현실과 동떨어진 규칙
개정 토지법 제159조 제5항 제c호는 잉여금법에 따른 토지가격 결정 원칙을 다음과 같이 규정하고 있다. "잉여금은 기술적 기반시설에 투자되지 아니하거나 세부 건설계획에 따라 건설공사에 투자되지 아니한 토지 및 비농업 용지의 가격을 결정하는 데 적용한다. 다만, 이 항 제d호에 해당하는 경우는 제외한다."
개발 잠재력이 있는 토지의 가치 평가에 적용되는 잉여 방법을 결정하는 것이 필요합니다.
최근 정부 의 토지 가격 규제 법령 44/2014 개정안 초안도 토지법(개정안) 조항과 유사하게 적용 범위를 축소했습니다. 그러나 국민과 전문가의 반대가 많았기에, 개정 법령 44/2014 초안 작성위원회는 이 내용을 수용하고 수정하여 현행 규정으로 유지했습니다. 즉, 총 개발 예상 수입과 총 예상 비용을 산정할 때 계획 변경이나 토지 용도 변경으로 인해 개발 가능성이 있는 토지의 가치를 잉여금 방식으로 평가합니다.
실제로 잉여가치법은 비교법이나 소득법처럼 현재 용도가 아닌, 잠재적인 미래 용도를 기반으로 토지 가격을 결정하는 방법입니다. 잉여가치법은 토지의 시장 가치를 반영하며, 여기에는 토지 이용 목적, 토지 이용 기간, 건축 밀도, 건물 높이, 토지 이용 계수 등이 포함됩니다. 또한 투자, 생산, 사업 운영에 따른 현금 흐름의 가치를 반영하여 실용성이 높습니다. 따라서 많은 기업에서 비용, 수익, 이익 등 부동산 프로젝트의 재무적 특성을 명확하게 반영할 수 있기 때문에 국제적인 관행에 따라 현대적인 부동산 가치 평가법으로 인정받고 있습니다.
호치민시 부동산협회(HoREA) 회장 레 황 차우는 개정 토지법 초안에 따른 잉여금법에 따른 토지 가격 결정 원칙 적용 규정에서 매우 중요한 주제인 농경지가 누락되었다고 평가했습니다. 레 황 차우는 사마 두바이 그룹(아랍에미리트-UAE)이 푸옌 성에 총 투자 자본금 2,500억 달러로 투자 등록했던 경제특구 사업 사례를 인용하며, 최대 30만 헥타르의 토지 면적에는 농경지가 있으며, 이러한 유형이 명시되지 않으면 토지 사용료를 산정할 수 없다고 분석했습니다. 비농경지만 있는 도시 지역 사업은 없으며, 항상 혼합 토지입니다.
따라서 위 규정은 현실과 너무 동떨어져 소규모 부동산 개발 사업과 중소 규모 주택 개발만 가능하게 하는 결과를 초래합니다. 대규모 도시 개발은 불가능합니다. 또한, 도시 지역, 산업 단지, 주거 지역으로 전환된 농지는 관할 당국의 승인을 받았으므로 토지 사용료 산정 시 잉여금 방식을 적용하는 것으로 충분합니다.
"현재 바다에서 매립된 토지는 국가가 직접 매립하는 경우와 민간 부문이 매립하는 경우를 포함하여 분류가 존재합니다. 그렇다면 바다에서 매립된 토지란 무엇일까요? 비농업용지인가요, 아니면 수면이 있는 농지인가요? 예를 들어, 양식 석호 지역은 해안 토지, 수면이 있는 해안 토지입니다. 이것을 비농업용지라고 부르는 것은 옳지 않습니다. 농지여야 합니다." 차우 씨는 모든 농지에 잉여금 방식을 적용할 것을 제안했습니다. 이는 현재 시행령 44호 개정안의 조항과 일치하기 위해 참고할 수 있습니다. "잉여금 방식은 총 가정 개발 수익과 총 예상 비용이 산정될 때 계획 변경 또는 토지 용도 변경으로 인해 개발 가능성이 있는 토지의 가치를 평가하는 데 적용됩니다."
국제 관행에 따라
베트남 가치평가협회 부회장 응우옌 테 프엉 씨는 개발 잠재력이 있는 토지 유형의 지가를 산정하기 위해 잉여금법을 적용하는 것은 과학적 근거를 갖추고 있으며, 국제 관행과도 부합하며, 오늘날 우리나라의 지가 산정에 필수적이라고 말했습니다. 이 방법은 시장에서 유사 토지 유형 및 필지에 대한 거래가 없는 개발 잠재력이 있는 토지의 지가 산정에 일반적으로 적용되기 때문에 비교법이나 기타 방법을 적용해야 합니다. 주거용 토지 가격을 산정한 후, 지가표에서 주거용 토지 가격과 다른 유형의 토지 가격의 비율을 곱하는 방법은 현실적으로 불가능합니다.
최근 천연자원환경부가 시행령 44호 개정안을 마련하고 의견 수렴을 위해 제출했을 때 많은 의견이 있었고, 환경부는 현재 잉여금 처리 방식을 수용하고 유지한 것에 대해 매우 만족스러워했습니다. 따라서 환경부가 마련한 토지법(개정안) 초안 역시 현행 규정과 부합하도록 잉여금 처리 방식 관련 조항을 검토해야 합니다. 잉여금 처리 방식을 비농업용 토지에만 적용하면, 다른 방식으로는 가치가 큰 복합용도 토지를 적용하기가 매우 어렵기 때문에 시행이 어려울 것입니다.
예를 들어, 비교법은 저층 건물에만 적용할 수 있고, 고층 건물, 다기능 건물, 산업용 부동산에는 적용할 수 없습니다. 한편, 소득법은 한해살이 작물 재배에 가장 적합한 농경지에만 적용됩니다. 따라서 초안과 같은 규제는 2,000억 동(VND) 이상의 대규모 사업이 차단될 수 있습니다. 현재 대부분의 부동산 사업은 막대한 투자자본이 투입되는 반면, 이 규제는 지가조정계수법을 적용하는 토지의 규모를 확대하여 국가 예산에 막대한 손실을 초래할 수 있습니다.
레 황 짜우 씨는 또한 다음과 같이 권고했습니다. 정부는 초안에 규정된 "가장 효과적인 토지 이용 기준(토지 이용 계수, 건축 밀도, 건물의 최대 층수)"을 기준으로 하는 것이 아니라, 유능한 국가 기관에서 승인한 토지 이용 계획 및 세부 건설 계획에 따라 총 예상 개발 수익에서 총 예상 개발 비용을 뺀 잉여금 방식을 고려하고 개정해야 합니다.
전 천연자원환경부 차관인 당 흥 보 교수는 토지 가치 평가가 전문 분야라고 말했습니다. 현재 법안 초안에는 다양한 가치 평가 방법이 부족합니다. 따라서 토지 가치 평가 방법을 구체적으로 명시하기보다는 공표된 베트남 가치 평가 기준에 따라 시행되어야 한다는 일반적인 내용만 명시해야 합니다. 여기에는 다양한 가치 평가 방법이 포함되어 있으며, 각 가치 평가 방법은 순서, 시행 절차 및 관련 기준과 함께 자세히 설명되어 있습니다.
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