수백만 달러짜리 "놀이터"는 여전히 낭비되고 있습니다.

1과: 슬픈 현실

부동산 시장이 지금처럼 암울했던 적은 없었습니다. 새로운 부동산 프로젝트들이 시작되고 있는 반면, 기존 프로젝트들은 거의 "활동이 중단"된 상태입니다. 많은 부동산 프로젝트들이 낮은 수준으로 운영되고 있으며, 때로는 문을 닫아야 하는 상황으로 인해 수천 명의 직원들이 직장을 그만두어야 하는 상황입니다. 이와 더불어 기업 부채와 채권 부채는 날로 증가하고 있으며 언제든 "폭발"할 위험이 있습니다.

"마법"의 매력은 식어버렸다

부동산 산업 전반, 특히 고급 부동산 시장은 국가 경제 성장과 GDP에 크게 기여하는 핵심 경제 분야 중 하나입니다. 부동산은 수백만 명의 근로자에게 일자리와 소득을 제공하는 데 기여하며, 건축 자재 생산, 관광 리조트, 금융 및 은행업, 건설 등 여러 산업과 밀접한 관련이 있습니다. 그러나 신용 관리가 엄격하고 해결되지 않은 여러 법적 문제들이 존재하는 상황에서 부동산 프로젝트 투자자들은 재정적으로 충분히 강하지 않고, 관련 법률 문서도 미비하여 "고객"들이 이전처럼 빠르고 쉽게 대금을 지불하지 못하는 경우가 빈번합니다. 이로 인해 부동산 매매가 부진해지고, 부동산 시장은 거의 자유낙하 상태에 이르러 전례 없는 암울한 상황을 조성하고 있습니다.

최근 코로나19 팬데믹의 영향으로 세계 경제는 어려움을 겪고 있으며, 인플레이션과 은행 금리 상승은 부동산 시장, 특히 고급 부동산 시장에 큰 영향을 미쳤습니다. 많은 신규 부동산 프로젝트가 허가를 받지 못하고, 기존 프로젝트는 일정이 지연되면서 공급이 점점 부족해지고 있습니다. 한편, 많은 부동산 프로젝트가 매각되었지만 투자자들이 계획대로 완공하지 않아 잔디가 무성하게 자라 쓰레기가 된 버려진 빌라들이 잇따라 생겨나고 있습니다.

버려진 빌라, 풀이 무성하고 자원 낭비

많은 외국인 투자자들은 베트남 부동산 시장이 인구가 많고 부동산에 대한 수요가 높다고 생각하며, 이는 항상 매력적인 투자 이유라고 생각합니다. 베트남은 도시화를 추진하고 있으며, 정부는 무연 산업을 개발의 선봉으로 삼고 있습니다. 또한, 고급 고객 수가 증가하고 있어, 많은 위험이 따르지만 수익성이 높은 투자 수단으로 보고 있습니다.

“

기획투자부 자료에 따르면, 2021년 부동산에 투자된 등록 외국인직접투자(FDI) 규모는 26억 달러에 불과했지만, 2022년에는 45억 달러로 증가했으며, 2023년 1분기에도 여전히 긍정적인 흐름을 보였습니다. 부동산은 가공 및 제조 산업에 이어 두 번째로 큰 외국인직접투자(FDI) 유치 부문입니다.

남뚜리엠 지역의 고급 부동산 중개인인 레 민 히엡 씨는 "저는 친구 두 명과 함께 투자했습니다. 몇 년 전에는 좋은 수익을 내고 자금 조달도 빨랐지만, 2021년부터 지금까지 빌라를 거의 사지 않았고, 이전에 "보유"했던 빌라 중 일부는 아직 팔리지 않았습니다. 어떤 사람들이 사겠다고 제안했지만 너무 낮은 가격을 제시했습니다."라고 말했습니다. 히엡 씨는 "다행히도 은행에서 돈을 빌리지 않고 샀습니다. 지금까지 돈을 빌려 이자를 냈다면 급히 팔아야 했을 겁니다."라고 덧붙였습니다.

지금은 부동산이 수년 전과 같은 최고조에 달하지 않은 것을 알 수 있습니다.

수요와 공급은 가상인가?

부동산 전문가들은 고급 부동산 부문(특히 빌라)의 재고가 상당히 많다고 말합니다. 하지만 충분한 자금력을 갖춘 고급 부동산 프로젝트가 거의 시행되지 않아 신규 공급은 점점 부족해질 것입니다. 한편, 하노이와 북부 지방의 빌라와 상가(주택과 상업 시설을 결합한 모델) 공급은 급격히 감소했습니다. 현재 공급은 주로 2020년 이전에 시행된 부동산 프로젝트에 집중되어 있습니다. 2021년부터 2023년 1분기까지 고급 부동산 부문 관련 프로젝트는 극소수에 불과하며, 이 부문은 주로 상류층을 위한 것이지 저소득층을 위한 것이 아닙니다. 따라서 이미 침체된 시장이 더욱 어두워지고 있습니다.

