부동산 시장은 지금처럼 침체된 적이 없었습니다. 신규 부동산 프로젝트는 거의 시작되지 않고 있으며, 기존 프로젝트는 거의 완전히 중단된 상태입니다. 많은 부동산 업체들이 최소한의 운영만 하거나 아예 문을 닫으면서 수천 개의 일자리가 사라지고 있습니다. 동시에 기업 부채와 채권 상환 의무는 증가하고 있으며, 언제라도 급증할 위험이 있습니다.
그 "마법 같은" 매력은 사라졌다.
부동산 사업 전반, 특히 고급 부동산 시장은 국가 경제 성장과 GDP에 크게 기여하는 핵심 경제 부문 중 하나입니다. 또한 부동산은 수백만 명의 근로자에게 고용과 소득을 제공하며 건축 자재 생산, 관광 및 리조트, 금융 및 은행, 건설 등 다양한 산업과 밀접하게 연관되어 있습니다. 그러나 엄격한 신용 통제와 미해결된 법적 문제로 인해 부동산 개발업체들은 충분한 재정력과 완벽한 법적 서류를 갖추지 못하고 있어, 투자자들이 이전처럼 신속하고 쉽게 투자하기 어렵습니다. 이는 판매 부진, 부동산 시장의 급격한 침체, 그리고 전례 없이 암울한 전망으로 이어지고 있습니다.
최근 코로나19 팬데믹의 영향으로 세계 경제가 어려움을 겪고 있으며, 인플레이션이 상승하고 은행 금리 인상이 부동산 시장, 특히 고급 주택 시장에 심각한 타격을 주고 있습니다. 많은 신규 부동산 프로젝트가 아직 인허가를 받지 못했고, 기존 프로젝트들은 예정보다 지연되어 공급 부족 현상이 심화되고 있습니다. 한편, 많은 부동산 프로젝트가 분양 완료되었음에도 불구하고 개발업체가 계획대로 완공하지 않아 잡초가 무성한 채 방치된 주택들이 늘어나면서 환경적 낭비를 초래하고 있습니다.
잡초로 뒤덮인 채 버려진 별장들은 자원의 낭비를 상징합니다.
많은 외국인 투자자들은 베트남의 부동산 시장이 인구 규모와 높은 수요 덕분에 매력적이라고 생각합니다. 베트남은 도시화가 가속화되고 있으며, 정부는 관광 산업을 핵심 성장 동력으로 육성하는 데 주력하고 있습니다. 또한, 증가하는 부유층 고객들은 내재된 위험을 인지하면서도 베트남 부동산을 잠재적으로 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자처로 보고 있습니다.
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기획투자부 자료에 따르면, 부동산 부문 외국인직접투자(FDI) 등록액은 2021년 26억 달러에 그쳤지만, 2022년에는 45억 달러로 증가했으며, 2023년 1분기에도 긍정적인 추세를 보이고 있다. 부동산은 가공 및 제조업에 이어 FDI 유치 규모가 두 번째로 큰 분야이다.
남뚜리엠 지역 고급 부동산 전문가인 레 민 히엡 씨는 "저와 친구 두 명이 함께 투자했습니다. 몇 년 전에는 좋은 수익을 내고 빠르게 현금화할 수 있었지만, 2021년부터 지금까지는 빌라를 거의 사지 못했고, 이전에 샀던 빌라 중 일부는 아직 팔리지 않았습니다. 구매 문의는 있지만 너무 낮은 가격을 제시하고 있습니다."라고 말했습니다. 히엡 씨는 "다행히 빌라를 살 때 은행 대출을 받지 않았습니다. 만약 지금까지 이자를 내야 했다면 어쩔 수 없이 빨리 팔아야 했을 겁니다."라고 덧붙였습니다.
부동산 시장이 예전처럼 최고점을 찍지 않았다는 것은 분명합니다.
수요와 공급은 허구일까요?
부동산 전문가들은 고급 부동산(특히 빌라) 재고가 상당히 많다고 보고 있습니다. 그러나 충분한 자금력을 갖춘 평판 좋은 고급 부동산 프로젝트가 극히 드물기 때문에 신규 공급은 점점 더 부족해질 것으로 예상됩니다. 한편, 하노이와 북부 지역의 빌라 및 상가(주거와 상업 시설이 결합된 형태) 공급은 급격히 감소했습니다. 현재 공급은 주로 2020년 이전에 착공된 부동산 프로젝트에서 나오고 있습니다. 2021년부터 2023년 1분기까지는 고급 부동산 프로젝트가 극소수만 착공되었는데, 이마저도 주로 고소득층을 대상으로 하고 저소득층을 위한 것이 아니기 때문입니다. 따라서 이미 침체된 시장은 더욱 침체될 전망입니다.
