉽게 팔리지 않습니다. 그리고 토지 사용권증 분리 절차를 거치지 않은 큰 토지를 보유한 투자자들은 판매에 어려움을 겪거나 낮은 가격에 팔아야 할 수도 있습니다 ."라고 Cau 씨는 말했습니다.
카우 씨에 따르면, 대규모 토지 펀드를 매입한 후 이를 소규모 토지로 분할하여 판매할 경우 수익률은 30~50%에 달합니다. 이것이 많은 투자자들이 이러한 형태의 토지 분할을 "선호"하는 이유입니다.
Cau 씨는 " 작은 땅의 가격은 가까운 미래에 확실히 오를 것 "이라고 말했습니다.
이 문제를 분석한 남부 지역 바트동산의 디민 투안 국장은 이 법이 공식적으로 발효되면 토지 부문이 어려움에 직면할 것이라고 예측했습니다.
투안 씨는 현재 시장에서 토지 거래의 90%가 개인과 소규모 부동산 회사가 토지를 자체적으로 분할하는 모델을 개발하여 자유롭게 분할하는 상품에서 이루어진다고 설명했습니다.
투안 씨에 따르면, 기업이 사업을 시행하고 허가를 신청하는 것보다 개인이 토지 분할을 신청하는 것이 항상 더 쉽습니다. 이러한 유형의 토지는 가격이 다양하고 면적이 작기 때문에 현금화가 용이합니다. 넓은 부지를 매입하여 분할하는 투자자들에게는 매매 방식이 자유롭고 공식적인 사업이 거의 없기 때문에 매우 인기가 있습니다.
투안 씨는 구획 정리가 엄격해짐에 따라 이러한 유형의 토지는 희소하고 공급이 제한되어 어려움을 겪게 될 것이라고 말했습니다. 공급 부족으로 인해 매수자들도 토지에 접근하는 데 어려움을 겪을 것입니다.
이 사람은 대규모 토지를 보유한 투자자들이 "할인된 가격"에 매도할 수밖에 없을 것이라고 예측합니다. 할인된 상품은 수익을 내기 위해 토지를 여러 구획으로 분할하려는 투자자들에게서 나올 것입니다. 유동성이 부족하면 토지 소유주들은 가격을 낮출 수밖에 없습니다.
그러나 높은 가치로 인해 대규모 토지 상품은 고객을 찾기 어려울 것이며, 매수자는 토지 소유주에게서 "가격을 깎을" 수 있을 것입니다. 또한 토지 유동성 감소는 장기 경기 침체 상황에서 시장 상황을 더욱 어렵게 만들 것입니다.
차우 안
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