다이퐁 부동산 건설 투자 주식회사의 영업 이사인 딘 반 트로이 씨는 다음과 같이 말했습니다. 하노이의 빌라와 타운하우스 공급은 오랫동안 지속적으로 부족했습니다. 2022년과 2023년 초 신규 공급은 주로 진행 중인 프로젝트에서 비롯되며 하노이 교외 지역에 집중되어 있습니다. 어떤 면에서는 시장에 더 많은 매물을 공급할 수 있겠지만, 선택의 폭은 크지 않을 것입니다.

하롱시(광닌성) 바이차이구에 있는 투이산힐 빌라 지역 프로젝트에는 아직 완성되지 않은 작업이 많이 있습니다.

광닌성 기자들의 조사에 따르면 빌라와 상가주택 공급은 여전히 ​​풍부하지만 주로 BIM 그룹, Geleximco 그룹, Tuan Chau 그룹 등 기존 부동산 프로젝트에서 공급되고 있으며, 새로운 부동산 프로젝트는 거의 시행되지 않아 신규 공급이 바닥을 쳤습니다.

한편, 하남, 박닌, 푸토, 하이퐁, 호아빈 등 지역의 공급 상황 또한 좋지 않습니다. 이 지역들은 고급 부동산 프로젝트가 거의 없고 거래량도 제한적이며, 최근 몇 년간 고급 부동산 프로젝트가 거의 시행되지 않았습니다. 기존 프로젝트들은 중단된 상태이며, 많은 빌라와 상가들은 소유주가 있음에도 불구하고 사용되지 않아 방치되고 낭비를 초래하며, 잠재적으로 사회 문제를 야기하고 있습니다.

이것이 공급이며, 수요 측면에서 전문가들은 녹지 공간, 최적의 편의시설, 복합 단지 내 위치, 편리한 교통망을 갖춘 빌라와 상가가 소비자들의 최우선 선택이 될 것이라고 말합니다. 또한, 도시화율, 자연 인구 증가율, 그리고 중상류층의 증가 또한 향후 빌라 소비 수요를 증가시키는 주요 요인입니다.

사실, 코로나19 팬데믹 이후 경제가 강력하게 회복되면, 부동산 시장의 장애물과 어려움을 제거하기 위한 정부 정책이 지방자치단체에서 본격적으로 시행되고, "신용 공간"이 완화되고, 기업 채권이 보장되면, 법인, 회사, 개인은 곧 필요한 자본에 접근할 수 있게 될 것입니다. 이를 통해 부동산 프로젝트가 전개되고 빌라 부동산, 상가, 리조트, 의료 시설 등 다양한 고급 부동산 상품이 시장에 공급되면서 부동산 시장의 구매력이 다시 활기를 띠게 될 것입니다.

합병 및 인수가 나타납니다

이는 자연법칙입니다. 강자가 약자를 압도하고, 약자가 인수되어 강자에게 합병되는 것은 최근 부동산 업계에서 흔한 일입니다. 그러나 최근 국내외에서 "샤크(shark)"들이 등장하고 있습니다. 이들은 여러 투자 펀드를 통해 또는 현금을 들여 고급 부동산 프로젝트, 즉 개발에 적합한 법적 문서가 있는 프로젝트를 재매수합니다.

2023년 초부터 현재까지 베트남 부동산 기업들은 위험, 균형, 잠재력, 그리고 "신규 참여자"의 네 가지 전형적인 그룹으로 구분되어 왔습니다. 이 중 "신규 참여자" 그룹에는 인수합병(M&A)을 통해 부동산 시장 진출 기회를 모색하는 기업, 투자 펀드 등이 포함됩니다.

대표적인 사례로는 FLC 그룹, 떤호앙민 등이 있습니다. 회장이 법적 문제에 연루된 후, 여러 대기업들이 이 그룹의 잠재적 프로젝트에 뛰어들고자 했습니다. Bamboo Airways는 FLC 그룹에서 공식적으로 분리되었으며, 이로 인해 꽝닌, 탄호아, 타이응우옌, 빈푹, 푸토 등지에서 진행 중이던 이 그룹의 여러 부동산 프로젝트가 중단되거나, 프로젝트 연구 및 실행을 위해 다른 파트너에게 이전해야 할 위기에 처했습니다.

최근 많은 고급 국내 부동산 프로젝트가 외국 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.