다이퐁 투자건설부동산 주식회사 영업이사인 딘 반 트로이 씨는 다음과 같이 논평했습니다. "하노이의 빌라와 타운하우스 공급은 오랫동안 지속적으로 부족했으며, 2022년과 2023년 초 신규 공급은 주로 개발 중인 프로젝트에서 나오고 하노이 외곽 지역에 집중되어 있습니다. 이는 시장에 일부 추가 물량을 제공하기는 하겠지만, 선택의 폭을 넓히기에는 충분하지 않습니다."
하롱시(꽝닌성) 바이차이동에 위치한 투이산 힐 빌라 프로젝트는 아직 완공되지 않은 건축물이 많습니다.
꽝닌성에서 기자들이 실시한 조사에 따르면, 빌라와 상가 주택 공급은 여전히 풍부하지만, 주로 BIM 그룹, 겔렉심코 그룹, 뚜안쩌우 그룹 등과 같은 기존 부동산 개발 사업에서 나온 물량이며, 신규 부동산 개발 사업은 거의 진행되지 않고 있어 신규 공급이 바닥을 치고 있는 것으로 나타났습니다.
한편, 하남성, 박닌, 푸토, 하이퐁, 호아빈 등의 지방 공급 상황도 그다지 밝지 않습니다. 이들 지방과 도시에는 고급 부동산 프로젝트가 부족하고 거래량도 제한적이며, 최근 몇 년 동안 고급 부동산 프로젝트 시행은 극히 드물었습니다. 기존 프로젝트들은 더디게 진행되고 있는 반면, 많은 빌라와 상가 주택들이 소유는 되어 있지만 사용되지 않고 방치되어 있으며, 이는 잠재적인 사회 문제로 이어질 수 있습니다.
이는 공급 측면입니다. 수요 측면에서 전문가들은 녹지 공간과 최적의 편의시설을 갖추고, 복합 단지 내에 위치하며, 교통이 편리한 빌라와 상가 주택이 고객들에게 최고의 선택이 될 것으로 예측합니다. 또한, 도시화율, 자연 인구 증가율, 그리고 중산층 및 상류층의 부상 역시 향후 빌라 수요를 견인하는 주요 요인입니다.
실제로 코로나19 팬데믹 이후 경제가 강력하게 회복되고, 지방 정부들이 부동산 시장의 장애물과 어려움을 제거하기 위한 정책을 본격적으로 시행하고, 신용 한도 완화 및 회사채 보증 등을 추진한다면, 기업, 회사, 개인 모두 필요한 자본을 빠르게 확보할 수 있을 것입니다. 이를 통해 다양한 고급 부동산 상품(빌라, 상가, 리조트, 의료 시설 등)이 시장에 공급되고, 부동산 시장의 거래 활동이 다시 활기를 띠게 될 것입니다.
기업 인수합병이 부상하고 있다.
강자가 약자를 압도하고 약자는 강자에 인수되거나 합병되는 것은 자연의 법칙이며, 이는 최근 부동산 업계에서 흔히 볼 수 있는 현상이었습니다. 그러나 최근 국내외에서 다양한 투자 펀드나 현금을 활용하여 고급 부동산 프로젝트나 법적으로 개발 가능성이 높은 프로젝트를 인수하는 '상어'들이 등장하고 있습니다.
2023년 초부터 현재까지 베트남 부동산 기업들은 고위험군, 균형군, 강세군, 그리고 "신규 사업자"의 네 가지 전형적인 그룹으로 나눌 수 있음을 알 수 있다. 이 중 "신규 사업자" 그룹에는 인수합병을 통해 부동산 시장 진출 기회를 모색하는 기업 및 투자 펀드들이 포함된다.
대표적인 사례로는 FLC 그룹과 탄 호앙 민 그룹이 있습니다. 이들 그룹의 경영진이 법적 문제에 휘말리자 여러 대기업들이 이들 그룹의 유망한 사업에 뛰어들려 했습니다. 밤부 에어웨이즈는 FLC 그룹에서 공식적으로 분리되었고, 그 결과 꽝닌, 탄화, 타이응우옌, 빈푹, 푸토 등지의 FLC 그룹 소유 부동산 프로젝트들이 중단되거나 연구 개발을 위해 다른 파트너에게 이전될 위기에 처해 있습니다.
