임대주택: 주변부 시장에서 국가 전략으로

임대주택은 국가 주택 개발 정책의 전략적 기둥이자 핵심 요소입니다. 하지만 인식을 바꾸는 것과 시장 운영 방식을 바꾸는 것은 훨씬 더 어려운 과제입니다.

임대 수요가 매우 높습니다.

하노이 에서는 현재 약 200만 명이 주민들이 임대용으로 지은 하숙집, 소형 아파트 및 기타 형태의 주택에 거주하고 있는 것으로 나타났습니다. 이러한 정보는 최근 하노이시 행정위원장과 수도권 노동자들 간의 회의에서 밝혀졌습니다.

따라서 하노이 인구 약 900만 명 중 이러한 거주자 그룹은 20% 이상을 차지합니다. 다시 말해, 하노이에 사는 4~5명 중 1명은 방이나 소형 아파트, 기타 임대 숙소에 살고 있는 것입니다.

세입자는 젊은 교사, 슈퍼마켓 직원, 경비원, 운전기사, 건설 노동자 또는 아직 안정적이고 괜찮은 주택을 갖지 못한 서비스직 종사자일 수 있습니다.

물론, 이들을 비롯한 중산층의 많은 사람들은 여전히 ​​집을 살 수 있는 형편과는 거리가 멀다. 특히 베트남의 주택 가격 대비 소득 지수(PIR)가 현재 23.7배에서 30배에 이르는 수치를 고려할 때 더욱 그렇다. 이 수치는 2026년 6월 초 베트남 부동산 포럼에서 발표된 바 있다.

이는 주택 가격이 근로자 소득보다 훨씬 빠르게 상승했음을 의미합니다. 한때 안정적이고 풍요로운 삶의 기반으로 여겨졌던 내 집 마련의 꿈은 많은 젊은 가족들에게 점점 더 이루기 어려워지고 있습니다.

임대주택은 단순히 부동산 시장에 관한 이야기가 아니라, 평범한 사람들이 도시에서 살 권리에 관한 이야기이기도 하다. 사진: 호앙 하

역설적이게도 베트남은 현재 세계에서 가장 높은 주택 소유율(약 90%)을 기록하고 있습니다. 하지만 이는 상당 부분 이전 세대의 성과입니다.

오늘날 젊은 노동력과 이민자들이 많아지면서 상황은 달라졌습니다. 부동산 컨설팅 회사들의 계산에 따르면 베트남의 집값은 지난 5년 동안 약 59% 상승했습니다.

하이퐁 과 같은 주요 산업 중심지는 37만 명이 넘는 근로자가 거주하고 있는데, 임대 주택 수요는 약 3만 3천 채에 달하지만 현재 공급량은 수요의 약 12%에 불과하다고 하이퐁 당국은 밝혔습니다.

박닌, 흥옌을 비롯한 여러 산업 지역에서도 임대 주택 부족 현상이 나타나고 있습니다.

대다수의 노동자들은 여전히 ​​가구들이 직접 지은 비공식 주택에 거주하고 있으며, 이는 화재 안전, 생활 환경 및 서비스 품질 측면에서 수많은 위험을 초래합니다.

각 정당의 역할

오랫동안 부동산 사업에서 가장 합리적인 선택은 건설 후 판매하는 것이었습니다. 프로젝트가 완료되면 제품이 판매되고 자본이 빠르게 회수되며, 사업체는 이후 오랜 기간 동안 자산을 ​​관리할 필요가 없었기 때문입니다.

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반대로 임대 주택은 막대한 초기 투자 비용, 긴 투자 회수 기간, 그리고 수십 년 동안 관리 및 운영할 수 있는 능력을 필요로 합니다.

원인이 전적으로 회사에만 있는 것은 아닙니다.

현행 제도는 여전히 기업들이 상당한 토지 사용료를 선불로 지불하도록 요구하고 있습니다. 한편, 시장에는 장기 투자 회수 기간을 가진 프로젝트를 지원할 수 있는 부동산 투자 신탁(REIT)과 같은 장기 자금 조달원이 부족합니다.

