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| 북부 지역의 산업단지 임대료는 35%, 남부 지역은 67% 상승했고, 입주율은 여전히 높아 북부 지역은 81~83%, 남부 지역은 최대 92%에 달했습니다. |
TP의 합병 제안과 같은 지방 행정 단위의 합병. 호치민시, 빈즈엉성, 바리어붕따우는 GRDP가 250억 VND를 초과할 수 있는 새로운 경제 구역을 조성하고 있는데, 이는 국가 GDP의 24%에 해당합니다. 이는 행정 지도를 바꿀 뿐만 아니라 산업 중심지, 물류 인프라, 생산 가치 사슬도 재배치합니다.
CBRE 베트남에 따르면, 2020년부터 2024년까지 북부 지역의 산업단지 임대료는 35%, 남부 지역은 67% 상승했지만, 입주율은 북부 지역에서 81~83%, 남부 지역에서 92%까지 높은 수준을 유지했습니다. 2024년에는 남부 지역의 토지 임대료가 10~18% 상승할 것으로 전망된다. 이러한 수치는 수요가 공급을 훨씬 초과하고 있음을 보여주는데, 이는 산업용 부동산 주가가 급등하는 촉매제가 됩니다.
KB증권 베트남 주식회사(KBSV)는 산업단지 주식이 현재 장부 가치에 비해 할인된 가격으로 거래되고 있으며, 지방 합병 정책으로 인해 토지 자산이 재평가 주기를 맞고 있다고 분석했습니다. 장부 가치와 시장 가치의 차이는 자본금 증가에 매력적인 영역입니다.
최근 산업용 부동산 시장을 선도해 온 주식은 모두 한 가지 공통점을 가지고 있습니다. 즉, 잠재적인 합병 지역에 대규모 토지 펀드를 보유하고 있다는 것입니다. 산업 개발 및 투자 기업(JSC, 코드 BCM)은 2025년 1분기에 16% 성장했으며 SSI는 빈즈엉 신도시의 토지 이전과 VSIP 합작 투자 수익에 힘입어 세후 이익이 최대 35%까지 성장할 것으로 전망했습니다.
베트남 고무 산업 그룹(GVR)은 고무 농장지를 산업단지로 전환하는 데 따른 수혜와 고무 가격 상승 추세(38%)에 힘입어 44.5%나 급증했습니다. 마찬가지로 SZC(Sonadezi Chau Duc)는 주가가 18.8% 상승했고, MOU 체결 면적이 역대 최고 수준을 기록했으며 이익은 39% 증가했습니다.
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VIS Rating은 KBC가 현재 상업용 토지 기금을 가장 많이 보유한 기업(1,300ha)이라고 밝혔고, 그 뒤를 SIP(1,087ha), BCM(940ha), IDC(600ha), VGC(560ha)가 잇고 있다고 밝혔습니다. 특히, VGC-Viglacera Corporation은 타이응우옌, 칸호아 , 옌바이에 약 840헥타르의 새로운 산업단지에 투자하는 승인을 받았으며, 총 투자액은 8조 VND가 넘습니다.
Agribank Securities의 분석 및 연구 부서 책임자인 Nguyen Anh Khoa 씨는 "산업용 부동산 주식의 가치를 평가하는 데 가장 중요한 요소는 이용 가능한 토지 자금과 기업의 실제 확장 능력입니다."라고 말했습니다.
행정 구조 개편의 맥락에서 보면 이러한 관점은 더욱 더 적절합니다.
국가금융감독위원회는 2025년 지출되는 FDI 자본이 300억 달러를 초과할 수 있을 것으로 전망하며, 반도체, AI, 재생에너지, 물류 등 새로운 분야에 집중할 것이라고 밝혔습니다. 베트남과 엔비디아의 협력 발표 이후, 전문적이고 높은 수준의 산업단지에 대한 수요가 증가했습니다.
CBRE에 따르면, 2025년 산업용 부동산 산업 전체의 이익은 2024년 대비 30% 이상 증가할 것으로 예상되며, 업계의 많은 선도 기업의 EPS가 급격히 증가하면서 주가가 긍정적인 방향으로 조정될 것으로 보입니다. 베타 계수가 높은 이 주식 그룹은 기관 투자자와 전략적 투기자 모두에게 매력적입니다.
현재 상장된 산업단지 인프라 개발 기업은 31개이며, 그 중 BCM, KBC, SIP, IDC, VGC 등은 모두 안정적인 재무 기반과 전략적 토지 기금 덕분에 대형 투자 펀드의 모니터링 포트폴리오에 포함된 코드입니다.
하지만 산업용 부동산 시장은 쉬운 게임이 아닙니다. 부지 정리 비용이 상승하면서 신규 프로젝트의 이익 마진이 50%에서 30~35%로 떨어졌습니다. 베트남의 산업단지 임대료 가격도 인도네시아, 말레이시아, 인도 등 지역 경쟁국 수준에 근접하면서 경쟁 우위가 좁아지고 있습니다.
2024년부터 15%의 글로벌 최저세(GMT) 정책이 시행됨에 따라 FDI에 대한 세금 인센티브의 매력이 감소했습니다. 등록된 FDI가 30% 감소하면 새로운 산업단지 프로젝트가 지연될 수 있으며, 이는 현금 흐름과 사업 수익 성장에 영향을 미칠 수 있습니다.
GTJASVN 전문가들은 "이것은 단기적인 경기 순환이 아니라 구조적 재편의 기회입니다. 투자자들이 이를 서핑 기회로 여긴다면, 시장에서 도태되기 쉽습니다."라고 경고합니다. 현재 시장은 실질적인 기반과 실질적인 토지 자금, 투명한 개발 방향을 갖춘 기업을 타깃으로 하는 중장기적 전략이 필요합니다.
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합병 후 가정된 계산에 따르면 호치민시의 수출액은 거의 두 배인 890억 달러로 늘어날 것이며, 이는 전국의 21.9%를 차지할 것입니다. 박닌성은 박장과 합병 후 700억 달러를 돌파해 17.3%를 차지했습니다. 하이퐁은 409억 달러로 증가했습니다. 합병 후 34개 신성시와 시의 총 수출액은 국가 경제 지도를 재구성하고 북부와 남동부에 새로운 산업 "수도"를 건설했습니다.
이러한 전환기에 트렌드를 잘 파악하고, 깨끗한 토지를 보유하며, 명확하고 투명한 개발 전략을 갖춘 기업은 막대한 현금 흐름의 목적지가 될 것입니다. 오히려 실질적인 기반 없이 '물결을 빌리는' 사업은 우선순위 목록에서 금세 제외될 것입니다.
산업단지 부동산 주식의 '각성'은 행정개혁과 투자자본 흐름의 재편 사이의 연관성을 명확하게 보여주는 사례입니다. 토지가 다시 전략적 자산이 되면 현명한 투자자는 장기적으로 보유할 적절한 시기와 적절한 주식을 선택하는 방법을 알게 될 것입니다.
출처: https://thoibaonganhang.vn/nhom-co-phieu-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-dang-thuc-giac-163581.html
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