이 외에도 많은 인수 건이 협상 단계에 있습니다. 많은 경제 및 부동산 전문가들에 따르면, 현재 부동산 시장의 침체와 어려운 재정 상황으로 인해 이러한 상황이 지속될 경우, 많은 프로젝트 투자자들이 더 이상 현금을 확보하지 못해 부동산 프로젝트를 이전하거나 매각하는 것을 고려해야 할 수도 있습니다. 또한, 많은 기업과 해외 투자 펀드가 사업이 어려움을 겪어 매각해야 할 경우를 대비하여 국내 부동산 프로젝트 인수 기회를 기다리며 자금을 준비하고 있다는 점도 언급할 가치가 있습니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 다음과 같이 제안했습니다. 정부와 국회 상임위원회는 2017년 6월 21일 국회 결의안 제42/2017/QH14호에 명시된 시범 운영 방식에 따라 기업이 합의를 통해 부동산 프로젝트를 양도할 수 있도록 허용하는 방안을 검토해야 합니다. 짜우 회장은 이 방안이 시행될 경우, 만기가 임박한 채권을 발행하는 기업을 포함한 부동산 기업의 자금 흐름 및 유동성 문제를 해결할 수 있을 것이라고 밝혔습니다. 기업이 수요에 따라 합의를 통해 프로젝트를 양도할 수 있도록 허용함으로써 국가는 세금을 징수하고 부동산 시장에 대한 국가 관리의 효과성과 효율성을 강화하며, 투명성을 높이고, 주식 양도로 위장된 "불법" 프로젝트 양도로 인한 국가 예산 손실을 해소할 수 있을 것입니다.

세빌스 하노이 리서치 및 컨설팅 부문 시니어 디렉터인 도 투 항(Do Thu Hang) 씨는 "이 부문의 현재 프로젝트에 투자자들이 직접 판매하는 공급은 시장에 출시되는 신규 주택의 수가 적기 때문에 매우 제한적입니다."라고 말했습니다. 그러나 타운하우스가 여전히 주요 상품군이며, 그 다음으로 빌라와 숍하우스가 뒤따르고 있는데, 이는 현재 전체 공급에서 차지하는 비중이 매우 작습니다.

2과: 천천히 "끝내기"를 위한 경주

부동산 프로젝트 투자자들은 여러 가지 이유를 제시하지만, 대부분은 부지 정리가 느리고, 법적 메커니즘과 세금 정책이 바뀌고, 많은 기업의 재정 능력이 약해 프로젝트 완료가 늦어지는 것을 꼽습니다.

느리게 진행되는 부동산 프로젝트는 광범위하게 "커버"됩니다.

63개 성·시 대부분에서 부동산 개발 사업이 부진한 상황입니다. 그러나 고급 부동산 시장은 주로 지리적 이점, 관광, 교통, 사회기반시설 개발 잠재력을 갖춘 대도시에 집중되어 있습니다.

부동산 프로젝트가 가장 지연되는 지역은 하노이입니다. 불완전한 통계에 따르면, 하노이에는 현재 수백 개의 프로젝트가 예정보다 지연되고 있으며, 이는 5,000헥타르가 넘는 면적에 해당합니다. 이는 개발되지 않은 토지로 막대한 낭비를 초래하고 있습니다.

일부 부동산 프로젝트는 최대 10년까지 지연되고 있습니다.예를 들어 호아이득구의 김충디트라치 도시 지역(현재 히노데 로열 파크 도시 지역-PV로 개칭)이나 한때 삶의 낙원으로 홍보되었던 송다 도시 및 산업 단지 개발 투자 주식회사(수디코)의 남안칸 도시 지역이 있습니다.그러나 부지 정리 작업이 완료되지 않아 많은 빌라와 타운하우스가 여전히 버려져 자원 낭비가 발생하고 있습니다.수디코의 미디어 담당자는 "최근 부동산 시장 침체로 인해 빌라에 투자하는 많은 고객이 시장의 긍정적인 변화를 기다리며 토지만 보유하고 있습니다. 이로 인해 일부 빌라가 버려지고 프로젝트의 전반적인 아름다움이 사라지는 상황이 발생합니다.

푸토에서는 송타오 주식회사가 투자한 탄투이 온천 미네랄 워터 리조트 프로젝트가 규모가 87헥타르가 넘지만, 20년 이상 일정이 지연되고 있으며, 많은 위반 사항이 있습니다... 이 프로젝트는 현재 중단되어 사람들이 가축을 방목하는 장소로 사용되고 있습니다.

탄투이 타운 인민위원회 부위원장인 쩐 반 끼엔 씨는 솔직하게 이렇게 말했습니다. "탄투이 온천 프로젝트의 문제는 현재 투자자의 역량에 있습니다. 현재 부지는 깨끗하고 법적 서류도 완벽하지만, 투자자의 역량이 부족하여 시행이 불가능합니다. 유권자들의 의견이 다양하지만, 이 문제를 처리할 권한은 푸토성에 있기 때문에 지역 주민들도 매우 조급합니다."

탄투이 온천수 리조트 프로젝트는 현재 방치되어 있으며 지역 주민들이 가축 방목지로 사용하고 있습니다.

하남성에는 공공사업 및 서비스 부지를 상업용 주택(상가주택)으로 전환한 후 폐기하는, 그 못지않게 흥미로운 부동산 프로젝트가 진행 중입니다. 바로 Thang Loi Thanh Liem Company Limited의 상업 및 주거 단지입니다. 현재까지 이 프로젝트는 초기 공사가 완료되었고, 일부 가구는 주택을 매입하여 입주했으며, 계획상의 많은 항목들은 아직 건설되지 않았고, 일부 프로젝트는 노후화 및 폐기의 조짐을 보이고 있습니다.