현재 국내의 많은 고급 부동산 프로젝트들이 외국 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.
게다가 현재 여러 건의 인수 협상이 진행 중입니다. 많은 경제 및 부동산 전문가들은 현재의 침체된 부동산 시장과 어려운 재정 상황이 지속될 경우, 많은 개발업체들이 운영 자금 부족에 직면하여 부동산 프로젝트를 양도하거나 매각해야 할 수도 있다고 전망합니다. 더군다나 많은 외국 기업과 투자 펀드들이 국내 부동산 개발업체들이 어려움에 처해 매각을 강요당할 경우를 대비해 자금을 준비하고 있는 상황입니다.
호찌민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 호앙 차우 씨는 정부와 국회 상임위원회가 2017년 6월 21일자 국회 결의안 제42/2017/QH14호에 명시된 시범 사업으로 협상 계약을 통해 부동산 프로젝트를 양도할 수 있도록 허용하는 방안을 검토할 것을 제안했습니다. 차우 회장에 따르면, 이 방안이 시행되면 만기가 임박한 채권을 보유한 기업을 포함하여 부동산 기업의 현금 흐름 및 유동성 문제를 완화할 수 있을 것입니다. 수요에 따라 협상 계약을 통해 프로젝트를 양도할 수 있도록 함으로써 국가 세수 증대와 부동산 시장에 대한 국가 관리 효율성 향상이라는 두 가지 효과를 기대할 수 있습니다. 또한 투명성을 높여 주식 양도로 위장한 불법적인 프로젝트 양도로 인한 국가 세수 손실을 방지할 수 있을 것입니다.
사빌스 하노이 지사의 리서치 및 컨설팅 부서 수석 이사인 도 투 항 씨는 "현재 개발업체가 직접 판매하는 이 부문의 부동산 공급은 시장에 나오는 신규 물량 부족으로 인해 매우 제한적입니다. 하지만 타운하우스가 주요 상품이며, 그 다음으로 빌라, 그리고 상가 주택이 있지만 전체 공급량에서 차지하는 비중은 미미합니다."라고 밝혔습니다.
제2과: 결승선을 향해 천천히 질주하기
부동산 개발업체들은 지연 사유로 수많은 이유를 제시하지만, 대부분은 토지 정리 지연, 법률 및 세금 정책의 변경, 그리고 많은 기업의 취약한 재정 능력에 기인하며, 이러한 모든 요인들이 프로젝트 완료 지연에 영향을 미칩니다.
진행이 지연되는 부동산 프로젝트가 만연해 있습니다.
63개 성 및 도시 대부분에서 부동산 프로젝트가 예정보다 지연되고 있지만, 고급 부동산 부문은 주로 지리적 이점, 관광 개발 잠재력, 잘 발달된 교통 및 인프라를 갖춘 대도시 지역에 집중되어 있습니다.
하노이는 부동산 프로젝트 지연이 가장 심한 지역입니다. 불완전한 통계에 따르면, 하노이에는 현재 수백 건의 지연 프로젝트가 있으며, 이는 5,000헥타르가 넘는 면적에 해당하며, 상당한 낭비를 초래하고 있습니다.
호아이득 지구의 김충-디짝 신도시(현재 히노데 로열 파크 신도시로 개칭)처럼 일부 부동산 개발 사업은 최대 10년까지 지연되고 있습니다. 또 다른 예로 송다 도시산업단지 개발투자회사(Sudico)가 개발한 남안칸 신도시가 있습니다. 한때 주거의 낙원으로 홍보되었던 이 신도시는 부지 정리가 완료되지 않아 많은 빌라와 타운하우스가 방치된 채 자원 낭비를 초래하고 있습니다. Sudico 홍보팀 관계자는 최근 부동산 시장 침체로 인해 많은 빌라 투자자들이 시장 반등을 기다리며 부지를 보유하고 있다고 밝혔습니다. 이로 인해 일부 빌라가 방치되어 신도시 전체의 미관을 해치고 있습니다.
푸토성에서 송타오(Song Thao Co., Ltd.)가 투자한 탄투이 온천 리조트 프로젝트는 87헥타르가 넘는 면적을 차지하지만 20년 넘게 지연되었고 수많은 위반 사항에 시달리고 있습니다. 현재 이 프로젝트는 방치된 상태이며, 지역 주민들은 이곳을 가축 방목지로 이용하고 있습니다.
