2026년부터 국가는 정부가 5년마다 규제하는 토지 가격 체계를 폐지하고, 2026년부터 시작하여 매년 시장의 실제 변동에 따라 조정되는 지방에서 규제하는 토지 가격표로 대체합니다.토지 가격표는 원칙, 프로세스, 방법 및 지역 및 위치에 대한 기준에 대한 정부의 엄격한 규정과 농업 환경부 의 지시에 따라 작성됩니다.가장 기본적인 두 가지 원칙은 시장 가격에 따라 가격을 결정하고 가격 결정 컨설팅 단위와 관할 승인 기관이 있는 가격 평가 위원회 간의 독립성을 보장하는 것입니다.일반 가격표에는 8가지 토지 유형에 따라 8가지 기본 보조 표가 포함됩니다.농경지 4개 표(1년생 작물용 토지, 다년생 작물용 토지, 양식 및 임업용 토지).비농업용 토지에도 4개 표(주거용 토지, 상업 및 서비스용 토지, 생산 시설용 토지, 산업 단지용 토지)가 포함됩니다. 또한, 도시와 농촌 지역별로 주거용 토지와 기타 비농업용 토지 등 여러 개의 작은 보조 표로 나눌 수 있습니다. 각 행정구역(코뮌 및 구)별 토지 가격표는 각 단위를 여러 권역으로 나누고, 각 권역에는 여러 품목이 있습니다. 각 품목에는 여러 위치가 있습니다. 주거용 토지와 기타 비농업용 토지는 일반적으로 5개 구역으로 구분되고, 일반 농경지는 3개 구역으로 구분됩니다. 1번 구역의 가격이 가장 높고, 그 이후부터는 점차 낮아집니다.
토지가격표는 국가가 임대 또는 할당한 토지(유료)의 가격, 입찰가격, 토지 전환 시 토지사용료, 토지매매세 및 양도세, 국가가 토지를 수용할 때의 보상금, 기타 토지에 대한 수수료 및 비용을 결정하는 기준이 됩니다.
2026년 도의 토지가격표는 시장가격에 접근하여 주거용지의 경우 평균 30~70%, 농경지 의 경우 20~50% 인상(2025년 말까지 시행된 토지가격표 대비)할 것을 제안합니다. 평야지대의 토지가격표는 주거용지의 경우 평균 30~40%, 농경지의 경우 15~30% 인상할 것을 제안합니다. 산간지대의 이 비율은 15~30%, 10~25%입니다. 산간지대의 모든 유형의 토지의 최고가는 평야지대의 10~30%에 불과하며 훨씬 낮습니다. 특히 도 통합의 경우 도 행정중심지가 다른 곳으로 이전해도 중심부의 토지가격은 오르지 않거나 오히려 내리지만, 반대로 통합 후 도의 공통 행정중심지가 되는 곳의 토지가격은 급등합니다.
일부 지방은 언론의 진원지가 되었습니다. 북부에서 하노이가 제안한 도시 토지 가격 인상률은 2-26%(2025년 조정 가격 대비)에서 150-270%(2025년 조정되지 않은 가격 대비) 상승했습니다. 정점 가격(제곱미터당 계산)은 도심의 도시 토지의 경우 7억 200만 VND이고 농경지의 경우 29만 VND입니다. 광닌성의 도시 토지는 평균 1.5-2배 상승했고, 최고 5배 이상 상승하여 정점 가격은 2억 300만 VND였습니다. 농촌 토지는 평균 3배 이상 상승하여 최대 9배까지 상승했습니다. 하이퐁은 최고 370% 상승했고, 도시 토지의 정점 가격은 2억 VND 이상이었습니다. 박닌성의 도시 토지 가격은 평균 2.4배 상승하여 정점 가격은 1억 2000만 VND였습니다. 중부 지역인 응에안, 빈 구시가지 일부 지역에서는 시장 가격의 80%로 계산했을 때 최고 가격이 2억 동을 넘었습니다.다낭에서는 도시 토지 가격이 5~82% 상승했고 최고 가격은 3억 5천만 동이었습니다.모든 종류의 농지는 평균 140~150% 상승했고 최고 가격은 30만 동이었습니다.꽝응아이에서는 도시 토지 가격이 2~3배 상승했고 최고 가격은 6천만 동이었습니다.남부 호치민에서는 4~280% 상승했습니다.도시 토지의 최고 가격은 6억 8천 7백만 동이었고 농지는 81만 동이었습니다.동나이에서는 주거용 토지가 1.3~2배 상승했고 농지는 1.1~1.8배 상승했고 어떤 곳에서는 9배 상승했습니다. 도시 토지 최고가는 6,400만 동, 농촌 토지는 1,800만 동, 농경지는 39만 6,000동/m²였습니다. 떠이닌성의 농촌과 도시 토지는 1.6배에서 6배로 상승했으며, 도시 토지 최고가는 8,300만 동, 농경지는 17만 8,000동입니다.
북부 중부 산악지대는 지가 상승률이 중간 및 저조한 그룹에 속합니다. 도시 토지는 평균 15~30% 상승했으며, 최고치는 5~8배였습니다. 농경지는 평균 5~20% 상승했으며, 최고치는 80%였습니다. 타이응우옌성은 농경지가 14만 동, 도시 토지가 1억 동으로 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 푸토성은 9만 동 이상, 도시 토지가 1억 500만 동이었습니다. 라오까이성은 5만 동 이상, 도시 토지가 830억 동이었습니다. 디엔비엔성은 8만 2천 동, 도시 토지가 4250만 동이었습니다. 라이쩌우성은 4만 3천 동, 도시 토지가 90억 동 이상이었습니다. 랑선성은 4만 3천 동, 도시 토지가 3720만 동이었습니다.
Son La는 2026년 토지 가격 목록을 조기에 발표한 지방 중 하나이며 현재 모든 계층, 부문, 조직 및 사람들의 의견을 수집하고 있습니다.지방 조국 전선 위원회는 또한 자문 위원회 위원의 의견을 수집하고 있습니다.Son La의 토지 가격 목록은 8가지 유형의 토지에 따라 8가지 가격 목록이 있습니다. 농경지는 4가지 표(1년생 작물 재배용 토지, 다년생 작물 재배용 토지, 임업용 토지, 양식용 토지)가 있습니다.비농업용 토지는 4가지 표(주거용 토지, 상업용 토지, 서비스용 토지, 비농업 생산용 토지, 공업 단지용 토지, 산업 클러스터)가 있습니다.비농업용 토지는 75개 행정 단위의 코뮌과 구에 따라 다릅니다.각 구는 일반적으로 약 20개의 지역이 있고 코뮌은 약 10개의 지역이 있습니다.각 지역에는 많은 범주가 있으며 각 범주는 일반적으로 5개의 위치가 있습니다.농업용 토지와 관련하여 전체 지방에는 75개의 코뮌과 구가 있으며 이는 75개의 지역과 75개의 위치입니다. 주거용 토지의 평균 가격은 10~20% 상승했습니다. 농지 가격은 기본적으로 약 30% 꾸준히 상승했습니다. 모든 유형의 토지 중 주거용 토지 가격이 가장 높은 곳은 토히에우 구로, 일반적으로 m²당 1,500만~2,000만 동이며, 최고가는 5,400만 동입니다. 두 번째 최고가는 타오응우옌 구(구 목쩌우 타운)의 3,200만 동입니다. 공유지의 최고가는 약 1,600만 동(마이선 타운, 구 마이선 타운)입니다. 농지의 최고가는 2모작 논으로, 평균 m²당 45,000 동이며, 최고가는 78,000 동(도안켓 타운, 구 목쩌우 타운)입니다. 따라서 전국 각 도의 예상 토지 가격표와 비교했을 때, 손라의 예상 토지 가격은 낮은 수준에 속하며, 상승률 또한 낮은 수준에 속합니다. 북부 중부 산간 지역의 토지 가격과 상승률은 중간 수준에 속합니다. 이러한 가능성은 손라 지역 토지 시장의 실제 상황과 일치합니다.
Son La 지방의 토지 가격표는 전국 및 지역과 비교하여 약간의 차이가 있는 지방 그룹에 속합니다.즉, (1) 농지 가격은 주거용 토지 가격보다 꾸준히 그리고 더 높은 비율로 상승하는 반면, 전국 및 지역은 주거용 토지 가격이 더 높게 상승합니다.(2) 도시와 농촌으로 표를 나누지 않고 코뮌과 구별로 주거용 토지와 기타 비농업용 토지의 구역 지정 및 위치입니다.(3) 농지 가격을 결정하기 위해 각 코뮌과 구를 면적과 위치로 모두 고려합니다.문제는 합병 전에 전체 지방에 204개의 코뮌과 구가 있었지만 지금은 75개의 코뮌과 구가 있다는 것입니다.현재 많은 코뮌이 2~3개의 코뮌에서 합병되었으며, 여기에는 다른 개발 지역(지역 I, 지역 II, 지역 III)에 속하는 코뮌이 포함되지만 모두 같은 위치에 있어 사람들이 의아해합니다.
지역, 성, 시 간 토지 가격표와 지가 상승률은 주로 경제 발전 수준, 도시화 수준, 사회기반시설 개발, 산업단지, 기업, 투자 사업 등의 차이에 기인합니다. 그러나 전문가들은 일반적으로 기존 토지 가격이 시장 가격의 약 70% 수준이라면 2026년에는 85% 이상으로 상승할 것으로 예상합니다. 그러나 시장 가격은 때때로, 그리고 일부 지역에서는 부정적인 요인(가격 자극, 가격 인플레이션)의 영향을 받기도 합니다. 예상 토지 가격이 너무 빠르게 상승하여 충격을 주는지 여부에 대해서는 의견이 분분합니다. 국가 가격이 "따라잡으면" 시장 가격도 "급등"할 것입니다. 가장 안전하고 합리적인 방법은 점근 과정이 최적의 점근 수준을 형성하기 위해 최소 5년 주기를 필요로 한다는 것입니다. 토지 가격을 시장 가격에 근접시키는 것은 객관적이고 필수적인 추세이지만, 양날의 검이기도 합니다. 국가는 토지를 회수할 때 재정적 손실을 제한하고 예산 수입을 늘리는 동시에 보상, 지원, 이주 비용을 증가시킬 것입니다. 기업들은 토지 가격 상승으로 투자 프로젝트의 투입 비용이 증가하여 시장 경쟁력이 약화되고, 이는 결국 인력 유치와 예산 수입원 창출에 악영향을 미칠 것을 우려하고 있습니다. 특히 정원용지를 주거용지로 전환할 경우 가격이 상승할 것을 우려하는 목소리가 높습니다. 주거용지에 딸린 정원용지의 가격은 같은 유형의 농지 가격보다 1.5배 상승할 것으로 예상되지만, 주거용지로 전환할 경우 가격이 20배, 심지어 50배까지 상승합니다. 자녀를 위해 토지를 분할하여 주택을 짓고자 하는 가구는 감당할 수 없는 재정적 부담을 감당해야 하기 때문에 어려움을 겪고 있습니다. 많은 전문가들은 정원용지 가격을 주거용지 가격과 비슷한 수준(약 60~70%)으로 낮춰 국민의 재정적 부담을 줄이는 방안을 권고하고 있습니다. 그러나 정부는 재정 정책을 통해 문제를 보다 합리적으로 해결하는 방안을 제시했고, 국회에서도 의견을 수렴하고 있습니다. 즉, 정원용지를 일정 한도 내에서 주거용지로 전환하는 사람은 70% 감면 혜택을 받고, 재정 부담은 30%만 부담하면 됩니다. 한도를 1회 미만 초과하는 경우 50%를 지불하고, 한도를 2회 이상 초과하는 경우 100%를 지불합니다.
토지 가격 상승 시 기업 투자 프로젝트의 투입 비용이 증가하는 것에 대해, 전 천연자원환경부 차관 당 훙 보 교수와 많은 전문가들, 그리고 경험이 풍부한 국가들은 배울 점이 있다고 말합니다. 즉, 기업의 투자 프로젝트는 시설, 인프라, 인력 유치를 촉진하는데, 이는 해당 지역의 토지 가격을 상승시켜 예산 수입을 창출하는 기본 요인입니다. 따라서 기업의 재정적 부담을 줄일 수 있습니다.
또 다른 문제는 토지가격표 작성 과정이 부정적인 요인의 영향을 받기는 매우 어렵지만, 토지 유형, 면적, 위치, 시기에 따라 각 사례별 구체적인 토지가격을 결정하는 것이 더 어려울 수 있다는 것입니다. 왜냐하면 그 당시 구체적인 토지가격은 토지가격표에 기재된 가격에 계수를 곱한 값에서 결정되기 때문입니다. 불공정을 야기하고 소송으로 이어지는 부정적인 위험을 예방하는 효과적인 방법은 구체적인 토지가격 결정 과정을 공개적이고 투명하게 진행하고, 지역 사회의 감시와 의견을 수렴하는 것입니다. 반면, 토지가격 조정, 토지 절차, 토지 거래, 토지 전용을 준비하는 과도기 기간은 종종 차단되고 정체되어 기업과 국민의 이익에 큰 영향을 미칩니다. 모든 직급의 당국은 공개적이고 투명하며 원활한 과도기 과정을 보장하고, 유관 기관(토지 절차를 처리하고 토지에 대한 세금, 수수료 및 요금을 징수하는 기관)이 토지가격 상승을 기다리는 지연 현상을 극복하도록 지도해야 합니다.
2026년 각 도의 토지가격표는 기본적으로 시장 현실에 근접하여 신중하게 작성되었다고 평가됩니다. 하지만 이는 단지 예측일 뿐입니다. 주요 이해관계자(국민 및 기업)의 의견, 비판 기능을 담당하는 기관의 의견, 그리고 감정평가위원회의 의견 및 평가를 수렴함으로써 토지가격표는 국가, 기업, 국민 모두를 만족시키는 더욱 완벽한 표가 될 것이며, 각 지역 및 전국의 사회경제 발전에 크게 기여할 것입니다.
판덕응우
출처: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
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