정부 감사원은 2023년 1월 17일자 Thang Loi Thanh Liem 회사의 상업 센터 단지 프로젝트에 대한 감사 결과 통지 161/TB-TTCP호를 발표했는데, 하남성은 토지를 할당받았지만 토지 사용권 경매 방식을 거치지 않아 2013년 토지법 제118조를 위반했습니다. 더욱 심각한 것은, 해당 토지는 주거용 토지 기능이 없는 공공사업, 서비스 및 상업용 토지로 계획되어 있으며, 2009년 도시계획법 제26조와 2010년 4월 7일자 정부 시행령 37/2010/ND-CP 제14조를 위반했다는 것입니다.

"종양"을 제거하세요

부동산 프로젝트가 일정에 뒤처지거나 수년간 정체된 지역은 다음과 같습니다: 하노이, 꽝닌, 푸토, 호아빈... 하노이만 해도 현재 수백 개의 부동산 프로젝트가 일정에 뒤처져 시행되지 않고 있으며, 이 중 많은 프로젝트가 경고를 받았고, 몇몇 프로젝트는 하노이 인민위원회에서 즉시 취소되었습니다.

대표적인 사례는 메린(Me Linh) 구에 위치한 푸옹비엔(Phuong Vien) 고급 주택 프로젝트입니다. 이 프로젝트는 푸옹비엔 무역관광서비스 주식회사가 투자했습니다. 이 프로젝트는 2008년에 토지를 배정받았지만, 사업 추진이 지연되자 하노이 인민위원회는 토지 개간 관련 결정 4058/QD-UBND를 발표하여 해당 프로젝트의 토지 배정 결정을 취소했습니다. 이 외에도 다음과 같은 프로젝트들이 있습니다. 쯔엉장(Truong Giang) 건설회사의 가든 빌라 건설 프로젝트, 안즈엉(Anh Duong) 주식회사의 서니 라이트(Sunny Light) 빌라 단지 기술 인프라 구축 프로젝트, 비날린 빈푹(Vinalines Vinh Phuc) 부동산 주식회사의 비날린 신도시 개발 프로젝트... 하노이 인민위원회는 토지 개간 결정을 내렸습니다.

호아이득구 탄비엣 도시개발사업의 빌라와 타운하우스 지역은 여전히 ​​인구가 희박합니다.

Song Thao Company Limited가 투자한 Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort 프로젝트에 대해 Phu Tho 성 천연자원환경부 토지관리국 부국장인 Ha Minh Duc 씨는 다음과 같이 말했습니다. "2022년 6월 21일자 문서 2308/UBND-KGVX에서 Phu Tho 성 인민위원회는 성 세무국에 Song Thao 회사가 납부해야 하는 토지 임대료를 징수하도록 지시했으며, 동시에 성 기획투자국, Thanh Thuy 현 인민위원회 및 관련 기관에 회사가 시행할 프로젝트 총 면적 중 약 37헥타르의 구역을 검토하고 분리하도록 지시했습니다. Duc 씨는 다음과 같이 덧붙였습니다. 현재 투자자는 아직 1/500 세부 계획 승인 절차를 진행하지 않았기 때문에 Phu Tho 성 인민위원회의 지시에 따라 해당 구역을 측정하고 분리할 근거가 없습니다. 3월 2022년 2월 25일, 푸토성 인민위원회는 위 프로젝트의 투자 인센티브 증서를 취소하기로 결정했습니다.

광닌성 자연자원환경부 장관인 쩐 누 롱(Tran Nhu Long) 씨는 다음과 같이 말했습니다. 앞으로 광닌성은 예정보다 늦어진 프로젝트의 토지 이용을 계속 검토, 검사, 조사하고, 기술 인프라의 완성을 연장하고, 법률에 따라 단호하게 처리하고 회수하여 '중단된' 계획과 '중단된' 프로젝트가 재발하지 않도록 하고, 집단 이익, 부정성, 예산 손실, 토지 자원 낭비를 예방하고 방지하여 부동산 시장의 건전성에 기여할 것입니다.

이러한 프로젝트들은 지방 당국에 의해 단호하게 취소되고 법으로 시행된 대표적인 사례입니다. 하지만 여전히 일정이 지연되고, 여러 차례 연장되었으며, 잡초가 무성하게 자라도 제대로 관리되지 않는 프로젝트들이 많습니다. 예를 들어, 꽝닌성에는 까오싼-하카인 신도시 개발 사업, 베이뷰 타워 복합 상업 및 아파트 서비스 사업(하롱시) 등 일정이 지연된 프로젝트들이 많습니다. 또한, 많은 부동산 프로젝트들이 이미 사용되기 시작했지만 입주율이 높지 않고, 많은 빌라와 상가들이 소유주가 있지만 실제로 거주용으로 사용되지 않아 노후화 조짐을 보이며 자원 낭비와 도시 미관 저하를 초래하고 있습니다.

응우옌 후 나 - 하롱시 인민위원회 부위원장은 다음과 같이 말했습니다. 최근 하롱시는 일정이 지연되고 법을 위반하는 수십 개의 프로젝트를 검토하고 보고하고 철회할 것을 지방에 강력히 건의했습니다. 이는 장기간 "토지 보유"로 인해 잡초가 자라고 토지 자원이 낭비되고 환경 위생과 도시 경관에 영향을 미치는 상황을 피하기 위한 것입니다.

부동산 프로젝트, 특히 고급 부동산 프로젝트의 경우, 지방 당국은 심각한 위반 사항, 진행이 느린 프로젝트, 수년간 지속되는 프로젝트에 대해 강력한 조치를 취하여 검사하고 철저히 처리해야 하며, 계획이 부족하고 재정적 잠재력이 제한적이며 고의로 "토지를 보유"한 채 실행하지 않는 프로젝트는 엄격히 제거해야 합니다.

이 지방에 고급 부동산 프로젝트가 있다면 우리 지방에도 고급 부동산 프로젝트가 있어야 한다는 사고방식을 버려야 합니다.

3과: 백만 달러짜리 빌라에 잠시 머물기

저소득층은 수백만 달러짜리 빌라에 살고, 빌라나 상가를 임대해 거주하고, 식료품점을 열고, 야채를 팔고, 맥주 바를 운영하며 생계를 위해 사업을 합니다. 농담일 뿐이지만, 살기 좋고 문명화되고 현대적이어야 한다고 기대되는 대부분의 도시 지역(KDT)에서는 이런 일이 일어납니다.

빌라와 상가를… "시장"으로 바꾸다

하노이에서 넓은 정면을 가진 빌라와 상가 건물, 주거 지역 옆 또는 아파트 건물 아래에 카페, 레스토랑, 식료품점, 패스트푸드점, 신선식품점 등을 열기 위해 임대되는 경우가 많다는 것을 보는 것은 어렵지 않습니다. 이는 법적으로 금지되어 있지는 않지만, 문명화되고 현대적인 것으로 여겨지는 도시 지역에 의도치 않게 초라한 모습을 만들어냈습니다.

인접한 상가는 사람들이 상점이나 매장을 열고 사업을 하기 위해 임대합니다.

호아이득(Hoai Duc) 구 주민인 응우옌 꽝 쯔엉(Nguyen Quang Truong) 씨는 단프엉(Dan Phuong) 구 탄떠이도(Tan Tay Do) 신도시에 있는 상가를 임대했습니다. 그는 이렇게 말했습니다. "저는 친구 두 명과 함께 패스트푸드와 커피를 팔기 위해 상가를 임대했습니다. 처음에는 월 500만 동(VND)에 물건을 팔기 위해 임대했습니다(집주인으로부터 임대료 - PV). 나중에는 밤에 판매하기 때문에 하룻밤 숙박비로 월 200만 동을 추가로 지불해야 했습니다.

이곳 상가 임대 전문 '서비스 브로커'는 이렇게 말했다. "임차인은 주로 지방에서 온 노동자들로, ​​저렴한 가격으로 임대해 아침 식사 가게를 열고, 야채를 팔고, 맥주 바를 운영합니다. 임대료는 구속력이 없고, 보증금도 많이 낼 필요가 없습니다. 주인이 가져가면 반드시 반환해야 합니다."

소규모 상인들이 상가 임대에 집중하면서 이곳은 자연스럽게 벼룩시장으로 변했습니다. 탄타이도(Tan Tay Do) 도심 지역의 HHA 아파트에 사는 한 주민은 "매매는 편리하지만, 매일 아침과 주말에는 많은 구매자와 판매자가 몰려들어 도시를 드나드는 차량이 많아 교통 안전에 문제가 생길 수 있습니다. 게다가 상점들이 오수와 쓰레기를 퍼뜨리고 있어 매우 더럽습니다."라고 말했습니다.

호아이득, 자럼, 남뜨리엠, 박뜨리엠, 황마이 등 일부 도시 지역을 취재한 기자는 빌라와 상가를 임대하는 모습이 곳곳에서 눈에 띄었다. 각 지역마다 특징과 임대료가 달랐다. 하지만 공통점은 문명화되고 현대적인 도시를 더욱 초라하게 보이게 만들었다는 것이다.

하이퐁, 푸토, 하남, 흥옌, 탄호아 등의 지방과 도시들은 상황이 그다지 낙관적이지 않습니다. 세입자가 적고 가격도 저렴하지만, 여전히 매우 지저분합니다. 한편, 버려진 집들은 풀이 무성하고 노후화의 조짐을 보이고 있습니다.

백만 달러짜리 빌라에는 '아니요'라는 말이 많다

빌라를 임시로 임대하는 사람으로서, 저희는 응우옌 티 빅 씨의 안내를 받아 하노이시 호아이득구 남안칸 도시 지역을 둘러보았습니다. 이곳에서는 사람들이 살고 있는 빌라와 상가 몇 채를 볼 수 있었습니다. 빌라 외부는 아직 완성되지 않았지만, 문은 플라스틱 패널로 임시 설치되었고, 어떤 문은 얇은 골판지로 만들어졌으며, 내부에는 옷이 아무렇게나 걸려 있었고, 침대는 노동자들이 나무판자로 임시로 만들어졌으며, 어떤 곳은 콘크리트 바닥에 매트를 그대로 깔고, 주방은 임시로 설치되었고, 더 구체적으로는 제대로 된 화장실도 없었습니다.

