농지 부문은 여전히 ​​조용합니다.

2024년 토지법은 농업 생산에 직접 종사하지 않는 개인도 양도를 통해 논을 취득할 수 있도록 허용합니다. 이는 재정적 여력이 있는 투자자들에게 기회를 제공하지만, 이러한 기회를 확보하는 것은 결코 쉽지 않습니다.

이전에는 농업 생산에 직접 종사하는 사람만이 논 사용권을 취득할 수 있었습니다. 그러나 새로운 규정에 따라 농업 생산에 직접 종사하지 않더라도 벼를 재배할 여건과 능력이 있다면 생산 투자 목적으로 논 사용권을 취득할 수 있게 되었습니다.

최근 부동산 세미나에서 레 반 빈(Le Van Binh) 토지국 부국장( 자연자원환경부 소속 )은 2024년 토지법이 시행되면 부동산 부문이 활발한 발전을 경험할 것이라고 밝혔습니다.

실제로 2020년부터 2022년까지 농지 시장은 상당히 과열되었습니다. 많은 기업과 개인들이 농지를 매입하여 분할 판매용으로 활용하면서 당시 시장 호황을 일으켰습니다.

시장이 더욱 활성화될 것으로 예상되지만, 현실적으로 농지 및 임지 부문은 기업과 같은 대규모 조직 투자자들의 관심만 끌고 있습니다. 이는 새로운 규정이 농민에게 유리한 조건만을 조성하고 농업 부문에 투자하는 기업에 적합하기 때문입니다. 소규모 투자자들에게는 농지를 매입하고 용도 변경을 기다린 후 분할하여 판매하는 방식이 실행하기 매우 어려울 것입니다.

하노이, 호아빈, 타이응우옌 지역에서 다양한 분야에 투자하는 부동산 중개인이자 투자자인 하 키엔 씨는 농지 및 산림지에 대한 높은 세금과 용도 변경 수수료 때문에 농지 시장이 상대적으로 침체되어 있어 소규모 투자자들이 투자를 꺼리고 있다고 밝혔습니다. 반면, 수십 헥타르의 논과 산림지를 매입하여 향후 서비스 용지,관광 , 상업 프로젝트 또는 주택 프로젝트로 재개발하려는 대규모 투자자들이 더 적극적인 모습을 보이고 있다고 덧붙였습니다.

하노이의 한 부동산 회사 대표는 자사가 호아빈성과 타이응우옌성에서 대규모 산림 및 농지를 "탐색"하고, 더 나아가 중부 고원지대까지 "진출하여" 매입할 토지를 찾을 계획이라고 밝혔습니다.

농지 전환과 관련하여 레 반 빈 씨는 국가 식량 안보를 확보하기 위해 300만 헥타르 이상의 벼 재배지를 확보한다는 목표를 달성하기 위한 계획에 따라 전환이 이루어져야 한다고 강조했습니다. 따라서 부동산 투자자들은 비효율적인 투자, 즉 높은 가격에 매입했다가 나중에 현금화에 어려움을 겪는 상황을 피하기 위해 법률 규정을 주의 깊게 이해하고 신중하게 접근해야 합니다.

베트남 부동산중개인협회에 따르면 2024년 상반기 토지 시장은 경매 매물과 분할 토지 거래에서 회복세를 보였습니다. 그러나 개발용 토지와 농림지는 여전히 회복 조짐이 보이지 않고 있으며, 유동성 부족과 거래 부진이 지속되고 있습니다. 심지어 농지를 보유한 많은 투자자들도 현재 매각에 어려움을 겪고 있습니다.

부동산 중개업체 대표에 따르면, 이 분야 투자 수익률은 연간 약 25~30%이며, 주거용지로 전환할 경우 35~40%까지 상승할 수 있다고 합니다. 향후 10년간 농지의 가치는 3~5배, 심지어 그 이상 오를 가능성도 있습니다. 그러나 예상 토지 가격표를 기준으로 볼 때, 농지를 주거용지로 전환하는 신청 절차 비용은 현재보다 9배나 증가할 것으로 예상됩니다.

예를 들어, 투자자가 동안(하노이)에 있는 1,000m² 규모의 농지를 용도 변경하고 분할하려는 경우, 현재 토지 사용료는 66억 VND입니다. 그러나 새로운 가격표 초안대로 계산하면 이 금액은 618억 VND로 증가합니다. 즉, 100m² 규모의 토지 사용료만 해도 60억 VND가 넘습니다. 이 가격이라면 기존 주거용지를 매입하는 것이 농지를 주거용으로 전환할 때 내야 하는 세금보다 저렴할 것입니다.

더욱이, 2024년 토지법은 12~24개월 동안 휴경 또는 미사용 상태로 방치된 농지에 대해 행정 처벌을 부과하고 몰수할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 현재 농지를 보유하고 있는 투자자들은 모든 것을 잃지 않으려면 농지를 주거용으로 전환하거나 경작 용도를 변경하는 절차를 시급히 완료해야 합니다.

"투자 동향과 계획을 활용하여 토지를 매입했는데, 지역 계획이 중단되거나 연기되거나 조정될 경우, 투자자들은 최악의 상황, 즉 토지를 팔지 못하는 상황에 직면할 수 있습니다. 더욱이, 농지, 특히 용도 변경이 불가능한 토지를 매입하는 것은 재정적 레버리지를 사용할 경우 파산의 위험을 수반합니다." 한 투자자는 오늘날 농지 보유의 위험성에 대해 이렇게 논평했습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html