공공주택은 정말로 저렴할까요?

VTV.vn - 하노이의 많은 공공주택 분양가가 평방미터당 거의 3천만 VND에 달하면서, 중저소득층에게 내 집 마련의 꿈은 여전히 ​​요원한 꿈으로 남아 있습니다.

사진: 응옥 히엔

주택 소유의 기회를 "열어놓는" 것은 여전히 ​​요원한 현실입니다.

2025년 2월 261호 시행령에 따른 새로운 제도는 소득 상한선을 월 2천만~4천만 VND로 상향 조정하여 사회주택 구매 자격 기준을 크게 확대했습니다. 이러한 조정은 근로자들에게 내 집 마련의 기회를 열어주는 것으로 여겨집니다. 그러나 하노이 의 사회주택 분양가와 실제 지불 조건을 살펴보면, 많은 사람들이 내 집 마련의 꿈은 여전히 ​​요원하다는 것을 깨닫고 있습니다.

하노이시 건설국의 보고서에 따르면, 2024년 말부터 현재까지 하노이에서 여러 사회주택 사업이 시작되었지만, 분양가는 급격히 상승하는 추세를 보였다. 2023년 이전에는 하노이의 사회주택 분양가가 평방미터당 1,300만~1,700만 동 수준이었다.

현재 가장 높은 가격대를 기록하고 있는 주택 중 하나는 롱쩌우 쌀도시에 위치한 트엉탄 사회주택 단지로, 평방미터당 2,940만 동(부가세 포함, 관리비 제외)에 판매되고 있으며, 10월 1일부터 분양을 시작했습니다. 구매자는 주택 규모에 따라 9억 4천만 동에서 20억 동 사이의 금액을 지불해야 내 집 마련이 가능합니다. 이전 최고가는 탄찌현 탄찌에우면 하딘에 위치한 사회주택 단지로, 평방미터당 2,500만 동의 잠정 분양가를 기록했습니다.

라이스 시티 롱쩌우 사회주택 프로젝트 조감도. 평방미터당 2,700만 VND의 가격으로 책정됨. 사진: BIC 베트남.

까우자이 지역의 한 무역회사에서 회계사로 일하며 현재 푸디엔 지역에서 아파트를 임대하고 있는 29세의 응우옌 투 짱 씨는 이렇게 말했습니다. “4년 넘게 저축하고 부모님께도 약간의 도움을 받았지만, 지금은 1억 2천만 동 정도밖에 없어요. 쭝반 프로젝트에서 10억 동이 넘는 50제곱미터 규모의 사회주택을 구입하려고 등록할 계획인데, 은행 대출을 받으려면 자기자본이 최소 20%인 2억 동 정도가 필요해요. 그런데 그 돈이 부족해요. 금리가 5.4%로 낮다고는 하지만, 대출받기가 정말 어려워요.”

트랑 씨는 한 달에 약 1,800만 VND를 법니다. 임대료, 생활비, 그리고 고향으로 보내는 약간의 돈을 빼고 나면 남는 돈은 거의 없습니다. "안정적인 주거만 확보할 수 있다면 장기 대출이라도 괜찮아요. 하지만 이런 물가로는 공공주택에 입주하는 꿈은 이루어질 수 없죠."라고 그녀는 말했습니다.

하노이에 사는 29세 기술자 두이 안 씨는 아내와 함께 여유 자금이 있음에도 불구하고 주택 가격이 감당할 수 있는 수준을 넘어서는 문제에 직면했습니다. 그는 결혼 후 양가 부모님의 지원과 저축으로 약 3억 VND를 모았고, 롱비엔 지역의 사회주택 단지에 아파트를 구입하기 위해 등록할 계획이었다고 밝혔습니다.

"55제곱미터짜리 아파트 가격이 약 16억 VND입니다. 13억 VND를 20년 동안 대출받으면 원금과 이자를 포함해 매달 약 800만 VND를 갚아야 합니다. 저희 부부는 연간 3천만 VND 이상을 벌어들이는데, 충분해 보이지만 생활비와 두 아이 양육비를 빼면 남는 돈이 없습니다. 초기 자본금이 있더라도 자금이 바닥날까 봐 계약서에 서명하기가 두렵습니다."라고 두이 안 씨는 계산했습니다.

이러한 실제 사례들은 오늘날 가장 큰 장애물이 초기 자본 부족뿐만 아니라, 사회주택의 판매 가격이 안정적인 소득을 가진 사람들조차 감당하기 어려울 정도로 높다는 사실임을 보여줍니다.