탄투이 마을 인민위원회 부위원장인 쩐 반 키엔 씨는 솔직하게 이렇게 말했습니다. "탄투이 온천 프로젝트의 현재 문제는 투자자의 역량에 있습니다. 부지는 깨끗하고 법적 서류도 모두 갖춰져 있지만, 투자자의 역량 부족으로 사업을 진행할 수 없습니다. 우리 지역 주민들도 유권자들의 많은 우려 때문에 매우 불안해하고 있지만, 이 문제를 처리할 권한은 푸토성에 있습니다."
탄투이 온천 리조트 프로젝트는 현재 중단된 상태이며, 지역 주민들은 그곳을 가축 방목지로 이용하고 있습니다.
하남성에는 또 다른 기이한 부동산 개발 사업이 있습니다. 공공사업 및 서비스 용도로 지정된 부지를 상업용 주택(상가 주택)으로 탈바꿈시킨 후 방치하는 것입니다. 바로 탕로이탄리엠 상업 및 주거 복합단지 사업입니다. 현재까지 이 사업은 골조 공사가 완료되어 일부 거주자가 입주했지만, 계획된 많은 부분이 미완성 상태로 남아 있으며, 일부 건물은 노후화되고 방치된 흔적을 보이고 있습니다.
2023년 1월 17일 정부 조사국이 발행한 탕로이탄리엠(Thang Loi Thanh Liem) 회사의 하남성 종합상업센터 사업 관련 조사 결과 통지서 제161/TB-TTCP호에 따르면, 해당 사업 부지는 토지 사용권 경매 없이 배정되어 2013년 토지법 제118조를 위반했습니다. 더욱 심각한 것은, 해당 부지가 주거용이 아닌 공공사업, 서비스 및 상업 용도로 계획되어 2009년 도시계획법 제26조 및 2010년 4월 7일자 정부령 제37/2010/ND-CP조를 위반했다는 점입니다.
"종양" 제거
하노이, 꽝닌, 푸토, 호아빈을 비롯한 여러 지역에서 부동산 개발 사업이 예정보다 지연되거나 수년간 중단된 사례가 많습니다. 특히 하노이에서는 현재 수백 건의 부동산 개발 사업이 지연되거나 아직 착공조차 되지 않은 상태입니다. 이들 사업 중 상당수는 적색경보를 발령받았으며, 일부는 하노이 인민위원회에 의해 사업이 취소되기도 했습니다.
대표적인 예로, 푸옹 비엔 무역관광서비스 주식회사가 투자한 메린 지구의 고급 주택 단지인 푸옹 비엔 프로젝트가 있습니다. 이 프로젝트는 2008년에 부지를 배정받았으나 개발이 더디게 진행되었습니다. 이에 하노이 인민위원회는 제4058/QD-UBND호 결정으로 해당 프로젝트에 대한 부지 배정 결정을 취소했습니다. 이 외에도 쯔엉 지앙 건설회사의 가든 빌라 건설, 안즈엉 주식회사의 써니 라이트 빌라 단지 기술 기반 시설 건설, 비날라인즈 빈푹 부동산 주식회사의 비날라인즈 신도시 프로젝트 등 여러 프로젝트에 대해 하노이 인민위원회가 부지 배정을 취소하는 결정을 내렸습니다.
호아이득 지구의 탄비엣 도시 개발 사업에 있는 빌라와 타운하우스들은 여전히 인구 밀도가 낮습니다.
송타오(Song Thao Co., Ltd.)가 투자한 탄투이 온천 리조트 프로젝트와 관련하여 푸토성 자연자원환경부 토지관리과 부국장 하민득(Ha Minh Duc) 씨는 다음과 같이 밝혔습니다. “2022년 6월 21일자 문서 2308/UBND-KGVX에서 푸토성 인민위원회는 성 세무서에 송타오 회사의 미납 토지 임대료를 징수하도록 지시했습니다. 동시에 성 기획투자부, 탄투이현 인민위원회 및 기타 관련 기관은 송타오 회사가 사업을 진행할 수 있도록 전체 사업 부지 중 약 37헥타르를 검토 및 분할하도록 지시받았습니다.” 득 부국장은 또한 “현재 투자자는 1/500 상세 계획 승인 절차를 아직 완료하지 않았기 때문에 푸토성 인민위원회의 지시에 따라 해당 부지를 측량 및 분할할 근거가 없습니다.”라고 덧붙였습니다. 2022년 2월 25일, 푸토성 인민위원회는 해당 프로젝트에 대한 투자 장려 인증서를 취소하는 결정을 내렸습니다.
