꽝남성에서는 토지 관리 회랑을 조성하고 있습니다.

농지 가 토지 개발 사업을 위해 매립되고 있다. 사진: H.QUANG

"토지 역사"에서 발생하는 문제점

관련 기관과 토지 개간 문제를 논의할 때 자주 듣는 말 중 하나는 "과거 토지 상태 때문"이라는 것입니다.

이 문구는 본질적으로 매우 주목할 만한 상황을 묘사합니다. 많은 지역에서 토지 관리가 오랫동안 허술하고 일관성이 없었다는 것입니다. 구체적으로 말하자면, 공공 토지 관리의 모호성, 시민에게 토지 사용권을 부여할 때 토지 소유권의 잘못된 판단, 그리고 토지 사용권 증명서에 "T"(주거용 토지)라는 문자가 모호하게 표시되어 많은 논란을 불러일으킨 점 등이 이에 해당합니다.

이러한 불일치의 가장 명백한 결과는 당국에 혼란을 야기하고 보상, 지원 및 재정착 정책을 시행하는 데 있어 광범위한 대중적 반대를 초래했다는 것입니다.

누이탄현 땀안남면에 위치한 451헥타르 규모의 부지 정리 사업인 타코 -추라이 산업단지 프로젝트는 주로 과거 토지 관리 및 이용 이력으로 인해 "진행 속도가 느린 전형적인 사례"입니다.

이 프로젝트를 위한 토지 정리 작업은 2019년 말에 시작되었으며, 지방 지도자들의 "최후통첩"에 따라 여러 차례 연장되었지만, 정리된 토지는 아직 연속적이지 않습니다.

최신 보고서에 따르면, 해당 프로젝트는 현재까지 451헥타르 중 351.3헥타르(78%) 이상을 정리했지만, 토지 구획은 아직 완전히 연결되지 않았습니다. 이 프로젝트의 주요 장애물로는 공공 토지, 토지 통합 및 교환, 농지에 주택 건설, 생산림 토지 보상에 반대하는 가구, 그리고 다년생 작물 재배지에 대한 보상을 요구하는 가구 등이 있습니다.

누이탄구 토지개발센터는 타코-추라이 산업단지 사업의 부지 정리 작업을 담당하는 세 기관 중 하나입니다. 여러 단계에 걸친 인수인계를 통해 현재까지 사업 부지 면적의 약 50%에 대한 부지 정리 작업을 완료했습니다.

누이탄 지구 토지개발센터 부센터장인 도안 탄 트리 씨는 이번 사업의 토지 정리 작업에 있어 해결하기 매우 어려운 "역사적" 장애물이 있음을 인정했습니다. 그는 또한 농지에 지어진 주택은 재정착 용지 배정 대상에서 제외된다는 규정(국가 토지 수복 시 보상, 지원 및 재정착에 관한 성 인민위원회 결정 42호)이 "모든 사업이 직면하는 문제이지만, 2024년 토지법이 이를 해결할 수 있는 방안을 제시했다"고 밝혔습니다.

분해 지침

꽝남성은 토지 관리 개선과 2024년 토지법에 따른 실질적인 보상, 지원 및 재정착 메커니즘 개발을 핵심 과제로 삼고 있으며, 이를 위해 엄격하고 시의적절한 접근 방식을 통해 도내 토지 정리 수요를 충족시키고자 노력하고 있습니다.

타코-추라이 산업단지 프로젝트로 피해를 입은 주민들은 당국이 보상금 지급 과정에서 토지의 출처를 잘못 확인했다고 주장한다. 사진: H. Quang

토지 관리와 관련하여 최우선 과제는 공공 토지 관리 "기록"의 모호성을 명확히 해소하는 것입니다. 보고서에 따르면 현재 해당 지역에는 11,763.3헥타르(전체 농경지 면적의 3.14%)에 달하는 225,045필지의 공공 토지가 있으며, 이 중 1,720헥타르는 15,447가구가 임대 계약을 맺고 사용하고 있고, 나머지 10,043.3헥타르(전체 면적의 85.5%)는 임대 계약이 없는 상태입니다.

최근 꽝남 신문과의 인터뷰에서 부이 응옥 안 자연자원환경부 국장은 2024년 토지법이 공공 토지에 대한 '적색증서'(토지 소유권 증서) 발급을 여전히 인정하지 않고 있으며, 국가가 토지를 수복할 경우 보상은 없을 것이라고 밝혔습니다.

그러나 중요한 점은 2004년 7월 1일 이전에 가구 및 개인이 해당 토지를 안정적이고 직접적으로 생산 목적으로 사용해 온 경우, "토지 사용 증명서" 발급 조건을 충족하지 못하는 농지를 국가가 환수할 때 고려, 인정 및 보상을 허용하는 것입니다.

2024년 토지법 및 관련 시행령에 이 새로운 조항을 시행하기 위해서는 우선 공공토지기금이 "투명"해져야 합니다. 천연자원환경부의 제안에 따르면, 공공토지에 임대계약이 없는 경우(지적상 기록만 있는 경우), 국가가 규정에 따라 공공토지기금을 관리하지 않는 경우, 또는 사람들이 토지 관련 규정을 위반하여 토지를 이용하는 경우, 지방당위원회는 각 지방자치단체에 공공토지기금에 대한 검토를 신속히 진행하도록 지시해야 합니다.

여기에는 이전에 부적절하게 설정된 공공 토지를 검토하고 공공 토지 기금에서 제외하는 것과 공공 토지 비율이 5%를 초과하는 문제를 해결하는 것이 포함됩니다(이 작업은 2025년 1분기 내에 완료해야 합니다).

특히 주요 사업의 경우, 지방자치단체는 시급히 사전 검토를 실시하고, 관련 규정에 따라 토지 수용 및 보상에 대한 법적 근거를 마련하기 위해 검토 결과 승인 절차를 시행해야 합니다. 이는 공공 토지 기금 관리의 전반적인 문제점과 미비점을 근본적으로 해결하고, 각 지방자치단체 내에서 사업 관련 토지 소유권 증서 발급, 보상, 토지 정리 과정에서 발생하는 장애물을 해소하는 데 핵심적인 과제로 간주되어야 합니다.

토지 수용 메커니즘과 관련하여 꽝남성은 보상, 지원 및 재정착에 관한 규정을 조속히 마련하도록 지시했습니다. 2024년 토지법이 발효되고 정부가 국가 토지 수용 시 보상, 지원 및 재정착에 관한 시행령(2024년 7월 15일자 시행령 88호)을 발표하자마자, 성 당국은 꽝남성 내 국가 토지 수용 시 보상, 지원 및 재정착에 관한 규정 초안을 개발하고 의견을 수렴하여 성 인민위원회에 자문을 구했습니다.

이번 규정 초안에서 주목할 만한 점은 농지를 몰수당한 가구가 2024년 토지법에 명시된 "농지 이외의 용도의 토지로 보상"을 포함한 다양한 선택지에 따라 주거용 토지로 보상받을 수 있다는 것입니다.

꽝남성에서 국가가 토지를 매립할 때 보상, 지원 및 재정착에 관한 규정 초안은 다양한 메커니즘을 명시하고 있으며, 이는 해당 지역의 토지 개간 사업에 새로운 동력을 불어넣을 것으로 기대됩니다. 이 규정은 차기 성 인민위원회 회의에서 심의 및 승인될 예정이며, 2024년 토지법에 따라 도내 토지 관리 "회랑" 건설 사업 등 여러 사업이 지속적으로 추진될 것입니다.

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토지 개간에 대한 법적 체계를 개선하기 위한 제안.

꽝남성에서는 토지법 시행 과정에서 토지 수탈이 가장 큰 난제로 꼽힙니다. 관련 기관들이 지적했듯이, 기존에 수립된 보상, 지원, 재정착 정책은 토지 관리 및 이용의 현실과 부합해야 한다는 압박을 받고 있으며, 여러 가지 문제점을 안고 있습니다. 꽝남성은 2024년 토지법 시행에 따라 국가가 토지를 수용할 경우 보상, 지원, 재정착에 관한 법적 틀, 특히 관련 규정을 시급히 마련하고 있습니다. 꽝남성 신문은 지역 주민들의 의견을 일부 취재했습니다.

다이록현 자연자원환경부 부국장인 쩐 두이 꾸옥 비엣 씨는 "보상 및 지원 정책과 관련된 많은 규정을 추가해야 합니다."라고 말했습니다.

2024년 토지법과 2024년 7월 15일자 정부령 제88/2024/ND-CP호는 토지 개간 작업의 장애 및 어려움을 해결하기 위한 구체적인 지침을 기본적으로 제공하고 있습니다. 성 인민위원회 소관 사항과 관련하여, 자연자원환경부는 꽝남성 내 국가 토지 수복 시 보상, 지원 및 재정착에 관한 규정을 마련하여 각 지방자치단체에 의견 수렴을 위해 송부했습니다.

이를 바탕으로 다이록구 자연자원환경국은 구 인민위원회에 초안에 대한 의견을 제시하고 내용을 추가해 줄 것을 권고했습니다. 특히, 구는 국가가 특정 시점에 한 번 또는 여러 사업에 걸쳐 농지를 수용하는 경우, 해당 농지 수용에 관한 규정을 명확하고 구체적으로 정의하여 시행의 근거를 마련해 줄 것을 요청했습니다.

전력 부문은 정부가 규정한 대로 가구와 개인의 생활에 필요한 주택 및 구조물 중 어떤 것이 가공 고압 송전선의 안전 구역에서 이전할 필요가 없는지 판단하는 임무를 맡고 있습니다.

쩐남흥 성 인민위원회 부위원장이 다이록 지구에서 보고된 국도 14H호선과 지방도 609C호선을 연결하는 도로 건설을 위한 토지 정리 현황을 경청하고 있다. 사진: CT

다이록구는 천연자원환경부가 작성한 초안에 추가적인 내용을 포함시킬 것을 제안했습니다. 구체적으로, 제88호 시행령 제27조 8항에 명시된 보상, 지원 및 재정착의 조직 및 이행을 보장하기 위해 지출 수준에 대한 규정을 재검토할 것을 제안했습니다. 이들은 지출 수준을 보상, 지원 및 재정착 가치에 백분율을 곱하여 산정하는 방식을 제안했습니다.

다이록 지구는 또한 두 번째 필지부터 재정착 부지를 배정받은 가구에 대한 최소 재정착 수당 차액 지원 정책에 대한 설명을 요청했습니다.

현재 일부 가구는 같은 주거지 내에서 원래 텃밭이나 연못이었던 다년생 작물 재배지에 주택을 지은 경우가 있습니다. 따라서 이러한 유형의 토지에 대한 지원 수준을 구체적으로 명시하거나, 지방 인민위원회의 연간 토지 가격표에 특정 보상률을 정하는 규정을 추가할 필요가 있습니다.

다록구 인민위원회 지도자들은 해당 지역의 주요 교통 프로젝트 건설을 위한 부지 정리 작업을 투자자와 함께 진행했습니다. 사진: 콩 투

실제로 가구들이 주택을 건설할 때 수용 대상 토지 면적을 초과하는 경우가 흔합니다. 여기에는 주택과 같은 필지 내에서 텃밭이나 연못 등 다년생 작물 재배지로 사용되던 땅에 건물을 짓는 경우도 포함됩니다. 따라서 다이록구 인민위원회는 적절한 보상 또는 지원 수준을 결정하기 위해 건설 일정표를 명시해야 한다고 제안했습니다.

콩투(녹음됨)

응우옌 민 리 호이안시 인민위원회 부위원장: 재정착 관련 규정에 제도화를 제안합니다.

2024년 토지법에 따라, 주 정부는 보상, 지원 및 재정착에 관한 규정, 그리고 토지 분할 조건에 관한 규정을 포함한 특정 문서를 발행할 권한을 부여받게 됩니다. 현재 주 정부는 이러한 규정의 조기 발행을 위해 초안 작성에 집중하고 있습니다.

현재 관련 규정이 미비하여 신규 사례 시행에 어려움이 예상됩니다. 호이안시는 새로운 규정이 마련될 때까지 기존 미해결 문제 해결에 집중하고 있습니다. 보상 계획이 수립된 사례의 경우, 주민들의 보상금 지급 참여를 독려하고 재정착 정책 관련 문제를 해결하기 위해 노력하고 있습니다. 신규 사례는 지방 정부의 새로운 규정이 발표될 때까지 잠정적으로 보류 중입니다.

이전에는 재정착 단위 가격 책정이나 지침 299 시행으로 인한 주거용지 인정 문제(장기간 거주했음에도 토지 등기 기록이 없는 사람들로 인해 토지 수용 시 불이익을 받는 문제) 등 보상에 있어 여러 장애물이 있었습니다. 그러나 2024년 토지법은 토지 수용 전 재정착을 주선하는 등 주민들의 권리를 확대하는 방향으로 이러한 문제를 해결했습니다.

동시에, 해당 지방 정부는 대규모 토지 매립이 이루어질 경우, 단순히 범주별로 나누는 것이 아니라 그에 상응하는 수준으로 재정착을 배분하는 규정을 마련하고 있는데, 이는 토지 개간에 있어서도 유리한 점입니다.

