소형 아파트를 건설하고 판매하려면 먼저 새로운 사업 계획이 수립되어야 하므로, 이러한 계획들이 실패할 위험에 처해 있습니다.

최근 국회 를 통과한 개정 주택법에는 여러 가지 새로운 조항이 포함되어 있는데, 그중 가장 주목할 만한 것은 판매 또는 임대용 다세대 주택(일반적으로 미니 아파트라고 함)에 투자할 경우 사업 계획을 수립해야 한다는 요건입니다.

이에 대해 EZ 부동산 투자 개발 주식회사의 팜 득 토안 사장은 미니 아파트 건설 및 관리에 대한 규제를 강화해야 한다고 말하며, 이러한 유형의 주택이 오랫동안 무분별하게 확산되면서 많은 위반 사례가 발생해 왔다고 지적했습니다.

향후 소형 아파트 시장의 공급이 줄어들 것으로 예상됩니다. (사진: 콩 히에우)

머지않아 투자 사업 계획서 없이는 소형 ​​아파트를 입주자에게 판매하는 것이 거의 불가능해질 것입니다. 따라서 엄격한 절차 규제로 인해 소형 아파트 개발이 크게 제한될 전망입니다.

한편, 주택 건설 프로젝트에 투자하기 위한 투자 계획 수립 및 투자자 자격 요건 충족은 상당한 어려움이 따를 것입니다. 미니 아파트는 대부분 200~300m² 면적의 좁은 골목길에 들어서는 고층 주거용 건물이기 때문입니다. 따라서 일반 상업용 아파트처럼 투자 계획을 세우는 것은 거의 불가능합니다.

" 폭이 2미터도 안 되는 좁은 골목길에서는 화재 안전, 기반 시설, 인구 밀도, 환경 영향 평가 등 여러 요소를 보장할 수 없어 1/500 축척의 계획도를 작성하는 것조차 불가능합니다. 현재의 소형 아파트 건물들이 이러한 요건들을 충족하는 것은 거의 불가능합니다 ."라고 토안 씨는 분석했습니다.

토안 씨에 따르면, 상업용 아파트 건물의 건축 허가를 받고 설계 계획을 수립하는 데는 몇 년이 걸릴 수 있지만, 소형 아파트의 경우에는 그보다 훨씬 더 오랜 시간이 걸릴 것이라고 합니다.

좁은 골목길에 위치한 많은 소형 아파트 건물들이 화재 안전 기준을 충족하지 못하고 있다. (사진: 콩 히에우)

게다가 소형 아파트 건물은 대부분 도심 지역에 건설되기 때문에 건물 높이에 대한 규제가 매우 엄격합니다. 일반적으로 200m² 부지에는 5~6층 정도만 건설할 수 있습니다. 이러한 밀도와 높이로는 투자자들이 수익을 낼 수 없으므로 아무도 짓지 않으려 합니다.

실제로 현재 존재하는 소형 아파트 건물의 최대 95%는 불법적으로 건설되고 있는데, 이는 규정을 준수할 경우 투자자들이 프로젝트 시작 전부터 이미 손실을 보기 때문입니다.

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" 만약 200제곱미터의 토지를 100억 VND에 매입했는데, 5층 건물만 지을 수 있고, 그것도 전체 면적의 70%인 700제곱미터만 사용할 수 있다면, 토지와 건축비를 포함한 총 비용은 제곱미터당 약 2200만 VND입니다. 이 토지를 제곱미터당 2500만 VND에 판매한다면, 5층 건물을 지을 경우 투자자는 분명히 이익을 남기지 못할 것입니다 ."라고 토안 씨는 설명했습니다.

따라서 토안 씨에 따르면, 향후 소형 아파트 건설 모델은 건설 전에 새로운 투자 사업 계획을 수립해야 하는 요건 때문에 많은 사람들이 참여하기 어려워지면서 쇠퇴할 위험에 처해 있습니다.

소형 아파트 건물이 건설 조건을 충족하더라도 비용이 매우 높아 과도한 투자 비용 때문에 일반 아파트에 비해 경쟁력이 없을 것입니다.

