최근 국회 를 통과한 주택법(개정)에는 많은 새로운 사항이 포함되었는데, 특히 여러 개의 아파트가 매매 또는 임대되는 주택(일반적으로 미니 아파트라고 함)에 투자하려면 프로젝트가 필요하다는 점이 있습니다.
이에 대해 EZ 부동산 투자 개발 주식회사(EZ Property)의 팜 둑 토안(Pham Duc Toan) 사장은 미니 아파트의 건설 및 관리를 강화하는 것이 필요하다고 말했습니다. 왜냐하면 이런 유형의 아파트는 오랫동안 난무하게 개발되어 왔고 많은 위법 사항이 있기 때문입니다.
앞으로 미니 아파트 시장이 위축될 것으로 보인다. (사진: 콩히에우)
가까운 미래에는 투자 프로젝트 없이는 소형 아파트를 판매하는 것이 거의 불가능할 것입니다. 따라서 엄격한 절차 규정으로 인해 소형 아파트 개발은 상당히 제한될 것입니다.
한편, 투자 프로젝트를 설정하고 주택 건설 투자 프로젝트의 투자자 자격을 충족하는 것은 매우 어려운 일입니다. 미니 아파트는 주로 200~300m² 면적의 고층 건물로, 골목길 안쪽에 위치하기 때문입니다. 따라서 일반 상업용 아파트처럼 프로젝트를 진행하는 것은 거의 불가능합니다.
" 폭이 2미터도 안 되는 좁은 골목길에서는 화재 예방, 기반 시설, 인구 지표, 환경영향평가 등 여러 요소가 보장되지 않아 1/500 수준의 계획을 수립하는 것이 불가능합니다. 현재 소형 아파트로는 이러한 요건을 충족하는 것이 거의 불가능합니다 ."라고 토안 씨는 분석했습니다.
토안 씨에 따르면 상업용 아파트의 경우 프로젝트 허가 및 계획 수립에 수년이 걸릴 수 있으며, 미니 아파트의 경우 이 기간이 더욱 길어질 것이라고 합니다.
많은 소형 아파트가 골목길에 위치해 있어 화재 예방 및 소화 기준을 충족하지 못합니다. (사진: 콩히에우)
또한, 미니 아파트는 주로 도심 지역에 지어지기 때문에 건축 높이 규제가 매우 엄격하여, 보통 200m² 부지에 5~6층 정도만 지을 수 있습니다. 이러한 밀도와 높이로는 투자자가 수익을 낼 수 없기 때문에 아무도 투자하지 않습니다.
사실, 현재 존재하는 미니 아파트의 최대 95%가 허가 없이 지어지고 있습니다. 규정에 맞게 짓는다면 투자자들은 공사를 시작하기도 전에 손실을 보게 될 것이기 때문입니다.
" 200m² 면적의 토지를 100억 원에 매입했지만, 5층까지만 건축할 수 있고 전체 면적의 70%인 700m²만 건축할 수 있다면, 토지 비용과 건축비를 합치면 m²당 약 2,200만 동이 됩니다. m²당 2,500만 동에 매각한다면, 투자자는 5층 건물을 짓는 것으로는 수익을 낼 수 없다는 것이 명백합니다 ."라고 토안 씨는 설명했습니다.
따라서 토안 씨에 따르면 앞으로 미니 아파트 유형은 쇠퇴할 위험이 있습니다. 새로 투자할 프로젝트를 건설해야 하는 상황이라 많은 사람이 건설을 할 수 없게 되기 때문입니다.
건축 조건을 충족하는 미니아파트의 경우에도 투자비용이 너무 비싸 상업용 아파트와 경쟁력이 없어 비용 또한 매우 높을 것입니다.
같은 견해를 공유하는 Dat Xanh Mien Bac 부동산 및 서비스 주식회사의 대표이사인 Vu Cuong Quyet 씨도 주택법에서 소유자의 권리, 의무 및 안전을 보호하기 위해 미니 아파트에 대한 관리를 강화할 필요가 있다는 견해를 지지합니다.
쿠엣 씨는 일반적인 프로젝트 준비에는 약 2~3년이 걸리고, 이 단계에 드는 비용은 프로젝트 규모와 위치에 따라 약 5~10% 정도라고 말했습니다.
이 프로젝트는 매우 복잡하지만, 누구나 스스로 할 수 있는 것은 아닙니다. 미니 아파트는 주로 골목길에 위치하기 때문에 화재 예방 및 진화가 어렵습니다.
" 미래에는 미니 아파트를 지을 때 소유주들이 사업체를 설립해야 할 것입니다. 그때는 지금처럼 세금을 피할 수 없을 것입니다. 집주인들은 토지를 소유한 후 직접 건축 허가를 신청하게 될 것입니다 ."라고 쿠엣 씨는 말했습니다.
더욱 투명하고 명확한 규제는 미니 아파트가 올바른 방향으로 발전하는 데 도움이 되지만, 많은 사람이 이런 유형의 아파트에서 수익을 내는 것을 불가능하게 만들 것입니다.
쿠엣 씨에 따르면, 앞으로 미니 아파트의 매매 가격은 더 높아질 것이지만, 사람들은 법의 보호를 받고 더 안전한 생활 환경을 갖게 될 것입니다.
" 미니 아파트 건설, 매매, 임대 시장은 가까운 미래에 매우 복잡해질 것입니다. 따라서 이 사업은 이 모델 개발을 전문으로 하는 전문 회사를 설립할 수 있는 전문 개발사에게만 허용될 것입니다. 개인 가구나 아마추어 투자자는 이러한 유형의 프로젝트에 참여하기 어려울 것입니다 ."라고 쿠엣 씨는 강조했습니다.
건설 부 주택 및 부동산 시장 관리국 응우옌 만 코이 부국장은 이 문제에 대해 설명하며, 20세대 이상의 아파트 건설은 규모나 아파트 수와 관계없이 일반 사업과 마찬가지로 투자 사업으로 규정하여 책임성을 입증해야 한다고 강조했습니다. 분양 시에는 부동산사업법을 준수해야 합니다.
또한, 건축 허가 서류에는 아파트를 몇 채나 지을 수 있는지, 층수는 몇 층인지, 층당 아파트 수는 몇 채인지, 각 아파트의 면적은 몇 제곱미터인지 명확하게 표시해야 합니다.
또한, 화재 예방 및 소화 기준을 충족해야 하며, 건축물은 공동 및 개인 소유여야 하며, 모든 상황에서 건설 허가가 필요하며, 각 아파트에 대해 허가가 발급됩니다.
새로운 규정에 따르면, 미니아파트(2층 이상의 주택으로 각 층에 아파트가 있거나, 2층 이상에 20세대 이상의 아파트 규모)를 건설하여 매매 또는 임대하려는 개인은 주택 건설 프로젝트의 투자자가 되기 위한 조건을 충족해야 합니다.
토지법(핑크북)에 따른 증명서를 받을 수 있는 아파트는 주택법 및 부동산사업법에 따라 매매, 임대 또는 임대매매를 하게 됩니다.
또한, 임대용 소형 아파트에 투자하려면 건설부 장관이 정한 건축 요건을 충족해야 합니다. 건물은 법률이 정하는 방화 및 화재 예방 요건을 충족해야 합니다.
차우 안
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