호치민시 인민위원회는 98/2023/QH15 결의안에 따라 지하철 노선과 3번 순환도로를 따라 TOD(대중교통 중심 개발) 모델에 따라 11개 컴팩트 도시권 개발 계획을 발표했습니다. 이에 따라 2024년부터 2025년까지 1번 지하철(벤탄-수오이띠엔), 2번 지하철(벤탄-탐르엉), 3번 순환도로 등 3개 주요 교통 프로젝트를 따라 9개 지역에 TOD를 개발할 예정입니다.
도시토지개발센터 역할 강화
TOD는 면적이 가장 큰 쑤언 토이 투옹(Xuan Thoi Thuong) 지역(혹 몬(Hoc Mon) 군)에 위치한 389헥타르가 넘는 곳으로, 3번 순환도로와 연결되어 있습니다. 면적이 가장 작은 곳은 떤빈(Tan Binh) 군에 위치한 전시 센터 겸 스포츠 센터(5.1헥타르)입니다. 이 지역은 지하철 2호선과 5호선의 교통망을 연결하기 위해 TOD를 개발할 계획입니다. 이 지역 주변에는 기존 주택가, 학교, 그리고 번화한 시장들이 있습니다.
나머지 지역은 10군, 탄푸군, 투덕시, 빈찬군에 있으며, 지하철 1, 2, 3호선과 3번 순환도로와 연결되어 있습니다.
호치민시 정부의 주요 교통로를 따라 11개의 컴팩트 도시 지역 개발 계획을 지지하며, 호치민시 천연자원환경 경제 연구소 소장인 팜 비엣 투안 박사는 TOD 모델이 전 세계 여러 현대 도시, 특히 중국, 태국, 싱가포르에 도입되었다고 말했습니다. 이 모델은 재개발에 적합한 토지 자원을 개발하고 활용하여 컴팩트 도시 지역과 스마트 도시 클러스터를 조성하는 데 도움이 될 것입니다.
호치민시는 TOD 모델 도시 지역을 건설할 때 계획 및 토지 현황을 고려하여 두 가지 방향을 제시합니다. 첫 번째는 기존 지역의 재개발 및 개선 유형으로, 주로 순환도로나 지하철 노선과 인접한 기존 주거 지역을 대상으로 합니다. 두 번째는 신규 투자 유형으로, 유휴지, 인구 밀도가 낮은 지역, 또는 공장 및 기업 이전이 예상되는 지역의 현재 상태를 기반으로 건설하는 유형입니다.
지하철 1호선 부지를 잘 활용하면 호치민시에 스마트 도시 클러스터를 조성하는 데 도움이 될 것입니다. 사진: HOANG TRIEU
투안 박사는 역의 핵심 지역(반경 400~500m)은 최적의 고밀도 도시 지역 개발에 집중해야 한다고 생각합니다. 그리고 역 전환 지역(반경 500~1,000m)은 고밀도 도시 지역 개발에 집중해야 합니다. 특히 순환도로 3호선의 경우, 교통 분기점, 순환도로 3호선 연결 도로 또는 지선 인근의 도시 지역을 개발해야 합니다.
원활한 시행을 위해 호치민시는 TOD 위치의 계획 경계를 공표하여 사람들에게 명확하게 알려야 하며, 동시에 승인된 계획에 따라 모델에 대한 합리적인 토지 회복 계획을 수립해야 한다고 투안 박사는 말했습니다.
"TOD 도시 개발을 위한 부지 정리 보상 및 토지 취득 업무는 막대합니다. 2024년 토지법에 따라 국가 관리 기관인 천연자원환경부의 부담을 줄이기 위해 호찌민시는 TOD 계획을 지원하는 도시 토지 기금 개발 센터의 역할을 강화해야 합니다. 이 계획이 제대로 시행되고 올바른 방향으로 진행된다면 호찌민시는 도시 지역, 다시 말해 베트남에서 가장 편리한 교통망을 갖춘 진정한 스마트 도시 클러스터를 조성하는 데 도움이 될 것입니다."라고 투안 박사는 말했습니다.
좋은 계획, 투자자 유치
TOD 개발을 위한 자원 동원을 위해 호치민시 개발연구소의 팜 쩐 하이 박사는 공간 구성, 특히 TOD 지역의 토지 재조정 문제를 언급했습니다. 이에 따라 지하철역 주변 공간을 재편하고, TOD 프로젝트 시행을 위해 토지를 기부할 사람들을 모집하여 자본금 출자자로 삼아야 합니다. 기부하는 토지의 면적과 위치에 따라 토지 기금 또는 건설 사업장별로 산정 및 지원금을 지급하게 됩니다. 하이 박사는 "이 모델은 국제기구, 특히 토지 확보에 어려움을 겪는 일부 국가에서 적용하는 것이 좋습니다."라고 설명했습니다.
정책과 관련하여, 하이 박사는 개량부담금(TOD 지역 내 기존 부동산에 적용), 영향부담금(TOD 지역 사업), 그리고 우주개발권 양도(TOD 지역 토지에 적용) 등 토지의 부가가치를 규제할 필요가 있다고 생각합니다. 이를 위해서는 2024년 토지법 제219조에 명시된 토지이용권 기여금, 토지구획정리, 또는 건축면적 증가에 따른 우주개발권 매각 규정 등 정책의 법적 틀을 완벽하게 구축해야 합니다.
호치민시 교통국과 지방자치단체가 2023년 TOD 사업 시행에 대한 의견을 수렴하기 위해 열린 회의에서 나베현 인민위원회 대표는 응우옌후토 거리 부지 매입 및 경매 경험을 공유했습니다.응우옌후토 거리는 TOD가 아니지만, 국가가 예산을 투입하여 도로를 건설한 후, 해당 도로변 부지를 경매에 부쳐 교통 인프라에 재투자하는 TOD 형태를 띠고 있습니다.따라서 나베현 대표는 지하철 1호선과 2호선, 3번 순환도로에 TOD를 효과적으로 시행하기 위해서는 계획 수립 시 관계 당국이 유연하게 접근하고, 일반적인 기준에 따라 방향을 설정하며, 토지 경매를 용이하게 하고 투자자 유치를 위해 지나치게 세부적으로 계획하지 않아야 한다고 강조했습니다.이러한 방식은 투자자의 아이디어를 제한하지 않기 때문입니다.
"계획 수립 시에는 나무, 상업, 도로 등에 대한 구체적인 목표만 제시하면 됩니다. 이를 바탕으로 투자자들은 스스로 아이디어를 내고 건설을 설계할 수 있으며, 이는 국가가 시행하는 것보다 더 효과적일 것입니다."라고 나베 지구의 한 대표가 덧붙였습니다.
떤빈구와 같이 지하철 2호선이 통과하는 일부 지역은 투자자를 유치하여 입찰 및 경매에 참여하게 된 경험을 공유하며, 계획 목표 상향 조정을 요청하는 경우가 많습니다. 따라서 계획 시행 시에는 목표 수준을 최대한 높이고 투자자를 유치할 수 있는 다양한 매력적인 조건을 마련해야 합니다.
11개 TOD 모델 도시
이 계획에 따르면, 호치민 시는 2026년부터 2028년까지 링로드 3호선을 따라 탄히엡(호크몬 구)에 2개의 TOD 구역을 계속 배치하고, 탄끼엔 역 주변 지역(빈찬 구)을 따라 지하철 3호선 연장선과 호치민 시- 칸토 철도 노선을 연결할 예정입니다.
1단계에 9개의 TOD 도시 지역이 포함되며, 2025년 2분기와 3분기에 토지 경계, 계획 및 합법성이 확정될 예정입니다. 이후 2025년 2분기와 4분기에 계획이 조정되고, 2026년 초에는 투자자 선정 절차가 완료될 예정입니다.
출처: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm
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