꽝닌성 자연자원환경국장인 쩐누롱 씨는 다음과 같이 밝혔습니다. "앞으로 꽝닌성은 지연되고 기술 기반 시설 완공이 늦어진 사업들의 토지 이용 현황을 지속적으로 검토, 점검, 감사할 것입니다. 꽝닌성은 법에 따라 토지를 적극적으로 관리하고 회수하여 '중단된' 계획 및 '중단된' 사업이 재발하지 않도록 하고, 예산 손실과 토지 자원 낭비를 초래하는 이해관계의 얽힘과 부패를 척결하여 부동산 시장의 건전한 발전에 기여할 것입니다."
이러한 사례들은 지방 당국이 단호하게 철회하고 시행한 대표적인 사업들입니다. 그러나 여전히 많은 사업들이 예정보다 늦어지고, 여러 차례 연장되었으며, 잡초로 뒤덮인 채 방치되어 있습니다. 예를 들어, 꽝닌성에서는 까오산-하칸 신도시 개발 사업, 하롱시의 베이뷰 타워 복합 상업 및 아파트 단지 등 여러 사업들이 예정보다 지연되고 있습니다. 또한, 많은 부동산 사업들이 이미 착공되었지만 입주율이 저조하며, 소유는 되어 있지만 비어 있는 빌라와 상가 건물들이 방치되어 노후화되고 자원 낭비를 초래하며 도시 미관을 해치고 있습니다.
응우옌 후냐 하롱시 인민위원회 부위원장은 "최근 하롱시는 토지를 장기간 방치하여 잡초가 무성하게 자라고, 토지 자원이 낭비되며, 환경 위생과 도시 경관을 해치는 상황을 방지하기 위해, 지연되거나 법률을 위반한 수십 건의 사업에 대한 검토를 단호히 시행하고, 해당 사업들을 지방 정부에 검토 및 처리해 줄 것을 요청하는 제안서를 제출했다"고 밝혔다.
부동산 개발 사업, 특히 고급 개발 사업의 경우, 지방 당국은 심각한 위반 사항, 지연, 그리고 장기간의 사업 기간에 대해 강력한 조치를 취하고 단호하게 대응해야 합니다. 또한, 계획이 부실하거나, 재정 자원이 부족하거나, 의도적으로 토지를 매입해 놓고 사업을 실행하지 않는 사업은 엄격하게 퇴출시켜야 합니다.
한 지역에 고급 부동산 개발 프로젝트가 있다고 해서 우리 지역에도 반드시 있어야 한다는 사고방식을 버려야 합니다.
제3강: 백만 달러짜리 빌라에 잠시 머무르기
수백만 달러짜리 빌라에 사는 저소득층 사람들은 빌라나 상가 건물을 임대해 살면서 식료품점을 열거나 채소를 팔거나 맥주 가판대를 운영하며 생계를 유지합니다. 믿기 어렵겠지만, 살기 좋고 문명화되고 현대적이어야 할 대부분의 도시 지역에서 실제로 벌어지고 있는 일입니다.
빌라와 상가 건물을 "시장"으로 탈바꿈시키기
하노이에서는 주거 지역이나 아파트 단지 바로 옆에 넓은 전면을 가진 빌라나 상가 건물들이 카페, 식당, 식료품점, 패스트푸드점, 신선 식품점 등으로 임대되는 경우가 흔히 볼 수 있습니다. 법으로 금지된 것은 아니지만, 이러한 현상은 문명화되고 현대적인 도시 경관을 해치는 결과를 초래합니다.
상가 건물 옆에는 사람들이 임대해서 상점, 식당, 기타 사업체를 운영하고 있습니다.
호아이득 지구 주민이자 단푸엉 지구 탄타이도 신도시에 있는 상가를 임대해 살고 있는 응우옌 꽝 쯔엉 씨는 "저와 친구 두 명이 패스트푸드, 커피 등을 팔기 위해 상가를 임대했습니다. 처음에는 월세 500만 동(건물주 - PV)에 임대했는데, 나중에는 야간에도 장사를 하기 때문에 숙박 허가를 받기 위해 월 200만 동을 추가로 내야 했습니다."라고 말했습니다.