같은 견해를 가진 닷산 북베트남 부동산 및 서비스 주식회사의 부 꾸엉 꾸옛 사장은 주택법이 소유주의 권리, 의무 및 안전을 보호하기 위해 소형 아파트 건물에 대한 관리를 강화해야 한다는 점을 지지한다고 밝혔습니다.

꾸옛 씨는 프로젝트 준비 과정은 일반적으로 2~3년 정도 소요되며, 이 단계에 드는 비용은 프로젝트의 규모와 위치에 따라 약 5~10%를 차지한다고 밝혔습니다.

이러한 유형의 프로젝트 계획은 복잡하지만, 모든 주민이 스스로 처리할 수 있는 것은 아닙니다. 소형 아파트 건물은 대부분 좁은 골목길에 위치하여 화재 안전을 확보하기 어렵습니다.

" 앞으로 소형 아파트를 건설할 때는 사업체를 설립해야 할 것입니다. 그렇게 되면 현재처럼 토지를 소유한 주택 소유자가 직접 건축 허가를 신청하는 방식으로 세금을 회피하는 것이 더 이상 불가능해질 것입니다 ."라고 꾸엣 씨는 말했습니다.

보다 투명하고 명확한 규제는 소형 아파트가 올바른 방향으로 발전하는 데 도움이 될 것이지만, 동시에 많은 사람들이 이러한 유형의 부동산으로 이익을 얻는 것을 막을 수도 있습니다.

꾸옛 씨에 따르면, 앞으로 소형 아파트의 분양가는 더 높아지겠지만, 거주자들은 법의 보호를 받고 더욱 안전한 주거 환경을 누릴 수 있을 것이라고 합니다.

" 소형 아파트를 건설, 판매, 임대하는 시장은 가까운 미래에 매우 복잡해질 것이므로, 이 분야는 전문 개발자, 특히 이 모델 개발을 전문으로 하는 회사들이 진출하기 어려울 것입니다. 개인이나 아마추어 투자자들은 이러한 유형의 프로젝트에 참여하기 어려울 것입니다 ."라고 꾸엣 씨는 강조했습니다.

건설 부 주택·부동산시장관리국 부국장인 응우옌 만 코이 씨는 이 문제에 대한 자신의 견해를 밝히면서, 규모나 세대 수와 관계없이 20세대 이상의 아파트를 건설하는 모든 사업은 다른 사업과 마찬가지로 책임성을 입증해야 하는 투자 사업으로 간주해야 한다고 강조했습니다. 또한, 분양은 부동산사업법에 따라 진행되어야 한다고 덧붙였습니다.

또한, 건축 허가서에는 건설될 아파트 수, 층수, 각 층당 아파트 수, 그리고 각 아파트의 면적(제곱미터)이 명확하게 명시되어야 합니다.

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또한, 화재 안전 기준을 충족해야 하며, 공동 소유와 개인 소유를 모두 포함하는 건축물이어야 하고, 모든 경우에 건축 허가가 필수적이며, 각 아파트마다 개별 허가가 발급되어야 하는 등의 조건이 있습니다.

새로운 규정에 따르면, 판매 또는 임대를 목적으로 소형 아파트 건물(2층 이상으로 각 층에 아파트가 있는 주거용 건물 또는 2층 이상으로 20세대 이상의 아파트가 있는 건물)을 건설하려는 개인은 주택 건설 프로젝트 투자자 자격 요건을 충족해야 합니다.

토지법에 따라 토지이용증명서(분홍색 책자) 발급 자격이 있는 아파트는 주택법 및 부동산사업법의 규정에 따라 매매, 임대 또는 임차됩니다.

또한, 임대용 소형 아파트 건물에 투자하려면 건설부 장관이 정한 건축 요건을 충족해야 합니다. 건물 단지는 법률에 규정된 화재 안전 요건도 충족해야 합니다.

차우 안

원천: https://vtc.vn/phai-lap-du-an-moi-duoc-xay-ban-chung-cu-mini-nguy-co-thoai-trao-ar837457.html