국민 보호를 위해 예금을 명확하게 규제합니다.

보증금 가치를 20~30% 증가시키세요

국회 에 의견 제출 중인 부동산사업법(개정) 제23조에 따르면, 기초 기관은 향후 주택 및 건설 사업의 원칙에 대해 두 가지 옵션을 제시했습니다.옵션 1, 부동산 프로젝트 투자자는 주택 및 건설이 사업 시행을 위한 모든 조건을 충족하고 이 법의 규정에 따라 거래를 진행한 경우에만 고객으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.옵션 2, 부동산 프로젝트 투자자는 프로젝트가 국가 기관의 기본 설계 평가를 거쳤고 투자자가 토지 사용권 관련 서류 중 하나를 소지한 경우에만 고객과의 계약에 따라 보증금을 받을 수 있습니다.최대 보증금 금액은 매매가 또는 임대차 계약가의 10%를 초과할 수 없습니다.

부동산을 구매할 때 사람들을 보호하기 위해 보증금을 명확하게 규제할 필요가 있습니다.

Trilaw LLC의 Nguyen Dang Tu 변호사는 1번 옵션의 경우, 민법에 따른 계약금의 본질은 민사상 의무 이행을 보장하기 위한 것이라고 분석했습니다. 따라서 당사자 일방(예금자)이 일정 기간 내에 상대방(수탁자)에게 금전 또는 재산을 이전하여 당사자 간의 합의를 확인하고 민사 계약의 체결 또는 이행을 보장하기 위한 것입니다. 부동산 거래의 경우, 계약금은 부동산 매매 계약 체결을 보장하기 위한 것입니다. 만약 규정이 위 1번 옵션과 같다면, 프로젝트가 사업 시행 자격을 갖추면 당사자들은 계약금을 지불하지 않고도 즉시 부동산 매매 계약을 체결할 수 있기 때문에 더 이상 필요하지 않습니다. 따라서 1번 옵션은 고객의 위험을 제한하고 투자자의 책임을 강화하며 자금력이 부족한 투자자를 걸러내는 것을 목표로 하지만, 계약금에는 적용할 필요가 없습니다. 프로젝트가 상업적 운영 자격을 갖추었다는 조건은 매매 계약 체결에만 적용되어야 합니다.

옵션 2는 투자자들이 예치금 거래를 하는 데 더 "개방적"입니다. 그러나 고객의 권리를 보호하기 위해 초안은 예치금을 적정 수준(약 20~30%)으로 제한하는 내용을 추가해야 합니다. 현행 민법은 부동산 거래에 대한 최소 또는 최대 예치금을 규정하지 않고 있습니다. 이는 최근 부동산 예치금 시장의 혼란을 야기했습니다. 일부 투자자들은 예치금을 통해 고객에게 부동산 가치의 최대 95%까지 예치금을 요구하고, 예치금이라는 명목으로 자금을 조달합니다. 그러나 분쟁 발생 시 투자자들은 고객에게 예치금을 지급하지 못하고 환불을 지연합니다. 많은 고객들은 원금 회수는 물론이고 투자자에게 예치금 지급을 요청하는 데 어려움을 겪습니다. 일반적으로 토지 매매를 위한 자금 조달 사례에서 법적 절차가 완료되지 않은 채 최대 95%까지 예치금을 수령했지만, 계약이 제때 체결되지 않아 더 이상 환불할 수 없게 되면, 사람들은 고발하고 투자자는 기소되어 손해를 보게 됩니다. 투자자가 10%의 계약금을 받는 경우도 많지만, 토지 및 주택 가격이 상승하면 많은 투자자들이 매매 계약을 계속 진행하지 않고도 계약금을 돌려주려는 경향이 있습니다. 또한, 계약금이 부족하여 부동산 가격이 동결되고 하락하면 고객들도 계약금을 포기하는 사례도 있습니다. 투 변호사는 "이번 개정안은 계약금 체결 시 투자자가 계약 위반 시 고객에게 계약금을 환불하겠다는 은행 보증서를 제공해야 한다는 내용을 명시해야 합니다. 이 제안은 투자자들이 자본을 조달할 수 있는 여건을 조성하고, 투자자가 계약 위반 시 고객의 권리를 보장할 것입니다."라고 제안했습니다.

해당 프로젝트가 사업에 적합한 경우에만 보증금을 받습니다.

호치민시 부동산협회 회장 레 황 짜우 씨에 따르면, 1번 옵션은 계약 이행 보장을 목적으로 하지만, 실제로 계약 체결 후 계약자가 계약금 수령자에게 사기를 당하는 경우는 드물다. 이는 계약 당사자들이 계약 내용을 엄격하게 검토하고 법률 규정에 따라 이행하는 경우가 많기 때문이다. 계약 체결 시 계약금은 거래 대금에서 공제되는 경우가 많다. 2번 옵션은 계약 이행 보장을 목적으로 하지만, 실제로 계약 체결 전에 계약자가 계약금 수령자에게 사기를 당해 계약을 이행하지 않아 계약자에게 손해를 입히는 경우가 많다. 현재 1번 옵션과 2번 옵션 모두 타당하므로, 부동산, 임대차 계약, 또는 향후 주택을 구매하는 고객의 정당한 권익을 보호하기 위해 계약 체결 보장을 위한 계약금 또는 계약 이행 보장을 위한 계약금에 대한 규정을 하나로 통합할 필요가 있다.

따라서 차우 씨는 두 가지 방안을 하나로 통합하는 방안을 제안했습니다. "프로젝트 투자자는 주택 및 건설 공사가 사업 시행 자격을 갖추고 계약 이행을 보장하기 위해 규정에 따라 거래를 진행한 경우 고객으로부터 계약금을 징수할 수 있습니다. 또는 부동산 프로젝트 투자자는 국가 기관의 기본 설계 평가를 받고 투자자가 이 법 제24조 제2항에 명시된 토지 사용권 관련 서류 중 하나를 소지한 경우에만 고객과의 계약에 따라 계약 체결을 보장하기 위해 계약금을 징수할 수 있습니다. 계약금 계약서에는 주택 또는 건설 공사의 매매가, 임대-매매가를 명확하게 명시해야 합니다. 최대 계약금은 정부 규정에 따라 정해지지만 부동산 가치의 10%를 초과할 수 없습니다."

"2006년과 2014년 부동산업법은 부동산 프로젝트가 계약 체결 또는 자금 조달을 통해 미래 주택, 특히 토지 매각 자격을 갖추기 전에 발생하는 계약금을 규제하지 않습니다. 따라서 투기꾼, 토지 중개인, 그리고 부정직한 사업자들이 계약금의 가치와 비율을 규제하지 않는 2015년 민법 제328조 제1항을 악용하여 고객으로부터 거액의 계약금을 받아내는 사례가 발생했으며, 어떤 경우에는 거래 중인 부동산 가치의 최대 90~95%에 달하는 금액까지 받았습니다. 투기꾼, 토지 중개인, 그리고 부정직한 사업자들은 사기 목적으로 법적 근거 없이 '유령' 프로젝트를 운영하여 고객에게 막대한 손실을 입히고 사회 질서를 교란하는 사례가 있는데, 알리바바 사기 사건이 그 대표적인 사례입니다."라고 레 황 차우 씨는 말했습니다.

베트남 부동산협회 부회장인 응우옌 반 딘 박사는 개정 부동산 사업법 초안에 투자자들이 이러한 허점을 악용하여 불법적으로 자금을 조달하는 것을 방지하기 위해 보증금, 특히 입금 시점에 대한 규정을 더욱 명확하게 규정해야 한다고 말했습니다. 딘 씨는 "전 세계 여러 국가의 부동산 시장에서 보증금을 조사해 본 결과, 모든 국가에서 보증금을 허용하고 있습니다. 하지만 보증금은 은행 등 제3자가 관리 및 감독할 수 있도록 공동 계좌로 이체됩니다. 만약 투자자가 건축을 하지 않거나 법에 따라 계약을 체결하지 못하는 등 의무를 이행하지 않을 경우, 고객은 투자금을 전액 돌려받을 수 있습니다."라고 말했습니다.

고객은 은행에 예치하는 동안 예치금에 대한 이자를 받을 수 있으며, 원금 손실에 대한 걱정이 없습니다. 예치금은 계약 금액의 20%를 초과하지 않습니다. 이는 투자자들이 "맨손으로 도둑을 잡는" 것처럼 고객에게서 거액을 뜯어내는 것 외에는 아무것도 하지 않는 상황을 제한합니다.

베트남 부동산 협회 부회장 Nguyen Van Dinh 박사

소스 링크: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm