사회주택은 정말 저렴한가요?

사진: 응옥 히엔

주택 기회 '열기', 하지만 현실은 아직 멀다

법령 261/2025/ND-CP의 새로운 메커니즘은 소득 상한선을 월 2천만~4천만 동으로 상향 조정하여 사회주택(NƠXH) 구매 대상자를 크게 확대했습니다. 이러한 조정은 근로자에게 주택 공급의 "문을 열어주는" 것으로 여겨집니다. 그러나 하노이 NƠXH 프로젝트의 실제 매매 가격과 지급 조건을 살펴보면, 많은 사람들이 정착의 꿈이 아직 멀었다는 것을 깨닫게 됩니다.

하노이 건설국 보고서에 따르면, 2024년 말부터 현재까지 하노이에서 일련의 사회주택 사업이 시작되었지만, 매매가는 급등하는 경향을 보였습니다. 2023년 이전까지 수도권 사회주택 매매가는 m²당 1,300만 동에서 1,700만 동 사이로 변동했습니다.

현재 가장 높은 가격 중 하나는 트엉탄(Thuong Thanh) 사회주택 단지(라이스 시티 롱쩌우)로, 10월 1일부터 분양을 시작하며 ㎡당 2,940만 동(부가세 포함, 관리비 별도)입니다. 이 지역에서 주택을 소유하려면 지역에 따라 9억 4천만 동에서 20억 동까지 투자해야 합니다. 이전 최고가는 탄찌(Thanh Tri) 구 탄찌우(Tan Trieu) 하딘(Ha Dinh) 지역의 사회주택 프로젝트로, ㎡당 2,500만 동이었습니다.

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2,700만 VND/m² 규모의 라이스 시티 롱차우 사회주택 프로젝트 전경. 사진: BIC 베트남

꺼우자이구의 무역회사 회계사로 일하는 29세 응우옌 투 짱 씨는 현재 푸디엔구에 방을 빌려 살고 있습니다. 그녀는 이렇게 말했습니다. "4년 넘게 저축했고, 부모님께서 주신 용돈도 조금 더해서 지금은 1억 2천만 원 정도 있습니다. 쭝반(Trung Van) 프로젝트에 있는 50m² 아파트에 10억 원이 넘는 가격으로 사회주택을 매입하려고 합니다. 하지만 은행에서 대출을 받으려면 제 자본금의 최소 20%인 약 2억 원이 필요합니다. 하지만 자금이 부족합니다. 5.4%라는 금리가 매우 낮지만, 대출을 받기가 쉽지 않습니다."

트랑 씨는 매달 약 1,800만 동(VND)을 번다. 집세와 생활비, 그리고 집으로 보내는 돈을 제하고 나면 남는 게 거의 없다. "안정적인 주거 공간만 있다면 장기 대출을 받는 것도 나쁘지 않습니다. 하지만 이 정도 가격으로는 사회주택에 대한 꿈은 아직 현실적으로 불가능합니다."라고 그녀는 말했다.

하노이에 사는 29세 기술자 두이 안 씨의 경우, 부부는 자본이 있음에도 불구하고 매매 가격이 지불 능력을 초과하는 어려움을 겪었습니다. 그는 결혼 후 부모님의 지원과 약 3억 동(VND)의 저축을 바탕으로 롱비엔 구의 사회주택 단지에 아파트를 매입할 계획이었다고 말했습니다.

"55m² 아파트 한 채가 약 16억 동(약 1조 8천억 원)입니다. 13억 동을 20년 동안 빌리면 원금과 이자를 포함해 매달 약 800만 동(약 1억 8천만 원)을 갚아야 합니다. 아내와 저는 3천만 동(약 3천만 원)이 넘는 돈을 벌어도 충분해 보이지만, 생활비와 두 자녀의 생활비를 제하고 나면 남는 게 없습니다. 초기 자본은 있지만, '물거품'이 될까 봐 감히 계약하지 못하고 있습니다."라고 주이 안은 계산했습니다.

위의 실제 사례들은 오늘날 가장 큰 장벽이 초기 자본 부족뿐만 아니라, 사회주택의 판매 가격도 높다는 것을 보여줍니다. 이 가격은 안정적인 소득이 있는 사람들조차도 감당할 수 없는 수준입니다.

부동산 전문가들에 따르면, 현재의 역설적인 상황은 소득을 받을 수 있는 사람은 점점 늘어나지만, 매매가가 기준치를 초과하고 자본 요건이 높아 실제 대출 가능률은 낮다는 것입니다. 이로 인해 "사회 주택의 꿈"은 - 비록 이론적으로는 더 가까워 보이지만 - 현실적으로는 아직 갈 길이 멉니다.

사회주택을 진정으로 "저렴한" 가격으로 만들기 위해

현실적으로 재정 지원 정책은 "일시적인 진통제"일 뿐입니다. 토지, 자재, 사업 관리 비용 등 사회주택의 투입 비용이 계속 상승한다면, 대출 금리가 하락하더라도 사람들은 여전히 주택 구매에 어려움을 겪을 것입니다.

하지만 전문가들은 사회주택 가격이 점점 더 비싸지는 이유를 이해하려면 가격을 구성하는 요소들을 더 깊이 들여다봐야 한다고 말합니다. 건축가 응오 민 땀(코빅 컨설팅 & 건설 주식회사)에 따르면, 문제는 자재, 토지, 인건비뿐만 아니라 투자자의 실행 능력과 느슨한 가격 관리 메커니즘에도 있다고 합니다.

"투입 가격이 상승하는 상황에서 절대적으로 저렴한 사회주택을 요구하는 것은 불가능합니다. 하지만 더욱 우려스러운 것은 진척이 지연되고 비용이 발생하며, 결국 이 모든 비용이 매매가에 포함되는 상황입니다. 이 경우, 지연에 따른 비용은 결국 국민들이 부담하게 됩니다."라고 탐 씨는 분석했습니다.

10월 중순 사회주택 현황 검토 회의에서 응우옌 반 신 건설 부 차관은 이러한 관점을 강조했습니다. "실질적인 주택 수요를 가진 사람들에게 판매할 수 있는 실질적인 가치를 지닌 아파트가 필요합니다. 하노이의 사회주택 가격은 사상 최고치를 기록하고 있는데, 이는 투자자 역량 부족이나 개방적인 정책을 악용하여 가격을 부풀린 데 기인할 수 있습니다. 시는 사람들이 여전히 주택을 구매할 기회를 가질 수 있도록 즉시 점검, 확인 및 관리해야 합니다."

부장관은 하노이가 사회주택 프로젝트의 행정 절차를 특별히 처리하여 진행 속도를 높이고 장기 비용을 줄이는 것이 좋다고 제안했습니다. 장기 비용은 부당하게 가격이 오르는 이유 중 하나입니다.

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토지, 자재, 프로젝트 관리 비용 등 사회주택의 투입 비용이 계속 상승하고 대출 금리가 하락하더라도 사람들은 여전히 주택을 구매하기 어려울 것입니다. 사진: VGP

2025년 9월 말 주택정책 및 부동산시장 중앙지도위원회 제1차 회의에서 팜민친 총리는 각 부처, 지부, 지방자치단체에 국민 소득에 맞는 실물 시장 메커니즘에 따라 부동산 및 사회주택 가격을 규제할 것을 요청했습니다.

상업용 주택 가격은 시장의 특성, 경제 상황, 사람들의 상황 및 능력에 맞춰야 합니다. 목표는 모든 사람에게 주택을 제공하고 사람들의 물질적, 정신적 삶을 개선하는 데 기여하는 것입니다.

따라서 포괄적이고 포괄적인 해결책이 필요합니다. 국가와 기업, 중앙과 지방 간의 긴밀한 협력과 조율을 통해 재정 및 통화 정책과 토지 정책 및 기타 정책을 병행해야 합니다. 국가는 금융 수단, 특히 세금, 수수료, 요금 정책 및 기타 금융 정책을 통해 토지 및 부동산 가격을 규제해야 합니다. 금리 인하 및 적절한 대출 조건을 위한 메커니즘과 정책을 마련하고, 각 지역 상황과 특성에 맞춰 사회주택 구매권자의 소득 수준 규정을 연구해야 합니다.

정책은 개방되었지만, 소득과 주택 가격의 격차는 여전히 조정이 필요한 "병목 현상"입니다. 사회주택 문제 해결은 단순히 주택 수혜자 수나 소득 규제에만 국한되지 않고, 진정으로 "적정 가격"을 유지할 수 있도록 매매 가격을 통제하는 데 달려 있습니다. 그때가 되면 노동자들의 정착은 더 이상 먼 꿈이 아닐 것입니다.

출처: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm