숍하우스 '황금알' 시대 끝났다, 투자자들은 손해를 보고 매도하지만 여전히 매수자는 없다

임대인이 없는 상가의 상황은 오랫동안 이어져 왔고, 이로 인해 투자자들은 "폭탄을 품은 것" 같은 느낌을 받았고, 많은 사람들은 자본이 묶이는 상황에서 벗어나기 위해 손실을 감수하고도 매도할 방법을 찾아야 했습니다.

판매도 안되고 임대료도 부진해요

부동산 시장에서 상업용 타운하우스 부문(상점주택)은 투자자들에게 인기가 높았고 2015년에 번창했습니다. 상점주택은 주거와 사업에 모두 사용하거나 건물을 임대할 수 있는 많은 장점으로 인해 매매가와 임대료가 엄청나게 높습니다.

하지만 지난 4년 동안 이러한 유형의 사업은 점점 더 침체되었습니다. 특히 베트남에서 코로나19 팬데믹이 발생하여 장기간 지속되면서 상가 부문은 침체에 빠졌고, 많은 투자자들이 가격을 인하했지만 여전히 임차인이나 매수자가 없습니다.

1년 넘게 Nguyen Ngoc Mai( 하노이 ) 씨는 황마이구에 80제곱미터가 넘는 상가를 판매한다고 계속 광고해 왔지만, 지금까지 아무도 매수를 결정하지 않았습니다.

그녀의 상가는 4층 높이로 완공되었으며, 매입가는 140억 동(VND)이었지만, 월 임대료는 2천만 동(VND)에 불과하며, 연 수익률은 1%를 약간 넘습니다. 매입 이후 상가에는 종종 임차인이 없어 공실이 되어 왔다는 점은 언급할 가치가 있습니다.

많은 상점들이 오랫동안 구매자나 임차인을 찾지 못한 채 간판을 걸어두고 있다. (사진: 민 득)

마이 씨는 매달 1억 동이 넘는 은행 대출금의 이자와 원금을 갚아야 하는데, 대출 잔액이 거의 70억 동에 달한다고 불평했습니다. 임대 수입이 "부족"하고 금리 압박이 심해 집을 팔아야 했지만, 1년이 넘게 집을 팔았음에도 불구하고 아직 매수자를 찾지 못했습니다.

같은 상황에서 마이 테 안 씨는 2021년 초 즈엉 노이 구 레 쫑 딴 거리 도심 지역에 240억 동(VND)에 상가를 매입했다고 밝혔습니다. 이 프로젝트는 2022년에 완료되었지만, 현재까지 상업 활동이 여전히 부진하고 주민 수도 부족한 상태입니다. 이로 인해 상가들은 프로젝트 참여 주민에게만 서비스를 제공하고 방문객은 거의 없습니다. 현재 영업 중인 상가는 소수에 불과하며, 나머지 상가의 약 80%는 문을 닫은 상태입니다.

처음에는 도시가 발전하고 많은 사람들이 모여 살게 될 테니 상가가 최선의 선택일 거라고 생각했지만, 현실은 예상과 달랐습니다. 이곳의 장사는 주로 지역 주민들을 대상으로 하는데, 습관적으로 쇼핑몰에 가서 놀고, 재래시장에 가서 쇼핑을 하는 경우가 많아 상가의 전반적인 상황은 좋지 않습니다.

테 안 씨는 은행 대출 이자를 일부 충당하고자 월 3천만 동(VND)의 임대료를 책정했지만, 거의 3년 동안 가게가 비어 있었다고 말했습니다. 현재 테 안 씨는 매달 약 8천만 동(VND)에 달하는 은행 이자와 원금을 갚아야 합니다.

호앙마이구 부동산 중개인 레린 씨에 따르면, 이러한 부진한 상황은 신도시 지역이나 외곽 지역의 상가뿐만 아니라 하노이 중심부의 상가도 매매와 임대가 매우 어렵다고 합니다. 어려운 경제 상황과 전자상거래 업체와의 치열한 경쟁으로 인해 사업을 할 수 없는 많은 사람들이 건물을 반환하거나 임대료를 낮추기 위해 집주인과 협상해야 하는 상황입니다.

린 씨는 " 하노이 중심가에 있는 많은 임대 부동산은 임대료를 낮춰야 했지만 여전히 팔리지 않고 있어 상가도 팔리지 않을 수밖에 없을 것 "이라고 말했다.

대규모 손실 절감

2021년 말, 하노이 투자자 응우옌 민 땀 씨는 지아럼(Gia Lam) 지역에 있는 상가 건물을 매입하기 위해 140억 동(VND)을 투자했습니다. 이 투자자는 프로젝트 1단계 개장 분양에서 140억 동(VND)에 이 상가 건물을 매입했습니다. 이 상가는 아름다운 입지를 자랑하는 코너 유닛입니다. 시장이 호황을 누렸을 당시 이 상가 건물은 거의 200억 동(VND)에 달했습니다.

몇 달 동안 세입자가 없던 여러 상점이 조용히 문을 닫았습니다. (일러스트: 민득)

그러나 2022년 중반 이후 부동산 시장이 침체되었습니다. 많은 프로젝트의 상가와 빌라 부문이 유동성 위기에 처했습니다. 수년간 임대가 불가능했던 탐 씨는 2025년 초, 긴급 자금난으로 인해 상가를 140억 VND에 매각하는 것을 받아들일 수밖에 없었습니다. 이는 4년간의 투자 끝에 원매가와 동일한 가격입니다.

하지만 광고를 시작한 지 반년이 넘었지만, 그의 상가는 인구 밀도가 낮은 지역에 위치해 사업에 사용할 수 없다는 이유로 아직 팔리지 않았습니다.

부동산 투자자인 하하이롱 씨도 2023년 하동에 상가를 매입했다고 밝혔습니다. 매입 당시 상가 가격은 약 160억 동(VND)이었습니다. 이 프로젝트는 한때 뛰어난 수익 잠재력을 지닌 주거 및 사업 목적으로 "황금빛 거위"로 광고되기도 했습니다.

높은 투자금에도 불구하고 이 상가는 임차인 부족으로 수년간 비어 있었습니다. 롱 씨는 자본금을 회수하기 위해 155억 동에 매각하는 것을 감수해야 했습니다. 매매가 대비 손실을 줄이기로 했지만, "이익 실현"은 매우 어려웠습니다. 그는 1년 내내 매물을 광고했지만 여전히 매수자가 없었습니다.

" 처음 샀을 때는 이 지역이 곧 붐빌 거라 생각해서 사업 공간을 임대하면 꽤 괜찮을 거라고 생각했어요. 하지만 현실은 여기서 장사하기 너무 어렵고, 중심지와도 멀어서 아무리 싸도 아무도 임대해주지 않아요 ." 롱 씨는 안타까운 듯 말했다.

부동산 회사의 한 이사에 따르면, 현재 부동산 가격이 전반적으로 너무 많이 올랐다고 합니다.

" 지난 4년간 부동산 가격이 두 배로 올랐습니다. 따라서 시장 유동성 확보를 위해 더욱 합리적인 가격 조정이 필요합니다. 상가형의 경우 현재 임대료가 좋지 않아 많은 투자자들이 재무 레버리지를 활용하거나 투자자금을 회수해야 하는 상황이 발생하여 손실을 감수하고 매도하는 경우가 많습니다. "라고 그는 말했습니다.

그에 따르면, 상가주택에 투자할 때 투자자는 투자자의 합법성, 입지, 프로젝트 계획, 프로젝트 운영 등에 주의를 기울여야 합니다.

특히 해당 지역의 인구 밀도가 높은지 여부를 면밀히 조사해야 합니다. 인구 밀도가 낮은 지역의 상가에 투자할 경우, 임대 가능성은 매우 낮고 비효율적입니다.

출처: https://baolangson.vn/shophouse-het-thoi-de-trung-vang-nha-dau-tu-ban-cat-lo-van-e-nguoi-mua-5053212.html