잉여가치를 기준으로 토지 평가 방법을 좁혀 나갑니다.

규정들이 현실과 동떨어져 있다.

개정된 토지법 초안 제159조 c항 5호는 잉여법을 이용한 토지 가격 결정 원칙을 다음과 같이 규정하고 있다. "잉여법은 본 조 d항에 명시된 경우를 제외하고, 기술 기반 시설 투자가 이루어지지 않았거나 상세 건설 계획에 따른 건설 공사가 아직 진행되지 않은 비 농지 필지 및 지역의 평가에 적용된다."

개발 잠재력이 있는 토지의 가치를 평가할 때 적용할 잔여 평가 방법을 결정해야 합니다.

최근 토지 가격 책정에 관한 정부 령 44/2014 개정안 초안은 개정 토지법 초안의 조항과 유사하게 적용 범위를 좁혔습니다. 그러나 국민과 전문가들의 수많은 반발로 인해 개정 정부령 44/2014 초안 작성 위원회는 이후 해당 내용을 수용하고 수정하여 현행 규정을 유지했습니다. 이는 계획 변경이나 토지 용도 변경으로 개발 잠재력이 있는 토지 필지에 대해 예상 총 개발 수익과 예상 총 비용을 산정할 수 있는 경우, 잉여 가치를 평가하는 데 잉여 방식이 적용된다는 것을 의미합니다.

실제로 잉여 가치 평가법은 비교법이나 소득법처럼 현재 용도를 기준으로 하는 것이 아니라, 잠재적인 미래 개발 용도를 기준으로 토지 가치를 산정하는 방법입니다. 잉여 가치 평가법은 토지 이용 목적, 이용 기간, 건축 밀도, 건물 높이, 이용 계수 등 다양한 요소를 고려하여 평가 대상 토지의 시장 가치를 반영하며, 투자, 생산, 사업 활동으로 인한 실질적인 현금 흐름의 가치를 보여줍니다. 따라서 많은 기업들은 이 방법이 비용, 수익, 이윤 등 부동산 프로젝트의 재무적 측면을 명확하게 반영할 수 있기 때문에 국제적인 관행에 부합하는 현대적인 부동산 평가 방법이라고 평가합니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 호앙 차우는 개정 토지법 초안에서 토지 가격 산정에 잉여토 방식을 적용하는 규정이 매우 중요한 범주인 농지를 간과하고 있다고 지적했습니다. 그는 아랍에미리트(UAE)의 사마 두바이 그룹이 푸옌성에 총 2,500억 달러를 투자하기 위해 등록했던 특별 경제 구역 프로젝트 사례를 들면서, 최대 30만 헥타르에 달하는 토지 면적 내에 농지가 포함되어 있는데, 이를 고려하지 않으면 토지 사용료를 계산할 수 없다고 분석했습니다. 어떤 도시 개발 프로젝트도 비농지로만 구성되는 경우는 없으며, 항상 혼합 용도 토지가 포함된다고 덧붙였습니다.

따라서 위의 규정은 현실과 너무 동떨어져 있으며, 결과적으로 소규모 부동산 개발 사업이나 소규모 주택 단지만 개발될 수 있고 대규모 도시 지역은 건설될 수 없게 됩니다. 더욱이, 농지가 도시, 산업 또는 주거 지역으로 전환되면 관할 당국의 승인을 받게 되므로, 토지 사용료 산정 시 잉여분 방식을 적용할 수 있는 확실한 근거가 마련됩니다.

"현재 매립지는 국가가 직접 사업을 수행하는 경우와 민간이 수행하는 경우로 분류되는데, 그렇다면 매립지는 어떤 종류의 땅일까요? 비농지일까요, 아니면 수면이 있는 농지일까요? 예를 들어 양식용 석호는 수면이 있는 해안 토지입니다. 이를 비농지라고 부르는 것은 잘못이며, 농지로 분류해야 합니다."라고 차우 씨는 지적하며, 농지에도 잉여평가법을 적용할 것을 제안했습니다. 이는 현재 시행령 44호 개정안 초안의 내용과도 일치하는데, 개정안 초안에는 "잉여평가법은 계획 변경이나 토지 용도 전환으로 인해 개발 잠재력이 있는 토지의 가치를 평가할 때 예상 총 개발 수익과 예상 총 비용을 산정하는 데 적용된다"고 명시되어 있습니다.

국제 관행에 따라

베트남 감정평가협회 부회장인 응우옌 테 푸옹 씨는 개발 잠재력이 있는 토지의 가격을 산정하는 데 있어 잉여법을 적용하는 것이 과학적으로 타당하고 국제적 관행과 일치하며, 오늘날 베트남의 토지 가격 결정에 필수적이라고 생각합니다. 이 방법은 유사한 필지에 대한 거래가 없어 비교법이나 다른 방법을 적용할 수 없는 개발 잠재력이 있는 토지를 평가하는 데 일반적으로 사용됩니다. 주거용 토지 가격을 계산한 다음 토지 가격표에서 주거용 토지 가격과 다른 유형의 토지 가격 간의 비율을 곱하는 방식은 현실적으로 불가능합니다.

최근 자연자원환경부가 시행령 44호 개정안 초안을 작성하고 의견 수렴을 진행하는 과정에서 많은 제안이 있었고, 해당 부처가 이를 반영하여 현행 잉여토분할법을 유지한 것에 대해 매우 만족스러워했습니다. 따라서 본 부처에서 초안을 작성한 토지법 개정안에서도 잉여토분할법에 관한 규정을 현행 규정과 일치하도록 재검토할 필요가 있습니다. 비농지에 대해서만 잉여토분할법을 적용하는 것은 시행에 어려움이 있습니다. 고가의 복합용도지의 경우 다른 방법을 적용하기가 매우 어렵기 때문입니다.

예를 들어, 비교법은 저층 건물에만 적용 가능하고 고층 건물, 복합 건물 또는 산업용 부동산에는 적용할 수 없습니다. 한편, 소득법은 농지, 특히 연작용 토지에만 적용 가능합니다. 따라서 현재 초안대로라면 2,000억 VND를 초과하는 대규모 프로젝트들이 지연될 것입니다. 현재 대부분의 부동산 프로젝트는 막대한 투자 자본을 필요로 합니다. 더욱이, 이 규정은 토지 가격 조정 계수 적용 대상 토지의 규모 확대로 인해 국가 재정에 상당한 손실을 초래할 가능성이 있습니다.

레 호앙 차우 씨는 정부가 토지 가격을 결정하는 방법인 잉여금 산정 방식을 수정하는 것을 고려해야 한다고 제안했습니다. 이 방식은 관할 국가 기관이 승인한 토지 이용 계획 및 상세 건설 계획에 따라 토지 필지 또는 지역의 총 예상 개발 비용에서 총 예상 개발 수익을 차감하는 것으로, 초안에 명시된 "가장 효율적인 토지 이용(토지 이용 계수, 건축 밀도, 최대 층수)" 방식 대신 적용되어야 한다는 것입니다.

전 천연자원환경부 차관을 지낸 당훙보 교수는 토지 평가가 고도의 전문성을 요하는 분야라고 지적합니다. 현재 법안 초안에는 다양한 평가 방법이 부족합니다. 따라서 법안은 세부적인 토지 평가 방법을 명시하기보다는 이미 발표된 베트남 평가 기준에 따라 시행하도록 규정해야 합니다. 이러한 기준에는 다양한 평가 방법이 포함되어야 하며, 각 방법은 절차, 과정 및 관련 기준과 함께 상세하게 기술되어야 합니다.

출처 링크: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm