TOD(대중교통 중심 개발) 도시 개발에 대한 투자 유치.

지하철 노선과 순환 도로를 따라 TOD(대중교통 중심 개발) 모델을 활용하여 밀집된 도시 지역을 건설하면 호치민시는 베트남에서 가장 스마트한 도시 클러스터를 만들 수 있을 것입니다.

호치민시 인민위원회는 결의안 98/2023/QH15에 따라 지하철 노선과 3번 순환도로를 따라 TOD(대중교통 중심 개발) 모델을 기반으로 한 11개 고밀도 도시 지역 개발 계획을 발표했습니다. 이에 따라 2024-2025년 기간 동안 지하철 1호선(벤탄-쑤오이띠엔), 지하철 2호선(벤탄-탐르엉), 3번 순환도로 등 3대 주요 교통 사업을 중심으로 9개 지역에서 TOD 개발이 추진될 예정입니다.

시 토지개발센터의 역할 강화

가장 큰 규모의 TOD(대중교통 중심 개발) 부지는 389헥타르가 넘는 면적에 걸쳐 옥시언 토이 트엉 면(혹몬현)에 위치하며, 순환도로 3호선과 연결됩니다. 가장 작은 부지는 탄빈구 전시센터 및 스포츠 센터(5.1헥타르)입니다. 이 부지는 지하철 2호선과 5호선과 연계되는 TOD 개발이 계획되어 있습니다. 주변 지역에는 이미 주거 지역, 학교, 활기 넘치는 시장이 자리 잡고 있습니다.

나머지 위치는 10군, 탄푸구, 투득시, 빈찬구에 있으며, 지하철 1호선, 2호선, 3호선 및 순환도로 3호선과 연결됩니다.

호치민시 정부의 주요 교통로를 따라 11개의 고밀도 도시 지역을 개발하려는 계획을 지지하며, 호치민시 자원환경 경제 연구소 소장인 팜 비엣 투안 박사는 TOD(대중교통 중심 개발) 모델이 중국, 태국, 싱가포르 등 전 세계 현대 도시에서 널리 시행되고 있다고 밝혔습니다. 이 모델은 도시 재개발에 적합한 토지를 효율적으로 활용하고 개발하여 고밀도 도시 지역과 스마트 도시 클러스터를 조성하는 데 도움이 될 것이라고 덧붙였습니다.

호치민시는 계획 및 토지 현황을 바탕으로 TOD(대중교통 중심 개발) 모델 도시를 건설하는 데 두 가지 접근 방식을 취합니다. 첫째, 기존 지역을 재개발하고 개선하는 데 중점을 두는 방식입니다. 주로 순환도로나 지하철 노선에 인접한 기존 주거 지역을 대상으로 합니다. 둘째, 신규 투자에 중점을 두는 방식입니다. 이는 기존의 공터, 인구 밀도가 낮은 지역, 또는 공장 및 기업 이전이 계획된 지역에 건설하는 것을 의미합니다.

지하철 1호선 주변 부지를 효율적으로 활용하면 호치민시에 스마트 도시 클러스터를 조성하는 데 도움이 될 것입니다. (사진: 호앙 트리에우)

투안 박사는 역 중심부(반경 400~500m)에 최적의 고밀도 도시 개발을 집중해야 한다고 제안했습니다. 한편, 역 주변 전환 지역(반경 500~1,000m)에도 고밀도 도시 개발을 집중해야 한다고 강조했습니다. 특히 3번 순환도로의 경우, 나들목, 3번 순환도로 연결 도로 또는 지선 인근 지역에 도시 개발을 집중해야 한다고 덧붙였습니다.

투안 박사에 따르면, 원활한 시행을 위해 호치민시는 TOD(대중교통 중심 개발) 부지의 계획 경계를 공개하여 시민들에게 알리고, 승인된 계획을 충족하는 모델에 맞는 합리적인 토지 수용 계획을 수립해야 합니다.

"TOD(대중교통 중심 개발) 도시 개발을 위한 토지 보상 및 수용 업무량은 막대합니다. 2024년 토지법에 따라 국가 관리 기관인 천연자원환경부의 부담을 줄이기 위해 호치민시는 TOD 계획을 지원하는 데 있어 시 토지개발센터의 역할을 강화해야 합니다. 이 계획이 올바른 방향으로 잘 시행된다면 호치민시는 베트남에서 가장 편리한 교통망을 갖춘 진정한 스마트 도시, 즉 스마트 도시 클러스터를 조성할 수 있을 것입니다."라고 투안 박사는 언급했습니다.