최근 호이안시는 천연자원환경부에 제출한 의견서에서 재정착 정책 개선안을 제시하며, 특히 대규모 토지 수용 사례를 보다 공정하게 구분하는 방식을 제안했습니다. 구체적으로, 대규모 가족과 소규모 가족을 재정착 대상에 포함시키는 것은 정책의 일관성을 해칠 수 있다며 반대 의견을 표명했습니다.

또한, 현행 지방정부 예산안에는 부부를 기준으로 한 산정 방식에 대한 정책이 없으므로 이에 대한 검토가 필요합니다. 2024년 토지법은 실제로 동거하는 부부에게 지역 토지 가용 상황에 따라 주거용지를 배정하도록 규정하고 있습니다. 이러한 내용 또한 지방정부 조례에 제도화되어야 합니다(현재 지방정부는 가구 구성원 수만을 기준으로 규정하고 있으며, 가구 분리 요건을 충족하는 부부는 고려하지 않고 있습니다).

도시 개발 사업을 위한 토지 정리, 보상 및 재정착 문제와 관련하여, 12개월 임시 주택 제공 대신 36개월 이내에 토지를 반환해야 한다고 제안합니다.

실제로 2024년 토지법 시행을 위한 일부 규정이 아직 미비하여 토지 정리 및 재정착에 많은 어려움이 발생하고 있습니다. 따라서 토지 정리 및 재정착이 중단되지 않도록 시 인민위원회는 관련 문서(보상 및 토지 정리 정책 적용, 특정 토지 가격 책정 방법, 재정착 토지 가격 책정 방법, 특정 토지 가격 책정 컨설팅 비용 등)가 발표될 때까지 환경자원부에 지침 문서를 신속히 발표해 줄 것을 요청합니다.

칸 린 (녹음됨)

디엔반시 인민위원회 위원장인 쩐 욱 씨: 새로운 정책을 신속히 발표하십시오.

새로운 토지법은 정책 메커니즘을 통해 국민에게 혜택을 주는 것을 목표로 하고 있습니다. 그러나 현재 절차는 미완성 상태입니다. 첫째, 기존 주거용지를 매립할 때 도내 주거용지 분류 기준이 아직 확정되지 않았습니다. 또한, 재정착 토지 가격에 관한 도의 결정 제23호를 대체할 메커니즘조차 마련되지 않았습니다. 더욱이, 도 인민위원회는 새로운 토지법에 따른 주거용지 분류 기준을 아직 확정하지 않았습니다.

보상 목적으로 설립된 컨설팅 기관(토지기금 개발센터)의 비용 산정에 관한 재정부령 제61호와 같은 구체적인 정책 메커니즘과 관련하여, 비록 새로운 규정으로 대체되었지만, 아직까지 어떤 기관도 해당 비용 산정 기준에 대한 지침을 제공하지 않고 있습니다.

기존 규정에 따르면 보상 계획 수립이 필요한 경우, 계획 수립 담당 부서에 2%의 수수료가 부과되었습니다. 그러나 새로운 규정(공문 61호)에서는 이러한 관행을 금지하고 있습니다.

제안된 모든 계획 외에도, 해당 계획을 뒷받침할 예산을 준비하여 관할 당국의 승인 및 지급을 받아야 합니다. 그 결과, 디엔반 토지 개발 센터는 1년 넘게 사실상 정식 정산 절차 없이 선수금을 받아왔습니다.

요컨대, 현재 가장 큰 장애물은 정책과 메커니즘의 시기적절하지 못한 발표입니다. 기존 정책과 메커니즘은 만료되었지만, 새로운 정책과 메커니즘은 아직 도입되지 않았습니다. 따라서 8월 1일부터 현재까지 모든 토지 정리 및 보상 활동은 중단된 채 기다려야 했으며, 주로 기존 정책에서 새로운 정책으로의 전환 과정에서 발생하는 몇 가지 과도기적 문제에만 집중해 왔습니다.

정부가 이미 법령을 발표했으므로, 최우선 과제는 해당 지방 정부가 제도적 틀을 마련하고 기존 규정을 대체할 새로운 토지 개간 및 재정착 관련 규정을 공포하는 것입니다. 이러한 규정이 마련되면 모든 것이 순조롭게 진행될 것입니다. 현재로서는 법적 틀 자체가 부재한 상황입니다. 물론 시행 과정에서 문제가 발생할 경우 추가적인 의견을 제시하겠습니다.