비치 씨가 물었습니다. "빌라를 몇 명에게 임대하실 예정이신가요? 인원이 많으시다면 빌라 전체를 임대하시는 게 좋습니다. 면적은 200~300m²이고, 월세는 600~800만 동 정도입니다. 원하시는 만큼 임대하실 수 있습니다. 동의하시면 말씀해 주세요. 집주인에게 연락드리겠습니다."

대부분의 노동자들은 응에안, 타인호아, 남딘, 빈푹, 뚜옌꽝 등지에서 옵니다. 그들은 빌라, 상가에서 살고, 낮에는 관리인, 건설 노동자, 정비사로 일합니다. 밤에는 수백만 달러짜리 빌라에 모여 살지만 모든 것이 "부족"합니다. 전기도 없고, 깨끗한 물도 없고, 화장실도 작동하지 않습니다.

프리랜서의 백만 달러짜리 빌라에서의 임시 생활 - Ngoc Vu 사진

레 칵 남(타인호아 출신)은 현재 호앙마이 지역의 한 빌라에서 임시 거주하고 있습니다. 그는 이렇게 말했습니다. "중학교 3학년 때 학교를 그만두고 이웃을 따라 이곳으로 와서 건설 노동자로 일했습니다. 지금은 건설 노동자입니다. 모두의 응원과 지도가 없었다면 지금 어디에 있을지 모르겠습니다."

요즘 학생들은 여름 방학인데, 부모님을 모시고 하노이에 오는 아이들이 많습니다. 처음으로 백만 달러짜리 빌라에서 부모님과 함께 지내게 된 거죠. 응에안 출신 레티하이 씨는 이렇게 말했습니다. "아이가 여름 방학인데, 부모님이 보고 싶다고 해서 데려가려고 다시 왔어요. 에어컨도 없고, 어떤 날은 너무 더워서 밤늦게까지 잠을 잘 수가 없어요. 아이가 너무 안쓰럽지만 어쩔 수 없어요. 1~2주 정도 머물게 한 후 고향으로 돌아가 조부모님 댁에서 지낼 계획이에요."

30명 이상의 직원을 위해 요리를 하는 메인 셰프 황티시 씨는 이렇게 말했습니다. "요즘 하숙집은 훨씬 더 행복해요. 부모님이 데려가서 놀게 하는 아이들이 다섯 명이나 있어요. 낮에는 요리도 하고, 유모 역할도 해요. 다행히 아이들은 각자 다른 고향에서 왔지만, 아주 단합해서 함께 놀고 서로에게 양보해요."

호아빈, 하남, 광닌 등 일부 도시 지역에서는 저소득 근로자들이 임시 빌라에 거주하고 있습니다.

상점들은 아직 남아 있지만, 그 수는 많지 않습니다. 저희가 기자로서 그들에게 접근했을 때, 그들은 답변을 거부하거나 어떤 경우에는 정보를 공개하지 말라고, 사진을 찍지 말라고 적극적으로 요청하기도 했습니다. 집주인이나 투자자가 임대를 계속하지 않을까 봐 두려웠기 때문입니다.

(참고: 개인정보 보호를 위해 이 기사에 나오는 등장인물의 이름은 변경되었습니다.)

4과: 제도를 완벽하게 만들고 고급 부동산의 진정한 가치를 끌어올리다

부동산 프로젝트 개발사와 투자자는 장기적인 이익을 위해 단기적인 소규모 이익을 희생하고, 적극적으로 사업 구조를 재편하며, 핵심 사업에 집중하고, 부채를 줄이고, 회사채를 효과적으로 관리하며, 신용기관에 대한 과도한 의존을 제한해야 합니다. 관리 기관과 관련하여, 국가는 중앙에서 지방까지 투명한 법 체계를 조속히 구축하고 관리 권한을 명확히 분담하여 현재와 같은 중복과 결속력 부족을 방지해야 합니다.

작은 혜택을 희생하다

기업에게는 이익이 항상 최우선으로 고려되므로, 전반적인 장기적 이익을 위해 단기적 이익을 희생하는 것은 매우 어려운 선택입니다. 그러나 고급 부동산을 전문으로 하는 기업에게는 수익성이 낮거나 수익성이 낮은 프로젝트를 포기하는 동시에 사업 구조조정, 부채 감축, 핵심 사업에 집중하는 용기, 선견지명, 그리고 확실한 이해가 필수적입니다. 이것이 바로 현명한 결정입니다.

부동산 프로젝트 개발 분야에서 다년간의 경험을 보유한 비나폴 주식회사(VinaPol Joint Stock Company) 이사회 의장 겸 대표이사인 딘 반 응이(Dinh Van Nghi) 씨는 다음과 같이 솔직하게 말했습니다. "부동산 기업들은 이 시기를 기회로 스스로를 되돌아보고, 기업 구조조정, 부채 감축, 신용기관 의존도 감소, 고위험 프로젝트 과감한 중단, 분산 투자 금지 등을 통해 스스로를 돌아봐야 합니다. 물량 확보와 성급한 개발에 매달리지 말아야 합니다. 어려움에 직면하면 돌이킬 수 없는 지경에 이르게 됩니다."

"신"들에게는 돈 외에도 투자하거나 장기 거주 목적으로 매입하려는 부동산 프로젝트의 법적 측면을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다. 이는 어려운 일이 아니지만, "소가 없어질 때까지 헛간을 짓지 않는" 상황을 피하기 위해 투자자는 신중하게 고려해야 합니다. 실제로 현재 많은 고급 부동산 프로젝트가 완공되었지만, 고객이 입주할 수 있도록 법적 절차가 완료되지 않았고 인프라도 제대로 구축되지 않은 상태입니다. 이로 인해 빌라와 상가는 주인이 있지만 아무도 살지 않고 방치되어 잡초만 무성하게 자라 자원 낭비를 초래하는 상황이 발생합니다.

국내 부동산 사업체들은 허리띠를 졸라매고, 부채를 줄이고, 신용 기관에 대한 의존도를 낮추고, 분산적이고 단편적인 방식으로 투자하지 않고 위험도가 높은 프로젝트를 과감하게 줄여야 합니다. - 설명용 사진.

지방자치단체는 재정적 잠재력이 높은 평판 있는 투자자를 신중하게 선정하고, 트렌드를 좇지 않으며, 고급 부동산을 무분별하게 개발하고 계획과 방향성이 부족한 사고방식을 지양해야 합니다. 이는 잘못된 사고방식이며, 추후 심각한 결과를 초래할 수 있습니다. 또한, 지방자치단체는 감독을 강화하고, 규정을 위반하거나 진행을 지연시키거나 심지어 프로젝트를 취소하는 투자자를 정직하게 처리하여, 국가가 세수와 수수료 수입을 잃는 동시에 자원 낭비를 초래하는 것을 방지해야 합니다.

국가의 "손"이 필요합니다

실제로 부동산 시장 전반, 특히 고급 부동산은 오랫동안 가격 측면에서 "느슨"한 상태를 유지해 왔습니다. 이 부문의 세금과 수수료는 시장 발전 속도에 비해 여전히 낮은 수준이며, 이로 인해 투기 횡포와 가격 인플레이션이 만연하여 실질적인 주택 수요를 가진 사람들이 주택을 구매하기 어려워졌습니다. 도시와 농촌 간의 부동산 가격 차이는 말할 것도 없고, 하노이, 하이퐁, 호치민 등 대도시에서도 가격 차이가 뚜렷합니다. 따라서 많은 부동산 전문가들은 국가가 부동산 시장 규제에 직접 참여해야 한다고 생각합니다. 현재 국가는 부동산 시장을 통제할 수 있는 충분한 법적 수단을 갖추고 있기 때문입니다.

많은 전문가들에 따르면, 고급 부동산 시장이 막혀 수요와 공급의 불균형을 초래하고, 이는 결국 다른 여러 산업의 성장 동력을 약화시키고 있습니다. 따라서 부동산 시장의 막힘을 즉시 해소하여 국내외 자금 흐름을 활성화하고, 기업 및 부동산 프로젝트의 매매, 합병, 인수합병이 시장 규칙에 따라 이루어지도록 해야 합니다. 이를 통해 경제 성장을 촉진하고 다른 모든 산업의 발전에 파급 효과를 창출할 수 있습니다.

“

중앙위원회의 2022년 6월 16일자 결의안 18-NQ/TW는 "제도와 정책을 지속적으로 혁신하고 완성하며, 토지 관리 및 이용의 효과성과 효율성을 개선하고, 우리나라를 고소득 선진국으로 전환하기 위한 추진력을 창출한다"고 지적했으며, 이는 앞으로 베트남 부동산 시장의 여러 측면에 강력한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

반면, 기업이 토지사업을 시행하기 위한 행정절차는 해결되었지만, 여전히 복잡하고 장기화되는 문제점이 있습니다.

이런 악순환은 프로젝트에서 프로젝트로, 기업에서 기업으로, 해마다 반복됩니다. 그래서 "법적 근거가 부족해서 두려워", "상관의 지시를 기다리기 때문에"라는 말이 나오는 것입니다. 이로 인해 투자 프로젝트가 중단되거나, 구현되지 못하고, 사회적 자원이 효과적으로 사용되지 못하게 됩니다.

투자 자본 지원과 관련하여 부동산 프로젝트 개발 전문 업체(이름 미공개)는 다음과 같이 말했습니다. "현재 신용 기관들은 기업 부채 상환 유예 및 연장을 매우 잘 수행하고 있습니다. 정부는 부동산 신용 한도를 '완화'하라고 지시했지만, 제 생각에는 기업 채권 동결 해제와 함께 이루어져야 합니다. 현재 은행 대출을 받기가 매우 어렵습니다. 이러한 공포 심리는 도처에 퍼져 있으며 '사회적 질병'으로 변질될 위험이 있습니다.

많은 부동산 전문가들은 국가가 부동산 시장을 규제하는 데 직접 참여해야 한다고 생각합니다. 현재 국가는 부동산 시장을 통제할 수 있는 충분한 법적 수단을 갖추고 있기 때문입니다.

토지관리 및 이용에 관한 제도와 정책을 사회주의적 시장경제 발전기관과 동시적이고 일관되게 완성하면 토지자원이 발굴되고 국가가 토지를 관리, 개발, 리용하여 가장 경제적이고 지속가능하며 효과적인 이용을 보장할 수 있습니다. 그러기 위해서는 토지법, 주택법, 부동산사업법 등 개정안의 통일성과 통일성을 확보하는 것이 시급하다. 또한 국가토지관리기구의 조직을 완비하고 합리화와 통일성을 보장하며 중개자를 없애고 권력의 분권과 위임을 촉진하며 권력의 검사, 감독, 통제 메커니즘을 갖추어야 합니다.

Dang Bich Ngoc 대표 - 호아빈성 국회 대표단

프로젝트 중단 및 지연 문제 해결 필요

이번 5차 회의에 제출된 토지법 초안(개정안)은 전 국민과의 폭넓은 협의를 거쳐 종합적으로 작성됐다. 이번 5차 회기에 15대 국회에 제출된 토지법안(개정안)에 대한 심의, 평가, 조정을 바탕으로 유권자와 국민의 의견을 종합하고 수렴하는 환경자원부의 노력에 개인적으로 높이 평가합니다.

법안 초안은 중단되고 지연되는 프로젝트 문제를 다루어야 합니다. 예를 들어, 현재 많은 성, 시에는 투자 허가를 받은 프로젝트가 많지만 객관적인 요인이 많아 실행이 느리거나 몇 가지 절차만 거치면 5년, 심지어 10년 동안 실행되지 않아 토지 자원이 낭비되고 국민들에게 불만을 안겨주고 있습니다.

이번 토지법(개정)에는 지방정부가 이 문제를 근본적이고 철저하게 처리할 수 있도록 엄격하고 구체적인 규정이 마련되길 바랍니다. 과거에는 많은 프로젝트가 중단되고 일정이 늦어졌지만 검사 및 점검을 통해 투자자에게 여전히 이유가 있었기 때문입니다. 부분적으로 구현되었거나 객관적인 조건으로 인해.

Nguyen Hong Bach 변호사 - Hong Bach and Associates Law Firm LLC 이사

돈 투자할 때 조심하세요

현재, 현재의 경제 상황에서 부동산 투자는 여전히 투자자들에게 안전한 투자처입니다. 그래서 부동산 프로젝트가 많은 주목을 받고 있습니다. 따라서 부동산 프로젝트, 특히 고급 부동산을 주의 깊게 조사하는 것은 투자자에게 매우 필요하고 의미가 있습니다.

하지만 부동산 투자자들은 '돈을 내려놓을 때' 주의할 필요가 있다. 첫째, 투자자의 적법성, 브랜드, 평판을 주의 깊게 조사해야 합니다. 둘째, 프로젝트 진행 상황을 알아야 하므로 구매자는 자신의 권익에 영향을 미칠 수 있는 위험을 방지하기 위해 프로젝트 건설 진행 상황을 모니터링하고 업데이트해야 합니다. 셋째, 프로젝트 투자 허가증, 건설 허가증... 구매자는 위의 서류에 주의를 기울여야 합니다. 왜냐하면 분쟁이 있을 때 권리를 처리하기가 더 쉽기 때문입니다. 넷째, 계약조건의 내용과 기타 비용이다. 부동산 프로젝트 투자자는 계약서에 서명하고 "입금"을 결정하기 전에 계약서에 명시된 계약 조건을 읽고 주의 깊게 이해해야 합니다.

Do Thu Hang 씨 - Savills Hanoi 연구 및 컨설팅 부서 수석 이사

프로젝트의 합법성에 주의하세요

고급 부문의 현재 프로젝트에서 투자자로부터 직접 판매되는 공급은 매우 제한적이라고 말할 수 있습니다. 새로 시작된 부동산 프로젝트의 수는 부분적으로 글로벌 금융 위기의 영향으로 손가락으로 셀 수 있습니다. 부분적으로는 많은 프로젝트가 완료되지 않았거나 건설을 시작하기 위한 법적 절차를 완료하는 데 어려움이 있기 때문입니다... 이것이 향후 고급 부동산 공급이 제한되는 주요 이유입니다.

그러나 투자자는 프로젝트에 대한 가장 명확한 정보를 갖추어야 하며 동시에 많은 당사자를 하나로 묶는 구체적인 약속이 있어야 합니다. 또한, 법적 체계는 포괄적이고 완전하며 명확해야 하며 상세한 지침이 있어야 합니다... 투자자를 정화하고 지속 가능한 시장 발전을 촉진하는 데 도움을 주고, 많은 가격 변동을 피하는 동시에 국가의 이익을 보장해야 합니다.

원천: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html