산업용 부동산 주식이 '각성'하고 있다

행정 개혁의 영향으로 강력한 경제 흐름 속에서 산업단지 부동산 주식(IPB) 그룹이 "각성"의 조짐을 보이고 있습니다. 이는 단순한 순환적 기술적 회복이 아니라, 특히 성(省)과 시(市) 통합 프로젝트가 계획, 공공 투자, 그리고 외국인 직접투자(FDI) 자본 흐름에 큰 동력을 제공하고 있는 이후 구조적 변화에 따른 가격 상승입니다.

북부 지역의 산업단지 임대료는 35%, 남부 지역은 67% 상승했고, 입주율은 여전히 높아 북부 지역은 81~83%, 남부 지역은 최대 92%에 달했습니다.

호치민시와 빈즈엉성, 바리아붕따우성의 합병 제안과 같은 지방 행정 단위의 합병은 국내총생산(GRDP)이 2,500조 동( VND)을 초과하는 새로운 경제 구역을 조성하고 있으며, 이는 베트남 국내총생산(GDP)의 24%에 해당합니다. 이는 행정 구역의 지형을 변화시킬 뿐만 아니라 산업 중심지, 물류 인프라, 그리고 생산 가치 사슬의 위치도 재편할 것입니다.

CBRE 베트남에 따르면, 2020년부터 2024년까지 산업단지 토지 임대료는 북부 지역에서 35%, 남부 지역에서 67% 상승했으며, 입주율은 북부 지역에서 81~83%, 남부 지역에서 최대 92%로 높은 수준을 유지했습니다. 2024년 남부 지역의 토지 임대료는 10~18% 상승했습니다. 이는 수요가 공급을 크게 초과했음을 보여주는 것으로, 산업단지 부동산 가격 급등의 촉매제가 되었습니다.

KB증권 베트남 주식회사(KBSV)는 산업단지 주식이 현재 장부가 대비 할인된 가격에 거래되고 있으며, 토지 자산은 성 합병 정책으로 인해 재평가를 받고 있다고 분석했습니다. 장부가와 시가의 차이는 자본 확충에 매력적인 요소입니다.

최근 산업단지 부동산 시장의 흐름을 주도해 온 주식들은 모두 한 가지 공통점을 가지고 있습니다. 바로 합병 가능성이 있는 지역에 대규모 토지 펀드를 보유하고 있다는 것입니다. 산업개발투자공사(JSC, 코드명 BCM)는 2025년 1분기에 16% 성장했으며, SSI는 빈증 신도시 토지 양도와 VSIP 합작 투자 수익 덕분에 세후 이익이 최대 35% 증가할 것으로 전망합니다.

베트남 고무 그룹(GVR)은 고무 농장 부지를 산업단지로 전환하는 수혜와 고무 가격 상승(38%)에 힘입어 44.5% 급등했습니다. 마찬가지로, SZC(Sonadezi Chau Duc)는 사상 최대 규모의 MOU 면적과 39%의 이익 증가를 기록하며 주가가 18.8% 상승했습니다.

VIS Rating은 KBC가 현재 상업용 토지 펀드에서 가장 큰 규모(1,300ha)를 보유한 기업이라고 밝혔으며, SIP(1,087ha), BCM(940ha), IDC(600ha), VGC(560ha)가 그 뒤를 잇고 있습니다. 특히 VGC(Viglacera Corporation)는 타이응우옌성 카인호아성 옌 바이성에 약 840ha 규모의 신규 산업단지 부지에 대한 투자를 승인받았으며, 총 투자 자본금은 8조 동(VND)이 넘습니다.

Agribank Securities의 분석 및 연구 부서 책임자인 Nguyen Anh Khoa 씨는 "산업용 부동산 주식의 가치를 평가하는 데 가장 중요한 요소는 이용 가능한 토지 자금과 기업의 실제 확장 능력입니다."라고 말했습니다.

행정 구조 개편의 맥락에서 보면 이러한 관점은 더욱 더 적절합니다.

국가금융감독위원회는 2025년 외국인 직접투자(FDI) 규모가 300억 달러를 초과할 것으로 전망하며, 반도체, AI, 재생에너지, 물류 등 신산업 분야에 집중할 것으로 전망했습니다. 베트남과 엔비디아의 협력 발표 이후, 전문적이고 수준 높은 산업단지에 대한 수요가 증가했습니다.

CBRE에 따르면, 2025년 산업용 부동산 업계 전체의 이익은 2024년 대비 30% 이상 증가할 것으로 예상됩니다. 2024년에는 업계 주요 기업들의 주당순이익(EPS)이 급등하여 주가가 긍정적으로 조정되었습니다. 베타 계수가 높은 이러한 주식들은 기관 투자자와 전략적 투자자 모두에게 매력적인 투자처입니다.

현재 상장된 산업단지 인프라 개발 기업은 31개이며, 그 중 BCM, KBC, SIP, IDC, VGC 등은 모두 안정적인 재무 기반과 전략적 토지 기금 덕분에 대형 투자 펀드의 모니터링 포트폴리오에 포함된 코드입니다.

하지만 산업단지 부동산 시장은 만만치 않습니다. 토지 정리 비용이 급증하면서 신규 사업의 수익률이 50% 이상에서 30~35%로 떨어지고 있습니다. 베트남의 산업단지 임대료 또한 인도네시아, 말레이시아, 인도 등 지역 경쟁국 수준에 근접하면서 경쟁 격차가 더욱 좁아지고 있습니다.

2024년부터 15%의 글로벌 최저세(GMT) 정책이 시행됨에 따라 FDI에 대한 세제 혜택의 매력도가 낮아졌습니다. 등록 FDI가 30% 감소할 경우, 신규 산업단지 개발 사업이 지연될 수 있으며, 이는 현금 흐름과 사업 수익 증가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

GTJASVN 전문가들은 "이것은 단기적인 사이클이 아니라 구조적 재편의 기회입니다. 투자자들이 이를 서핑 기회로 여긴다면 게임에서 쉽게 도태될 수 있습니다."라고 경고합니다. 현재 시장은 실질적인 기반, 실질적인 토지 자금, 그리고 투명한 개발 방향을 갖춘 기업을 목표로 하는 중장기 전략을 요구합니다.

합병 후 추정에 따르면 호찌민시의 수출액은 거의 두 배인 890억 달러로 증가하여 전국 수출액의 21.9%를 차지했습니다. 박닌성은 박장성과 합병 후 700억 달러를 돌파하여 17.3%를 차지했으며, 하이퐁은 409억 달러로 증가했습니다. 합병 후 새롭게 설립된 34개 성과 시의 총 수출액은 국가 경제 지도를 재편하고 북부와 남동부에 새로운 산업 "수도"를 건설했습니다.

이러한 전환기에, 트렌드를 잘 활용하고, 깨끗한 토지를 확보하며, 명확하고 투명한 개발 전략을 갖춘 기업들은 막대한 자금 흐름의 대상이 될 것입니다. 반대로, 실질적인 기반 없이 "물결을 빌리는" 기업들은 우선순위 목록에서 빠르게 제외될 것입니다.

산업단지 부동산 주식의 "각성"은 행정 개혁과 투자자본 재편 사이의 연관성을 명확히 보여줍니다. 토지가 다시 전략적 자산이 될 때, 현명한 투자자는 장기적으로 보유할 적절한 시점과 적절한 주식을 선택하는 방법을 알게 될 것입니다.

출처: https://thoibaonganhang.vn/nhom-co-phieu-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-dang-thuc-giac-163581.html