이곳에서 상가 임대를 전문으로 하는 한 "중개업자"는 이렇게 말했습니다. "세입자들은 주로 다른 지방에서 온 노동자들인데, 저렴한 가격으로 임대해서 아침 식사 가게, 채소 가판대, 술집 등을 운영합니다. 임대 계약은 구속력이 없고, 큰 보증금도 필요 없으며, 집주인이 가져가면 보증금을 돌려줘야 합니다."
상가를 임대해 장사하는 소규모 상인들이 밀집하면서 이 지역은 즉석 시장으로 변모했습니다. 탄타이도 도심 지역의 HHA 아파트에 거주하는 한 주민은 "물건을 사고파기에는 편리하지만, 매일 아침과 주말에는 구매자와 판매자가 너무 많고, 도심을 드나드는 차량도 많아 교통 안전에 심각한 위협이 됩니다. 게다가 상점들이 폐수와 쓰레기를 무단 투기하여 지저분한 환경을 만들고 있습니다."라고 말했습니다.
호아이득, 지아람, 남뚜리엠, 박뚜리엠, 호앙마이 등 여러 도심 지역에서 현장 취재를 진행한 기자들은 주택과 상가 건물을 소유주들이 임대하는 현상이 만연해 있음을 목격했습니다. 각 지역마다 고유한 특징과 임대료는 다르지만, 공통점은 있습니다. 바로 한때 문명화되고 현대적이었던 도시 경관을 흉물스럽게 만들고 있다는 점입니다.
하이퐁, 푸토, 하남, 흥옌, 탄화와 같은 성 및 도시의 상황도 크게 다르지 않습니다. 세입자 수가 줄고 가격이 낮아지긴 했지만, 여전히 혼란스러운 상황입니다. 한편, 방치된 건물들은 잡초가 무성하게 자라고 있으며, 점점 낡아가는 모습을 보이고 있습니다.
수백만 달러짜리 빌라에서 "아니오"라는 말을 많이 듣다
우리는 호아이득 지구의 남안칸 도심 지역을 둘러보기 위해 빌라에 임시 숙소를 구하는 예비 세입자로 가장하여 응우옌 티 비치 씨의 안내를 받았습니다. 이곳에서는 간혹 사람들이 살고 있는 빌라와 상가 건물을 볼 수 있었습니다. 빌라 외관은 아직 미완성 상태였고, 플라스틱 패널이나 얇은 골함석으로 만든 임시 문이 달려 있는 곳도 있었습니다. 내부에는 옷들이 아무렇게나 널려 있었고, 노동자들은 나무판자를 깔아 만든 임시 잠자리나 콘크리트 바닥에 돗자리를 깔고 자는 곳도 있었으며, 조리 공간도 임시로 마련되어 있었고, 무엇보다도 제대로 된 화장실이 없었습니다.
비치 씨는 "빌라를 몇 명까지 빌리실 계획이세요? 인원이 많으시면 200~300제곱미터 면적의 빌라 전체를 빌리시는 게 좋을 것 같아요. 가격은 월 600만~800만 VND 정도이고, 인원은 자유롭게 정하실 수 있어요. 괜찮으시면 알려주세요. 제가 집주인에게 연락해 볼게요."라고 물었습니다.
대부분의 노동자들은 응에안, 탄화, 남딘, 빈푹, 뚜옌꽝 등지에서 왔습니다. 그들은 빌라와 상가 건물에 밀집해 거주하며 낮에는 청소부, 건설 노동자, 정비공 등으로 일합니다. 밤에는 수백만 달러짜리 빌라에 모여 지내지만, 전기, 깨끗한 물, 고장 난 화장실 등 많은 것이 부족합니다.
프리랜서 노동자의 100만 달러짜리 빌라 안의 허름한 생활 환경 - 사진: Ngoc Vu
탄화성 출신으로 현재 호앙마이 지역의 한 빌라에 거주하는 레 카크 남은 "저는 9학년 때 학교를 그만두고 이웃을 따라 이곳으로 와서 건설 노동자로 일하게 되었습니다. 지금도 건설 노동자로 일하고 있죠. 주변 사람들의 도움과 조언이 없었다면 지금 제가 어디에 있을지 모르겠습니다."라고 말했습니다.
최근 여름 방학을 맞아 많은 아이들이 부모님과 함께 고향에서 하노이로 왔습니다. 아이들은 처음으로 부모님과 함께 수백만 달러짜리 빌라에 머물고 있습니다. 응에안성 출신의 레 티 하이 씨는 "아이가 여름 방학인데 부모님이 보고 싶다고 해서 놀아주려고 여기 데려왔어요. 에어컨도 없고 밤에는 너무 더워서 늦게까지 잠을 못 잘 때도 있어요. 아이에게 미안하지만 다른 선택이 없네요. 한두 주 정도 더 머물게 하다가 고향에 있는 조부모님 댁으로 데려갈 생각이에요."라고 말했습니다.
30명이 넘는 직원들을 위해 요리를 담당하는 주방장 호앙 티 시 씨는 "최근 며칠 동안 기숙사가 훨씬 활기차졌어요. 부모님들이 아이들을 데리고 와서 함께 놀고 있거든요. 낮에는 요리도 하고 아이들도 돌봐주고 있어요. 좋은 점은 아이들이 모두 다른 곳에서 왔는데도 서로 사이좋게 잘 놀고 배려도 해준다는 거예요."라고 말했다.
호아빈, 하남성, 꽝닌 등의 일부 도시 지역에서는 저소득 노동자들이 빌라에 임시로 거주하는 상황이 발생하고 있습니다.
상가 건물은 여전히 존재하지만 그 수는 많지 않습니다. 우리가 언론의 입장에서 그들에게 접근했을 때, 그들은 답변을 단호히 거부하거나, 어떤 경우에는 건물주나 개발업자가 임대 계약을 해지할까 봐 익명을 요구하거나 사진 촬영을 하지 말아달라고 적극적으로 요청했습니다.
(참고: 본 문서에 등장하는 인물들의 이름은 개인정보 보호를 위해 가명으로 처리되었습니다.)
제4과: 제도적 틀을 개선하고 고급 부동산의 진정한 가치를 되찾기.
부동산 개발업체와 투자자들은 단기적인 이익을 희생하고 장기적인 이익을 추구해야 하며, 선제적으로 사업 구조를 개편하고 핵심 사업에 집중하며 부채를 줄이고 회사채를 효과적으로 관리하며 금융기관에 대한 과도한 의존을 제한해야 합니다. 규제 기관의 경우, 국가는 중앙에서 지방에 이르기까지 포괄적인 법적 체계를 신속히 마련하고 관리 권한의 분담을 명확히 하여 현재와 같이 책임이 중복되거나 조정이 부족한 상황을 방지해야 합니다.
작은 이점을 희생하다
기업에게 있어 이윤은 언제나 최우선 과제이며, 단기적인 이익을 희생하고 장기적인 이익을 추구하는 것은 매우 어려운 선택입니다. 그러나 고급 부동산 전문 기업의 경우, 수익성이 없거나 낮은 프로젝트를 포기하는 동시에 사업 구조를 재편하고 부채를 줄이며 핵심 사업과 프로젝트에 집중하기 위해서는 용기, 선견지명, 그리고 상당한 수준의 이해력이 필요합니다. 그래야만 비로소 현명한 결정이라고 할 수 있습니다.
부동산 개발 분야에서 오랜 역사를 자랑하는 비나폴(VinaPol) 주식회사의 이사회 의장 겸 대표이사인 딘 반 응이(Dinh Van Nghi) 씨는 부동산 업계가 이 시기를 기회로 삼아 스스로를 재평가하고, 사업 구조를 재편하고, 부채를 줄이고, 금융기관에 대한 의존도를 낮추고, 고위험 프로젝트는 과감히 정리하고, 분산된 투자를 피해야 한다고 솔직하게 밝혔습니다. 양적 성장과 빠른 개발만을 쫓는 것은 지양해야 하는데, 어려움이 닥치면 되돌릴 수 없기 때문입니다.
투자자에게 있어 자금 외에도, 투자하거나 장기 거주 목적으로 매입하려는 부동산 프로젝트의 법적 측면을 철저히 조사하는 것은 매우 중요합니다. 이는 어려운 일은 아니지만, "말이 마구간을 나간 후에 마구간 문을 잠그는" 상황을 피하기 위해서는 신중한 고려가 필요합니다. 실제로 많은 고급 부동산 프로젝트들이 건설 중이거나 심지어 입주가 완료된 상태임에도 불구하고, 완전한 법적 절차와 통합된 기반 시설을 갖추지 못한 채 방치되는 경우가 많습니다. 이로 인해 빌라나 상가 건물이 소유는 되어 있지만 비어 있는 채로 방치되어 잡초만 무성하게 자라는 등 자원 낭비가 발생하고 있습니다.
