2026년도 각 지방별 인기 토지 가격표.

현재까지 각 성(省)은 2024년 토지법에 따라 새로운 토지 가격표를 발표하여 여론을 수렴한 후, 이를 성 인민위원회에 제출하여 최종 결정을 내리고 2026년 1월 1일부터 공식 시행할 예정입니다. 토지 가격표 ​​변경은 일반 시민, 기업, 언론, 그리고 사회 전반의 큰 관심을 불러일으키며 뜨거운 화두로 떠오르고 있습니다.

2026년부터 정부는 5년마다 정부가 정하는 토지 가격 체계를 폐지하고, 2026년부터 각 지방 정부가 결정한 토지 가격표를 도입하여 시장 변동에 따라 매년 조정할 예정입니다. 토지 가격표는 농림축산식품부 의 엄격한 정부 규정 및 지침에 따라 원칙, 절차, 방법, 지역 및 위치별 기준 등을 준수하여 개발됩니다. 가장 중요한 두 가지 원칙은 시장 가격을 최대한 반영하는 가격 책정과 가격 결정 자문 기관과 가격 평가 위원회 간의 독립성 확보, 그리고 관련 당국의 승인을 받는 것입니다. 일반 가격표는 8가지 토지 유형에 따른 8개의 기본 세부 가격표로 구성됩니다. 농지용 4개 표(연작지, 다년생 작물지, 양식지, 임지), 비농지용 4개 표(주거용지, 상업 및 서비스용지, 생산시설용지, 산업단지용지)가 있으며, 토지 가격은 주거용지 및 기타 비농지 유형별로 도시와 농촌 지역으로 세분화된 세부 가격표로 구성됩니다. 토지 가격표는 각 행정 구역(면/동)별로 제공되며, 각 구역은 다시 여러 구역으로 나뉘고, 각 구역에는 여러 범주가 있습니다. 각 범주에는 여러 필지가 있습니다. 주거용 및 기타 비농업용 토지는 일반적으로 각 범주에 5개의 필지가 있으며, 농업용 토지는 일반적으로 각 범주에 3개의 필지가 있습니다. 1번 필지의 가격이 가장 높고, 그 다음으로 갈수록 가격이 낮아집니다.

토지 가격표는 임대 또는 할당(유료)을 위한 국유지 가치, 입찰 가격, 토지 용도 변경 시 토지 사용료, 토지 매매세, 국가 토지 환수 시 보상금 및 기타 토지 관련 수수료와 요금을 결정하는 기본 기준이 됩니다.

2026년 각 성의 토지 가격표는 시장 가격에 근접하며, 주거용지는 평균 30~70%, 농지 는 20~50% 인상될 것으로 예상됩니다(2025년 말까지 시행된 토지 가격표 ​​대비). 평야 지역의 주거용지 인상률은 30~40%, 농지는 15~30%로 예상됩니다. 산간 지역의 경우 주거용지는 15~30%, 농지는 10~25% 인상될 것으로 예상됩니다. 산간 지역의 최고 토지 가격은 평야 지역의 10~30% 수준으로 상당히 낮습니다. 특히, 성 통합 시 중심 지역의 토지 가격은 상승하지 않거나, 성 행정 중심지가 이전될 경우 오히려 하락할 수 있습니다. 반대로 통합된 성들의 공동 행정 중심지가 되는 지역의 토지 가격은 급격히 상승합니다.

몇몇 지역이 언론의 주목을 받고 있습니다. 북부 하노이 에서는 도시 토지 가격이 2025년 조정 가격 대비 2~26%, 2025년 미조정 가격 대비 150~270% 상승할 것으로 예상됩니다. 도심 토지의 평방미터당 최고 가격은 7억 200만 동, 농지는 29만 동입니다. 꽝닌에서는 도시 토지 가격이 평균 1.5~2배 상승했으며, 일부 지역은 5배 이상 상승하여 최고 2억 300만 동에 달했습니다. 농촌 토지 가격은 평균 약 3배 상승했으며, 일부 지역은 9배까지 올랐습니다. 하이퐁은 370%라는 가장 높은 상승률을 기록하며 도시 토지 가격이 2억 동을 넘어섰습니다. 박닌에서는 도시 토지 가격이 평균 2.4배 상승하여 최고 1억 2천만 동에 이르렀습니다. 중부 베트남의 응에안성에서는 빈시 구시가지와 신시가지 일부 지역의 토지 가격이 시가의 80% 수준에 달하며, 최고가는 2억 동을 넘어섰습니다. 다낭에서는 도시 토지 가격이 5~82% 상승하여 최고 3억 5천만 동을 기록했고, 모든 유형의 농지 가격은 평균 140~150% 상승하여 최고 30만 동에 이르렀습니다. 꽝응아이성에서는 도시 토지 가격이 2~3배 상승하여 최고 6천만 동을 기록했습니다. 남부 베트남의 호치민시는 4~280%의 상승률을 보였으며, 도시 토지 최고가는 6억 8천7백만 동, 농지 최고가는 81만 동에 달했습니다. 동나이성에서는 주거용 토지 가격이 1.3~2배, 농지 가격은 1.1~1.8배 상승했으며, 일부 지역에서는 최대 9배까지 상승했습니다. 도시 토지 가격은 최고 6,400만 VND, 농촌 주거용 토지는 1,800만 VND, 농지는 평방미터당 396,000 VND에 달했습니다. 떠이닌성에서는 도시와 농촌 지역의 토지 가격이 1.6배에서 6배까지 상승했으며, 도시 토지는 최고 8,300만 VND, 농지는 평방미터당 178,000 VND를 기록했습니다.

북부 중부 및 산악 지역의 성들은 토지 가격 상승률이 낮거나 중간 수준인 그룹에 속합니다. 도시 주거용 토지는 평균 15~30% 상승했으며, 최고 상승률은 5~8배에 달했습니다. 농지는 평균 5~20% 상승했으며, 최고 상승률은 80%였습니다. 타이응우옌성은 농지 가격이 14만 VND, 도시 주거용 토지 가격이 1억 VND에 달해 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 푸토성은 9만 VND 이상에서 1억 500만 VND 이상, 라오까이성은 5만 VND 이상에서 830억 VND 이상, 디엔비엔성은 8만 2천 VND에서 4250만 VND, 라이쩌우성은 4만 3천 VND에서 90억 VND 이상의 가격을 보였습니다. 랑선성의 물가는 43,000 VND에서 3720만 VND 사이였습니다.

손라성은 2026년도 토지 가격표를 조기에 발표한 성 중 하나로, 현재 모든 계층, 분야, 단체 및 일반 시민으로부터 의견을 수렴하고 있습니다. 손라성 조국전선위원회는 자문위원회 위원들의 의견도 수집하고 있습니다. 손라성의 토지 가격표는 8가지 토지 유형별로 8개의 가격표로 구성되어 있습니다. 농지는 4가지 유형(연작지, 다년생 작물지, 임업지, 양식지)으로 나뉘고, 비농지는 4가지 유형(주거용지, 상업 및 서비스용지, 비농업 생산용지, 산업단지/산업 클러스터용지)으로 나뉩니다. 비농지는 75개의 행정 단위(면과 동)로 구분됩니다. 각 동은 일반적으로 약 20개의 구역으로, 각 면은 약 10개의 구역으로 구성됩니다. 각 구역은 여러 하위 유형으로 나뉘며, 각 하위 유형은 일반적으로 5개의 부지로 구성됩니다. 농지의 경우, 손라성 전체에는 75개의 면과 동이 있으며, 이는 75개의 구역과 75개의 부지가 있음을 의미합니다. 평균 주거용지 가격은 10~20% 상승했습니다. 농지 가격은 약 30% 꾸준히 올랐습니다. 주거용지는 모든 토지 유형 중 가격이 가장 높았으며, 특히 토히에우(To Hieu) 지역에서 평방미터당 1,500만~2,000만 동으로 가장 높았고, 최고가는 5,400만 동에 달했습니다. 두 번째로 높은 가격은 타오응우옌(Thao Nguyen) 지역(구 목쩌우(Moc Chau) 시)의 3,200만 동이었습니다. 면 단위 주거용지는 마이선(Mai Son) 면(구 마이선 시)에서 약 1,600만 동으로 최고가를 기록했습니다. 농지 가격 중 가장 높은 것은 이모작용 벼농지였으며, 평균 가격은 평방미터당 45,000 동이었고, 최고가는 도안켓(Doan Ket) 면(구 목쩌우 현)의 78,000 동이었습니다. 따라서 전국 각 성의 예상 토지 가격과 비교해 볼 때, 선라(Son La)의 예상 토지 가격은 가장 낮은 수준이며, 상승률 또한 가장 낮은 수준입니다. 북부 중부 및 산악 지역의 토지 가격과 상승률은 중간 수준입니다. 이는 손라 지역의 실제 토지 시장 상황과 일치합니다.

손라성의 토지 가격표는 다른 지역 및 인근 지역과 몇 가지 차이점이 있습니다. 즉, (1) 농지 가격이 주거용지 가격보다 꾸준히 높은 비율로 상승하는 반면, 다른 지역 및 인근 지역에서는 주거용지 가격 상승률이 더 높습니다. (2) 토지와 비농지를 도시와 농촌 지역으로 구분하는 대신, 각 면과 동별로 지역과 위치를 나누어 책정합니다. (3) 농지 가격을 산정할 때 각 면과 동을 지역과 위치 모두로 간주합니다. 문제는 통합 이전에는 204개의 면과 동이 있었지만, 현재는 75개로 줄어들었다는 점입니다. 또한, 2~3개의 면이 통합되었는데, 여기에는 서로 다른 개발 구역(1구역, 2구역, 3구역)에 속한 면들도 포함되지만 모두 같은 위치를 공유하고 있어 우려를 낳고 있습니다.

토지 가격과 가격 상승률은 지역 및 시/도별로 경제 발전 수준, 도시화, 기반 시설 개발, 산업 단지, 기업 활동, 투자 프로젝트 등의 차이로 인해 큰 차이를 보입니다. 일반적으로 전문가들은 현재 토지 가격이 시장 가치의 약 70% 수준이라면 2026년에는 약 85% 상승할 것으로 예측합니다. 그러나 시장 가격은 때때로, 그리고 일부 지역에서는 가격 조작이나 물가 상승과 같은 부정적인 요인의 영향을 받기도 합니다. 예상되는 토지 가격 상승률이 너무 빨라 시장에 충격을 줄지는 논쟁의 여지가 있습니다. 정부가 시장 가격을 따라잡으면 시장 가격 또한 그에 따라 움직일 것입니다. 가장 안전하고 합리적인 접근 방식은 최적의 가격 수렴을 위해 최소 5년 주기를 두는 것입니다. 토지 가격을 시장 가치에 가깝게 만드는 것은 객관적이고 필요한 추세이지만, 양날의 검과 같습니다. 정부는 재정적 손실을 줄이고 세입을 늘릴 수 있지만, 토지 매립 시 보상, 지원 및 재정착 비용이 증가할 수밖에 없습니다. 기업들은 토지 가격 상승으로 투자 사업의 투입 비용이 증가하여 제품 경쟁력이 저하되고, 이는 결국 인력 유치와 세수 증대에 악영향을 미칠 것을 우려하고 있습니다. 특히 일반 시민들은 주택용지로 전환할 경우 발생하는 토지 가격 상승에 대해 큰 걱정을 하고 있습니다. 주택에 딸린 주택용지의 가격은 비슷한 농지의 1.5배 수준으로 상승할 것으로 예상되는 반면, 주택용지로 전환할 경우 20배, 심지어 50배까지 가격이 치솟는 것으로 알려져 있습니다. 자녀를 위해 주택을 짓고자 하는 가구들은 이러한 재정적 부담 때문에 토지를 분할하여 주택용지로 전환하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 많은 전문가들은 국민의 재정적 부담을 줄이기 위해 주택용지 가격을 주택용지 가격의 60~70% 수준으로 인상해야 한다고 주장합니다. 그러나 정부는 보다 합리적인 해결책으로 재정적 인센티브를 활용하는 정책을 제안하고 있으며, 현재 국회에서 의견 수렴 절차를 진행 중입니다. 정해진 기간 내에 주택용지로 전환하는 경우, 전환 비용의 70%를 감면받아 총 30%만 납부하면 되는 방안입니다. 한도를 한 번 미만으로 초과하면 50%를 지불하고, 한 번 이상 초과하면 100%를 지불합니다.

토지 가격 상승으로 인한 기업 투자 사업의 투입 비용 증가와 관련하여, 당훙보 전 자연자원환경부 차관을 비롯한 많은 전문가들은 성공적인 사례를 보유한 국가들이 이를 통해 배울 점이 많다고 지적합니다. 구체적으로, 기업 투자 사업은 인프라 구축과 인력 유치를 통해 지역 토지 가격 상승과 세수 증대를 이끌어내므로, 기업의 재정적 부담을 줄일 수 있다는 것입니다.

또 다른 문제는 토지 가격표 ​​작성 과정 자체는 부정적인 영향에 비교적 취약하지만, 토지 유형, 면적, 위치, 시점 등을 고려하여 개별 사례별 토지 가격을 결정하는 과정에서 문제가 발생할 가능성이 더 높다는 점입니다. 이는 개별 토지 가격이 토지 가격표상의 가격에 특정 계수를 곱하여 계산되기 때문입니다. 이러한 부정적 위험, 불공정성, 그리고 잠재적인 불만을 예방하기 위한 효과적인 방안은 개별 토지 가격 결정 과정을 공개적이고 투명하게 진행하고, 지역 사회의 감시와 의견 수렴을 보장하는 것입니다. 한편, 토지 가격 조정, 토지 관련 절차, 매매 거래, 토지 용도 변경 등 전환 과정에서 종종 지연과 차질이 발생하여 기업과 시민의 권리에 상당한 영향을 미칩니다. 모든 단계의 정부 당국은 투명하고 원활하며 효율적인 전환 과정을 보장하고, 관련 기관(토지 관련 절차를 담당하고 토지세, 수수료, 기타 비용을 징수하는 기관)이 토지 가격 인상을 기다리면서 발생하는 지연을 해소하도록 지시해야 합니다.

각 지방의 2026년도 토지 가격표는 시장 현실을 대체로 잘 반영하고 있는 것으로 평가받고 있습니다. 그러나 이는 단지 예측치일 뿐입니다. 시민과 기업을 비롯한 주요 이해관계자들의 의견 수렴, 검토 기능을 가진 기관들의 의견, 그리고 감정평가위원회의 평가를 통해 토지 가격표는 더욱 완벽해질 것이며, 정부, 기업, 그리고 시민들의 요구를 충족시키고 각 지역과 국가 전체의 사회경제적 발전에 크게 기여할 것입니다.

 

판 덕 응우

출처: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html