훌륭한 계획은 투자자를 끌어들입니다.

호치민시 개발연구소의 팜 트란 하이 박사는 TOD(대중교통 중심 개발)를 위한 자원 확보 방안으로 공간 조직, 특히 TOD 지역 내 토지 재조정 문제를 제기했습니다. 그는 지하철역 주변 공간을 재정비하고, 주민들이 TOD 프로젝트에 토지를 자본금으로 기여하도록 장려해야 한다고 주장했습니다. 기여하는 토지의 면적과 위치에 따라 보상액을 산정하여 토지 또는 건축 부지 형태로 주민들에게 제공해야 한다는 것입니다. 하이 박사는 "이 모델은 특히 토지 수용에 어려움을 겪는 국가들을 중심으로 국제기구에서 권장하고 있다"고 밝혔습니다.

정책 측면에서 하이 박사는 토지 부가가치에 대한 규제를 제안했는데, 여기에는 TOD 지역 내 기존 부동산에 적용되는 개선 부담금, TOD 지역 내 사업에 대한 개발 부담금, 그리고 TOD 지역 내 토지에 대한 공간 개발권 양도 등이 포함됩니다. 이를 위해서는 관련 정책의 법적 틀을 개선해야 하며, 특히 2024년 토지법 제219조의 토지 이용권 분담 및 토지 조정 관련 규정을 개정하거나, 건축면적 증가에 따른 공간 개발권 매각에 관한 규정을 수정해야 합니다.

2023년 TOD(대중교통 중심 개발) 사업 시행과 관련하여 호치민시 교통국과 지방 당국이 참석한 회의에서, 나베구 인민위원회 대표는 응우옌 후 토 거리의 토지 수용 및 경매 경험을 공유했습니다. 응우옌 후 토 거리는 TOD 사업은 아니지만, 정부가 도로 건설 예산을 편성한 후 노선 주변 토지를 수용하여 경매를 통해 매각하고 교통 인프라에 재투자하는 점에서 TOD 사업과 유사한 특징을 보입니다. 따라서 나베구 대표는 지하철 1호선과 2호선, 그리고 순환도로 3호선에 대한 TOD 사업을 효과적으로 시행하기 위해서는 계획 당국이 유연하고 일반적인 기준에 중점을 두어야 하며, 토지 경매를 원활하게 진행하고 투자자들의 아이디어를 제한하지 않고 유치하기 위해 지나치게 세부적인 사항은 지양해야 한다고 강조했습니다.

"계획 수립 과정에서 우리는 녹지 공간, 상업 지역, 도로 등에 대한 구체적인 목표치만 제시하면 됩니다. 이를 바탕으로 투자자들은 건설에 대한 자체적인 아이디어와 설계안을 제시할 수 있으며, 이는 국가가 직접 시행하는 것보다 훨씬 효과적일 것입니다."라고 나베구 관계자는 덧붙였다.

탄빈구처럼 지하철 2호선이 지나가는 일부 지역에서는 입찰이나 경매를 통해 투자자를 유치할 때, 투자자들이 종종 계획 목표치를 상향 조정해달라고 요청하는 경우가 있다고 경험을 공유했습니다. 따라서 계획을 실행할 때는 투자 유치를 위해 목표치를 최대한 높이고 매력적인 조건을 많이 제시해야 합니다.

TOD 모델 도시 11곳

계획에 따르면, 호치민시는 2026년부터 2028년까지 3호선 연장선과 호치민-깐토 철도 노선을 연결하는 3번 순환도로를 따라 탕히엡면(혹몬구)과 탕끼엔역 주변 지역(빈찬구)에 두 개의 TOD(대중교통 중심 개발) 지역을 지속적으로 조성할 예정이다 .

1단계에 포함된 9개의 TOD(대중교통 중심 개발) 도시 지역의 경계, 계획 및 법적 지위는 2025년 2분기와 3분기에 확정될 예정입니다. 이후 2025년 2분기와 4분기에 계획이 수정되고, 투자자 선정 절차는 2026년 초에 완료될 것입니다.

출처: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm