은행에 '산더미' 쌓인 붉은책…담보부동산 5조원어치 보유자 2명 드러나

'Núi' sổ đỏ ở ngân hàng: Lộ diện hai cái tên 'ôm' 5 triệu tỉ đồng bất động sản thế chấp - Ảnh 1. — 호치민시 Vo Nguyen Giap 거리의 부동산 프로젝트 - 사진: QUANG DINH

대규모 모기지 자산을 보유한 은행

많은 은행의 2025년 반기 재무 보고서에는 담보권과 질권으로 받은 유가증권 항목에 대한 자세한 설명이 없습니다.

나머지 은행 중에는 Agribank , Vietcombank 등 몇몇 유명한 대기업이 있습니다.

설명에 따르면 Agribank의 고객들의 담보 및 담보자산 총가치는 2025년 6월말 현재 353만 VND에 육박해 6개월 만에 10% 이상 증가했습니다.

이 중 부동산은 여전히 이 은행의 주요 담보 자산으로, 3조 1,700억 동(VND)을 넘어섰으며, 이는 작년 말 대비 8% 이상 증가한 수치입니다. 한편, 부동산과 유가증권은 각각 2,002,710억 동(VND)과 855,590억 동(VND)에 달합니다.

담보자산 총액 기준으로 볼 때, 아그리뱅크(Agribank)는 "빅4" 은행 중 일부 은행을 앞지르지 못할 수도 있습니다. 그러나 부동산 담보자산만 고려한다면, 아그리뱅크는 "경쟁자"가 없을 수도 있습니다.

비엣콤은행 의 경우, 2025년 6월 30일 기준 총 담보자산은 2,600조 동(VND)을 넘어 작년 말 대비 약 10% 증가했습니다. 이 중 부동산은 1,738조 동(VND)을 넘어 6개월 전 1,732조 동(VND)에 비해 소폭 증가했습니다.

아그리뱅크와 비엣콤뱅크 고객들의 부동산 담보 총액은 약 5조 동(약 6,000억 원)에 달합니다. 나머지 일부 국유은행들은 이 금액을 구체적으로 밝히지 않았습니다.

주식회사 상업은행 그룹(ACB , MBBank, Techcombank, Sacombank, HDBank 등)은 모두 부동산 담보자산 비중이 비교적 높습니다. 예를 들어, Techcombank는 2025년 6월 말 기준 565조 8,880억 동(VND)을 "보유"했는데, 이는 연초 대비 약 6% 증가한 수치입니다. 한편, Sacombank는 889조 2,890억 동(VND)의 부동산 담보자산을 보유했는데, 이는 6.5% 증가한 수치입니다.

반면 ACB는 올해 상반기 1조 500억 동에서 6개월 만에 997조 6,180억 동으로 감소하는 추세를 보이고 있다.

신용은 부동산에도 많이 유입됩니다.

국가은행 자료에 따르면, 7월 31일 기준 금융기관의 부동산 부문 미상환 부채 총액은 408억 동(약 1조 2,000억 원)에 달했습니다. 이는 2024년 말 대비 16.95%라는 놀라운 성장률로, 경제 전반의 신용 성장률을 상회합니다. 부동산 신용은 현재 전체 경제 미상환 부채의 23.68%를 차지하고 있습니다.

SHS 리서치의 SHS 증권 분석 센터 소장인 응우옌 민 한 씨는 정책 결정 시 모든 사람이 은행 자본이 생산에 유입되어 일자리와 경제에 물질적 부가 창출되기를 바란다고 말했습니다.

주식회사 상업은행의 재무 보고서 데이터를 살펴보면 추세는 더욱 명확합니다. 단 6개월 만에 부동산 사업 대출이 약 20%나 늘어났는데, 가공업이나 무역업 대출 증가율보다 훨씬 높습니다.

SHS Research 전문가들에 따르면, 부동산 프로젝트의 가치 평가는 공장 프로젝트보다 훨씬 쉬운 경우가 많습니다. 토지와 건물은 담보 대출을 받아 안정적인 가격으로 현금화할 수 있는 반면, 기계와 장비는 가치가 빠르게 하락하고 생산량도 불확실합니다.

돈이 '가치를 보여줄 곳을 찾고 있다'는 것은 쉽게 알 수 있으며, 이때 부동산이 그 돈을 받는 곳이 되었습니다. 하지만 부동산 신용 순환은 매우 느립니다.

주택 담보 대출과 프로젝트 대출은 보통 10~20년 동안 지속되며, 자본은 고정 자산에 고정되어 있어 순환이 어렵습니다. 반면, 생산 및 사업용 자본 대출은 매년 여러 주기를 거치며 빠르게 순환하여 GDP에 직접적인 영향을 미칩니다."라고 SHS 전문가들은 지적했습니다.

SHS의 데이터에 따르면 2021년부터 지금까지 부동산은 큰 "자본 유치 요인"이었습니다. 올해 초부터 추가 신용 100동마다 약 35동이 이 부문에 할당되었습니다.

2022년 말부터 100명당 평균 약 30동(프로젝트 개발 기업의 경우 약 20동, 자가용 구매 대출의 경우 10동)이 이 분야에 투입될 것으로 예상됩니다. 이는 수요와 공급의 관계를 반영합니다. 주택 공급은 구조조정과 부채 정리를 통해 "강화"된 반면, 주택 수요는 고르게 회복되지 않아 추가 소득 창출이 없다면 "고정 가격 - 유동성 부족" 상황이 쉽게 조성될 수 있습니다.

SHS 전문가들은 핵심 문제는 부동산이 생산 및 사업 부문을 압도하느냐 마느냐가 아니라, 전체 경제 파이를 어떻게 확장하여 생산이 자리 잡을 수 있는 공간을 확보하고 자본 흐름을 유치할 만큼 강력하게 만들 것인가라고 생각합니다.

현금 흐름이 생산과 서비스 부문으로 확산되기를 원한다면, 공급 측면에서 단순히 '공급과 구조'만 강조하기보다는 실제 수요(고용, 소득, 사회 기반 시설을 갖춘 사회 주택)를 자극하는 정책이 더 필요합니다.

빈 칸

출처: https://tuoitre.vn/nui-so-do-o-ngan-hang-lo-dien-hai-cai-ten-om-5-trieu-ti-dong-bat-dong-san-the-chap-20251001194751384.htm