부동산 전문가들에 따르면, 현재의 역설은 점점 더 많은 사람들이 대출 자격을 갖추는 반면, 과도한 가격과 높은 계약금 요건 때문에 실제 자본 접근률은 낮다는 점입니다. 이로 인해 "사회주택의 꿈"은 서류상으로는 가까워졌지만 현실에서는 여전히 요원한 것으로 보입니다.

사회주택을 진정으로 "저렴하게" 만들기 위해서는

실제로 재정 지원 정책은 단지 "일시적인 진통제"일 뿐입니다. 토지, 자재, 프로젝트 관리 비용 등 사회주택 건설에 필요한 투입 비용이 계속 상승한다면, 대출 금리가 인하되더라도 사람들은 여전히 ​​주택 구매에 어려움을 겪을 것입니다.

그러나 전문가들은 사회주택 가격이 점점 비싸지는 이유를 이해하려면 가격을 구성하는 요소들을 더 깊이 살펴봐야 한다고 주장합니다. 코빅 컨설팅 & 건설 주식회사(Covic Consulting & Construction Joint Stock Company)의 건축가 응오 민 탐(Ngo Minh Tam)에 따르면, 문제는 자재, 토지, 인건비뿐만 아니라 투자자의 실행 능력과 허술한 가격 관리 시스템에도 있다고 합니다.

"모든 투입 비용이 상승하는 상황에서 절대적으로 저렴한 사회주택을 요구하는 것은 불가능하지만, 더 우려스러운 것은 건설이 지연되고 추가 비용이 발생하여 결국 그 모든 비용이 분양가에 전가되는 상황입니다. 이런 경우 궁극적으로는 사람들이 지연에 대한 비용을 부담하게 됩니다."라고 탐 씨는 분석했습니다.

응우옌 반 신 건설 부 차관 역시 10월 중순 사회주택 사업 진행 상황 점검 회의에서 이와 같은 견해를 강조했습니다. 그는 "진정으로 주택이 필요한 사람들에게 실질적인 가치를 지닌 아파트를 판매해야 합니다. 하노이의 사회주택 가격은 현재 사상 최고치를 기록하고 있는데, 이는 투자 여력 부족이나 허술한 정책을 악용한 가격 부풀리기 때문일 가능성이 큽니다. 시 당국은 국민들이 여전히 내 집 마련의 기회를 가질 수 있도록 즉각적인 점검과 통제를 실시해야 합니다."라고 말했습니다.

차관은 하노이시가 사회주택 사업의 행정 절차를 우선시하여 사업 진행 속도를 높이고, 불필요하게 가격이 부풀려지는 원인 중 하나인 장기적인 비용 증가를 줄여야 한다고 제안했습니다.

토지, 자재, 사업 관리 비용 등 사회주택 건설에 필요한 투입 비용이 계속 상승한다면, 대출 금리가 인하되더라도 사람들은 여전히 ​​주택 구매에 어려움을 겪을 것입니다. 사진: VGP.

2025년 9월 말, 주택 정책 및 부동산 시장 중앙 운영 위원회 첫 회의에서 팜 민 찐 총리는 각 부처, 기관 및 지방 정부에 국민 소득에 맞춰 실제 시장 메커니즘에 따라 부동산 및 사회주택 가격을 규제할 것을 요청했습니다.

상업용 주택 가격은 시장 원칙, 경제 상황, 그리고 사람들의 여건과 능력에 부합해야 합니다. 목표는 모든 시민이 주택을 확보하여 물질적, 정신적 복지를 향상시키는 데 기여하는 것입니다.

따라서 포괄적이고 전면적인 해결책이 필요합니다. 국가와 기업, 중앙 정부와 지방 정부 간의 긴밀한 협력과 조율이 이루어져야 하며, 재정 및 통화 정책을 토지 정책 및 기타 정책과 통합해야 합니다. 국가는 금융 수단, 특히 세금, 수수료 및 기타 금융 정책을 통해 토지 및 부동산 가격을 규제해야 합니다. 또한 금리와 대출 기간을 적절히 낮추는 메커니즘과 정책을 수립해야 하며, 지역적 특성과 상황에 맞춘 사회주택 구매 자격 소득 기준 규정을 연구해야 합니다.

정책적으로는 여러 개선이 이루어졌지만, 소득과 주택 가격 간의 격차는 여전히 해결해야 할 "병목 현상"으로 남아 있습니다. 사회주택 문제 해결은 우대 요금이나 소득 규제뿐 아니라, 주택 가격을 통제하여 진정으로 감당 가능한 수준으로 만드는 데에도 달려 있습니다. 그래야만 서민들에게 내 집 마련이 더 이상 먼 꿈이 아니게 될 것입니다.

출처: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm