자본 흐름의 재편:

강력한 회복세를 보인 부동산 시장이 이제 심오한 구조조정 과정에 접어들고 있습니다. 자본 흐름은 더 이상 군중 심리나 단기적인 "호황"에 좌우되지 않고, 투명한 법적 체계, 진정한 수요, 효율적인 개발 잠재력, 그리고 지속 가능한 가치를 지닌 프로젝트로 점차 이동하고 있습니다.

자금 흐름은 더 이상 "쉽지" 않습니다.

2020년부터 2022년까지 저금리와 높은 수익 기대감 덕분에 부동산 부문으로의 자본 유입이 크게 증가했습니다. 그러나 몇 차례의 조정을 거친 후 2026년에 접어들면서 시장은 더 이상 단순한 회복세에 머무르지 않고 엄격한 심사 단계에 진입하고 있습니다. 자본은 더욱 선별적으로 배분되며, 법적 요건을 완벽하게 충족하고, 사업 진행 상황 및 실질적인 활용 가능성을 중시하는 프로젝트에 우선적으로 투자될 것입니다.

특히 시중은행들은 부동산 대출에 대한 접근 방식을 바꾸었습니다. 대출을 무분별하게 확대하는 대신, 법적 요건을 완벽하게 충족하고, 판매 잠재력이 높으며, 실제 주택 수요를 충족하는 프로젝트에 자본을 집중하고 있습니다. 이는 금융 시스템의 위험을 최소화하는 동시에 부동산 사업자들이 지배구조와 투명성을 개선하도록 압력을 가하는 효과를 가져옵니다.

은행권의 부동산 대출에 대한 엄격한 통제로 인해 자금 흐름이 이전보다 덜 "쉽게" 변했다. 사진: Nguyen Quang

베트남 부동산중개인협회(VARS) 부회장인 쩐 반 빈(Tran Van Binh) 씨에 따르면, 시장은 거시 경제적 요인의 영향을 받으면서도 내부적인 선택 과정을 통해 스스로 조정되는 상태에 있습니다. 이러한 과정은 자본이 실질적인 가치를 지닌 상품에만 흐르도록 하여 보다 지속 가능한 발전 환경을 조성합니다.

그는 구매자 행동이 크게 변화했다고 주장했습니다. 과거에는 투자 결정이 주로 가격 상승 기대에 기반했지만, 이제는 자산의 활용 가능성, 유동성 및 안정성이 가장 중요한 요소가 되었다는 것입니다. 이러한 이유로 부동산 수요를 충족하는 산업 부동산, 물류 또는 주요 교통 인프라와 관련된 프로젝트가 투기성 토지보다 더 나은 투자를 유치하고 있다는 것입니다.

“한편, 개인 투자자들도 점차 장기 투자 전략으로 전환하고 있습니다. 단기 투기보다는 실용 가치, 임대 수익 잠재력, 중장기적인 가치 상승 가능성에 더 관심을 기울이고 있습니다. 이러한 추세는 투기적 가격 급등을 완화하고 시장 개발의 질을 전반적으로 향상시키는 데 도움이 될 것으로 예상됩니다.”라고 빈 씨는 분석했습니다.

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전문가들은 자본 흐름의 재편 과정이 부동산 기업들에게 강력한 혁신의 필요성을 더욱 부각시키고 있다고 분석합니다. 신용 확보와 채권 발행이 점점 어려워지는 상황에서 많은 기업들이 투자 포트폴리오를 적극적으로 재편하여, 차입금 의존도를 낮추는 동시에 즉시 실행 가능한 프로젝트에 자원을 집중하고 있습니다.

동시에 부동산 사업에서는 자금 조달원을 다변화하는 것이 필수적입니다. 은행 대출 외에도 주식 시장, 투자 펀드, 부동산 투자 신탁(REIT), 투자 파트너십, 해외 자본 유치 등 장기적인 자금 조달 채널을 개발해야 합니다.

부동산 기업들은 시장 상황에 맞춰 투자 자금 흐름을 재조정해야만 한다. 사진: 팜 훙

"지속 가능한 부동산 시장은 은행 대출에 지나치게 의존해서는 안 됩니다. 자본 조달원이 다변화되면 기업들은 투자 활동에 더욱 적극적으로 나서게 되고, 금융 시스템에 대한 부담도 줄어들 것입니다. 이와 더불어 제도 개선, 법적 장애물 제거, 그리고 사업 승인 절차 간소화는 시장의 자본 흡수 능력을 향상시키는 데 기여할 것입니다."라고 국가 금융통화정책자문위원회 위원인 칸 반 룩 박사는 말했습니다.

전 국가금융감독위원회 부위원장인 레쑤언응이아 박사는 정부와 국회가 장애물을 제거하기 위해 시행한 일련의 조치 덕분에 부동산 공급이 개선되고 있다고 판단했습니다. 따라서 시장에서 과거처럼 지나치게 빠른 가격 상승은 없을 것이라고 전망했습니다.

자본 흐름 재편 과정의 핵심 동력 중 하나는 교통 인프라의 활발한 개발입니다. 순환도로, 고속도로, 도시철도, 공항, 항만 등 일련의 주요 프로젝트들이 많은 지역에 새로운 발전 기회를 열어주고 있습니다.

하노이 에서는 순환도로 4호선, 방사형 도로망, 지하철 시스템 등의 프로젝트가 상당한 투자 자본을 유치하고 있습니다. 그러나 이전 투자 주기와 달리, 현재의 투자 흐름은 투기적인 정보에 휩쓸리기보다는 명확한 계획과 실질적인 인프라 개발이 이루어진 지역에 집중되고 있습니다. 향후 투자 유치를 좌우할 핵심 요소는 조화로운 인프라 구축, 투명한 법적 체계, 그리고 실질적인 주택 수요의 조합으로 귀결될 것입니다.

“부동산 시장은 회복세를 이어가겠지만, 모든 부문에서 동시에 급격한 성장이 나타나지는 않을 것이며, 각 부문별로 매우 차별화된 양상을 보일 것입니다. 자본 유입은 더욱 선별적으로 이루어져, 탄탄한 기반과 장기적인 가치 창출 능력을 갖춘 프로젝트에 집중될 것입니다. 이는 자본이 효율적으로 배분되고, 사회 자원이 올바른 용도로 사용되며, 투기가 제한되어 금융 시장의 안정과 지속 가능한 경제 발전에 기여한다는 점에서 경제 전반에 긍정적인 신호입니다.”라고 레 쑤언 응이아 박사는 말했습니다.

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전문가들은 자본 흐름의 변화가 투자 신중론을 반영할 뿐만 아니라 시장이 점진적으로 확장적 개발에서 집약적 개발로 전환하고 있음을 보여준다고 분석합니다. 이는 향후 투명하고 안전하며 지속 가능한 시장을 구축하는 중요한 토대가 되어 사회경제적 발전 목표 달성에 긍정적으로 기여할 것입니다.

자본 흐름 재조정 과정의 효율성을 확보하기 위해서는 토지, 투자, 주택 및 부동산 사업 관련 법률 시스템을 지속적으로 개선하는 동시에 중장기 자본 동원 채널을 개발하고 시장 투명성을 강화하며 인프라 투자를 가속화해야 합니다.

출처: https://hanoimoi.vn/tai-dinh-hinh-dong-von-thi-truong-bat-dong-san-buoc-vao-chu-ky-moi-1209995.html