유동성이 '급락'하고, 2023년에 1차 주택 가격이 하락할까요?

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쿠시먼 웨이크필드의 최신 보고서에 따르면, 2022년 4분기에 1차 시장의 아파트 가격은 고급 주택이 제품 바구니를 차지하면서 21% 상승했지만, 2차 가격은 15% 하락했고 소비는 거의 80% 감소했습니다.

호치민시 아파트 시장은 평균 1차 매매 가격(투자자의 첫 매매)이 m²당 3,400달러로 기록되었으며, 이는 전 분기 대비 21% 상승한 수치입니다.

1차 가격 상승에도 불구하고 호치민 아파트 시장은 900세대 미만의 매매를 기록하며 전분기 대비 76% 감소했습니다. 2022년 4분기 아파트 소비는 전년 동기 대비 66% 감소했으며, 2019-2020년 동기 대비 86-89% 감소했습니다.

쿠시먼앤웨이크필드는 정부의 채권 발행 검토와 신용 관리 정책 강화로 인해 2022년 4분기 아파트 유동성이 사상 최저치를 기록하면서 매수자들의 신중한 심리가 일부 형성되었다고 설명했습니다. 부동산 시장의 신용 관리와 법적 문제들이 시장에 압력을 가하고 있기 때문입니다. 따라서 매수자와 투자자 모두 2023년의 새로운 정책 시행 시점을 기다려본 후 결정을 내리는 경향이 있습니다.

앞서 밧동산 보고서는 2022년 마지막 3개월 동안 남부 1차 시장 아파트 가격이 3~4% 상승하며 고급 및 중급 아파트 단지에 속했지만, 유동성은 약했다고 밝혔습니다. 4분기 동안 호찌민시와 남부 지방 전체 아파트 시장에서 신규 분양 물량은 100호에 불과했는데, 이는 연중 최저치입니다. 4분기 아파트 유동성 부족 현상은 지난 5년간 뗏(Tet) 이전 기간, 즉 연중 부동산 거래가 가장 활발했던 시기에는 나타나지 않았습니다.

1차 시장과 2차 시장의 주택 가격은 반대 방향으로 움직이고 있으며 그 격차는 점점 커지고 있습니다. 따라서 4분기 첫 두 달 동안 1차 주택 가격은 연초 대비 10% 상승했지만, 2차 주택 가격은 많은 경우 10~20% 하락했습니다. 재정적으로 어려움을 겪는 일부 투자자들은 연초 대비 25~30%까지 가격을 조정할 의향이 있습니다.

그러나 1차 시장과 2차 시장의 유사점은 유동성이 급격히 감소했다는 점입니다. 매수자들의 현금 흐름이 차단된 동시에, 1차 시장과 2차 시장 가격의 격차가 커지면서 많은 투자자들이 시장에서 이탈하여 현금을 보유하며 더 큰 조정이 나타나 바닥을 잡을 때까지 기다리고 있습니다.

Batdongsan.com.vn이 2022년 2분기에 1,000명 이상의 고객을 대상으로 실시한 사용자 심리 조사 결과에 따르면, 2023년 부동산 가격 변동 전망에 대한 질문에 약 10%의 사용자만이 부동산 가격이 하락할 것이라고 답했습니다. 나머지 응답자의 84% 이상은 올해 부동산 가격이 계속 상승할 것이라고 예상했습니다.

그중 40%의 사용자는 주택 가격이 5~10% 상승할 것으로 생각하고, 23%는 상승률이 10% 이상일 수 있다고 생각하며, 단 17%만이 주택 가격이 5% 미만의 범위 내에서 상승할 것으로 예측합니다.

전문가들은 사업 개발 비용 증가 속에서 1차 주택 가격이 하락하기는 어려울 것이라고 전망합니다. 2012년에서 2013년 사이에는 과잉 공급, 높은 공급-낮은 수요로 인해 주택 시장이 위기에 처해 20~30%의 가격 하락을 경험했습니다. 그러나 현재 시장 수요는 여전히 매우 높은 반면 공급은 부족합니다. 따라서 유동성 부족에도 불구하고 1차 주택 가격은 여전히 하락하기 어려울 것으로 예상됩니다.

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