작은 주택이 늘어나고 있고, 넓은 토지가 문제입니다.

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11월 28일 통과된 부동산 사업법(개정)은 특별, 1급, 2급, 3급 도시지역의 구·군·시에서 주택을 건설하거나 토지를 구획하여 매매하는 자에게 토지이용권을 양도할 수 없다고 규정했습니다. 이 법은 2025년 1월 1일부터 공식적으로 시행됩니다.

투자자와 전문가에 따르면, 이 규제는 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.

Tuan Anh Trading Floor의 이사인 Giang Anh Tuan 씨는 앞으로 작은 주택은 부족해지고, 큰 주택과 토지는 팔기 어려울 것이라고 예측했습니다.

오랫동안 약 30m2 면적에 20~30억 VND 가격대의 타운하우스는 대부분의 사람들, 특히 실제 주택 수요가 있는 사람들에게 예산이 적합하기 때문에 항상 고객을 끌어모았습니다.

" 30~40제곱미터 규모의 주택은 항상 귀했습니다. 이제 구획 정리를 강화하는 규제가 시행됨에 따라 30제곱미터 정도의 주택은 정말 희귀해지고, 그곳에 거주해야 하는 사람과 투자자를 포함한 많은 사람들에게 인기가 높아질 것입니다 ."라고 투안 씨는 말했습니다.

30제곱미터 규모의 작은 주택이 점점 더 많은 고객을 유치할 것으로 기대됩니다. (사진: 응옥 비).

그 사이에, 큰 토지는 팔기가 매우 어려울 것입니다. 왜냐하면 토지를 여러 필지로 나누지 않으면 큰 토지 전체를 팔아야 하기 때문이며, 총 가격은 높은 반면, 자금이 풍부한 고객은 많지 않기 때문입니다.

최근 들어 많은 투자자들이 수백 제곱미터에 달하는 토지를 찾아다니며 이를 더 작은 땅으로 나누어 실제적인 필요가 있는 사람들에게 판매하고자 합니다. 많은 토지 소유자들은 "토지를 나눠서 파는" 위의 수법으로 큰 이익을 챙겼습니다. 하지만 구획구획 강화에 관한 규정이 시행되면 이런 방식의 사업은 불가능해질 것입니다.

하노이 호앙마이 구의 부동산 중개인인 응우옌 후 까우 씨는 구획이 엄격해지면 대규모 토지에는 큰 재정적 비용이 수반되기 때문에 '미판매' 토지가 발생할 위험이 있다고 말했습니다. 많은 재정 자원과 느린 유동성으로 인해 모든 고객이 넓은 토지에 돈을 쓰고 싶어하지는 않습니다. 이 유형은 홈스테이, 리조트, 팜스테이를 열어 사업을 하려는 사람에게만 적합합니다. 하지만 이 고객 파일은 작습니다.

그 사이, 수억원에서 20억까지 다양한 자금으로 소규모 토지를 매수하고자 하는 고객들도 많다. 그들은 토지를 보유하고, 긍정적인 정보가 나올 때까지 기다린 후 가격이 오른 뒤 팔고 싶어합니다.

" 200m² 규모의 토지는 약 80억~100억 동(VND)입니다. 40m² 정도의 작은 토지로 분할하면 투자자들은 자금이 약 30억 동(VND)에 불과하기 때문에 여러 사람에게 쉽게 접근하여 판매할 수 있습니다. 그래서 큰 토지는 쉽게 팔리지 않습니다. 그리고 토지 사용권증 분리 절차를 거치지 않은 큰 토지를 보유한 투자자들은 판매에 어려움을 겪거나 낮은 가격에 팔아야 할 수도 있습니다 ."라고 Cau 씨는 말했습니다.

카우 씨에 따르면 대규모 토지 펀드를 매수한 뒤 이를 작은 부분으로 나누어 판매하면 30~50%의 수익이 발생한다고 합니다. 이것이 많은 투자자가 이러한 형태의 세분화를 "선호"하는 이유입니다.

Cau 씨는 " 작은 땅의 가격은 가까운 미래에 확실히 오를 것 "이라고 말했습니다.

이 문제를 분석한 남부 지역 바트동산의 디민 투안 국장은 이 법이 공식적으로 발효되면 토지 부문이 어려움에 직면할 것이라고 예측했습니다.

투안 씨는 현재 시장에서 토지 거래의 90%가 개인과 소규모 부동산 회사가 토지를 자체적으로 분할하는 모델을 개발하여 자유롭게 분할하는 상품에서 이루어진다고 설명했습니다.

투안 씨에 따르면, 기업이 프로젝트를 실행하고 허가를 신청하는 것보다 개인이 토지 분할을 신청하는 것이 항상 더 쉽습니다. 이 유형은 가격대가 다양하고 면적이 작기 때문에 현금화가 쉽습니다. 대규모 토지를 매수하여 분할하는 투자자에게 매각은 매우 인기가 있는데, 이는 매매 형태가 자유롭고 공식적인 프로젝트 계획이 거의 없기 때문입니다.

투안 씨는 구획을 엄격히 하면 토지 공급이 부족하고 줄어들어 토지 구획이 어려움을 겪을 것이라고 말했습니다. 공급이 부족해 구매자에게 다가가는 것도 어렵습니다.

이 사람은 대규모 토지를 보유한 투자자들이 "할인된 가격"으로 매도해야 할 수도 있다고 예측했습니다. 할인된 상품의 원천은 이익을 위해 토지를 분할하고 세분화할 목적으로 토지를 매수한 투자자로부터 나옵니다. 유동성이 부족하면 토지 소유자는 가격을 낮출 수밖에 없습니다.

그러나 토지의 가치가 크기 때문에 대규모 토지 상품은 고객을 찾기 어렵고 구매자가 토지 소유자에게서 "가격을 짜내야" 할 수도 있습니다. 토지 유동성이 감소함에 따라, 시장은 장기 경기 침체 속에서 더 큰 어려움에 직면하게 될 것입니다.

차우 안

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