문제는 베트남의 임대 수익률이 현재 연 2~4%에 불과하여 지역 내 다른 시장보다 훨씬 낮고 은행 예금보다도 매력적이지 않다는 사실로 인해 더욱 복잡해집니다. 이 때문에 많은 기업들이 임대 부문에 투자하는 것을 꺼립니다.

임대주택 시장은 임차인과 기업 모두에게 이익이 될 때만 번창할 수 있습니다. 임차인은 합리적인 가격을, 기업은 충분히 매력적인 수익을, 은행은 안정적인 현금 흐름을, 그리고 정부는 사회 복지 및 고용 문제를 해결해야 합니다.

정부가 기업의 선택을 바꾸려면 단순히 행정 명령에만 의존해서는 안 됩니다. 더욱 중요한 것은 기업들이 참여할 만큼 매력적인 메커니즘을 만들어야 한다는 것입니다.

많은 국가에서는 임대주택을 단순히 부동산 상품으로만 보지 않습니다. 교통, 학교, 병원과 마찬가지로 도시 기반 시설의 일부로 간주합니다.

그러한 접근 방식을 통해 상업용 주택, 임대 주택, 공공 주택, 보조금 지원 주택의 네 가지 유형을 명확하게 정의하는 새로운 정책 프레임워크가 점차 구체화되고 있습니다.

이러한 명확한 구분은 국가가 어떤 분야는 시장에 맡겨 독립적으로 운영되도록 해야 하는지, 어떤 분야에 지원이 필요한지, 그리고 어떤 집단은 공공 정책의 보호를 받아야 하는지를 결정하는 데 도움이 됩니다.

이를 위해 정부는 지방자치단체에 2026년 6월까지 주택 수요를 시급히 검토하여, 가까운 시일 내에 주택법과 부동산사업법을 개정하는 기초 자료로 활용할 것을 요청했습니다.

해결책은 무엇일까요?

단순히 토지를 개간하고 새로운 건물을 짓는 대신, 당국은 기업들이 기존의 상업용 또는 사회주택 프로젝트를 인수하여 임대 모델로 전환할 수 있도록 하는 방안을 검토하고 있습니다.

동시에, 국유 주택 기금의 일부가 공급 확대를 위한 상업 프로젝트에 활용될 것입니다.

낮은 임대 수익률을 보완하기 위해 사업체들에게 추가 수익 창출을 위한 부대 사업 및 서비스 활동 개발 기회가 제공될 수 있습니다. 장기 투자 자본 유치를 위한 우대 신용 및 세제 정책 또한 검토되고 있습니다.

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기업뿐만 아니라 임차인에게도 더 나은 법적 보호가 필요합니다. 많은 임차인에게 가장 큰 걱정거리는 임대료뿐만 아니라 갑작스러운 가격 인상, 예기치 않은 계약 해지, 자녀 교육과 같은 기본적인 공공 서비스 이용의 어려움 등입니다.

사람들이 무슨 수를 써서라도 내 집 마련을 하려고 애쓰는 대신 장기 임대를 받아들이도록 하려면, 안정적인 계약과 공평한 주거 환경을 통해 세입자의 권리를 보장해야 합니다.

이 과정에서 국가는 시장에 대한 신뢰를 구축하기 위해 초기 자본을 투자해야 하며, 동시에 활용도가 낮은 공공 자산을 검토하고 소규모 임대 주택에 대한 기술 표준을 개선해야 합니다.

그러므로 임대주택은 단순히 부동산 시장에 관한 이야기가 아닙니다. 그것은 또한 평범한 사람들이 도시에서 살 권리에 관한 이야기이기도 합니다.

다음 편: 임대주택 시행을 위한 네 가지 핵심 연결고리.

임대주택: 모두에게 이익이 되는 공식은 무엇일까요? 베트남의 부동산 업체들은 오랫동안 임대용 주택을 보유하기보다는 분양용 주택을 짓는 방식을 택해왔습니다.

출처: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-tu-phan-khuc-ben-le-thanh-chien-luoc-quoc-gia-2528647.html