국내 부동산 기업들은 허리띠를 졸라매고, 부채를 줄이고, 금융기관에 대한 의존도를 낮추고, 위험도가 높은 프로젝트는 과감히 정리하며, 분산되고 파편화된 투자를 피해야 하는 상황에 놓였다. (삽화 사진)
지방 당국은 맹목적으로 유행을 쫓는 것을 지양하고 재정적 능력이 탄탄한 평판 좋은 투자자를 신중하게 선정해야 하며, 통제되지 않고 계획 없이 진행되는 고급 부동산 개발을 방지해야 합니다. 이러한 잘못된 접근 방식은 향후 많은 부정적인 결과를 초래할 수 있습니다. 또한, 지방 당국은 검사 및 감독을 강화하고 투자자의 위반 행위, 지연, 심지어 사업 취소에 대해서도 단호하게 조치를 취하여 자원 낭비와 국가의 세수 및 수수료 손실을 초래하는 방치된 사업을 막아야 합니다.
국가의개입이 필요하다.
실제로 부동산 시장 전반, 특히 고급 부동산 시장은 오랫동안 가격 책정이 느슨했고, 해당 부문에 대한 세금과 수수료는 시장 발전 속도에 비해 낮고 불균형적인 수준을 유지해 왔습니다. 이는 광범위한 투기와 가격 상승을 초래하여, 진정으로 주택이 필요한 사람들이 주택을 구하기 어렵게 만들었습니다. 도시와 농촌 지역 간의 가격 격차는 물론, 하노이, 하이퐁, 호치민과 같은 주요 도시 내에서도 상당한 가격 차이가 존재합니다. 따라서 많은 부동산 전문가들은 국가가 부동산 시장을 규제할 충분한 법적 수단을 보유하고 있으므로, 국가가 직접 개입해야 한다고 주장합니다.
많은 전문가들은 고급 부동산 시장이 병목 현상을 겪으면서 공급과 수요의 불균형이 초래되고 있으며, 이는 다른 여러 산업의 성장 동력을 저해하고 있다고 지적합니다. 따라서 부동산 시장을 시급히 활성화해야 합니다. 이를 통해 국내외 자본의 부동산 투자가 증가하고, 부동산 기업 및 프로젝트의 인수합병이 시장 원리에 따라 진행될 것입니다. 이는 경제 성장에 기여하고 다른 모든 산업의 발전에 긍정적인 파급 효과를 가져올 것입니다.
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베트남 공산당 중앙위원회는 2022년 6월 16일자 결의안 18-NQ/TW에서 "제도와 정책을 지속적으로 혁신하고 개선하여 토지 관리 및 이용의 효율성과 효과를 높이고, 우리나라를 선진 고소득 국가로 만들기 위한 동력을 창출한다"고 명시했으며, 이는 향후 베트남 부동산 시장에 다방면에 걸쳐 강력한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
반면, 사업을 시행하는 기업의 토지 관련 문제 해결을 위한 행정 절차는 간소화되었음에도 불구하고 여전히 장애물과 지연에 직면하고 있다.
이 악순환은 프로젝트에서 프로젝트로, 기업에서 기업으로, 해마다 반복됩니다. 따라서 "법적 근거 부족에 대한 두려움"이나 "상급자의 지시를 기다린다"는 말이 생겨나 투자 프로젝트가 지연되고 실행되지 못하며, 결과적으로 사회 자원의 비효율적인 사용으로 이어집니다.
투자 자금 지원과 관련하여 한 부동산 개발 회사 관계자는 (익명을 요청하며) 다음과 같이 말했습니다. "현재 금융 기관들은 기업들의 부채 상환 기한을 연기하거나 연장하는 데 매우 효과적으로 대처하고 있습니다. 정부는 부동산 부문에 대한 신용 한도를 '완화'하도록 지시했지만, 제 생각에는 기업들의 채권 발행을 용이하게 하는 조치가 병행되어야 합니다. 현재 우리는 은행 대출을 받는 데 큰 어려움을 겪고 있습니다. 불안감이 널리 퍼져 '사회적 질병'으로 번질 위험이 있습니다."
Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.
Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.
Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình
Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.
Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.
Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.
Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng
Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.
Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội
Quan tâm đến pháp lý của dự án
Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.
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