빈 록 (녹음됨)

탐끼시 토지개발센터 소장인 응우옌 응옥 짜이 씨는 " 이주 비용 차이에 대한 지원과 가격 변동을 반영한 조정이 필요하다"고 말했습니다.

이전에 주정부는 2013년 토지법을 시행하면서 2014년에 결정(QD) 43을 발표했습니다. 2016년에는 결정 02가 발표되었고, 2017년에는 이전 결정들을 보완하기 위해 결정 19가 추가로 수정 및 보완되었습니다.

2017년부터 2020년 말까지 해당 성의 보상 정책은 안정적이었고 매우 잘 운영되었다고 할 수 있습니다. 그러나 2021년 12월, 성 인민위원회는 보상 및 토지 정리 사업에 많은 문제점과 어려움을 야기하는 결정 제42호를 발표했습니다.

예를 들어, 2004년 7월 1일 이전에 농지, 정원지 또는 부모로부터 상속받은 토지에 주택을 건설한 경우, 이전에는 도시계획 규정의 적용을 받지 않는다면 유효한 것으로 인정되었고, 주거용 토지 및 이주 비용 차액에 대한 보상이 제공되었습니다. 그러나 2019년 11월 19일자 정부령 91호는 이러한 행위를 법률 위반으로 간주하여 이를 포함하지 않았습니다. 이는 토지 위반에 대한 행정 처벌을 규정한 정부령의 가장 큰 결점입니다.

주거용 토지를 소유했지만 이전에 영구 거주 등록을 하지 않았던 사람들은 토지 몰수 시 재정착 비용 차액에 대한 보상을 받을 자격이 있었습니다. 그러나 결정 42호에 따라 더 이상 이러한 보상은 불가능하며, 토지가 몰수된 지역 자치구 또는 동에 영구 거주 등록을 해야 합니다.

이것 또한 완전히 비논리적입니다. 더욱이, 이전 결정 43호에서는 정원용 토지에 대한 보상이 주거용 토지 가치의 50%였지만, 결정 42호에서는 이를 50%로 줄이고 주거용 토지에 대한 보상은 더 이상 제공하지 않았습니다.

2024년 7월 15일자 정부령 88호(국가의 토지 수복 시 보상, 지원 및 재정착을 규정)에 따라, 성 인민위원회는 새로운 규정을 발표할 예정입니다.

새로운 규정에는 몇 가지 주목할 만한 이점이 있습니다. 예를 들어, 750m²가 넘는 농지를 매립하여 다른 용도, 예를 들어 재정착 부지 한 곳으로 재배정할 수 있도록 허용합니다. 또는 400m²의 정원 부지를 매립하면 재정착 부지 한 곳으로 재배정될 수 있습니다.

제 생각에는 재정착 비용 차액에 대한 보상이 고려되어야 합니다. 보상 가격과 재정착 비용 사이에 상당한 격차가 있기 때문입니다(현재 그 격차는 시장 가격의 70%에서 90% 사이입니다). 재정착 비용 차액에 대한 보상이 없다면, 토지를 몰수당했을 때 그 토지를 주민들에게 돌려줘야 할 것입니다.

둘째로, 도시 지역의 정원 부지는 구(區) 지역의 정원 부지와 다르기 때문에 정원 부지 보상액을 고정해서는 안 됩니다. 구 지역의 많은 가구는 5,000~7,000제곱미터의 정원 부지를 소유하고 있지만 그 가치는 높지 않습니다. 반면 도시 지역의 정원 부지는 매우 가치가 높습니다. 도시 계획이나 용도 변경의 영향을 받지 않는다면 100제곱미터당 수십억 VND의 가치를 가질 수 있습니다.

토지 관리 기록과 관련하여, 1985년 기록(기록 299호), 1992년 시행령 64호, 2024년 시행령 60호, 그리고 2010년 데이터베이스가 있습니다. 토지 이용 변화가 제대로 업데이트된다면, 현재 매우 복잡한 절차로 인해 보상 작업에 상당한 어려움을 초래하고 민원 및 소송으로 이어지는 토지 정리 관련 측량 및 업데이트 작업이 더 이상 필요하지 않게 될 것입니다. 따라서 향후에는 토지 이용 변화를 업데이트하여 주민으로부터 회수한 토지의 면적을 증명하고 토지 이용의 출처를 확인할 수 있는 기록을 구축하는 것이 필요합니다.

XUAN PHU (녹음됨)

출처: https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html