농경지 부문은 여전히 ​​조용하다

2024년 토지법은 농업 생산에 직접 관여하지 않는 개인에게도 벼농사용 토지를 양도받을 수 있도록 허용합니다. 이는 잠재적인 투자자들에게는 기회이지만, 이 "케이크 한 조각"은 먹기 쉽지 않습니다.

과거에는 쌀을 직접 생산하는 사람만이 논 사용권을 받을 수 있었지만, 현행 규정에 따라 농업 생산에 직접 참여하지 않는 개인도 쌀을 재배할 수 있는 조건과 능력이 있다면 논을 양도하여 생산에 투자할 수 있는 권리를 받을 수 있게 되었습니다.

최근 부동산 세미나에서 자원환경부 국토부 부국장인 레 반 빈 씨는 2024년 토지법이 시행되면 이 부문이 활발하게 발전할 것이라고 말했습니다.

실제로 2020~2022년 기간 동안 농지 거래 상황은 매우 뜨겁습니다. 당시 많은 기업과 개인이 농지를 매입하여 판매용 토지로 전환하는 열풍이 일었습니다.

시장이 더욱 활발해질 것으로 기대되지만, 실제로 농지와 산림 부문은 기업 등 대규모의 조직적 투자자들에게만 관심을 받고 있습니다. 새로운 규정은 농부에게 유리한 조건만 제공하고 농업 부문에 투자하는 기업에는 적합하기 때문에 농지를 수집하고 매수한 후 용도 변경을 기다리고, 소규모 투자자를 대상으로 토지를 분할하여 판매하는 활동은 실행하기 매우 어려울 것입니다.

하노이, 호아빈, 타이응우옌 등 다양한 부문에 부동산 중개인이자 토지 투자자인 하 끼엔 여사는 현재 농경지 부문은 여전히 ​​"조용하다"고 말했습니다. 농경지와 임업지에 대한 세금과 전환 수수료가 상당히 높아서 소액 투자자들이 이 부문에 투자하지 않기 때문입니다. 그 대신, 수십 헥타르에 달하는 논과 산림지에 투자하여 나중에 서비스용 토지, 관광, 무역, 주택 프로젝트 등으로 재계획하려는 "대기업"들이 이 게임에 참여하는 것을 기쁘게 생각하는 듯합니다.

하노이의 한 부동산 회사 대표는 회사가 호아빈과 타이응우옌에서 대규모 삼림과 농지를 "사냥"할 계획이며, 중부 고원 지대까지 가서 땅을 사서 "해안에서 멀리 떨어진 곳까지 낚시"할 계획이라고 밝혔습니다.

농지 용도 전환과 관련하여, 레반빈 씨는 국가 식량 안보를 보장하기 위해 계획을 따르고 300만 헥타르 이상의 논 면적 목표를 준수해야 한다고 지적했습니다. 따라서 부동산 투자자는 비효율적인 투자, 높은 가격에 매수한 뒤 현금화에 어려움을 겪는 일이 없도록 법률 조항을 주의 깊게 읽고 이해해야 합니다.

베트남 부동산중개사협회에 따르면, 2024년 상반기에는 토지 경매와 토지 분할로 토지 부문이 개선되었습니다. 반면, 사업용지와 농림용지의 경우 아직 회복의 조짐이 보이지 않고, 유동성이 부족하며, 거래도 부진한 상태입니다. 농지를 보유한 투자자 중 상당수는 이때 농지를 팔고 싶어하지만 쉽지 않습니다.

부동산 중개업체 이사는 이 부문의 투자 이익률은 연 25~30% 정도이고, 이를 주거용 부지로 전환할 경우 연 35~40%에 달할 것으로 분석했습니다. 10년 동안 농경지의 가치가 상승할 가능성은 3~5배, 심지어 그 이상일 수도 있습니다. 하지만 예상 토지가격표에 따르면 주거용지를 농지로 전환하기 위한 서류를 준비하려면 현재보다 9배의 비용이 더 들게 됩니다.

예를 들어, 투자자가 동안성(하노이)에 있는 1,000m2 농경지를 용도 변경하여 분리하고자 할 경우, 현재 토지 사용료는 66억 VND이지만, 새로운 초안 가격표 가격에 따라 계산하면 이 금액은 618억 VND로 증가합니다. 따라서 토지 사용료만으로 100m2 토지의 가격은 60억 VND가 넘습니다. 이 가격이라면, 농지를 전환할 때 세금을 내는 것보다 주거용 토지를 사는 것이 더 저렴합니다.

또한, 2024년 토지법은 12~24개월 동안 계속해서 휴경하거나 사용하지 않는 농경지에 대해 행정처분을 내리고 토지사용권을 취소할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 농지를 보유한 투자자는 모든 것을 잃고 싶지 않다면 해당 농지를 주거용지로 전환하거나 농업용지로 전환하기 위한 절차를 신속하게 완료해야 할 것입니다.

"투자 흐름을 잡기 위해 계획에 따라 토지를 매입했는데, 지역 계획이 중단되거나 시행이 지연되거나 조정될 경우, 투자자들은 아무도 매수하지 않고 매도하는 최악의 상황에 직면할 수 있습니다. 더욱이, 특히 용도 변경이 불가능한 농지를 매입할 경우, 재무적 레버리지를 사용할 경우 파산 위험도 발생할 수 있습니다."라고 한 투자자가 오늘 농지 보유의 위험성에 대해 이야기했습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html