2024년 토지법은 농업 생산에 직접 관여하지 않는 개인에게도 벼농사 토지를 양도받을 수 있도록 허용합니다. 이는 잠재적 투자자들에게는 기회이지만, 이 "식은 죽 먹기"는 쉽지 않습니다.
과거에는 쌀을 직접 생산하는 사람만이 논 사용권을 받을 수 있었지만, 현행 규정에 따라 농업 생산에 직접 참여하지 않는 개인도 쌀을 재배할 수 있는 조건과 능력이 있다면 논을 양도하여 생산에 투자할 수 있는 권리를 받을 수 있게 되었습니다.
최근 부동산 세미나에서 자원환경부 토지국 부국장인 레 반 빈 씨는 2024년 토지법이 시행되면 이 부문이 활발하게 발전할 것이라고 말했습니다.
실제로 2020년부터 2022년까지 농지 거래는 매우 활발했습니다. 많은 기업과 개인이 농지를 매입하여 판매용 부지로 전환하면서 당시에는 뜨거운 반응을 얻었습니다.
시장이 더욱 활성화될 것으로 예상되지만, 실제로 농지 및 임야 부문은 기업과 같은 대규모 조직 투자자에게만 관심이 있습니다. 새로운 규정은 농민에게 유리한 환경을 조성하고 농업 부문에 투자하는 기업에는 적합하지만, 소규모 투자자를 위한 농지 매입 및 관리, 용도 변경, 분할 및 매각은 매우 어려울 것입니다.
하노이, 호아빈 , 타이응우옌 등 여러 부문에 부동산 중개인이자 투자자로 활동하는 하 끼엔 씨는 현재 농지 부문은 여전히 "조용하다"고 말했습니다. 농지와 임지에 대한 세금과 전환 수수료가 상당히 높아 소액 투자자들이 이 부문에 투자하지 않기 때문입니다. 대신, 수십 헥타르에 달하는 논과 임지에 투자하여 서비스용 토지, 관광, 무역, 주택 사업 등으로 재개발해야 하는 "대기업"들이 이 시장에 뛰어드는 것을 환영하는 것 같습니다.
하노이의 한 부동산 회사 대표는 회사가 호아빈과 타이응우옌에서 대규모 삼림과 농지를 "사냥"할 계획이며, 중부 고원 지대까지 가서 땅을 사서 "해안에서 멀리 떨어진 곳까지 낚시"할 계획이라고 밝혔습니다.
농지 전용과 관련하여, 레 반 빈 씨는 국가 식량 안보를 보장하기 위해 계획을 준수하고 300만 헥타르 이상의 논 면적 목표를 준수해야 한다고 강조했습니다. 따라서 부동산 투자자들은 비효율적인 투자, 고가에 매수한 후 현금화에 어려움을 겪는 상황을 피하기 위해 관련 법규를 주의 깊게 읽고 이해해야 합니다.
베트남 부동산중개협회에 따르면, 2024년 상반기 토지 시장은 경매 및 토지 분할을 통해 개선되었습니다. 반면, 프로젝트 토지와 농림지는 유동성이 낮고 거래가 부진한 가운데 회복 기미가 보이지 않고 있습니다. 농지를 보유한 많은 투자자들조차 현재 매각을 원하지만, 쉽지 않은 상황입니다.
한 부동산 중개업체 이사는 이 부문의 투자 수익률이 연 25~30% 정도이며, 주거용지로 전환될 경우 연 35~40%에 달할 것으로 분석했습니다. 농경지는 향후 10년간 가치가 3~5배, 심지어 그 이상으로 상승할 가능성이 있습니다. 그러나 예상 토지 가격표에 따르면 주거용지를 농경지로 전환하는 신청 절차는 현재보다 9배가량 비용이 증가할 것으로 예상됩니다.
예를 들어, 투자자가 하노이 동안(Dong Anh)에 있는 1,000m² 규모의 농지를 용도 변경하여 분리하고자 할 경우, 현재 토지 사용료는 66억 VND이지만, 새로운 가격표 초안의 가격을 적용하면 이 금액은 618억 VND로 증가합니다. 따라서 100m² 규모의 토지에 대한 토지 사용료만 해도 60억 VND가 넘습니다. 이 가격으로는 주택용지를 매입하는 것이 농지 전환 시 납부해야 하는 세금보다 저렴합니다.
또한, 2024년 토지법은 12개월에서 24개월 동안 지속적으로 휴경하거나 사용하지 않는 농지에 대해 행정처분을 내리고 토지 소유권을 박탈할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 농지를 보유한 투자자는 모든 것을 잃고 싶지 않다면 신속하게 주거용 토지로 전환하거나 농업용 토지로 전환하는 절차를 완료해야 합니다.
"투자 흐름을 잡기 위해 계획에 따라 토지를 매입했는데, 지역 계획이 중단되거나 시행이 지연되거나 조정될 경우, 투자자들은 아무도 매수하지 않고 매도하는 최악의 상황에 직면할 수 있습니다. 더욱이, 특히 용도 변경이 불가능한 농지를 매입할 경우, 재무적 레버리지를 사용할 경우 파산 위험도 발생할 수 있습니다."라고 한 투자자가 오늘 농지 보유의 위험성에 대해 이야기했습니다.
출처: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html
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